Акт обследования кадастрового инженера: что это и когда он нужен
Речь в этой статье идет об акте обследования по статье 23 Федерального закона № 218-ФЗ — документе, которым кадастровый инженер подтверждает, что объект недвижимости прекратил существование. Это единственное основание, по которому Росреестр снимает с кадастрового учета снесенное или погибшее здание. К актам обследования дымоходов и вентканалов, к обследованию зданий перед капремонтом и к категорированию объектов этот документ отношения не имеет: там другие исполнители, другие формы и другая цель. Ниже — что в акте обследования должно быть, какие документы к нему прикладываются, когда он обязателен, когда не нужен вовсе, и чем он отличается от технического плана.
Определение по статье 23 218-ФЗ
Закон описывает документ одной длинной фразой. Часть 1 статьи 23 218-ФЗ:
Акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся сведений Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости, а также иных предусмотренных требованиями к подготовке акта обследования документов подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения, машино-места в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых они были расположены, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение или такое машино-место было расположено.
Переводим. Инженер обязан лично приехать на место, сопоставить увиденное со сведениями ЕГРН и с документами о сносе или гибели, и после этого письменно заявить: объекта с таким кадастровым номером больше нет. Три вещи из определения имеют практическое значение.
- Осмотр обязателен Акт нельзя подготовить по фотографиям заказчика или по справке о сносе. Инженер отвечает за факт, который подтверждает, своей подписью и своим статусом.
- Учитываются сведения ЕГРН Если в реестре за этим номером числится не то здание, которое снесли, акт превращается в подтверждение недостоверного факта. Поэтому работа всегда начинается с выписки.
- Помещение гибнет вместе со зданием Закон не знает самостоятельной гибели помещения при живом здании. Помещение прекращает существование, когда погибло здание или та его часть, в которой помещение находилось.
Части 2 и 3 статьи 23 добавляют форму. Акт готовится в электронном виде и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, а форму, состав сведений и требования к подготовке устанавливает орган нормативно-правового регулирования.
Кто готовит и какой приказ действует
Готовит только кадастровый инженер — физическое лицо, состоящее в саморегулируемой организации и имеющее действующий квалификационный аттестат. Ни проектировщик, ни подрядчик по демонтажу, ни управляющая компания акт обследования подготовить не могут. Как проверить исполнителя по реестру Росреестра до заключения договора, мы разбирали в материале про проверку кадастрового инженера.
Действующая форма утверждена приказом Росреестра от 24.05.2021 № П/0217 «Об установлении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке». Приказ зарегистрирован в Минюсте 9 сентября 2021 года и заменил прежний приказ Минэкономразвития от 20.11.2015 № 861, на который до сих пор ссылается половина сайтов в выдаче. Ссылаться на № 861 нельзя, он утратил силу.
Приложение № 1 к приказу — форма и состав сведений. Приложение № 2 — требования к подготовке.
Форма подготовки
Акт готовится в форме электронного документа в виде XML-файла, подписанного усиленной квалифицированной подписью кадастрового инженера. Именно XML уходит в Росреестр, бумажный экземпляр — только если он предусмотрен договором с заказчиком, и тогда он подписывается инженером и заверяется его печатью.
Электронные образы бумажных документов из приложения готовятся в формате PDF, сканируются в масштабе 1:1 с разрешением 300 dpi и тоже подписываются подписью инженера. Требование выглядит формальным ровно до первой приостановки по пункту 7 части 1 статьи 26.
XML-схема акта обследования обновляется Росреестром и вводится в действие через два месяца после публикации на официальном сайте. Файл, собранный по старой схеме, не пройдет форматно-логический контроль. Это самая обидная причина приостановки, потому что содержательно с документом все в порядке. Подробнее про механику этого основания — на странице приостановки по пункту 7.
