В ЕГРН нет сведений о границах участка под объектом
Это единственное основание из частых, где претензия не к техническому плану и не к работе инженера. Документ может быть безупречным — он все равно уйдет в приостановку, потому что причина лежит вне его: у земельного участка под зданием в реестре нет координат границ. Правками в техплане такое не снимается, нужен межевой план на уточнение границ, а это отдельная работа с отдельным сроком. Поэтому пункт 21.2 опасен не сложностью, а длительностью: трех месяцев, которые дает закон, хватает не всегда.
Как это звучит в уведомлении
Формулировка длинная, но в ней сразу зашиты два исключения, и их стоит прочитать до того, как соглашаться с приостановкой. Про них ниже отдельный раздел.
Что произошло на самом деле
Росреестр не может поставить здание на учет, если не знает, где проходят границы земли под ним. Координат участка в реестре нет — проверить, что контур здания лежит внутри участка, нечем. Пока эту проверку сделать невозможно, учета объекта не будет.
Причина почти всегда историческая. До 2008 года сведения о земле вели земельные комитеты и органы технической инвентаризации, потом все накопленное перенесли в государственный кадастр недвижимости и далее в ЕГРН. Переносили то, что было: кадастровый номер, адрес, категорию, вид разрешенного использования и декларированную площадь. Координат поворотных точек в старых материалах чаще всего не оказывалось, и участок попал в реестр как ранее учтенный — с номером и площадью, но без геометрии.
Межевание при этом никогда не было условием сохранения права. Участок без границ можно было наследовать, дарить, закладывать, на нем можно было строить и платить налог. Поэтому собственник, глядя на свои документы, проблемы не видит: свидетельство есть, номер есть, площадь указана. О том, что границ в реестре нет, он узнает в момент приостановки по зданию. Подробный разбор сюжета — в статье приостановка из-за границ земельного участка под зданием.
Реальные причины
- Участок ранее учтенный, границы не устанавливались Самый массовый вариант. В особых отметках выписки стоит фраза «граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства».
- Площадь в реестре декларированная Признак виден в выписке: отмежеванный участок имеет площадь с погрешностью, ранее учтенный — ровное число без допуска.
- Производственная или складская площадка, купленная вместе с бизнесом За годы на ней выросли корпуса и пристройки, и пункт 21.2 прилетает сразу по всем объектам.
- Участок под зданием вообще не образован Ни номера, ни записи в реестре. Бывает на землях, переданных без оформления, и при стройке на неразграниченной территории. Это самый тяжелый вариант, потому что нужен не межевой план, а образование участка.
- Здание стоит сразу на нескольких участках, и хотя бы у одного из них границ нет.
- Границы сняты с учета по решению суда или в ходе исправления реестровой ошибки, и участок вернулся в состояние без координат.
Что делать
Что делает инженер
- Проверяет выписку на участок и публичную кадастровую карту, чтобы подтвердить диагноз и понять, какой именно вариант из перечисленных выше.
- Собирает документы для уточнения границ: правоустанавливающий документ, старые землеотводные материалы, генплан, ситуационный план, выписки на смежные участки.
- Выезжает на съемку фактических границ. Если здание уже обмерено, разумно было снять и участок тем же выездом — вторая мобилизация бригады стоит денег.
- Готовит межевой план на уточнение местоположения границ и площади по статье 22 218-ФЗ и приказу Росреестра от 14.12.2021 № П/0592, с обоснованием местоположения границ по статье 43 218-ФЗ.
- Проводит согласование границ со смежниками там, где оно требуется, по статьям 39 и 40 221-ФЗ.
- Подает заявление об учете изменений участка, дожидается записи в ЕГРН и только после этого досылает документы по приостановленному делу на здание.
Что делает заказчик
Здесь роль заказчика решающая, потому что работа с землей идет от его имени. Нужно подписать договор на межевой план и оплатить его как отдельную работу — это не доработка техплана и не гарантийный случай. Дальше найти в своих архивах землеотводные документы, постановления о предоставлении участка, старые планы: чем больше документов, тем меньше споров при согласовании. И сразу решить, кто подписывает акт согласования границ, если участок в общей собственности или в аренде.
Что зависит от третьих лиц
Главный внешний фактор — смежники. Извещение о собрании по согласованию границ вручается, направляется или публикуется не менее чем за тридцать дней до собрания, а на письменные возражения дается не менее пятнадцати дней со дня получения извещения. Эти тридцать дней и есть причина, по которой уточнение границ нельзя сделать за неделю. Если извещенный сосед не явился и возражений не представил, граница считается согласованной.
