Место нахождения объекта не соответствует адресу
Регистратор взял координаты контура из технического плана, посмотрел, на каком земельном участке они лежат, сравнил с адресом объекта и получил разные ответы. Здание по координатам стоит в одном месте, а по адресу числится в другом. Пункт 45 почти никогда не бывает опечаткой в чистом виде: за ним стоит либо контур, вылезший за границы участка, либо адрес, который в государственном адресном реестре привязан не к тому участку, либо ошибка в самих границах участка. Разбираться надо именно в таком порядке, потому что от диагноза зависит, правится технический план или собираются документы в администрации.
Как это звучит в уведомлении
Обычно ниже регистратор приводит адрес, который указан в техническом плане, и кадастровый номер участка, на котором фактически лежит контур. Реже уведомление ограничивается одной строчкой нормы, и тогда причину приходится искать самостоятельно. В этом случае начинайте с выписки, а не с догадок.
Что произошло на самом деле
Адрес в России живет отдельно от координат. Координаты контура определяет кадастровый инженер по результатам геодезических измерений. Адрес присваивает орган местного самоуправления своим решением, и хранится он в государственном адресном реестре, привязанный к объекту адресации и к конкретному земельному участку. Эти две системы должны сходиться, но сходятся не всегда.
Регистратор выполняет механическую проверку. Он накладывает контур здания на кадастровый план территории, определяет участок, на котором контур лежит, и сверяет его с тем участком, к которому привязан заявленный адрес. Если участки разные, срабатывает пункт 45. Ему не важно, что почтальон носит письма по этому адресу тридцать лет и что на фасаде висит табличка. Ему важны две записи в двух реестрах.
Отсюда главный вывод. Пункт 45 — это не приговор техническому плану. Это сигнал, что где-то в цепочке «контур — участок — адрес» одно звено не на месте. Пока не понятно, какое именно, любые правки делаются наугад.
Реальные причины
- Контур вышел за границы участка Здание частично или целиком стоит на соседнем участке или на землях общего пользования. Тогда адрес формально верный, а координаты нет, точнее — верные координаты обнажают самовольный захват или старую ошибку застройки. Это самая тяжелая причина, и рядом с ней почти всегда идет приостановка из-за сведений о границах участка.
- Адрес привязан к другому участку Участок делили, объединяли или перераспределяли, номера поменялись, а адресная запись осталась висеть на исходном участке, которого уже нет. Здание стоит там же, где стояло, но связка в реестре порвана.
- Адрес взят из старого документа В техническом плане указан адрес из свидетельства или договора десятилетней давности. За это время улицу переименовали, дом перенумеровали, поселок вошел в состав города. В адресном реестре действует другой вариант.
- Опечатка в реквизитах Перепутаны корпус и строение, пропущена литера, в номере дома потерян буквенный индекс. Мелочь, которая ловится за пять минут, но только если знать, что искать.
- Адрес объекту не присваивался вообще Типично для строений в садовых товариществах, для объектов на промплощадках и для новостроек, которым присвоен только строительный адрес. Инженер указывает описание местоположения, регистратор ждет адрес из реестра.
- Несколько зданий на одном участке под одним адресом Нужен номер строения или корпуса, а в техническом плане стоит общий адрес участка. Регистратор не может понять, какое из строений вы ставите на учет.
- Смещение координат из-за системы координат или привязки Весь контур уехал на десятки метров и попал на чужой участок. Технически это ошибка геодезии, и параллельно прилетают пункт 19.1 про точность координат или пункт 19.2.
- Реестровая ошибка в границах участка Участок в ЕГРН лежит не там, где по факту. Контур здания определен правильно, но из смещенного участка он выпадает. Лечится не техническим планом на здание, а исправлением границ участка.
Что делать
- Заказываем выписки Свежая выписка на земельный участок с координатами границ и выписка на объект, если он уже стоит на учете. Старая выписка годичной давности здесь бесполезна: смысл в том, чтобы увидеть текущее состояние реестра. Что смотреть в выписке в первую очередь, разобрано в материале про чтение выписки из ЕГРН.
- Накладываем контур на границы Это наша часть работы. Берем координаты контура из технического плана, координаты участка из выписки и кадастровый план территории и смотрим, где именно они расходятся. За полчаса становится понятно, что сдвинуто — здание, участок или ничего.
- Ставим диагноз Дальше есть ровно три ветки. Проблема в координатах здания — переделываем раздел с описанием местоположения, при необходимости выезжаем на повторные измерения. Проблема в адресе — собираем документы в администрации. Проблема в границах участка — идем в межевание и в исправление ошибки.
- Адресная ветка. Что делает заказчик Подает в орган местного самоуправления заявление о присвоении адреса или об уточнении существующего. На выходе — решение или постановление о присвоении адреса, которое и становится документом-основанием. Этот документ подшивается в состав технического плана, а сведения об адресе приводятся в соответствие с адресным реестром.
