Как выглядит технический план: образец с разбором каждого раздела

Начну с того, что ломает ожидания половине заказчиков. Технический план не выглядит никак — это XML-файл, набор строк с тегами, который человек читать не должен. То, что вам присылают на почту в виде многостраничного PDF с таблицами, схемами и планом этажа, называется печатным представлением, и в Росреестр оно не подается. Но именно по нему заказчик может проверить работу инженера, и это единственный доступный способ убедиться, что вам сделали документ, а не набор картинок. Ниже разбираем печатное представление раздел за разделом и даем десять проверок, которые можно сделать, не будучи кадастровым инженером.

Обновлено 25.09.2026. Нормы сверены с 218-ФЗ в редакции от 04.08.2026.

Техплан — это файл, а не пачка бумаги

Норма звучит дословно так: «Технический план подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план. Технический план, если это предусмотрено договором подряда, также подготавливается в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью подготовившего такой план кадастрового инженера». Это часть 12 статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Переводим. Электронная форма основная и обязательная, бумага — дополнительная и только если вы о ней договорились. Регистратор работает с XML: машина разбирает файл по тегам, сверяет координаты с кадастровой картой, проверяет площади и связи между объектами. Красиво сверстанный PDF для этой проверки бесполезен.

Структуру XML задает не сам инженер. Росреестр публикует XML-схему на своем сайте, а обязанность ее разместить закреплена отдельным приказом - приказом Росреестра от 06.09.2023 № П/0347. По требованиям к формату электронных документов, утвержденным приказом Росреестра от 19.08.2020 № П/0310, новая схема считается введенной в действие по истечении двух месяцев со дня размещения на официальном сайте. Отсюда практическое следствие: техплан, пролежавший полгода в столе, может перестать проходить проверку формата, хотя объект не изменился. Файл придется перегенерировать.

А содержание документа — и текстовое, и графическое — описывает приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082. Печатное представление — это та же информация, разложенная по бланку из приложения № 1 к этому приказу. Требования приказа мы разбираем подробно в отдельной статье - требования приказа П/0082 к техническому плану.

Из чего состоит печатное представление

Техплан делится на текстовую и графическую часть. Одни разделы обязательны всегда, другие включаются в зависимости от вида работ и вида объекта. Отсутствие раздела само по себе не ошибка — ошибка, когда нет того, что должно быть.

Обратите внимание на название третьего раздела. По действующему приказу П/0082 он называется «Сведения о пунктах геодезической сети и средствах измерений». Формулировка «Сведения о выполненных измерениях и расчетах» — из приказа Минэкономразвития № 953, который больше не применяется. Если в вашем документе стоит старое название, файл собран в устаревшем шаблоне, и это прямой путь к замечанию по форме. Полный разбор состава — в статье состав технического плана.

Общие сведения о кадастровых работах

Раздел отвечает на вопрос «кто, что и зачем делал». По приказу П/0082 в нем три реквизита.

1. Вид выполненных кадастровых работ Формулировка не произвольная: создание объекта, образование помещений, изменение сведений в связи с реконструкцией, изменение характеристик, исправление ошибки в описании местоположения и так далее. Здесь написано, что именно инженер просит сделать реестр.
2. Сведения о заказчике Для физического лица — фамилия, имя, отчество и страховой номер индивидуального лицевого счета. Для юридического — наименование, ОГРН, ИНН.
3. Сведения о кадастровом инженере Фамилия, имя, отчество, страховой номер, уникальный реестровый номер в реестре членов саморегулируемой организации, наименование СРО, контакты, наименование работодателя и реквизиты договора подряда.

На что смотреть Вид работ должен совпадать с вашей задачей слово в слово. Если вы объединяли два помещения, а в графе стоит «изменение сведений об объекте недвижимости», документ готовили не под ваш случай. Реестровый номер проверяется за минуту в государственном реестре кадастровых инженеров — там же видно, действует ли членство в СРО.