Из чего состоит акт обследования
Структура по приложению № 1 к приказу П/0217 короткая, разделов семь.
| Раздел | Что в нем |
|---|---|
| Общие сведения о кадастровых работах | Цель работ, вид объекта, кадастровый номер, сведения о зарегистрированных в ЕГРН правах |
| Дата прекращения существования объекта | Число, месяц и год либо только год гибели, уничтожения или сноса, если такие сведения есть у заказчика |
| Сведения о кадастровом инженере | ФИО, регистрационный номер в реестре членов СРО, СНИЛС, контакты, сведения о месте работы |
| Сведения о заказчике работ | ФИО физлица, наименование организации либо наименование органа власти |
| Заключение кадастрового инженера | Обоснование вывода о прекращении существования объекта в свободной форме |
| Дата подготовки акта | Дата завершения работ, подпись и печать инженера в бумажном экземпляре |
| Перечень документов, использованных при подготовке | Таблица с наименованием и реквизитами каждого документа и отметкой, включен ли он в приложение |
Графической части в акте нет. Ни плана этажа, ни схемы расположения, ни координат. Это принципиальное отличие от технического плана и прямое следствие цели документа: описывать нечего, объект отсутствует.
Заключение инженера — единственное живое место
Остальные разделы заполняются реквизитами, а заключение пишется руками, и именно оно определяет судьбу дела. В нем нужно объяснить, на основании чего сделан вывод: когда проведен осмотр, что обнаружено на месте, какими документами подтверждается снос или гибель, как идентифицирован объект, если от него остался фундамент или часть конструкций. Формальное «объект отсутствует» без обоснования дает приостановку. Принципы, по которым пишется убедительное заключение, мы разбирали в отдельной статье про заключение кадастрового инженера - для акта обследования они те же.
Когда акт обследования нужен
Перечень закрытый и короткий.
- Снос здания, сооружения или объекта незавершенного строительства Плановый демонтаж по решению собственника, снос по решению суда, снос по решению органа власти, снос аварийного объекта, снос ради нового строительства на том же участке.
- Гибель или уничтожение объекта Пожар, обрушение, взрыв, стихийное бедствие. Объект перестал существовать без воли собственника.
- Прекращение существования помещения или машино-места вместе со зданием - когда погибла та часть здания, в которой помещение находилось, а само здание с учета не снимается. Случай редкий, но именно он закрывает часть 1 статьи 23.
Во всех трех случаях акт подается вместе с заявлением о снятии объекта с кадастрового учета. Полный порядок процедуры, перечень заявителей, сроки и вопрос с пошлиной мы разложили в материале про снятие объекта с кадастрового учета.
Когда акт обследования не нужен
Эта часть экономит заказчикам деньги чаще, чем предыдущая.
Преобразование объекта: раздел, объединение, образование помещений
Здесь акт не готовится вообще. По части 3 статьи 41 218-ФЗ снятие с учета исходных объектов происходит одновременно с постановкой на учет образованных из них. Прекращение существования исходного помещения оформляется не актом обследования, а техническим планом на новые помещения, где прямо указан способ образования и исходный кадастровый номер.
Логика видна из определения в статье 23. Акт подтверждает гибель или уничтожение, то есть физическое исчезновение вещи. При разделе помещения ничего не исчезает: стены, перекрытия и площадь на месте, поменялась юридическая нарезка. Инженеру нечего фиксировать осмотром, он описывает новые объекты. Что входит в такой техплан, показано на странице технического плана на раздел помещения.
Помещения в снесенном здании
Часть 7 статьи 40 218-ФЗ: при снятии здания с учета в связи с прекращением существования одновременно снимаются с учета все помещения и машино-места в нем. Акт готовится один — на здание. Отдельные акты на каждое помещение не нужны, и просьба подготовить сорок актов на сорок помещений означает, что кто-то в цепочке не читал норму.
Исчезновение помещений при реконструкции
Часть 6 статьи 40. Если здание реконструировали и часть помещений перестала существовать как самостоятельные объекты, их учет в связи с прекращением существования проводится одновременно с учетом изменений здания, и представление акта обследования не требуется. Все оформляется техпланом на здание.
Сборка здания обратно в один объект
Часть 7.1 статьи 40. Если право собственности на здание зарегистрировано за одним лицом, все помещения и машино-места в нем снимаются с учета по заявлению этого собственника, и акт обследования опять не требуется. Норма выручает владельцев торговых и офисных зданий, которые когда-то были нарезаны на помещения, а теперь собраны в одних руках.
