Технический план части помещения: как он делается
Технический план на часть помещения нужен ровно для одного — чтобы Росреестр зарегистрировал долгосрочную аренду этой части. Инженер выезжает на объект, обмеряет границу сдаваемой зоны, привязывает ее контур к государственной системе координат, считает площадь и отрисовывает часть на плане этажа. Главный вопрос арендодателя ТЦ или БЦ не в том, как это делается, а в том, какую часть Росреестр примет, а какую завернет. Разбираем обе стороны: технику подготовки и границу между проходной и непроходной конфигурацией, с примерами планировок.
Что такое часть помещения для ЕГРН
Часть помещения — это не объект недвижимости. Это зона внутри существующего объекта, в пределах которой действует обременение. У нее нет собственника, ее нельзя продать, заложить или подарить, у нее не появляется самостоятельного кадастрового номера в том смысле, в каком он есть у помещения.
Правило дает часть 5 статьи 44 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ: если в аренду передается часть земельного участка, здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в ЕГРН, в частности подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат, кадастровый учет такой части выполняется одновременно с регистрацией договора аренды.
Перевод на язык собственника. Учесть часть заранее, «про запас», нельзя — она появляется в реестре только вместе с договором. Отдельно подать техплан на часть и получить на нее выписку не получится. И наоборот: подать договор без техплана тоже не получится, регистратору нечего будет вносить. Подробнее про саму процедуру — в статье про регистрацию долгосрочного договора аренды.
Чем техплан на часть отличается от техплана на целое помещение
Форма и структура документа общие для всех случаев, их задает приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082. Различается наполнение разделов. Общий состав технического плана мы разбирали отдельно, здесь — только про часть.
| Параметр | Техплан на целое помещение | Техплан на часть помещения |
|---|---|---|
| Цель | Поставить объект на учет или изменить сведения о нем | Описать зону обременения для регистрации аренды |
| Результат в ЕГРН | Новый или измененный объект недвижимости | Учтенная часть, существующая, пока действует договор |
| Ключевой раздел | Сведения об образуемом или измененном помещении | Сведения о части (частях) объекта недвижимости |
| Графика | План этажа с контуром всего помещения | План этажа с контуром помещения и выделенным контуром части внутри него |
| Что описывается координатами | Контур помещения | Контур части внутри контура помещения |
| Площадь | Площадь помещения | Площадь части, считается по тем же правилам |
| Документ-основание | Разрешение на ввод, проект, декларация, акт приемочной комиссии | Договор аренды или проект договора |
| Требование изолированности | Обязательно для образуемого помещения | Формально не предъявляется, но обособленность части проверяется |
| Подается | Самостоятельно | Только вместе с заявлением о регистрации аренды |
Как готовится техплан на часть: по шагам
- Берем выписку ЕГРН на помещение и смотрим, что в реестре Есть ли координаты контура самого помещения, совпадает ли площадь с фактической, нет ли уже учтенных частей. Если сведений о контуре помещения в ЕГРН нет, сначала придется привести в порядок само помещение, и только потом выделять часть.
- Сверяем планировку с фактом Поэтажный план БТИ десятилетней давности и реальный этаж торгового центра — разные вещи. Если перегородки двигали, а изменения в ЕГРН не вносили, часть, нарисованная по старому плану, ляжет мимо.
- Выезжаем и обмеряем границу части Измеряем по внутренней поверхности ограждающих конструкций: стен, перегородок, витрин. Если части ограждены не капитально, а разметкой или линией витрин, точки границы фиксируются по согласованной с арендодателем линии и обязательно привязываются к конструктивным элементам — колоннам, осям, углам помещения.
- Координирую контур Контур части определяется в той же системе координат, что и контур здания, для Москвы и Московской области это МСК-50. Точность и метод определения координат должны соответствовать требованиям приказа Росреестра № П/0393. По этим же правилам считается площадь.
- Проверяем, что контур части лежит внутри контура помещения Ни одна точка не должна выходить за его пределы и не должна попадать на уже учтенную часть. Это тот самый этап, пропуск которого дает приостановку по наложению.
- Готовим графическую часть План этажа, на нем контур помещения и внутри него — контур части, с нумерацией характерных точек и размерами.
