Где заказать технический план в Москве и на что смотреть при выборе
Короткий ответ — у кадастрового инженера, состоящего в саморегулируемой организации. Это единственный человек в стране, который вправе подготовить технический план и заверить его своей электронной подписью. Ни БТИ как организация, ни МФЦ, ни проектное бюро, ни генподрядчик техплан не готовят. Его готовят инженеры, которые у них работают, если они там вообще есть. Ниже разбираем варианты, куда в Москве реально идут заказчики, что из этого выходит, по каким признакам отличить работающего инженера от посредника и что проверить в договоре до того, как вы заплатили.
Кто имеет право готовить технический план
Норма звучит дословно так: «Технический план подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план». Это часть 12 статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
Переводим. Документ создает не организация, а конкретное физическое лицо с фамилией и реестровым номером. Подпись организации на техплане юридической силы не имеет, Росреестр ее не примет. Если в файле стоит подпись инженера, работа его. Если подписи нет или она чужая, документа нет.
Кто такой кадастровый инженер, определяет статья 29 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ. Это гражданин России, состоящий в саморегулируемой организации кадастровых инженеров, и только в одной. Членство обязательно, вне СРО инженера как профессионального субъекта просто нет. Попасть туда можно с профильным высшим образованием или переподготовкой по кадастру, двумя годами работы помощником инженера, сданным теоретическим экзаменом, без дисквалификации и непогашенной судимости за умышленное преступление и с действующим полисом страхования ответственности.
Отсюда следствие, которое редко проговаривают вслух. Договор подряда на кадастровые работы вы по статье 36 221-ФЗ заключаете с предпринимателем или юрлицом, а работу выполняет конкретный человек. Поэтому первый практический вопрос к подрядчику — фамилия инженера и его реестровый номер. Если на нем разговор становится вязким, дальше можно не идти.
Ни лицензирования, ни допусков для «кадастровых компаний» в законе нет. Вывеска «кадастровое бюро» или «центр кадастра» сама по себе не значит ровно ничего. Значение имеет только то, кто из инженеров в этой конторе работает и чем он подтвержден в реестре.
Если вы еще не определились, какой именно документ вам нужен и нужен ли вообще, начните со статьи что такое технический план и когда он нужен. Частая ситуация — человек приходит за техпланом, а объекту требуется акт обследования или исправление реестровой ошибки, и это совсем другие деньги и сроки.
Куда идут заказчики и что из этого выходит
Частный кадастровый инженер, оформленный как ИП
Самый прозрачный вариант. Вы видите человека, который будет выезжать, обмерять, собирать XML и подписывать, и разговариваете с ним напрямую, без прослойки менеджера. Цена ниже, чем в компании, потому что нет накладных расходов.
Слабых места два. Масштаб — один инженер физически не закроет здание на двенадцать тысяч квадратов с двумя сотнями помещений в разумный срок. И непрерывность — инженер уходит в отпуск, болеет, меняет СРО, и на это время объект висит, а при приостановке реагировать надо за дни. Для разовой работы по одному помещению частник подходит отлично, для стройки или портфеля объектов рискованно.
Кадастровая компания
Под этим словом скрываются две разные вещи. Первая — бюро, где инженеры в штате, есть геодезическое оборудование с поверкой, есть подменный инженер и есть юрист, который разбирает приостановки. Вторая — посредник с сайтом и колл-центром, который передает вашу заявку на субподряд и добавляет свою маржу.
Отличить их можно за минуту. У бюро есть страница с фамилиями инженеров и реестровыми номерами, и на вопрос об объекте отвечает человек, который понимает, про что речь. У посредника вместо этого «наши специалисты» и готовность назвать цену по телефону, не спросив ни адрес, ни вид объекта. Как это должно выглядеть, видно в разделе кадастровые инженеры.
БТИ
Главное заблуждение московского рынка. Бюро технической инвентаризации исторически занималось техническими паспортами, и у многих собственников в голове до сих пор схема «нужен документ на помещение — иду в БТИ». Технический паспорт и технический план — разные документы разных эпох, различия мы разбираем в статье техплан и техпаспорт, в чем разница, а вопрос о том, нужен ли сегодня паспорт вообще, — в материале нужен ли сейчас технический паспорт.
Монополии на техпланы у БТИ нет. Там его подготовит все тот же кадастровый инженер, член СРО, просто оформленный сотрудником учреждения. Плюс в архиве — если у объекта есть старая инвентаризация, поднять поэтажный план и экспликацию оттуда быстрее. Минусы — сроки, негибкость по срочным работам и то, что сопровождение до записи в ЕГРН и разбор приостановки в услугу обычно не входят. Вам отдают документ, дальше вы сами.
