Двенадцать проверок, после которых приостановки почти не случаются
Приостановки Росреестра по техническим планам выглядят лотереей только со стороны. Если разложить уведомления по пунктам части 1 статьи 26 218-ФЗ и посмотреть, когда возникла причина, картина получается скучной. Примерно половина приостановок закладывается до выезда на объект, в тот момент, когда никто ничего не измерял: участок без координат, вид разрешенного использования, не допускающий такой объект, разрешение на ввод на другую конфигурацию. Ниже двенадцать проверок по трем этапам работы и разбор трех вещей, которые заранее проверить нельзя в принципе.
Эта статья не про документ, а про порядок работы. Если нужен построчный разбор самого техплана перед отправкой, он лежит в чек-листе проверки технического плана перед подачей. Если нужен каталог самих причин с формулировками уведомлений, смотрите топ причин приостановки по техническим планам. Здесь — про то, на каком этапе и какими действиями приостановка не возникает вообще.
Почему чек-лист документа спасает не всегда
Чек-лист работает с тем, что уже сделано. Инженер выехал, обмерил, посчитал, собрал документ и проверяет его перед подписанием. На этом этапе ловятся арифметика, форма, комплектность приложений, XML. Но часть причин приостановки к качеству документа отношения не имеет вообще.
Участок стоит в ЕГРН как ранее учтенный, без координат. Техплан на здание можно собрать идеально и все равно получить пункт 21.2 — в ЕГРН отсутствуют сведения о границах земельного участка. Правкой документа это не лечится. Нужен межевой план, а значит другой договор, другие сроки и другая цена, и говорить об этом надо было до того, как инженер сел в машину.
Отсюда правило, по которому мы строим работу. Проверка привязывается не к документу, а к точке принятия решения. Таких точек три — до заключения договора, до выезда на объект и после камеральной обработки обмеров. На каждой стоит по четыре проверки, и стоимость пропуска растет примерно на порядок при переходе к следующей.
Этап 1. До заключения договора
Четыре проверки по документам заказчика и двум выпискам, в среднем полдня работы. Их смысл не найти ошибку, а понять, выполнима ли задача в принципе и в той ли она формулировке, в какой ее поставил заказчик.
Проверка 1. Свежие выписки ЕГРН на объект и на земельный участок
Что смотрим По объекту — год постройки, материал стен, назначение, этажность, площадь, статус записи. По участку — кадастровый номер, категорию, ВРИ, площадь, наличие координат, права, ограничения и обременения, зоны с особыми условиями использования.
Где смотрим Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах, заказанная не раньше чем за месяц до начала работ. Не скан свидетельства, не бумага из папки заказчика и не публичная кадастровая карта, которая отстает от реестра.
Что закрывает Пункт 49 — противоречия между заявленными и уже внесенными в ЕГРН сведениями. Сюда же попадает неверный кадастровый номер участка в техплане, самая обидная причина из всех, потому что чисто механическая.
Если провалена Либо реальность изменилась, и тогда изменение описывается в заключении кадастрового инженера с обоснованием. Либо ошибка в самом реестре, и тогда нужна отдельная процедура - исправление реестровой ошибки, которую лучше запустить параллельно, а не после приостановки.
Проверка 2. Границы земельного участка установлены в ЕГРН
Что смотрим Есть ли у участка координаты характерных точек границ. В выписке это раздел с описанием местоположения границ. Пустой раздел или отметка о том, что границы не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, означают ранее учтенный участок.
Где смотрим Та же выписка на участок. Дополнительно — нет ли по участку уже поданного межевого плана и не идет ли спор о границах с соседями.
Что закрывает Пункт 21.2. Он не применяется к линейным объектам и к прекращению существования объекта, но по обычному зданию или сооружению срабатывает гарантированно.
Если провалена Развилка из двух вариантов: сначала межевой план на уточнение границ и потом технический план, либо подача обоих документов одновременно. Оба варианта меняют смету и сроки, поэтому обсуждать их надо до подписания договора.
Проверка 3. Вид разрешенного использования участка против назначения объекта
Что смотрим Допускает ли ВРИ участка размещение описываемого объекта. Жилой дом на производственном ВРИ, склад на землях под ИЖС, магазин на участке под личное подсобное хозяйство — типовые случаи.
