Технический план жилого дома
Дом стоит на участке, но для государства его нет, пока сведения о нем не попали в ЕГРН. Единственный документ, который для этого надо заказать, — технический план. Его готовит кадастровый инженер, подписывает усиленной квалифицированной электронной подписью и отдает в виде XML-файла. Все остальное вы либо уже держите на руках, либо получаете в администрации. Делаем технические планы на жилые и садовые дома в Москве и Московской области: и по упрощенному порядку, и через уведомления, и по решению суда.
Когда нужен технический план на дом
- Построили дом на участке для ИЖС, личного подсобного хозяйства или садоводства и хотите оформить право собственности.
- Дом стоит давно, право на него не зарегистрировано, а теперь нужно продать, подарить или включить в наследственную массу.
- Пристроили веранду, надстроили мансарду, зашили второй свет — фактическая площадь и этажность разошлись со сведениями реестра.
- В ЕГРН дом числится незавершенным строительством, а по факту в нем живут.
- Дом достался по наследству со старым техпаспортом БТИ, и в выписке вместо площади стоит прочерк.
- Суд признал право собственности на дом, но записи в реестре так и нет: решение суда само по себе ее не создает.
Во всех шести случаях итог один: дом попадает в реестр по техническому плану. Отличается только маршрут, по которому этот план доедет до Росреестра.
Три маршрута и чем они отличаются
Маршрут определяют две вещи — что за дом и на каком участке он стоит. Дальше все механически.
| Признак | Упрощенный порядок | Уведомительный порядок | Общий порядок |
|---|---|---|---|
| Норма | Часть 12 статьи 70 218-ФЗ | Статья 51.1 и части 16-21 статьи 55 Градостроительного кодекса | Статьи 51 и 55 Градостроительного кодекса |
| Какой дом | Жилой или садовый дом в параметрах объекта ИЖС | Объект ИЖС или садовый дом, в том числе после реконструкции | Дом блокированной застройки, дом выше двадцати метров или больше трех надземных этажей |
| Участок | Садоводство, ИЖС, ЛПХ в границах населенного пункта, крестьянское хозяйство | Любой участок, где такой дом допустим видом разрешенного использования | По проекту и градостроительному плану участка |
| Разрешение на строительство | Не нужно | Не нужно | Обязательно |
| Обращения в администрацию | Нет | Два уведомления | Разрешение на строительство и разрешение на ввод |
| Кто подает документы в Росреестр | Собственник или кадастровый инженер по договору | Администрация | Администрация, выдавшая разрешение на ввод |
| Срок действия маршрута | До 1 марта 2031 года | Бессрочно | Бессрочно |
Что входит в работу
- Проверка исходных данных до выезда: выписка на участок, вид разрешенного использования, наличие границ в ЕГРН, зарегистрированное право. Если на этом шаге видно, что дом на учет не встанет, говорим сразу, а не после оплаты.
- Выезд на участок, обмер дома по наружным и внутренним контурам, фиксация этажности и материала наружных стен.
- Определение координат характерных точек контура спутниковым оборудованием, привязка к геодезической основе, проверка того, что контур дома лежит внутри границ участка.
- Расчет площади по правилам приказа Росреестра от 23.10.2020 № П/0393. Считает не рулетка в руках хозяина, а методика, и расхождение с домашними замерами тут нормально.
- Подготовка декларации об объекте недвижимости: мы ее заполняем, вы подписываете, потому что сведения в ней ваши.
- Сборка технического плана в XML по приказу Росреестра от 15.03.2022 № П/0082, заключение кадастрового инженера, подпись файла УКЭП.
- Подача документов и сопровождение до появления записи в ЕГРН. Если приходит приостановка, читаем мотивировку и готовим ответ.
Что нужно от вас
| Документ | Зачем нужен | Кто добывает |
|---|---|---|
| Паспорт собственника | Данные заявителя и правообладателя | Вы |
| Документ на земельный участок | Правоустанавливающий документ обязателен, если право на участок не зарегистрировано в ЕГРН | Вы |
| Выписка из ЕГРН на участок | Вид разрешенного использования, границы, кадастровый номер | Запрашиваем сам |
| Уведомления по дому, если маршрут уведомительный | Подтверждают, что стройка была легальной | Вы или администрация |
| Разрешение на ввод, если маршрут общий | Документ-основание для техплана | Администрация |
| Старый техпаспорт БТИ, если он есть | Помогает по старым домам, но современный техплан не заменяет | Вы |
| Проект дома, если сохранился | Ускоряет камеральную часть, обязательным не является | Вы |
| Доступ на участок и внутрь дома | Без обмеров техплана не бывает | Вы |
Если документов на руках нет совсем, это не тупик. Выписки и сведения о границах мы запрашиваем сам, а по участкам и домам, которые числятся ранее учтенными, порядок отдельный и разбирается индивидуально.