Незавершенка, ставшая зданием
Часть 8 статьи 40. Объект незавершенного строительства снимается с учета одновременно с регистрацией права на построенное здание, без отдельного заявления и без акта. Достроили и ввели в эксплуатацию — незавершенка гасится сама.
Ранее учтенные объекты, снимаемые администрацией
Часть 8 статьи 69.1 218-ФЗ. Когда орган местного самоуправления в ходе работы по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов устанавливает, что здание прекратило существование, он подает заявление о снятии с учета сам, приложив акт осмотра по установленной форме. Акт обследования кадастрового инженера в этой процедуре не готовится.
Какие документы прикладываются к акту
Требования к подготовке из приложения № 2 к приказу П/0217 прямо перечисляют, что подшивается к акту в виде копий или электронных образов. Набор зависит от того, почему объекта больше нет.
| Ситуация | Документы в приложении к акту |
|---|---|
| Плановый снос по воле собственника | Решение собственника о сносе, составляется в произвольной форме; уведомление о завершении сноса |
| Снос аварийного объекта | Решение уполномоченного органа о признании объекта аварийным и подлежащим сносу |
| Снос по решению суда | Судебный акт о сносе объекта |
| Изъятие земельного участка | Решение об изъятии участка для государственных или муниципальных нужд |
| Пожар, авария, стихийное бедствие | Документы о стихийном бедствии или чрезвычайной ситуации, акт о пожаре |
| Демонтаж ради нового строительства | Проектная документация, предусматривающая снос существующего объекта |
Два правила упрощают комплект. Документ, сведения о котором уже есть в ЕГРН, подшивать не нужно, достаточно указать его в перечне использованных. Документ, размещенный на официальном сайте органа власти, можно заменить ссылкой на него.
Уведомление о завершении сноса
Отдельно выделим этот документ, потому что именно из-за него чаще всего приходится переделывать комплект. Если снос проведен после вступления в силу главы 6.4 Градостроительного кодекса, то есть начиная с 4 августа 2018 года, к акту прикладывается уведомление о завершении сноса, поданное в орган местного самоуправления. Без него регистратор видит незавершенную градостроительную процедуру и приостанавливает дело по пункту 5 части 1 статьи 26, разбор основания — на странице приостановки по пункту 5.
Порядок работ
- Сбор исходных данных Выписка из ЕГРН на объект и на земельный участок, правоустанавливающие документы, документы о сносе или о гибели. На этом шаге выясняется, тот ли кадастровый номер собираются снимать и нет ли в реестре дублирующих записей.
- Выезд и осмотр Инженер приезжает на место нахождения объекта. Осмотр обязателен по статье 23, дистанционно акт не готовится.
- Фиксация факта Инженер убеждается, что объекта нет, и привязывает место к границам участка и к сведениям ЕГРН. Если на месте остались фундамент, часть стен или подземная часть, это отражается в заключении с обоснованием того, почему оставшиеся конструкции не образуют объект недвижимости.
- Подготовка акта Заполнение разделов формы, написание заключения, подшивка документов в приложение, сборка XML по актуальной схеме и подписание усиленной квалифицированной подписью.
- Подача и сопровождение Акт с заявлением уходит в орган регистрации напрямую через личный кабинет либо через МФЦ. Дальше ведение дела до внесения записи и до получения выписки.
Про остатки конструкций. Ситуация «здание снесли, а фундамент и подвал остались» встречается почти на каждом втором объекте. Сами по себе они снятию с учета не мешают, но заключение обязано объяснить, почему оставшаяся часть не является тем объектом, который числится в ЕГРН, и не образует новый объект недвижимости. Если обоснования нет, регистратор получает право усомниться в прекращении существования.