Где смотрим ВРИ берем из выписки, а не со слов заказчика, и сверяем с правилами землепользования и застройки муниципалитета — там территориальная зона и перечень основных, условно разрешенных и вспомогательных видов использования. Отдельно проверяем, что участок вообще предоставлен для строительства. Огородничество, сенокошение и аренда без права капитального строительства его не предполагают.
Что закрывает Пункт 22 — назначение объекта не соответствует виду разрешенного использования, пункт 23 — участок предоставлен для целей, не предусматривающих строительство, и частично пункт 33.1 — вид разрешенного использования указан не из перечня.
Если провалена Ни пункт 22, ни пункт 23 не снимаются заключением инженера. Заказчику придется менять ВРИ участка или условия его предоставления, а это процедура на несколько месяцев с негарантированным результатом. Такой разговор лучше вести в первый день, а не через полтора месяца, когда работа оплачена и сделана.
Проверка 4. Правоустанавливающие документы есть и читаются
Что смотрим Комплектность и физическое состояние. Разрешение на строительство, разрешение на ввод, проектная документация, акт приемочной комиссии, договор на участок, свидетельства старого образца. Отдельно — полномочия подписанта заявления и срок полномочий директора.
Где смотрим В оригиналах или качественных сканах, а не в списке, надиктованном по телефону. Мы просим прислать все папкой одним файлом и проходим по ней глазами. Типовая беда — документы девяностых, где печать и подпись уже не читаются, а в скане превращаются в серое пятно.
Что закрывает Пункт 5 — не представлены необходимые документы и пункт 2 — заявление подано ненадлежащим лицом. Какой комплект нужен под конкретный объект, разобрано в статье про документы для постановки на кадастровый учет.
Если провалена Восстановление идет параллельно с работой. Дубликат разрешения запрашивается в администрации, утраченный договор — в архиве или у второй стороны, нечитаемый скан переснимается с оригинала. Список недостающего мы отдаем заказчику письменно в первый день, с указанием, кто и где каждый документ берет. Полный перечень собран в статье про документы для подготовки технического плана.
Этап 2. До выезда на объект
Договор подписан, задача понятна. Следующие четыре проверки делаются в камералке и отвечают на вопрос, что именно мы поедем измерять и с чем будем сверять результат.
Проверка 5. Разрешение на ввод против фактического объекта
Что смотрим Реквизиты разрешения построчно. Адрес, кадастровый номер участка, наименование объекта, площадь, количество этажей вместе с подземными, количество помещений и машино-мест. Дальше сопоставляем это с рассказом заказчика о фактическом объекте и с фотографиями.
Где смотрим Оригиналы разрешения на ввод и разрешения на строительство. Сразу проверяем, размещено ли разрешение в государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, потому что Росреестр получает его оттуда.
Что закрывает Пункт 62 — этажи, помещения или машино-места не совпадают с разрешением на ввод, пункт 45 в части адреса, частично пункты 9 и 10.
Если провалена Вариантов два — привести техплан к разрешению там, где расхождение чисто бумажное, или отправить заказчика в администрацию за корректировкой разрешения на ввод. Второе долго, поэтому знать об этом надо до выезда. Про связку разрешительной документации и техплана мы написали в статье о том, как готовится технический план для ввода объекта в эксплуатацию.
Проверка 6. Адрес в государственном адресном реестре
Что смотрим Есть ли присвоенный адрес, к какому участку он привязан, совпадает ли написание с разрешением и правоустанавливающими документами. Сверяем номер дома, литеру, корпус, строение и наименование улицы в действующей редакции.
Где смотрим Государственный адресный реестр, он же федеральная информационная адресная система, и постановление о присвоении адреса. Сведения об адресах поступают в ЕГРН от оператора адресной системы в порядке межведомственного взаимодействия по статье 32 218-ФЗ, так что расхождение регистратор увидит автоматически.
Что закрывает Пункт 45 — место нахождения объекта не соответствует адресу.
Если провалена Заказчик обращается в орган местного самоуправления за присвоением или уточнением адреса. Процедура несложная, но занимает недели, поэтому обмеры делаем, а подачу придерживаем до постановления.
Проверка 7. Ранее учтенные объекты и наложения
Что смотрим Что уже стоит на кадастровом учете в этих границах. Здание, которого нет, но запись жива. Помещения, поставленные предыдущим собственником. Машино-места по старой разметке паркинга. Двойной учет одного объекта под разными номерами.