- Пишем заключение кадастрового инженера Здесь объясняем, по каким конструкциям прошла граница, почему часть выделена именно так, как она соотносится с местами общего пользования. Для частей без капитальных стен заключение — основной аргумент, который читает регистратор. Как оно устроено, разбираем в материале про заключение кадастрового инженера.
- Формирую XML и подписываем На выходе файл технического плана и файл подписи. Печатная форма нужна только людям, в Росреестр уходит XML.
Какая часть пройдет, а какая нет
Это основной блок статьи. Формально требования изолированности и обособленности пункт 34 части 1 статьи 26 218-ФЗ предъявляет к помещениям, а не к частям. Дословно основание звучит так: «жилое помещение не изолировано и не обособлено или нежилое помещение не обособлено от других помещений в здании или сооружении».
Но применяют этот пункт и к частям, и вот почему. Регистратор смотрит не на то, как вы назвали объект в заявлении, а на то, что вы фактически описали. Если под видом «части» описана конфигурация, которая по сути претендует на самостоятельное помещение, но не является обособленной, прилетает пункт 34. И второй канал - пункт 7: часть описана так, что ее границы невозможно однозначно установить, значит форма и содержание документа не соответствуют требованиям.
Вариант 1. Часть с отдельным входом, отделенная перегородками — пройдет
Классика: угол на первом этаже ТЦ, с трех сторон капитальные стены, с четвертой витрина и вход с галереи. Граница читается однозначно, места общего пользования не захвачены, контур замкнутый. Такая часть проходит без вопросов и дает арендатору полноценную защиту после регистрации аренды.
Вариант 2. Часть в глубине этажа, без отдельного входа, но замкнутая по контуру — пройдет
Складской бокс внутри большого склада, отгороженный сеткой или сборной перегородкой, с проходом через общий коридор. Отдельного входа с улицы нет, и для части это нормально: в отличие от самостоятельного помещения, часть не обязана иметь собственный вход. Важно, чтобы у части был замкнутый контур и чтобы доступ к ней шел через места общего пользования, а не через другую арендованную часть.
Вариант 3. Часть, в контур которой включены места общего пользования — не пройдет
Самая частая ошибка арендодателя. В площадь сдаваемой зоны заводят кусок общего коридора, тамбур, участок эвакуационного пути, санузел общего доступа или лестничную клетку. Логика собственника понятна: арендатор пользуется этим коридором, значит пусть платит. Логика регистратора другая. Места общего пользования обслуживают все помещения этажа, передать их в исключительное пользование одному арендатору нельзя, и часть, включающая их, обособленной не является. Приходит пункт 34.
Что делать: вынести МОП из контура части, а компенсацию за пользование общими зонами перенести в арендную плату через коэффициент потерь. Юридически площадь части одна, коммерчески вы считаете ставку от той площади, от которой хотите. Смешивать эти две вещи в техплане нельзя.
Вариант 4. Часть, разорванная на два несмежных куска — не пройдет
Арендатор берет торговый зал на первом этаже и склад в подвале, или две секции на противоположных концах галереи. Соблазн описать это одной частью с общей площадью велик, и он же дает приостановку. Часть — это единый замкнутый контур. Два несвязанных пятна на плане одной частью быть не могут.
Решение простое: две части в одном техническом плане. Раздел «Сведения о части (частях) объекта недвижимости» позволяет описать несколько частей, каждая со своим контуром и площадью. Обе части уходят в один договор аренды, регистрируются одновременно, пошлина остается одна.
Нюанс для многоэтажных арендаторов: если зоны находятся на разных этажах одного помещения, это тоже две части, а не одна. Часть привязана к этажу, и «объемной» части на два уровня не бывает.
Вариант 5. Торговое место без капитальных ограждений — спорно
Островок в атриуме, кофейная точка у эскалатора, вендинговая зона, ячейка на рынке, размеченная на полу. Прямого запрета нет, и такие части регистрируют. Но результат зависит от того, насколько убедительно описана граница.
Что повышает шансы:
- Граница привязана к конструктивным элементам здания — колоннам, осям, углам, краю эскалатора, а не к произвольной точке пространства.