Чем акт обследования отличается от технического плана
Два документа готовит один и тот же специалист, оба уходят в Росреестр в XML с его подписью, и на этом сходство заканчивается.
| Признак | Акт обследования | Технический план |
|---|---|---|
| Что подтверждает | Прекращение существования объекта | Существование объекта и его характеристики |
| Норма | Статья 23 218-ФЗ | Статья 24 218-ФЗ |
| Форма утверждена | Приказом Росреестра П/0217 | Приказом Росреестра П/0082 |
| Графическая часть | Отсутствует | Обязательна: схема, чертеж, планы этажей |
| Координаты и обмеры | Не определяются | Определяются, с контролем точности |
| Геодезические работы | Не выполняются | Выполняются |
| Результат в ЕГРН | Кадастровый номер становится архивным | Появляется или меняется запись об объекте |
| Срок подготовки на практике | От двух до пяти рабочих дней | От трех рабочих дней до двух недель |
Практический вывод: если вам предлагают технический план для снятия снесенного здания с учета, это ошибка, и наоборот. Что именно описывает техплан и из каких разделов он состоит, подробно разобрано в статьях про технический план и его состав.
Типичные причины приостановки по актам обследования
Дел по актам обследования меньше, чем по техпланам, но приостановки здесь однообразные.
- Не подшито уведомление о завершении сноса либо решение о сносе. Пункт 5. Самая частая причина по коммерческим объектам.
- Акт собран по устаревшей XML-схеме или не заполнен обязательный реквизит формы. Пункт 7.
- Заключение без обоснования Инженер написал, что объект отсутствует, но не указал дату осмотра, документы-основания и судьбу оставшихся конструкций. Тоже пункт 7.
- Снимается не тот объект Кадастровый номер в акте не соответствует снесенному зданию, либо по этому номеру в ЕГРН числятся другие характеристики. Это противоречие со сведениями реестра, пункт 49.
- Заявление подано ненадлежащим лицом Арендатор вместо собственника, представитель без полномочия на кадастровый учет в доверенности. Пункт 2.
- В здании остались помещения с зарегистрированными правами, а заявление подано только на здание без учета части 7 статьи 40. Формально норма работает автоматически, но при расхождении сведений регистратор приостановит до выяснения.
Как разбирать пришедшее уведомление по пунктам и что делать в первые дни, описано в материале про чтение уведомления о приостановлении.
Особенности для объектов в Москве
Снос объекта капитального строительства — это самостоятельная градостроительная процедура, и акт обследования встает в ее конец, а не в начало. Правила общие для всей страны, но в Москве изменился канал подачи.
Что требует Градостроительный кодекс
По статье 55.30 ГрК РФ снос проводится на основании решения собственника или застройщика, решения суда либо решения органа власти. До начала работ готовится проект организации работ по сносу, который разрабатывает специалист, внесенный в национальный реестр в области архитектурно-строительного проектирования, на основании результатов обследования объекта. Для объектов, на которые не требуется разрешение на строительство, проект необязателен.
Статья 55.31 ГрК РФ задает последовательность.
- Объект отключается от сетей инженерно-технического обеспечения. Условия отключения ресурсоснабжающая организация выдает в течение 10 рабочих дней и бесплатно, факт отключения подтверждается актом.
- Не позднее чем за 7 рабочих дней до начала работ подается уведомление о планируемом сносе. К нему прикладываются результаты и материалы обследования объекта и проект организации работ по сносу.
- Орган в течение 7 рабочих дней проверяет комплект, размещает уведомление и документы в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности и извещает орган регионального строительного надзора.
- Не позднее 7 рабочих дней после завершения работ подается уведомление о завершении сноса. Его орган тоже размещает в ГИСОГД в семидневный срок.
Именно второе уведомление становится приложением к акту обследования. Поэтому вызывать кадастрового инженера имеет смысл после того, как уведомление о завершении сноса подано, а не в день, когда уехала техника.
Как это устроено в Москве
В городе уведомления принимает Комитет государственного строительного надзора города Москвы. Уведомления о планируемом сносе и о завершении сноса подаются только в электронном виде через портал mos.ru в разделе услуг для бизнеса. Срок оказания услуги — 7 рабочих дней, плата не взимается, результат приходит электронным документом. Для объектов, уже выведенных из эксплуатации, состав прилагаемых документов сокращен.