Где смотрим Выписка о кадастровом плане территории по нужному кварталу, поэтажный план здания, выписка на здание с перечнем всех учтенных в нем помещений.
Что закрывает Пункт 50 — наложение помещений и пункт 52 — наложение машино-мест, а также пункт 49, когда характеристики нового объекта противоречат учтенному.
Если провалена Если в границах стоит объект, которого физически нет, готовим акт обследования и снимаем его с учета. Если объект существует и учтен корректно, пересматриваем задачу — возможно, речь не об образовании нового объекта, а об изменении характеристик существующего.
Проверка 8. Статус преобразуемых объектов
Что смотрим Судьбу исходного объекта при разделе, объединении, выделе и реконструкции. Остается он в реестре или снимается с учета, в каком заявлении это отражается и кто подписывает. Отдельно — обременения и зарегистрированная долгосрочная аренда на исходное помещение.
Где смотрим Выписка на исходный объект, договоры аренды, правоустанавливающие документы всех правообладателей. Если объект в долевой собственности, сразу считаем, сколько заявлений и от кого придется собрать.
Что закрывает Пункты 50 и 52 — наложение с несписанным преобразуемым объектом, пункт 35 — раздел или выдел не допускается и пункт 41 — заявление о прекращении подано не всеми, у которого на устранение всего один месяц.
Если провалена Задача переформулируется: вместо раздела здания — образование помещений. Выдел доли в квартире не делается никак, это просто невозможно. Как это разбирается на практике, показано в материале про раздел помещения. Если заявления подписывают несколько человек, согласие собирается до подачи, а не в течение месяца после приостановки.
Этап 3. После обмеров и камеральной обработки
Объект измерен, координаты посчитаны, площади сведены. Первые три проверки этого этапа делаются в тот же день, когда обработаны полевые данные, а не перед отправкой пакета.
Проверка 9. Площадь против разрешения на строительство
Что смотрим Процент расхождения фактической площади с площадью по разрешению на строительство. Порог — пять процентов, для линейных объектов то же считается по протяженности.
Где смотрим Площадь считаем строго по приказу Росреестра П/0393, а не по техпаспорту и не по проекту — правила учета перегородок, ниш и выступающих конструкций у них разные. Что входит в площадь, мы разобрали в статье про площадь в техническом плане.
Что закрывает Пункт 61 — расхождение площади с разрешением более чем на пять процентов и пункт 61.1 для линейных объектов.
Если провалена Сначала перепроверяем методику, часть расхождений это ошибка счета, а не стройки. Если расхождение реальное, заключением инженера пункт 61 не снимается вообще — заказчик вносит изменения в разрешение через орган местного самоуправления. Поэтому процент и считается в день обработки обмеров. Тогда у заказчика есть месяц-полтора на администрацию до подачи, а не три недели после приостановки.
Проверка 10. Конфигурация помещений на изолированность и обособленность
Что смотрим У каждого образуемого помещения — отдельный вход, замкнутый контур ограждающих конструкций, отсутствие мест общего пользования в составе и отсутствие разрыва на несмежные части. Проходные помещения и общие коридоры в состав не включаются.
Где смотрим Поэтажный план с нанесенными границами будущих помещений, результаты обмеров, фотофиксация входных групп. Конфигурацию имеет смысл прогнать на бумаге вместе с заказчиком до того, как она уйдет в документ.
Что закрывает Пункт 34 — помещение не изолировано и не обособлено, самый частый пункт при образовании помещений в нежилых зданиях.
Если провалена Конфигурация пересматривается. Иногда достаточно переставить границу, иногда нужна перепланировка с отдельным входом, и тогда техплан готовится после нее. Разбор таких ситуаций есть в материале про технический план после перепланировки.
Проверка 11. Состав помещений, этажей и машино-мест против разрешения на ввод
Что смотрим Построчное сравнение готового техплана с разрешением на ввод. Количество этажей вместе с подземными, количество помещений, количество машино-мест, наименование и назначение объекта. При перепланировке в многоквартирном доме то же сравнение делается с актом приемочной комиссии.
