Выбранный ВРИ не предусмотрен перечнем
В большинстве случаев это бумажное основание, и в этом хорошая новость. Речь идет не о том, что объект нельзя зарегистрировать, а о том, что вид разрешенного использования назван словами, которых нет в перечне для вашей территории. Лечится точной заменой формулировки, без выезда на объект и без новых обмеров. Плохой вариант тоже есть: если нужного вида в градостроительном регламенте зоны не существует вовсе, замена формулировки не поможет и разговор переходит в земельную плоскость, как по пункту 22. Разобраться, какой из двух случаев ваш, можно за один вечер по регламенту своей зоны.
Как это звучит в уведомлении
Полная норма охватывает еще две ситуации. Первая — не получено разрешение на условно разрешенный вид использования. Вторая — заявитель не вправе использовать земельный участок заявленным образом. Все три варианта ходят под одним номером, поэтому читать уведомление надо целиком: от того, какая именно часть нормы применена, зависит весь дальнейший маршрут. По части 5 статьи 29 218-ФЗ регистратор обязан указать причину со ссылкой на положения закона.
Что произошло на самом деле
Ключевой вопрос — что за перечень имеется в виду. Здесь ошибаются чаще всего, в том числе инженеры. Это не федеральный справочник и не классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412. Классификатор описывает землю. А пункт 33.1 говорит о видах разрешенного использования объектов недвижимости, установленных применительно к соответствующей территории, то есть о том, что записано в градостроительном регламенте конкретной территориальной зоны. Регламенты входят в правила землепользования и застройки; в Москве они утверждены постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП.
Отсюда правило, которое снимает большую часть таких приостановок. Формулировка в документах копируется из действующего перечня буквально — вместе с окончаниями и порядком слов. Переписанная своими словами, пусть и по смыслу верная, она дает приостановку. Юридическую силу имеет текстовое описание вида, а не бытовое понимание его наименования. Как устроены виды использования и где их искать, разобрано в статье виды разрешенного использования и назначение объекта.
Вторая половина путаницы — в полях самого технического плана. Назначение здания задано закрытым списком в части 5 статьи 8 218-ФЗ: нежилое, многоквартирный дом, жилой дом, садовый дом, гараж. У помещения значений два — жилое и нежилое. Склад, офис, торговый центр, автомойка живут не здесь, а в отдельных полях наименования и вида разрешенного использования объекта. Когда инженер вписывает «склад» в поле назначения, противоречие возникает на ровном месте.
Реальные причины
- Формулировка написана своими словами В техплане «здание торгового назначения», а в регламенте значится другой, дословный вид. Самая частая причина.
- Формулировка взята из устаревшего документа Из прежней редакции правил землепользования и застройки, из старой версии классификатора, из проекта, подготовленного несколько лет назад. Перечни обновляются, и текст надо сверять на дату подачи.
- Перепутаны поля Наименование объекта вписано в назначение, вид разрешенного использования земельного участка вписан в вид разрешенного использования объекта.
- Взят вид из классификатора для земли Код и наименование из приказа П/0412 поставлены как вид использования здания. Это разные перечни.
- Условно разрешенный вид без разрешения Вид в регламенте есть, но он условно разрешенный, и разрешение по статье 39 Градостроительного кодекса не получено.
- Заявитель не вправе так использовать участок Типовой случай — арендатор государственной или муниципальной земли: по пункту 3 статьи 14.4 Земельного кодекса он не может взять вид, отличный от указанного в договоре, кроме случаев комплексного развития территории.
- Нужного вида в регламенте нет вообще Тяжелый вариант: выбирать не из чего, и заменой текста дело не решается.
Что делать
Что делает инженер
- Открывает градостроительный регламент территориальной зоны, в которой находится участок, и находит перечень видов разрешенного использования объектов недвижимости для этой зоны.
- Подбирает вид, который соответствует фактическому использованию объекта, и копирует формулировку дословно — без сокращений, перестановок и синонимов.
- Проверяет остальные поля: назначение здания по части 5 статьи 8 218-ФЗ, наименование, вид использования объекта. Каждое значение должно стоять в своем поле.
- Правит соответствующие реквизиты технического плана, пересобирает XML по актуальной схеме и переподписывает документ действующей электронной подписью.
- Добавляет в заключение короткое обоснование со ссылкой на регламент зоны — откуда взята формулировка и какому виду соответствует фактическое использование объекта.
- Подает дополнительные документы по приостановленному делу через личный кабинет.
Что делает заказчик
Если причина бумажная, от заказчика нужно только подтверждение фактического использования объекта — под что здание или помещение реально используется или будет использоваться. Это определяет, какой именно вид подбирается из перечня.
