Апелляционная комиссия Росреестра: как обжаловать приостановку

Обновлено 25.09.2026. Нормы сверены с 218-ФЗ в редакции от 04.08.2026.

С 1 января 2026 года приостановку обжалуют по статьям 31.1 и 31.2 Федерального закона 218-ФЗ. На подачу заявления есть 15 рабочих дней с даты решения о приостановлении, комиссия рассматривает его не более 15 рабочих дней, плата за это не взимается. Обжаловать теперь можно не только приостановление кадастрового учета, но и приостановление регистрации прав. Обращаться в комиссию перед судом больше не обязательно, но дороги разошлись: если вы уже пошли в суд, комиссия заявление не примет.

Что изменилось с 1 января 2026 года

До 2026 года весь институт досудебного обжалования держался на одной статье - статье 26.1 Федерального закона 221-ФЗ «О кадастровой деятельности». Федеральный закон от 22.07.2024 № 207-ФЗ эту статью отменил и перенес обжалование в профильный закон о регистрации недвижимости, создав там две новые статьи — 31.1 про сами комиссии и 31.2 про порядок обжалования. Закон вступил в силу 1 января 2026 года.

Подзаконный акт тоже новый. Это приказ Росреестра от 01.07.2025 № П/0237/25, зарегистрированный в Минюсте 19 сентября 2025 года под номером 83590. Им утверждены три приложения: Положение о порядке формирования и работы апелляционных комиссий, перечень и формы документов, которые комиссия готовит по итогам работы, и форма заявления об обжаловании. Прежнее Положение, утвержденное приказом Росреестра от 08.10.2020 № П/0377, больше не применяется.

Поменялось не название нормы, а механика целиком. Вот что именно. Полный нормативный разбор обеих статей по частям, с перечнем норм прежнего порядка, которые больше не применяются, лежит в отдельном материале про новый порядок обжалования по статьям 31.1 и 31.2.

Обратите внимание на две строки, которые меняют тактику сильнее всего. Первая — срок подачи. 30 календарных дней и 15 рабочих дней это не одно и то же даже близко: в среднем месяце 15 рабочих дней это примерно три недели, а если внутри новогодние или майские праздники, то календарно выходит дольше, но считать все равно надо по рабочим. Вторая — отмена обязательного досудебного порядка. Раньше комиссия была шлагбаумом перед судом, и через нее шли даже те, кто заранее знал, что спор судебный. Теперь это инструмент по выбору.

Кто может подать заявление

Круг лиц задан через часть 12.1 статьи 29 218-ФЗ. Подать заявление вправе:

1. Заявитель — тот, кто подавал документы на учет или регистрацию.
2. Представитель заявителя по доверенности.
3. Кадастровый инженер, подготовивший технический или межевой план, — в части приостановления кадастрового учета.
4. Юридическое лицо, работником которого является этот кадастровый инженер.

Последние два пункта в работе важнее, чем кажется. Когда приостановка прилетела по качеству документа, спорить содержательно способен тот, кто этот документ готовил. Собственник в лучшем случае перескажет мотивировку, инженер — разберет ее по нормам. У нас заявление в комиссию почти всегда готовит и подписывает инженер, который вел объект, а заказчик остается в копии. Кто такие кадастровые инженеры и за что они отвечают, мы описали у нас на сайте.

Сроки: 15 рабочих дней туда, 15 рабочих дней обратно

Ключевая точка отсчета — дата принятия решения о приостановлении, а не дата, когда вы получили уведомление. Само уведомление направляется не позднее рабочего дня, следующего за днем приостановления, и должно содержать указание всех причин. Если письмо пролежало в личном кабинете неделю, срок все это время шел.

Сложите цифры. В худшем сценарии от подачи заявления до решения комиссии проходит около месяца календарно. Общий срок приостановки при этом — три месяца, и он не замирает на время рассмотрения. Значит, обжалование почти всегда идет параллельно с работой над документами, а не вместо нее. Мы обычно ведем два трека сразу: готовим заявление в комиссию по тем пунктам, где регистратор неправ, и одновременно доделываем то, что действительно надо доделать. Подробный разбор того, как считаются сроки приостановки и с какого момента, - в отдельной статье про сроки.