Где смотрим Разрешение на ввод, акт приемочной комиссии, готовые разделы техплана. Сравнение по числам, в две колонки, а не на глаз.
Что закрывает Пункт 62 и пункт 63 — перепланировка в МКД.
Если провалена Расхождение в одно помещение встречается чаще, чем кажется, и обычно это следствие того, что после выдачи разрешения на объекте что-то доделали. Либо приводим техплан к разрешению, либо заказчик получает скорректированное разрешение.
Проверка 12. XML-схема, приложения и подпись
Что смотрим Версию XML-схемы на дату подачи, результат прогона через валидатор, наличие документов-оснований в приложении файлами, а не в перечне исходных данных, срок действия сертификата подписи и наличие инженера в реестре.
Где смотрим Актуальные версии схем и реестр инженеров — на сайте Росреестра, сертификат — в удостоверяющем центре. Как проверить исполнителя до заключения договора, мы описали в статье про то, как проверить кадастрового инженера.
Что закрывает Пункт 7 — форма и содержание документа не соответствуют требованиям, самое частое и самое резиновое основание, и пункт 5, когда регистратор читает отсутствие приложения как отсутствие документа.
Если провалена Документ переформируется и переподписывается. Это единственная из двенадцати проверок, провал которой стоит не месяцев, а часов, и именно поэтому она не может быть единственной.
Сводная таблица
| № | Проверка | Этап | Источник данных | Пункты ч. 1 ст. 26 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Свежие выписки ЕГРН на объект и участок | До договора | Выписка ЕГРН не старше месяца | 49 |
| 2 | Границы участка в ЕГРН | До договора | Выписка на участок | 21.2 |
| 3 | ВРИ участка против назначения объекта | До договора | Выписка, ПЗЗ, классификатор | 22, 23, 33.1 |
| 4 | Правоустанавливающие документы и полномочия | До договора | Оригиналы документов заказчика | 2, 5 |
| 5 | Разрешение на ввод против фактического объекта | До выезда | Разрешение на ввод, ГИСОГД | 45, 62, 9, 10 |
| 6 | Адрес в государственном адресном реестре | До выезда | ГАР, постановление об адресе | 45 |
| 7 | Ранее учтенные объекты и наложения | До выезда | КПТ, поэтажный план, ЕГРН | 49, 50, 52 |
| 8 | Статус преобразуемых объектов | До выезда | Выписка на исходный объект | 35, 41, 50, 52 |
| 9 | Площадь против разрешения на строительство | После обмеров | Расчет по приказу П/0393 | 61, 61.1 |
| 10 | Изолированность и обособленность помещений | После обмеров | Поэтажный план, обмеры | 34 |
| 11 | Состав помещений против разрешения на ввод | После обмеров | Разрешение, акт комиссии | 62, 63 |
| 12 | XML-схема, приложения, подпись | После обмеров | Валидатор, реестр инженеров | 5, 7 |
Восемь проверок из двенадцати не требуют ни выезда, ни геодезии. Это и есть та половина приостановок, которая ловится работой с выпиской, ПЗЗ и документами заказчика.
Три проверки, которые невозможно сделать заранее
Обещать стопроцентную защиту от приостановки нечестно, и вот почему. Три вещи не зависят ни от инженера, ни от заказчика.
- Как регистратор прочтет заключение по спорному случаю Пункты 19, 34 и 49 содержат оценочные категории — является ли объект недвижимостью, обособлено ли помещение, есть ли противоречие с реестром. Можно собрать сильное обоснование и приложить доказательства капитальности, но оценку дает конкретный человек. Здесь работает не проверка, а качество заключения кадастрового инженера, и это единственное место в документе, на которое потом можно опереться при обжаловании.
- Ответит ли орган местного самоуправления на межведомственный запрос Пункт 9 и пункт 10 прилетают, когда администрация не разместила разрешение в ГИСОГД или не ответила Росреестру в срок. Вины инженера нет, предотвратить нельзя, но можно смягчить — заранее взять в администрации заверенную копию или выписку из реестра разрешений и подать ее самостоятельно. По пункту 9 на устранение дается месяц, а не три.
- Что появится в ЕГРН между днем сверки и днем рассмотрения Между подачей и решением регистратора проходит от нескольких дней до пары недель. За это время может появиться арест, запрет на регистрационные действия, чужой техплан на пересекающиеся границы. Свежая выписка на дату подачи снижает риск, но не убирает его.