Агрегаторы и биржи услуг
Площадки, где вы описываете задачу и получаете десять откликов с ценами. Соблазн понятный — можно сравнить и сбить цену. Риск тоже понятный.
На бирже конкурируют ценой, а не результатом. Исполнитель, выигравший заказ снижением цены вдвое, экономит на том, что вы не видите. Не выезжает повторно, не сверяет данные с ЕГРН, ставит шаблонное заключение, генерирует XML в старом шаблоне. Все это возвращается приостановкой по пункту 7 статьи 26 — форма и содержание документа не соответствуют требованиям, а дальше идет переписка с человеком, которого вы видели только в чате. Ответственность у него по закону есть, но взыскивать ее дольше, чем сделать техплан заново.
Застройщик, который делает техплан на весь дом
Ситуация массовая в новостройках. Застройщик заказывает техплан на здание целиком вместе со всеми помещениями и машино-местами, объекты ставятся на учет пакетом, дольщики получают готовые кадастровые номера. Для покупателя это выигрыш: отдельно платить не надо.
Проблемы начинаются, когда фактическая планировка разошлась с тем, что ушло в Росреестр, или когда помещение куплено как нежилое и сразу переделано под свою функцию. Техплан застройщика описывает дом на дату ввода, а не ваше помещение после ремонта. Переделка — уже ваша задача, и нужен техплан в связи с изменением сведений, а не новый учет. Разбор развилки — в статье технический план после перепланировки.
Проектировщик или генподрядчик по стройке
Проект и техплан пишутся по разным правилам. Площадь в проекте считается по одним нормам, в техплане — по приказу Росреестра от 23.10.2020 № П/0393, и цифры расходятся штатно. Без кадастрового инженера у проектировщика получается документ по проекту, а не по факту, и он разваливается на сверке с реальностью. Про саму цифру площади — в материале площадь в техническом плане.
Сравнение вариантов
| Куда обращаются | Сильная сторона | Слабая сторона | Кому подходит |
|---|---|---|---|
| Частный кадастровый инженер (ИП) | Прямой контакт с исполнителем, цена без наценки, гибкость по выезду | Нет подмены и нет масштаба, приостановку разбирает один человек между другими объектами | Одно помещение, дом, машино-место, разовая задача |
| Кадастровое бюро со штатом инженеров | Подменный инженер, свое оборудование, юрист на приостановки, сопровождение до ЕГРН | Дороже частника, стоит проверять, инженеры действительно в штате или на субподряде | Коммерческая недвижимость, здания с помещениями, стройка, портфель объектов |
| БТИ | Архив инвентаризации по объекту, узнаваемость | Сроки, сопровождение и приостановки обычно вне услуги, слабо по срочным работам | Объекты со старой инвентаризацией, когда нужен и архивный поэтажный план |
| Агрегатор или биржа услуг | Быстро сравнить цены | Отбор по нижней цене, исполнитель не идентифицирован, ответственность фактически не работает | Практически никому, если объект дороже цены техплана |
| Застройщик на весь дом | Отдельно платить не надо, объекты встают на учет пакетом | Описывает дом на дату ввода, ваши изменения в нем не учтены | Первичная постановка помещений в новостройке |
| Проектировщик или генподрядчик | Знает объект изнутри, есть обмерные чертежи | Считает площадь по своим правилам, без инженера в штате техплан подписать некому | Как поставщик исходных данных, но не как исполнитель техплана |
Чего не делают МФЦ, Госуслуги и сам Росреестр
Три адреса, куда за подготовкой техплана обращаться бессмысленно, хотя туда идут регулярно.
- МФЦ Принимает заявление и готовый пакет и передает их в Росреестр. Содержание техплана там не смотрят, это не их функция. Подача через МФЦ добавляет к сроку рассмотрения два рабочих дня.
- Госуслуги Канал подачи заявления, а не место заказа документа. Техплан туда загружают уже готовым, вместе с файлом подписи инженера.
- Росреестр Проверяет и вносит сведения, но кадастровые работы не выполняет.
Порядок подачи и разница между каналами разобраны в статье как получить технический план по шагам.
Шесть проверок до подписания договора
- Найдите инженера в реестре кадастровых инженеров Реестр ведет Росреестр, он открытый и бесплатный, поиск идет по фамилии или по реестровому номеру. Смотрите три вещи: статус действующий, членство в конкретной СРО и дату включения в реестр. В карточке инженера публикуются и результаты профессиональной деятельности — сколько по его документам принято решений о приостановлении и об отказе. Это самый честный показатель качества из доступных заказчику. Как читать карточку, мы подробно расписали в материале как проверить кадастрового инженера.