Если выясняется, что нужного вида в регламенте нет или он условно разрешенный, дальше работает правообладатель участка. Для условно разрешенного вида — заявление в комиссию и процедура по статье 39 ГрК с общественными обсуждениями или публичными слушаниями. Если вида нет вовсе — внесение изменений в правила землепользования и застройки по статье 33 ГрК. Обе процедуры длиннее срока приостановки, и это надо понимать с самого начала.
Что зависит от третьих лиц
Комиссия по вопросам градостроительства, землепользования и застройки и местная администрация — когда дело доходит до условно разрешенного вида или до правки регламента. По статье 39 ГрК обсуждения или слушания длятся не более месяца, решение глава местной администрации принимает в течение трех дней со дня поступления рекомендаций комиссии. Расходы на организацию обсуждений несет заявитель.
Сроки
Общий срок по части 2 статьи 26 218-ФЗ — до устранения причин, но не более трех месяцев с даты приостановления. Специального срока для пункта 33.1 нет: месячный срок закон устанавливает только для пунктов 9 и 41.
После поступления документов об устранении рассмотрение возобновляется не позднее трех рабочих дней по части 10 статьи 26, причем срок не начинается заново — добирается только неистекший остаток. Механика подробно разобрана на странице сроки приостановки.
Для бумажного варианта трех месяцев хватает с большим запасом: правка формулировки и пересборка документа занимают несоизмеримо меньше. Для варианта с изменением регламента срок почти наверняка выйдет, и тогда честнее дождаться решения по земле и подать документы заново, чем ждать отказа по статье 27.
Можно ли снять без переделки техплана
Совсем без правок обойтись не получится: вид разрешенного использования — это реквизит документа, и менять его приходится в самом техплане. Но переделка точечная. Правится один раздел, документ пересобирается и переподписывается, повторный выезд на объект не нужен, обмеры не пересчитываются, заключение дописывается на один абзац.
Если регистратор в одном уведомлении поставил и пункт 33.1, и пункт 7 — форма и содержание документа, правки логично объединить в одну итерацию. Пересобирать и переподписывать файл дважды смысла нет, а каждая лишняя подача съедает остаток срока.
Есть и честное «так не получится». Когда подходящего вида в перечне для вашей территории нет, подобрать формально похожую формулировку и надеяться, что пройдет, — плохая идея. Такой документ либо вернется снова, либо запись в ЕГРН окажется не соответствующей фактическому использованию, и разбираться с этим придется позже и дороже. В этом случае работать надо с регламентом, как по пункту 22, а если участок и вовсе предоставлен без права строительства — смотреть пункт 23.
Вопросы
- Я взял вид из классификатора Росреестра. Почему не подошло?
- Потому что классификатор, утвержденный приказом П/0412, описывает виды разрешенного использования земельных участков, а пункт 33.1 говорит о видах разрешенного использования объектов недвижимости, установленных для вашей территории градостроительным регламентом. Это разные перечни, и подставлять один вместо другого нельзя.
- Можно ли вообще не указывать вид разрешенного использования объекта?
- Поле заполняется при наличии такого вида, и произвольно оставлять его пустым, чтобы обойти приостановку, не стоит: пустой обязательный реквизит дает пункт 7. Правильный порядок — определить, какой вид применим по регламенту, и указать его дословно.
- Чем пункт 33.1 отличается от пункта 22?
- Характером претензии. Пункт 33.1 — формальный: формулировка взята не из того перечня. Пункт 22 — содержательный: объект по существу не соответствует тому, что разрешено на участке. Первый лечится правкой документа, второй — работой с землей. Иногда они приходят вместе, и тогда сначала решается земельный вопрос.
- У сооружения назначение тоже выбирается из перечня?
- Да, и здесь ошибаются часто: своя формулировка вместо перечневой дает то же основание. Если подходящей позиции нет, указывается иное назначение с описанием. Как это заполняется, разобрано в статье декларация об объекте недвижимости, а сама услуга — на странице технический план сооружения.
- Здание используется под склад, а в регламенте склады не значатся. Что делать?
- Это уже не бумажный случай. Вариантов два: привести фактическое использование к тому, что разрешено в зоне, либо инициировать изменение регламента по статье 33 ГрК. Подгонять формулировку под чужой вид не надо — запись в реестре должна отражать реальность.
Смежные материалы: снятие приостановки под ключ, все основания статьи 26.
Расскажите, что за объект
Посмотрим документы, скажем срок и цену. Если задача не наша — подскажем, к кому идти.