- На плане этажа зона показана с размерами от этих элементов, так что ее можно восстановить на местности без исполнителя работ.
- В заключении прямо сказано, что часть не изолирована, не отделена капитальными конструкциями, и объяснено, по каким признакам определена граница.
- Конфигурация простая — прямоугольник или близкая к нему фигура, без изломов и вырезов.
- Зона не перекрывает эвакуационные пути и не заходит в габариты общих проходов, которые нормируются.
Открытые торговые площади и островки в ТЦ
У владельцев торговых центров это отдельная головная боль: десятки мелких арендаторов на открытых площадях, у каждого договор, и ни у одного нет стен. Разумная стратегия здесь такая.
| Формат | Срок договора | Нужен ли техплан на часть |
|---|---|---|
| Якорный арендатор, секция с перегородками | от 3 лет | Да, и это обязательный сценарий |
| Секция галереи, витрины по фронту | от 1 года | Да |
| Островок или киоск в атриуме, 5-20 кв. м | чаще 11 месяцев | Нет, если срок меньше года |
| Островок на долгий срок, дорогая отделка | от 1 года | Да, готовится как часть без капитальных ограждений |
| Вендинг, банкомат, стойка промо | обычно до года | Нет |
| Фуд-корт, посадочная зона общая | от 1 года | Да, на кухонный блок. Общую посадку в часть не включаем |
Практический подход: все, что меньше года, оформляем короткими договорами без регистрации и без техплана. Все, где арендатор вкладывается в отделку и просит долгий срок, переводим в регистрируемую аренду с техпланом. Смешанная схема, когда короткие договоры бесконечно продлеваются допсоглашениями и суммарно перешагивают год, создает риск: сумма сроков продления может быть квалифицирована как долгосрочная аренда со всеми последствиями отсутствия регистрации.
Несколько частей в одном помещении и наложение контуров
Один этаж бизнес-центра, оформленный как одно помещение с одним кадастровым номером, и восемь арендаторов на нем. В ЕГРН это будет восемь учтенных частей внутри одного помещения. Закон такую конструкцию допускает, и это подтверждает письмо Росреестра от 05.03.2024 № 14-01544/24 о регистрации договоров аренды разных частей одного объекта: аренда разных частей одного здания — подъездов, помещений, этажей, смежных комнат в пределах этажа — регистрируется нормально. Не допускается другое — параллельная регистрация двух договоров аренды на один и тот же объект целиком.
Ограничение, которое из этого вырастает, одно, зато жесткое: контуры частей не должны пересекаться. Основание для приостановки — пункт 50 части 1 статьи 26 218-ФЗ: «местоположение помещения, в отношении которого представлено заявление, в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости частично или полностью совпадает с местоположением другого помещения». Разбор этого основания с типовыми ситуациями лежит на странице про наложение помещений.
Откуда берется наложение
- Предыдущая часть не снята с учета Арендатор съехал, договор фактически прекращен, но соглашение о расторжении в Росреестр не подали. Часть висит в ЕГРН, и новый контур на нее накладывается. Лечится подачей заявления о прекращении обременения — часть снимается автоматически.
- Общий коридор посчитали дважды Два арендатора, у каждого в контур зашел один и тот же кусок прохода. Отсюда пересечение. Лечится исключением МОП у обоих.
- Разные инженеры считали в разных системах координат или по разным планам Контуры формально не пересекаются на бумаге, а в координатах наезжают друг на друга на десятки сантиметров. Лечится пересчетом и сверкой с планом этажа из ЕГРН.
- Перегородка передвинута по факту, а планировка не обновлена Новый арендатор занял на метр больше, инженер измерил факт, а сосед учтен по старому плану.
Профилактика у арендодателя одна: вести собственную сводную схему этажа со всеми учтенными частями и актуализировать ее при каждом новом договоре. Мы такую схему ведем по объектам, которые сопровождаем, и она снимает большую часть наложений еще до подачи.