- Проверьте, нет ли решений о дисциплинарной ответственности СРО ведет дисциплинарное производство, меры вплоть до исключения публикуются. Пороги в законе жесткие. По статье 29 221-ФЗ инженера исключают из СРО, если за календарный год по его документам принято двадцать пять и более процентов решений об отказе при общем числе решений не менее двадцати, либо если за три года вынесено десять и более решений о необходимости устранить реестровую ошибку. О том, что человек ходит рядом с этими порогами, вы узнаете из реестра, а не из разговора.
- Спросите договор страхования ответственности По статье 29.2 221-ФЗ страхование обязательно, минимальная страховая сумма в отношении каждого инженера — 2,5 миллиона рублей. Страховать может сам инженер или СРО коллективным договором. Просите не «у нас все застраховано», а номер полиса и срок действия. Полис, истекший месяц назад, встречается чаще, чем хотелось бы.
- Уточните, где заканчивается работа «Сдаем технический план» и «ведем до записи в ЕГРН» отличаются на всю стоимость исправления. По части 2.1 статьи 36 221-ФЗ инженер вправе сам подать заявление и документы в орган регистрации прав без доверенности, если работы выполнялись в связи с подготовкой техплана, а заказчик — собственник или уполномоченное лицо; полномочия подтверждает договор подряда. Значит, «нужна нотариальная доверенность, иначе подавайте сами» — не требование закона, а нежелание брать на себя результат.
- Потребуйте результат предварительной проверки файла Часть 9 статьи 36 221-ФЗ дословно: «По требованию заказчика кадастровых работ кадастровый инженер обязан представить ему результат предварительной автоматизированной проверки межевого плана, технического плана, карты-плана территории или акта обследования посредством электронного сервиса "Личный кабинет кадастрового инженера"». Это обязанность, а не любезность. Проверка ловит форматные ошибки и пересечения до подачи, и отказ ее показать — плохой знак сам по себе.
- Проговорите сценарий приостановки Если Росреестр приостановит учет — кто и за чей счет дорабатывает, в какой срок, что считается виной заказчика, а что виной исполнителя. Ответ должен лечь в договор текстом, а не остаться в переписке. Сама процедура описана в статьях Росреестр приостановил, первые действия и как возобновить учет.
Красные флаги
Семь признаков, после которых разговор лучше закончить.
- Цена заметно ниже рынка Техплан — это выезд, обмеры инструментом с действующей поверкой, камеральная обработка и ответственность инженера. Ниже определенного порога экономят на выезде и на проверке данных, а не на марже.
- Отказ показать документ до оплаты Печатное представление техплана вы имеете право увидеть и вычитать до подачи. Аргумент «оплатите, потом покажем» означает, что смотреть там будет не на что.
- Готовность сделать без выезда на любой объект По части объектов камеральная работа допустима, но когда подрядчик обещает обойтись без выезда, еще не спросив, что за объект, он обещает недостоверный документ. Отвечать по статье 29.2 будет он, а простаивать будете вы.
- Работа без договора Часть 10 статьи 36 221-ФЗ требует письменной формы. Без договора нет ни сметы, ни сроков, ни оснований для претензии, а у инженера нет права подать документы без доверенности.
- Цена по телефону без единого вопроса об объекте Нормальный разговор начинается с вида объекта, площади, наличия сведений в ЕГРН и документов-оснований. Цена, названная за десять секунд, потом вырастает.
- Гарантия результата в конкретный день Регистратор не входит в подрядную цепочку. Гарантировать можно сроки своих работ и бесплатную доработку, а не решение Росреестра.
- На выходе только PDF В Росреестр подается XML и файл подписи. Если отдают красивую папку и говорят, что XML вам не нужен, вы не сможете ни проверить документ, ни передать работу другому исполнителю. Что должно быть в комплекте — в разборе образца технического плана.