Корректная формулировка такая: двенадцать проверок убирают предсказуемые причины приостановки и оставляют непредсказуемые. Если уведомление пришло, дальше вопрос не в чек-листе, а в тактике — что устранять доработкой, а что оспаривать. Первые шаги разобраны в статье Росреестр приостановил: первые действия, а сроки приостановки стоит посмотреть сразу: остаток срока при возобновлении не обнуляется, а добирается.
Как это устроено у нас в работе
Двенадцать проверок у нас не памятка, а точки, без прохождения которых объект не двигается дальше.
- До договора мы заказываем две выписки и просим папку с документами заказчика. Результат первых четырех проверок — письменное заключение о выполнимости задачи с перечнем рисков. Если вылезает пункт 22 или 23, мы говорим об этом сразу и не беремся за заведомо непроходимую работу.
- До выезда формируется карточка объекта — реквизиты разрешения, адрес из ГАР, перечень учтенных объектов в границах, решение по преобразуемым. С ней инженер и едет на объект, потому что тогда он знает, что проверить на месте.
- В день обработки обмеров считается процент расхождения по площади и делается построчная сверка с разрешением. Если вышли за пять процентов, заказчик узнает об этом в тот же день.
- Перед подписанием документ проходит формальную проверку по полному чек-листу, и только после этого подписывается усиленной квалифицированной подписью.
Отдельно мы берем на разбор чужие документы и чужие приостановки — когда техплан готов, но подавать его страшно, или когда уведомление уже пришло.
Нужен технический план с таким порядком работы — посмотрите условия подготовки технического плана. Уже пришло уведомление о приостановлении — пришлите его на разбор, мы скажем, что устраняется доработкой, а что имеет смысл оспорить.
Частые вопросы
- Правда ли, что половина приостановок видна до выезда на объект?
- По нашей практике да, это восемь проверок из двенадцати выше. Границы участка, ВРИ, правоустанавливающие документы, адрес, разрешение на ввод, ранее учтенные объекты читаются по выписке и по документам заказчика. Геодезия и площади дают меньшую часть уведомлений, хотя внимания им уделяют больше.
- Можно ли заказать проверку отдельно, без подготовки техплана?
- Да, первые четыре проверки мы делаем как отдельную услугу по документам, без выезда. Это имеет смысл при покупке объекта или перед стройкой, когда надо понять, реально ли потом поставить объект на учет.
- Что делать, если участок ранее учтенный и границ нет?
- Либо сначала межевой план на уточнение границ и потом технический план на здание, либо подача обоих документов одновременно. Второй вариант быстрее, но требует, чтобы не было спора с соседями по границе. К линейным объектам и к прекращению существования объекта пункт 21.2 не применяется.
- Если инженер прошел все проверки, а приостановка все равно пришла, кто виноват?
- Смотрим на пункт в уведомлении. Пункты 9 и 10 — неответ администрации, здесь не виноват никто, решается подачей документа напрямую. Пункты 19, 34 и 49 по спорным случаям — вопрос обоснования, он часто выигрывается доработкой заключения или обжалованием. Пункты 5, 7, 45 и 62 после полного прохождения проверок означают, что проверка была формальной.
- Кто может обжаловать приостановление?
- С 2026 года заявление в апелляционную комиссию вправе подать заявитель, его представитель или сам кадастровый инженер. Срок подачи — 15 рабочих дней с даты решения, рассмотрение не более 15 рабочих дней, госпошлины нет. Порядок разобран в статье про апелляционную комиссию Росреестра.
Нормативная база
- Статья 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ - основания и сроки приостановления кадастрового учета и регистрации прав
- Статья 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ - основания кадастрового учета и регистрации прав, случаи одновременного проведения
- Статья 32 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ - направление документов в порядке межведомственного информационного взаимодействия
- Статья 19 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ - обязанность органов власти представлять заявление и документы
- Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 - форма технического плана, требования к подготовке и состав сведений
- Приказ Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 - точность и методы определения координат, правила определения площади
- Статья 31.2 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ - обжалование решения о приостановлении в апелляционную комиссию
Нужен технический план или приостановили в Росреестре
Пришлите документы или уведомление — посмотрим и скажем, что с этим делать, срок и цену.