Что нужно от арендодателя
| Документ или действие | Зачем | Критично |
|---|---|---|
| Выписка ЕГРН на помещение или здание | Подтверждает право, площадь, кадастровый номер, показывает учтенные части и обременения | да |
| Поэтажный план и экспликация | Основа для графики, сверка нумерации помещений | да |
| Проект договора аренды или подписанный договор | Документ-основание для техплана, из него берется описание предмета | да |
| Схема с выделенной зоной арендатора | Согласованная граница части до выезда | да |
| Доступ на объект и контакт службы эксплуатации | Обмеры, доступ в закрытые зоны, работа в часы, когда ТЦ не переполнен | да |
| Документы о перепланировке, если она была | Проект, акт приемочной комиссии. Если планировка менялась без оформления, сначала узаконивание | по ситуации |
| Сведения о ранее учтенных частях | Контуры соседних арендаторов, чтобы не поймать наложение | по ситуации |
| Доверенность на подачу документов | Если подаем от вашего имени | по ситуации |
Сроки и от чего зависит цена
Подготовка технического плана на одну часть в помещении с нормальной документацией занимает от 3 до 7 рабочих дней после выезда. Выезд обычно назначается в течение 1-2 дней после получения документов. Дальше идет регистрация: при одновременном кадастровом учете части и регистрации аренды это 10 рабочих дней в Росреестре и 12 через МФЦ.
| Что влияет на стоимость | Как влияет |
|---|---|
| Площадь части и сложность конфигурации | Прямоугольная секция 80 кв. м и часть с восемью изломами по 300 кв. м — разная работа в поле и в камералке |
| Количество частей в одном плане | Каждая следующая часть в том же объекте дешевле первой, выезд один |
| Актуальность документов на помещение | Если планировка не совпадает с ЕГРН, сначала нужен техплан на изменение самого помещения, это отдельная работа |
| Отсутствие координат контура помещения в ЕГРН | Сначала приводим в порядок помещение, потом выделяем часть |
| Наличие капитальных ограждений | Часть без стен требует более подробного обоснования и точной привязки к конструкциям |
| Срочность | Ускорение возможно за счет камерального этапа, выезд и регистрацию ускорить нельзя |
Ориентиры по стоимости для Москвы и области держим в прайсе, точную сумму называем после просмотра выписки и планировки — без них любая цифра будет фантазией.
Что происходит с частью при расторжении договора
Часть 2 статьи 44 218-ФЗ решает вопрос автоматически: при регистрации прекращения обременения снятие с кадастрового учета части здания, сооружения или помещения выполняется без отдельного заявления, одновременно с регистрацией прекращения. Отдельно платить и отдельно заявляться о снятии части не нужно.
Три практических следствия для арендодателя.
- Регистрируйте прекращение, а не просто выпроваживайте арендатора Пока запись об обременении жива, часть жива тоже, и она будет мешать следующему договору на ту же площадь. Соглашение о расторжении регистрируется, пошлина для организаций — 2 000 рублей.
- Тот же арендатор на новый срок — техплан может не понадобиться Если границы части не изменились, та же часть 2 статьи 44 допускает использование ранее представленных документов. На практике удобнее не расторгать, а продлевать договор допсоглашением: часть остается учтенной, техплан не нужен.
- Новый арендатор на ту же площадь с другими границами — техплан новый Сдвинули витрину на полтора метра, добавили подсобку — это другой контур и другая часть.
Чек-лист арендодателя перед заказом техплана
- Проверил срок договора Меньше года — техплан не нужен, регистрации не будет. Год и больше — нужен.
- Заказал свежую выписку ЕГРН на помещение Смотрим площадь, наличие координат контура, действующие обременения и учтенные части.
- Сверил планировку с фактом Если перегородки двигали и это не отражено в ЕГРН, сначала приводим в порядок само помещение.
- Нарисовал границу части на плане этажа Замкнутый контур, один кусок на один этаж.
- Вычел места общего пользования Коридоры, тамбуры, лестницы, эвакуационные пути, общие санузлы — вне контура части.
- Проверил, что контур не пересекается с соседями Сверяем со сводной схемой этажа и с ранее учтенными частями.
- Убедился, что несмежные зоны описаны как разные части Зал и склад в подвале — две части, а не одна.
- Согласовал границу с арендатором письменно До выезда инженера, а не после подготовки документа.