Что смотреть в договоре
Договор подряда на кадастровые работы по части 3 статьи 36 221-ФЗ является публичным: подрядчик не вправе произвольно отказать и не вправе назначать разным заказчикам разные условия без объективных причин. Публичность вычитку не заменяет. Семь пунктов, которые мы проверяем в чужом договоре до подписи.
| Что ищем | Как должно быть написано | Чем грозит отсутствие |
|---|---|---|
| Предмет | Вид кадастровых работ и вид объекта названы точно: подготовка технического плана помещения в связи с образованием, техплан здания в связи с созданием, техплан в связи с изменением сведений | «Кадастровые работы по адресу» позволяют сдать любой документ и считать обязательство исполненным |
| Исполнитель | Фамилия кадастрового инженера и его реестровый номер прямо в договоре или в приложении | Работу отдадут на субподряд, а качество и сроки перестанут зависеть от вашего контрагента |
| Смета | Твердая смета отдельным приложением, подтвержденная заказчиком, с разделением работ и возмещаемых расходов | Цена растет по ходу работ, спорить не с чем |
| Результат | XML технического плана, файл электронной подписи, печатное представление, приложения с копиями документов-оснований | Отдадут PDF и будут правы по букве договора |
| Подача | Обязанность подрядчика подать документы в орган регистрации прав и получить результат, со ссылкой на часть 2.1 статьи 36 221-ФЗ | Файл у вас на руках, а дальше вы сами и с нуля |
| Доработки при приостановке | Срок доработки в рабочих днях, разграничение причин и прямая формулировка о безвозмездности доработки по причинам, зависящим от исполнителя | Каждая правка станет новой сделкой и новым счетом |
| Зоны ответственности заказчика | Перечень документов и сведений, которые предоставляете вы, и сроки их передачи | Любая задержка будет объяснена вашей виной, даже если инженер просто не спросил вовремя |
Ключевая строка здесь — разграничение причин приостановки. Пункт 7 статьи 26, форма и содержание документа, — брак исполнителя. Пункт 5, потому что у вас нет разрешения на ввод, или пункт 61, потому что площадь разошлась с разрешением на строительство больше чем на пять процентов, — другие документы и другая работа, ее придется оплатить отдельно. Договор, в котором эта граница проведена, стоит дороже договора без нее. Наш подход — в разделах договор и гарантии, список того, что подрядчик должен получить от вас, — в статье какие документы нужны кадастровому инженеру.
Московская специфика
Москва и область отличаются от остальной страны не законом, а концентрацией сложных объектов. Три категории, на которых чаще всего спотыкаются.
Коммерческая недвижимость
Торговый центр, бизнес-центр, склад, производственный корпус — объекты с большим числом помещений, сменой арендаторов и накопленной историей переделок. Типичная картина — в ЕГРН одна конфигурация, по факту другая, в договорах аренды третья. Работы здесь начинаются не с рулетки, а с выписки и сверки. Инженер, который приезжает мерить, не запросив выписку и не посмотрев поэтажный план, готовит вам приостановку по пункту 49 — противоречия между заявленными сведениями и сведениями ЕГРН.
Вторая особенность московской коммерции — аренда частями. Долгосрочный договор аренды части помещения регистрируется, и для этого нужен техплан с описанием части. Это отдельный вид работ со своей ценой, разбор есть в статьях технический план части помещения и регистрация долгосрочной аренды. Подрядчик, не понимающий разницы между частью помещения и самостоятельным помещением, сделает второе вместо первого и получит приостановку по пункту 34 — помещение не изолировано и не обособлено.
Нежилые помещения в многоквартирных домах
Первые этажи московских домов — это магазины, кафе, салоны, клиники, и почти каждое из этих помещений когда-то перестраивалось. Перепланировка нежилого помещения в МКД в Москве идет через Мосжилинспекцию по постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП, и техплан готовится не вместо согласования, а после него, на основании акта о завершенном переустройстве.
Подрядчик, который берется «узаконить по факту» одним техпланом, ведет вас в приостановку по пункту 63 — количество помещений не соответствует акту приемочной комиссии. Порядок по Москве разобран в статье перепланировка нежилого помещения в Москве, услуга целиком — на странице техплан после перепланировки. Проверяйте, знает ли подрядчик именно московский порядок: в области согласование идет через администрацию муниципалитета и комплект документов другой.
Машино-места в паркингах
Подземные паркинги — отдельный источник приостановок. Машино-место является самостоятельным объектом недвижимости, его границы описываются в техплане, и ошибка здесь стоит дешево в работе и дорого во времени. Актуальная норма: минимально допустимые размеры машино-места — 5,3 на 2,5 метра, они установлены приказом Росреестра от 23.07.2021 № П/0316. Максимальные размеры этим приказом не устанавливаются. Если подрядчик ссылается на предельный максимум 6,2 на 3,6 метра, он работает по приказу Минэкономразвития № 792, который уже не действует, и это хороший тест на актуальность знаний. Нарушение минимума возвращается по пункту 53, а несведенные границы соседних мест — по пункту 52 — наложение машино-мест. Услуга целиком — на странице техплан машино-места.