В Московской области уведомления подаются через региональный портал государственных услуг. Сроки и состав приложений те же, они заданы статьей 55.31 ГрК РФ и регионом не меняются.
Типовая ошибка московского заказчика — снести здание силами подрядчика без единого уведомления, а потом прийти за актом обследования. Формально акт подготовить можно: закон не делает подачу уведомлений условием его действительности. Но в приложении окажется пусто, подтверждать снос будет нечем, и дело встанет по пункту 5. Восстановить процедуру задним числом сложно, поэтому уведомления стоит закладывать в график сноса заранее.
Что делаем мы
Мы готовим акты обследования по Москве и Московской области: выезд на объект, осмотр, сбор и проверка документов о сносе или гибели, подготовка XML, подача пакета и ведение дела до записи в ЕГРН. Перед выездом мы запрашиваем выписку и сверяем кадастровый номер со снесенным объектом, потому что снять с учета не тот объект дороже, чем один раз проверить.
Если объект не гибнет, а преобразуется, акт не нужен, и мы скажем об этом сразу — работа пойдет через технический план. Условия по документу на странице акта обследования, по процедуре целиком — на странице снятия с кадастрового учета.
Частые вопросы
- Можно ли подготовить акт обследования без выезда на объект
- Нет. Статья 23 218-ФЗ прямо говорит об осмотре места нахождения объекта кадастровым инженером. Акт, подготовленный по фотографиям или по справке заказчика, — это подтверждение факта, который инженер не проверял, со всеми последствиями для него лично.
- Нужен ли акт обследования, если здание снесли двадцать лет назад
- Да, если объект числится в ЕГРН и права на него зарегистрированы. Инженер осматривает место, фиксирует отсутствие объекта и обосновывает вывод в заключении. Документов о сносе тех лет может не сохраниться — тогда в перечне использованных документов указывается то, что есть, а отсутствие остальных объясняется в заключении.
- Сколько действует акт обследования
- Срока действия у акта нет. На практике подавать его в Росреестр лучше сразу: чем больше времени проходит между осмотром и подачей, тем выше риск, что изменится XML-схема или сведения ЕГРН об объекте.
- Чем акт обследования отличается от акта осмотра
- Акт обследования готовит кадастровый инженер по статье 23 218-ФЗ. Акт осмотра составляет орган местного самоуправления в рамках выявления правообладателей ранее учтенных объектов по статье 69.1 и прикладывает к своему заявлению о снятии объекта с учета. Собственник актом осмотра воспользоваться не может.
- Нужен ли акт обследования при сносе самовольной постройки по решению суда
- Да, если самовольная постройка стояла на кадастровом учете. К акту прикладывается судебный акт о сносе. Если объект на учет не ставился, снимать нечего.
- Сколько стоит акт обследования и от чего зависит цена
- Цена складывается из выезда, состава работ по сбору документов и срочности. Она заметно ниже стоимости технического плана на тот же объект, потому что не выполняются обмеры и геодезические работы. Государственной пошлины за снятие объекта с кадастрового учета Налоговый кодекс не устанавливает.
Нормативная база
- Статья 23 218-ФЗ — требования к акту обследования
- Статья 40 218-ФЗ — прекращение существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства
- Статья 41 218-ФЗ — особенности учета и регистрации при образовании объекта недвижимости
- Статья 69.1 218-ФЗ — выявление правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости
- Статья 26 218-ФЗ — основания приостановления
- Приказ Росреестра от 24.05.2021 № П/0217 — форма, состав сведений и требования к подготовке акта обследования
- Приложение № 2 к приказу П/0217 — требования к подготовке акта обследования
- Статья 55.30 ГрК РФ — общие положения о сносе объектов капитального строительства
- Статья 55.31 ГрК РФ — осуществление сноса объекта капитального строительства
- Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 — форма технического плана и требования к его подготовке
Нужен технический план или приостановили в Росреестре
Пришлите документы или уведомление — посмотрим и скажем, что с этим делать, срок и цену.