Куда подавать: три уровня комиссий

По статье 31.1 218-ФЗ комиссий теперь три вида, и это тоже новое.

1. Центральная апелляционная комиссия Разбирает заявления, если уведомление о приостановлении направил сам федеральный орган, а также если решение принял регистратор, который является руководителем апелляционной комиссии. Во втором случае логика понятная: человек не может проверять сам себя.
2. Региональная апелляционная комиссия Разбирает заявления на решения органа регистрации прав по своей территории. Для объектов в Москве и Московской области именно она и будет вашей комиссией в большинстве случаев.
3. Межрегиональная апелляционная комиссия Создается на несколько территорий сразу, компетенция та же — решения органов регистрации прав на этих территориях.

Перечень комиссий с наименованиями органов регистрации прав, почтовыми адресами и адресами электронной почты размещается на официальном сайте Росреестра. Это прямое требование части 3 статьи 31.1, и именно оттуда надо брать реквизиты, а не из чужих статей: составы и адреса меняются.

Состав: паритет три на три

В центральную и в региональную комиссию входят по три представителя от органа регистрации прав и по три — от национального объединения саморегулируемых организаций кадастровых инженеров. В межрегиональную — по одному представителю от каждого органа регистрации прав и равное им количество от национального объединения. Ротация состава проходит раз в пять лет, а не раз в два года, как было раньше.

Паритет — это не косметика. Он означает, что документ, подготовленный инженером, оценивают в том числе инженеры, а не только та сторона, которая вынесла приостановку. Причем закон разводит два типа дел: заявления, связанные с кадастровыми работами и подготовленными инженером документами, рассматриваются с участием представителей национального объединения, а заявления по чисто регистрационным вопросам, где кадастровых работ не было, — без них.

Что писать в заявлении

Форма заявления утверждена приложением 3 к приказу П/0237/25, и заполнять надо именно ее, а не произвольную жалобу. Но форма задает только каркас. Содержательная часть — на вас, и именно она решает исход.

1. Реквизиты решения о приостановлении: номер и дата уведомления, номер заявления о кадастровом учете или регистрации, кадастровый номер объекта или участка.
2. Данные заявителя: кто подает, в каком качестве, контакты, способ получения ответа.
3. Перечень причин приостановки в том виде, в каком они указаны в уведомлении, с разбивкой по пунктам.
4. По каждой причине — почему она необоснованна, со ссылкой на конкретную норму и на конкретный лист документа.
5. Приложения: копия уведомления о приостановлении, доверенность, если подает представитель, и документы, подтверждающие вашу позицию.

Практическое правило, которое экономит больше всего времени. Уведомление о приостановлении обязано содержать указание всех причин и ссылку на конкретные нормы. Разберите его построчно и спорьте отдельно по каждому пункту, а не текстом «считаем приостановление незаконным». Комиссия оценивает обоснованность каждого основания по отдельности и в решении обязана указать обстоятельства со ссылкой на нормы. Общие фразы ей не с чем сопоставить. Как вытащить из уведомления реальную суть претензии, мы разобрали в материале как читать уведомление о приостановлении.

Комиссия или суд: пути альтернативные, а не последовательные

Это главная развилка, и старые статьи в интернете описывают ее неверно. Раньше комиссия была обязательной ступенью перед судом. Сейчас нет. Но взамен появилось жесткое ограничение.

Комиссия не примет заявление и в том случае, если нарушены требования частей 1 и 2 статьи 31.2, то есть пропущен 15-дневный срок, нарушена форма или способ подачи. Об отказе в принятии она сообщает в течение трех рабочих дней тем способом, который указан в заявлении или использован при его подаче.