Область: что меняется
В области добавляется география: выезд в дальний район — это день работы бригады, и он попадает в цену. Второе отличие — земля. По области чаще встречаются участки без координат в ЕГРН, и тогда до техплана нужен межевой план на уточнение границ, иначе прилетит пункт 21.2 — в ЕГРН отсутствуют сведения о границах участка. Это отдельная работа и отдельные деньги, и честный подрядчик предупреждает о ней до выезда. Как это отражается на итоговом счете, разобрано в статье сколько стоит технический план.
Что делаем мы
Мы ведем техплан от первого разговора до выписки ЕГРН. До выезда мы смотрим выписку на объект и на участок, назначение, границы и комплект документов-оснований — это снимает большую часть приостановок до начала работ. Дальше обмеры, расчет площади по приказу П/0393, проверка файла в личном кабинете кадастрового инженера, подача по части 2.1 статьи 36 без нотариальной доверенности и сопровождение до результата. Инженеры в штате, фамилии и реестровые номера открыты, доработка по нашей вине — без доплаты.
Посмотреть, как устроена работа, - как мы работаем. Цены и состав услуг - цены. Заказать - технические планы. Прислать уведомление о приостановке на бесплатный разбор, в том числе по чужому техплану, - разбор приостановки.
Частые вопросы
- Можно ли заказать технический план в МФЦ?
- Нет. МФЦ принимает заявление и уже готовый пакет документов и передает их в Росреестр. Кадастровые работы там не выполняются. Подача через МФЦ еще и добавляет к сроку рассмотрения два рабочих дня по сравнению с электронной подачей.
- Обязательно ли обращаться в БТИ, если объект старый и когда-то там инвентаризировался?
- Не обязательно. Архивный поэтажный план и экспликация из БТИ полезны как исходные данные, но заказывать техплан там из-за этого не нужно. Любой кадастровый инженер запрашивает архивные материалы и работает с ними. Сам техпаспорт БТИ сегодня не заменяет технический план и в Росреестр как основание для учета не подается.
- Инженер просит нотариальную доверенность на подачу. Это нормально?
- Это допустимо, но не обязательно. По части 2.1 статьи 36 221-ФЗ кадастровый инженер вправе представить заявление и документы в орган регистрации прав без доверенности, если работы выполнялись в связи с подготовкой технического плана, а заказчик является собственником объекта или уполномоченным лицом. Полномочия подтверждаются договором подряда. Доверенность нужна, когда объем поручения шире подачи техплана.
- Как понять, что инженер не завалит мой объект, если объект сложный?
- Три вещи, доступные до договора. Посмотрите результаты профессиональной деятельности инженера в реестре Росреестра — там видно количество решений о приостановлении и об отказе по его документам. Попросите показать техплан по похожему объекту, с закрытыми данными заказчика. И задайте один предметный вопрос по вашей ситуации: собеседник либо назовет норму и пункт статьи 26, который вам угрожает, либо начнет говорить общими словами.
- Что делать, если техплан уже сделали, а Росреестр приостановил учет?
- Читать уведомление буквально, начиная с номера пункта статьи 26 и мотивировки. Срок приостановления — до устранения причин, но не более трех месяцев, и он идет, пока вы ищете виноватого. Порядок действий — в статьях как читать уведомление о приостановлении и топ причин приостановки по техпланам. Менять подрядчика по ходу можно, для этого и нужен XML на руках.
Нормативная база
- Статья 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ - технический план, его форма и подписание инженером.
- Статья 26 218-ФЗ - основания и сроки приостановления кадастрового учета.
- Статья 31.1 218-ФЗ - апелляционные комиссии по обжалованию приостановлений.
- Статья 29 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ - кадастровый инженер, требования к нему и основания исключения из СРО.
- Статья 29.2 221-ФЗ - ответственность инженера и обязательное страхование на сумму не менее 2,5 млн рублей.
- Статья 36 221-ФЗ - договор подряда на кадастровые работы, твердая смета, подача документов инженером без доверенности.
- Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 - форма и состав технического плана.
- Приказ Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 - точность определения координат и правила определения площади.
- Приказ Росреестра от 23.07.2021 № П/0316 - минимально допустимые размеры машино-места.
- Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП - переустройство и перепланировка жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах.
- Статья 333.33 Налогового кодекса РФ - размеры государственной пошлины за кадастровый учет и регистрацию прав.
Нужен технический план или приостановили в Росреестре
Пришлите документы или уведомление — посмотрим и скажем, что с этим делать, срок и цену.