Признак проблемы Пустая графа с реквизитами договора подряда, пустой или чужой реестровый номер, инженер исключен из СРО. Последнее правкой текста не лечится.

Сведения о пунктах геодезической сети и средствах измерений

Самый скучный на вид раздел и при этом один из самых проверяемых. В нем два реквизита. Первый — таблица пунктов государственной геодезической сети или опорной межевой сети: вид сети, класс или разряд, название пункта, тип наружного знака, система координат, значения координат и состояние пункта. Приказ П/0082 требует приводить сведения не менее чем о трех сохранившихся пунктах. Второй реквизит — средства измерений: наименование прибора, заводской номер и реквизиты свидетельства о поверке.

На что смотреть Пунктов должно быть не меньше трех и они должны быть помечены как сохранившиеся. Система координат должна быть местной для вашего региона, а не условной. Свидетельство о поверке должно быть действующим на дату измерений, а не на дату подготовки документа.

Признак проблемы Все три пункта помечены как разрушенные или утраченные. Прибор указан без заводского номера. Дата поверки истекла до выезда. Любой из этих дефектов дает приостановку по пункту 19.2, а неверно указанный метод определения координат — по пункту 19.1.

Описание местоположения объекта недвижимости

Здесь живут координаты. Таблица характерных точек контура: номер точки, координаты X и Y, средняя квадратическая погрешность определения координат. Отдельно указывается метод определения координат — геодезический, спутниковых геодезических измерений, картометрический и так далее.

На что смотреть Погрешность не должна превышать нормативную для вашего вида объекта — нормативы заданы приказом Росреестра П/0393. Метод должен быть согласован с оборудованием из предыдущего раздела: если прибор тахеометр, метод не может быть картометрическим.

Признак проблемы Одинаковая погрешность до сотой доли у всех точек подряд при разной удаленности от пунктов сети. Контур из четырех точек у здания, у которого есть крыльцо, пристройка и выступ лестничной клетки, — его почти наверняка обвели по спутниковому снимку.

Характеристики помещений и сведения о частях

Раздел «Характеристики всех помещений, машино-мест в здании, сооружении» появляется, когда здание ставят на учет вместе со всеми помещениями внутри. Это таблица, где по каждому помещению указаны номер на плане этажа, этаж, назначение и площадь.

Раздел «Сведения о части (частях) объекта недвижимости» нужен, когда описывается не весь объект, а его часть — под аренду от года, сервитут или иное обременение.

На что смотреть Нумерация помещений должна совпадать с нумерацией на плане этажа до единого номера. Разница между суммой площадей помещений и площадью здания — это стены, перегородки и места общего пользования, и она не может быть отрицательной.

Признак проблемы Количество помещений не совпадает с разрешением на ввод — это пункт 62, второй по частоте бумажный пункт по техпланам. В состав образуемого помещения включен коридор или лестница общего пользования - пункт 34. Для арендных частей отдельный разбор — в статье технический план части помещения.

Графическая часть: схемы, чертеж, план этажа

Схема геодезических построений

Схематичное изображение объекта работ и пунктов геодезической сети со связями между ними. По ней видно, откуда инженер брал координаты. Смотреть надо на одно: объект должен стоять внутри построенной сети, а не в стороне от нее.

Схема расположения здания, сооружения

Показывает, где объект находится относительно границ земельного участка или в пределах кадастрового квартала. На ней отображаются границы участка и контур объекта.

Признак проблемы Контур выходит за границы участка или частично лежит на соседнем. Это будущий пункт 45. Если границ участка на схеме нет вообще, значит их нет и в ЕГРН, и до техплана нужен межевой план на уточнение — иначе пункт 21.2.

Чертеж контура

Изображает местоположение характерных точек контура в масштабе, обеспечивающем читаемость. Номера точек на чертеже должны соответствовать номерам в таблице координат. Признак проблемы: на чертеже пять точек, в таблице координат девять, или контур по форме не похож на здание, которое вы видите из окна.