- Дополняем и подаем Исправленный технический план в формате XML перегенерируется, подписывается нашей усиленной квалифицированной подписью и подается дополнительно к тому же делу через личный кабинет или МФЦ. Одновременно прикладываем сопроводительное письмо с объяснением, что именно исправлено.
- Ветка с границами участка Если участок в реестре смещен, сначала готовится межевой план на уточнение границ, и только потом имеет смысл возвращаться к зданию. Как эти два документа связаны, показано в статье про участок без границ в ЕГРН.
Кто отвечает за результат. Координаты и содержание технического плана — зона кадастрового инженера. Решение о присвоении адреса — зона заказчика и администрации, инженер это постановление получить за вас не может. Согласование границ с соседями при уточнении участка — тоже зона заказчика. Разграничение по всем основаниям разобрано в статье о том, кто отвечает за приостановку.
Сроки
По пункту 45 действует общий срок части 2 статьи 26 218-ФЗ - до устранения причин, но не более трех месяцев со дня решения о приостановлении. Специальных сокращенных сроков, как по пунктам 9 и 41, здесь нет.
Три месяца выглядят солидно ровно до того момента, когда выясняется, что нужен документ из администрации. Присвоение или уточнение адреса — отдельная муниципальная услуга со своим регламентом, и заявление подает собственник, а не инженер. Если к этому добавляется уточнение границ участка с согласованием с соседями, три месяца перестают быть запасом и становятся дефицитом. Поэтому диагностику делаем в первую неделю, а не в последнюю.
После подачи документов об устранении учет возобновляется не позднее трех рабочих дней. Срок рассмотрения не обнуляется: регистратор доберет только тот остаток, который не истек на дату приостановления.
Можно ли снять без переделки технического плана
Честный ответ зависит от того, какая из восьми причин ваша.
- Опечатка в адресе или устаревший адрес Выезд не нужен, измерения не нужны, но раздел технического плана с характеристиками объекта правится, а значит, файл XML собирается заново и подписывается заново. Формально это новая версия документа, фактически работа на несколько часов.
- Адрес не присваивался План не переделывается до тех пор, пока нет постановления. Получили документ — дописали адрес, перегенерировали, подали.
- Контур вышел за границы участка Без переделки не снимается. Либо координаты определены неверно и их надо пересчитать, либо они верны, и тогда вопрос уходит в плоскость земельных отношений — перераспределение, выкуп части соседнего участка, суд. Заключением инженера такое не закрывается, и обещать обратное было бы враньем.
- Реестровая ошибка в границах участка Технический план на здание может остаться прежним, но потребуется отдельный документ — межевой план и заявление об исправлении ошибки. Порядок описан в материале про реестровую ошибку.
Вопросы
У здания есть почтовый адрес, по нему приходят письма. Почему Росреестр его не видит?
Потому что проверяется не почтовый адрес, а запись в государственном адресном реестре и ее привязка к земельному участку. Фактическое использование адреса на эту проверку не влияет.
Кто присваивает адрес и сколько это занимает?
Орган местного самоуправления по заявлению собственника. Это отдельная услуга со своим регламентом, срок зависит от региона. Подавать заявление нужно сразу, как стало понятно, что дело в адресе, иначе трех месяцев не хватит.
Можно ли просто убрать адрес из технического плана?
Нет. Если адрес объекту присвоен, он указывается. Описание местоположения вместо адреса допустимо только тогда, когда адрес не присваивался, и это нужно обосновать в заключении.
Контур залез на соседний участок на полметра. Это критично?
Для пункта 45 критично любое пересечение. Величина имеет значение только для выбора способа решения: полметра иногда оказываются погрешностью измерений, которую снимает повторная съемка, а иногда реальным заходом на чужую землю.
Приостановили по пункту 45 и по пункту 49 одновременно. Это одна ошибка или две?
Чаще одна. Если адрес в техническом плане не совпадает с адресом в реестре, регистратор нередко указывает и пункт 49 про противоречия с ЕГРН. Устраняется одним исправлением, но снять нужно оба пункта, иначе дело не возобновят.
Есть ли смысл обжаловать?
Есть, если контур определен верно, адрес актуальный, а расхождение возникло из-за ошибки в самих сведениях реестра. Срок подачи в апелляционную комиссию 15 рабочих дней с даты решения по статье 31.1 218-ФЗ, досудебный порядок не обязателен. Параллельно все равно готовьте исправление, потому что 15 рабочих дней короче трех месяцев.
Если по итогам разбора выясняется, что нужен новый документ на объект, смотрите технический план здания. Все основания
Расскажите, что за объект
Посмотрим документы, скажем срок и цену. Если задача не наша — подскажем, к кому идти.