Сроки и цены
| Что делаем | Срок | Цена |
|---|---|---|
| Технический план на жилой или садовый дом по упрощенному порядку | от 5 рабочих дней | от 16 000 руб. |
| Технический план для уведомления об окончании строительства | от 5 рабочих дней | от 16 000 руб. |
| Технический план после реконструкции дома | от 5 рабочих дней | от 16 000 руб. |
| Технический план на баню, гараж, хозблок вместе с домом | от 7 рабочих дней | от 24 000 руб. |
| Подача в Росреестр и сопровождение до записи в ЕГРН | от 5 рабочих дней | от 12 000 руб. |
Отдельно про сроки Росреестра, потому что их часто путают со сроком изготовления техплана. Они заданы частью 1 статьи 16 218-ФЗ и считаются в рабочих днях: одновременные учет и регистрация права — 10 рабочих дней при подаче напрямую в орган регистрации и 12 через МФЦ. Госпошлина за дом на садовом участке, участке ИЖС, ЛПХ или крестьянского хозяйства для физического лица льготная, размеры собраны в разборе госпошлины за кадастровый учет и регистрацию.
Как проходит работа
- Разбираем ситуацию Вы присылаете фотографию участка, выписку или хотя бы кадастровый номер. Мы смотрим вид разрешенного использования и границы и называем маршрут.
- Договор Фиксируем объект, состав работ и результат. Результат — это не бумажная папка, а файл XML с нашей подписью и запись в ЕГРН.
- Выезд и обмеры Нужен доступ в дом и на участок. Обмеряем все этажи, включая мансарду и подвал, если он есть.
- Камеральная часть Считаем площадь, готовим поэтажные планы, пишем заключение, собираем XML и подписываем.
- Декларация Отдаем вам на подпись заполненный бланк. Сведения в декларации ваши, отвечать за них будете тоже вы, поэтому просим прочитать, а не подписать не глядя.
- Подача По упрощенному порядку — напрямую в Росреестр, по уведомительному — через администрацию вместе с уведомлением об окончании строительства.
- Результат Выписка из ЕГРН с кадастровым номером дома, площадью и зарегистрированным правом.
Где обычно затык
По домам физических лиц проблема почти всегда не в обмерах, а в участке. Самый частый сценарий такой: участок ранее учтенный, границы в ЕГРН не установлены, и техплан на дом встает, потому что регистратору не с чем сверить положение контура. Лечится это межевым планом на уточнение границ, а не переделкой техплана; логика подробно разобрана в материале про участок без границ в ЕГРН.
Второй затык — несовпадение фактических параметров дома с тем, что было заявлено в уведомлении о планируемом строительстве. Дом подрос на этаж, сместился к забору, превысил высоту. Инженер тут не волшебник: он обязан описать то, что построено. Дальше разговор идет с администрацией, а не с Росреестром.
Третий — желание сэкономить на выезде и сделать план по старому техпаспорту. По старым домам техпаспорт иногда работает как документ-основание, но если дом перестраивали, расхождение вскроется и приостановка придет уже по факту.
Если Росреестр приостановит
Приостановка по дому не означает, что дом незаконный. Это означает, что регистратор нашел в пакете конкретный пункт части 1 статьи 26 218-ФЗ и дал до трех месяцев на устранение. Сначала читаем мотивировку и смотрим, чья зона ответственности, а уже потом что-то переделываем. Разбор конкретного уведомления — на странице разбора уведомления о приостановке.
- Пункт 21.2 - в ЕГРН нет сведений о границах участка под домом. Самая массовая история по дачным и деревенским участкам.
- Пункт 58 - администрация выдала уведомление о несоответствии построенного дома: нарушены отступы, высота или этажность.
- Пункт 59 - уведомление об окончании строительства не направлялось, а техплан ушел в Росреестр напрямую.
Вопросы
- Можно ли поставить дом на учет без выезда инженера?
- Нет. Технический план содержит координаты контура и площадь, определенные по факту. Документ, собранный по чужим замерам, — это риск расхождения и приостановки, а ответственность за сведения несет инженер, который подписал файл.
- Дом не достроен, крыши нет. Можно оформить?
- Как жилой дом — нет, как объект незавершенного строительства — да, если есть завершенный фундамент. Это другой тип техплана и другая степень готовности, считается она по проектным показателям.
- Нужен ли технический паспорт БТИ?
- Для кадастрового учета — нет, его роль выполняет технический план. Техпаспорт иногда просят банки и нотариусы, и по старым домам он может пригодиться как источник исторических сведений, но заменить техплан он не может.
- Баню и гараж оформлять обязательно?
- Обязанности нет. Капитальная постройка ставится на учет по техническому плану со сведениями из декларации, некапитальная не ставится вообще. Смысл оформлять появляется, когда участок продают или делят: неоформленные строения обычно всплывают именно в сделке.
- Площадь в техплане получилась больше, чем я мерил рулеткой. Ошибка?
- Скорее всего, нет. Площадь считается по методике приказа П/0393, а не по внутреннему периметру комнат: в нее входят перегородки, проемы и другие элементы по установленным правилам. Разница в несколько метров при таком сравнении обычная.
- Дом в ЕГРН уже есть, но площадь старая. Нужен новый техплан?
- Да, для внесения изменений готовится технический план с новыми сведениями. Если объект нежилой или речь о помещении, а не о доме, смотрите технический план здания; для квартир в многоквартирном доме отдельная страница - технический план квартиры.
- Суд признал право собственности. Техплан все равно нужен?
- Да. Суд подтверждает право, но характеристики объекта в реестр вносятся по техническому плану. Без него запись в ЕГРН не появится, даже с решением на руках.
Расскажите, что за объект
Посмотрим документы, скажем срок и цену. Если задача не наша — подскажем, к кому идти.