План этажа

Самый понятный заказчику лист. На нем показывают стены и перегородки, окна и двери, внутренние выступы стен, положение помещений и машино-мест. По плану этажа регистратор оценивает изолированность и обособленность образуемых помещений.

На что смотреть Пройдите по плану как по офису. Все ли двери на месте, есть ли отдельный вход у каждого образуемого помещения, не ведет ли единственный вход в ваше помещение через чужое. Сверьте нумерацию с таблицей характеристик помещений.

Признак проблемы План этажа явно перерисован с поэтажки БТИ — об этом говорит старый стиль оформления, штампы БТИ или несоответствие фактической планировке. Различия двух документов мы разбираем в статье технический план и технический паспорт: в чем разница.

Приложение

Сюда подшиваются копии документов, использованных при подготовке: разрешения, проектная документация, акты, декларации, доверенности, согласования и справки. В электронном виде это отдельные файлы внутри пакета. Каждый документ, упомянутый в исходных данных как включенный в приложение, должен там физически быть, и имя файла должно совпадать с указанным в таблице.

Признак проблемы Приложение пустое либо состоит из одной выписки ЕГРН. Копии нечитаемы: по требованиям приказа П/0310 электронный образ должен обеспечивать визуальную идентичность бумажному оригиналу в масштабе один к одному, при разрешении сканирования 300 dpi, с читаемым текстом и распознаваемыми реквизитами.

Что должно быть в комплекте на выходе

Нормальная сдача работ по техплану выглядит так: вы получаете zip-архив, внутри которого лежат три составляющие.

Файл подписи открепленный, то есть отдельный. Он привязан к конкретному xml. Если подрядчик после вашей правки пересобрал xml и прислал его со старым sig, подпись не сойдется и пакет не пройдет форматно-логический контроль. Правило простое: xml и sig всегда меняются парой.

Почему нельзя принимать техплан только в PDF

1. PDF невозможно подать. Росреестр принимает техплан как xml, подписанный УКЭП, ни через личный кабинет, ни через МФЦ иначе не получится.
2. Нечем доказать авторство. Без подписанного файла вы не докажете ни кто делал работу, ни что документ не правили после подписания.
3. Вы привязаны к исполнителю. Другой инженер чужой техплан не доработает, он сделает его заново, и вы заплатите дважды.
4. Нельзя проверить формат. Соответствие актуальной XML-схеме проверяется только по самому файлу.
5. Расхождение печатной формы и файла остается невидимым: красивый PDF можно сформировать и отдельно от xml.

Что делаем мы

Частые вопросы

Мне прислали только PDF. Это нормально?

Нет. PDF — это визуализация, подать ее на кадастровый учет нельзя. Требуйте xml и файл подписи. Даже если подрядчик подает документы сам, это ваша работа и ваш документ, и вы вправе получить его целиком.

Можно ли посмотреть образец технического плана?

Пустой бланк формы есть в приложении № 1 к приказу Росреестра П/0082, там видна структура всех разделов. Чужие заполненные техпланы из интернета смотреть смысла мало: они про другие объекты и другие виды работ, проверить по ним свой документ нельзя.

Как понять, что техплан подписан действующей подписью?

Загрузите xml и sig в сервис проверки электронного документа на сайте Росреестра. Он покажет, действителен ли сертификат и кому он выдан. Просроченный сертификат — частая причина возврата пакета, при этом по содержанию документ может быть безупречным.

В печатной форме нашел ошибку. Что делать?

Написать инженеру. Исправляется не PDF, а xml, после чего документ переподписывается и печатное представление формируется заново. Если ошибку нашли уже после подачи и пришла приостановка, действовать нужно быстро: порядок описан в материале Росреестр приостановил, первые действия.

Техплан сделали полгода назад, можно подавать?

Формально срока годности у техплана нет. Проверьте два обстоятельства: не изменилась ли XML-схема и не истек ли сертификат подписи инженера. Новая схема вводится в действие через два месяца после размещения на сайте Росреестра, за полгода это вполне могло произойти. Если сработало любое из двух, файл перегенерируют и переподписывают.