- Проверил, что площадь в договоре возьмется из техплана Финальную площадь ставим в договор после обмеров, а не до.
- Организовал доступ на объект Ключи, сопровождение, окно во времени, когда можно работать.
Что делаем мы
Мы готовим технические планы на части зданий и помещений для регистрации аренды в Москве и Московской области. Мы смотрим выписку и планировку до выезда и сразу говорим, пройдет ли предложенная конфигурация. Если не пройдет — предлагаем, как перекроить границу, чтобы сохранить коммерческий смысл и получить регистрацию. По крупным объектам ведем сводную схему учтенных частей, чтобы новые договоры не ловили наложения.
Одна часть или десяток частей в одном объекте, с сопровождением до записи в ЕГРН.
Когда сведений о самом помещении в ЕГРН нет или они разошлись с фактом.
Пришел пункт 34 или пункт 50 по части — разбираем и снимаем.
Пришлите планировку с выделенной зоной арендатора и выписку ЕГРН. Скажем, пройдет ли такая часть, и если нет — как ее перекроить. Контакты.
Частые вопросы
- Можно ли поставить часть помещения на кадастровый учет заранее, без договора?
- Нет. По части 5 статьи 44 218-ФЗ учет части выполняется одновременно с регистрацией договора аренды. Отдельного учета «про запас» закон не предусматривает. Подготовить технический план заранее можно и нужно, а подать его — только вместе с договором.
- Обязательно ли у части должен быть отдельный вход?
- Нет. Требование изолированности предъявляется к помещению как к самостоятельному объекту, а часть самостоятельным объектом не является. Складской бокс внутри склада или кабинет в глубине этажа спокойно становятся частью. Важно, чтобы контур был замкнутым и доступ шел не через чужую арендованную часть.
- Нам отказали, потому что в часть вошел коридор. Что делать?
- Перекроить контур, исключив места общего пользования, переподготовить технический план и подать его в рамках той же приостановки, если срок не истек. Коммерческий вопрос закрывается коэффициентом потерь в арендной ставке, а не квадратными метрами в техплане.
- Сколько частей можно выделить в одном помещении?
- Количество не ограничено. Ограничение в другом: контуры не должны пересекаться. Целый этаж бизнес-центра с десятью арендаторами — это десять частей, и все они живут в ЕГРН одновременно.
- Арендатор просит указать в договоре площадь по БТИ, а инженер намерил на 4 кв. м меньше. Что ставить?
- В договор ставим площадь из технического плана. Если в договоре будет одна цифра, а в техплане другая, регистратор увидит противоречие и приостановит регистрацию. Коммерческие расчеты можно вести от любой согласованной площади, но предмет договора должен совпадать с тем, что уходит в реестр. Про правила подсчета мы писали в материале о площади в техническом плане.
- Договор закончился, арендатор съехал. Нужно ли что-то делать с частью?
- Зарегистрировать прекращение обременения. Часть снимется с учета автоматически, без отдельного заявления и без отдельной пошлины. Если этого не сделать, старая часть останется в ЕГРН и даст наложение при следующем договоре на ту же площадь.
Нормативная база
- Статья 44 218-ФЗ — кадастровый учет части объекта недвижимости и регистрация обременений
- Статья 24 218-ФЗ — технический план
- Статья 26 218-ФЗ — основания приостановления, в том числе пункты 34 и 50
- Статья 16 218-ФЗ — сроки учета и регистрации
- Статья 51 218-ФЗ — особенности регистрации аренды
- Статья 651 ГК РФ — регистрация договора аренды здания или сооружения
- Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 — форма и требования к техническому плану
- Приказ Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 — точность координат и правила определения площади
- Письмо Росреестра от 05.03.2024 № 14-01544/24 — регистрация договоров аренды разных частей одного объекта
- Подпункт 27.2 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ — госпошлина за регистрацию аренды
Материал подготовлен кадастровыми инженерами бюро ХИТ НК. Нормы и сроки проверены по КонсультантПлюс на дату публикации. Опубликовано 20.09.2026.
Нужен технический план или приостановили в Росреестре
Пришлите документы или уведомление — посмотрим и скажем, что с этим делать, срок и цену.