Второй внешний фактор — орган местного самоуправления, когда участок надо не уточнять, а образовывать: схема расположения на кадастровом плане территории или проект межевания, утверждение, постановка на учет, оформление прав. Это месяцы, и заказчику надо сказать об этом сразу.
Сроки
Общий срок по части 2 статьи 26 218-ФЗ — до устранения причин, но не более трех месяцев с даты приостановления. Специального срока для пункта 21.2 нет: сокращенный месячный срок закон устанавливает только для пунктов 9 и 41.
После поступления документов об устранении рассмотрение возобновляется не позднее трех рабочих дней по части 10 статьи 26. Срок при этом не обнуляется — добирается только тот остаток, который не истек на дату приостановления. Подробная механика разобрана на странице сроки приостановки.
Три месяца по этому основанию — не запас, а дефицит. Уложиться удается, когда участок прямоугольный, смежники отмежеваны и расхождений с документами нет. Когда есть спорный сосед, пересечение границ или участок надо образовывать с нуля, срок почти наверняка выйдет, и дело закончится отказом по статье 27. Продлить приостановление по статье 26 нельзя. Отдельный механизм — приостановление по заявлению самого заявителя по статье 30 218-ФЗ, однократно и не более чем на шесть месяцев; что он дает и когда применим, разобрано в статье можно ли продлить приостановку.
Можно ли снять без переделки техплана
Да — и это тот редкий случай, когда технический план не трогают вообще. Переделывать в нем нечего: претензия к участку, а не к документу. Когда в уведомлении стоит пункт 21.2, любые правки техплана будут потерей времени.
Но есть обратная сторона. Не переделывать — не значит быстро снять. Пока в ЕГРН не появятся координаты участка, дело стоит, и снять приостановку раньше, чем завершится учет изменений по межевому плану, невозможно. Заключением кадастрового инженера, письмом о том, что участок используется по факту, или фотографиями забора это основание не закрывается.
Отдельно стоит проверить, не попадает ли ваш случай в одно из двух исключений прямо из текста нормы. Первое — линейные объекты: если сооружение или незавершенка является линейным объектом, отсутствие границ участка основанием для приостановки не будет. Второе — прекращение существования объекта: снять снесенное здание с учета по акту обследования можно и на участке без границ. Если регистратор применил пункт 21.2 к такому случаю, это повод для возражений, а не для межевания.
Вопросы
- Можно подать межевой план и технический план одним пакетом?
- Можно: это два разных заявления в одном комплекте, запрета нет. Риск в том, что они рассматриваются независимо. Если межевой план уйдет в приостановку, техплан почти наверняка получит пункт 21.2 снова, потому что на момент его проверки координат в реестре не будет. Когда смежники отмежеваны и расхождений нет, пакетная подача экономит время; при спорном соседе безопаснее сначала довести участок до записи в ЕГРН.
- Здание давно стоит в ЕГРН, а приостановили учет изменений после реконструкции. Почему?
- Потому что исключений в норме только два — линейные объекты и прекращение существования объекта. Учет изменений, образование помещений в здании, постановка нового объекта под пункт 21.2 попадают наравне с первичной постановкой.
- Участок в аренде у города. Кто заказывает межевание?
- Уточнение границ проводится по заявлению правообладателя, и для арендатора городской земли порядок зависит от условий договора и от того, кто вправе обращаться за учетом изменений. Этот вопрос выясняется до начала работ, вместе с проверкой вида разрешенного использования — иначе следом прилетит пункт 22, назначение не соответствует ВРИ участка.
- Границы в реестре есть, но здание частично за ними. Это тот же пункт?
- Нет, это пункт 45. Разбираться надо по порядку: реальный выход за границу, реестровая ошибка в координатах участка или ошибка в контуре здания. От диагноза зависит, какой документ готовить. Как читать сведения о границах, разобрано в статье выписка из ЕГРН: как читать и что проверять.
- Инженер должен был предупредить о границах до выезда. Это его вина?
- Проверка занимает минуты и делается по обычной выписке, поэтому добросовестный исполнитель предупреждает о ней до начала работ и закладывает межевание в бюджет. Но сама приостановка — не дефект техплана, и бесплатной переделки здесь не будет: межевой план остается отдельной работой. Чем два документа отличаются и когда нужны оба сразу, разобрано в статье технический план и межевой план.
- Сколько стоит и сколько займет уточнение границ?
- Зависит от числа смежников, от того, требуется ли согласование, и от расхождений с документами. Срок и стоимость по конкретному участку — от 3 рабочих дней, от 25 000 руб..
Смежные материалы: снятие приостановки под ключ, технический план здания, все основания статьи 26.
Расскажите, что за объект
Посмотрим документы, скажем срок и цену. Если задача не наша — подскажем, к кому идти.