Решение комиссии об отклонении заявления обжалуется в суд в порядке административного судопроизводства — одновременно с обжалованием самого решения о приостановлении. То есть после неудачи в комиссии дорога в суд открыта, просто оспаривать придется оба акта сразу.

И последнее ограничение: повторно подать заявление по одному и тому же решению о приостановлении нельзя, в том числе в другую апелляционную комиссию. Один выстрел.

Когда идти в комиссию, а когда сразу в суд

Правило, которым мы пользуемся на разборах. Комиссия хороша там, где спор про оценку документа, и бесполезна там, где спор про отсутствие документа или про факт.

Комиссия скорее сработает

1. Приостановка по пункту 7 — форма и содержание документа не соответствуют требованиям, а мотивировка расплывчатая, без ссылки на конкретный реквизит. Это самый резиновый пункт, и он чаще всего применяется шире, чем позволяет норма.
2. Приостановка по пункту 19 — объект не является объектом недвижимости, когда капитальность подтверждена конструктивом, а регистратор оценил объект по внешнему виду.
3. Приостановка по пункту 34 — помещение не изолировано и не обособлено, если изолированность видна на плане этажа и обоснована в заключении.
4. Приостановка по пункту 49 — противоречия со сведениями ЕГРН, когда расхождение объясняется реестровой ошибкой, а не ошибкой инженера.
5. Приостановка по пунктам 9 и 10, когда межведомственный запрос не отработан не по вашей вине, а вы уже представили документ самостоятельно.
6. Уведомление, где собрано много оснований и часть из них очевидно продублирована или не относится к вашему случаю. Даже при отклонении комиссия вычеркнет лишнее.

Комиссия не поможет

1. Пункт 61 — площадь разошлась с разрешением на строительство более чем на 5 процентов, и расхождение реальное. Это устраняется через корректировку разрешения в органе местного самоуправления, а не спором.
2. Пункт 62 — этажи, помещения или машино-места не совпадают с разрешением на ввод, когда они действительно не совпадают.
3. Пункт 5 — не представлены необходимые документы, если документа у вас на руках нет. Комиссия его не заменит.
4. Пункт 23 — участок предоставлен для целей, не предусматривающих строительство. Здесь вопрос земельный, а не кадастровый.

Сразу в суд

1. Пропущены 15 рабочих дней. Комиссия заявление не примет, восстановление срока в статье 31.2 не предусмотрено.
2. Нужны обеспечительные меры или спор затрагивает право, а не процедуру: чужая запись в ЕГРН, наложение границ с соседом, оспаривание акта органа местного самоуправления.
3. Приостановка — лишь эпизод в более крупном споре, который все равно пойдет в суд.

Если приостановка получена, а решение еще не принято, начните с холодного разбора уведомления — это дешевле любой из двух дорог. Что делать в первые дни, мы описали в материале Росреестр приостановил: первые действия.

И отдельно про профилактику. Любой из этих сценариев дешевле не проходить вовсе. Перед подачей документов пройдите по чек-листу проверки технического плана: он построен ровно на тех пунктах статьи 26, которые потом приходится оспаривать.

Сколько это стоит

Нисколько. Ни 218-ФЗ, ни Налоговый кодекс не устанавливают платы или государственной пошлины за подачу и рассмотрение заявления в апелляционной комиссии. Это одно из главных отличий от суда, где административный иск оплачивается пошлиной, а сопровождение юриста стоит денег. Расходы по обжалованию в комиссии — только ваше время и, если привлекаете инженера, его работа по подготовке мотивировки.

Что делаем мы

Мы разбираем уведомление о приостановлении, раскладываем его по пунктам статьи 26 и говорим прямо, что устраняется доработкой документов, а что имеет смысл обжаловать. Если позиция спорная, мы готовим заявление в апелляционную комиссию с мотивировкой по каждому основанию и ведем его до решения, параллельно доделывая то, что действительно надо доделать. Работаем по Москве и Московской области, в том числе по чужим техпланам.