Сколько стоит технический план и из чего складывается цена
Честный ответ на вопрос о цене начинается не с суммы, а с вопросов об объекте. Техплан на офис в двести квадратов и техплан на склад той же площади с антресолью и двумя арендаторами стоят по-разному, хотя в прайсе они попадут в одну строку. Ниже разбираем, из чего складывается цена, какие расходы обычно остаются за пределами счета и всплывают потом, сколько на самом деле стоит госпошлина в 2026 году и почему самое дешевое предложение на рынке чаще всего оказывается самым дорогим. Вилки по типам объектов даем, но как ориентир для проверки, а не как прайс.
Почему прайс-лист не отвечает на ваш вопрос
Цена кадастровых работ в законе не регулируется. Единственная норма о деньгах в статье 36 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ звучит так: «Цена подлежащих выполнению кадастровых работ определяется сторонами договора подряда на выполнение кадастровых работ путем составления твердой сметы. Смета приобретает силу и становится частью договора подряда на выполнение кадастровых работ с момента подтверждения ее заказчиком кадастровых работ».
Переводим. Прайс на сайте — это приглашение к разговору, а обязательство возникает только из сметы, которую вы подтвердили. Субъект РФ вправе установить предельные цены, но лишь по узкому кругу земельных участков для личного подсобного хозяйства, садоводства, гаражей и индивидуального жилищного строительства. К техпланам на коммерческую недвижимость это не относится вообще.
Отсюда правило, по которому мы читаем чужие предложения. Цифра без описания объекта ничего не значит. Цифра, названная после вопросов о виде объекта, площади, сведениях в ЕГРН и документах-основаниях, значит почти все. Если вы еще не уверены, что вам нужен именно технический план, начните со статьи что такое технический план и когда он нужен: бывает, что задача решается актом обследования или исправлением реестровой ошибки, и бюджет получается совсем другой.
Восемь факторов, из которых собирается цена
- Вид объекта и вид работ Это два разных параметра, и путают их постоянно. Помещение, здание, сооружение, машино-место, объект незавершенного строительства — это вид объекта. Постановка на учет созданного объекта, образование помещений из существующего, изменение сведений после перепланировки или реконструкции, описание части под аренду — это вид работ. Техплан на изменение сведений по тому же помещению дешевле первичного учета, потому что часть данных уже в ЕГРН и их нужно сверить, а не создать.
- Площадь и количество помещений Площадь влияет не линейно. Двести квадратов открытого склада обмеряются быстрее, чем сто двадцать квадратов офиса, нарезанного на четырнадцать кабинетов с коридором. Считают не метры, а количество измерений и точек контура.
- Сложность обмеров Высота потолков, ниши и выступы, антресоли, подвал, действующее производство, невозможность выключить оборудование, ночной доступ, мебель и стеллажи, закрытые доступы к части помещений. Каждый пункт добавляет часы и иногда повторный выезд.
- Координаты и геодезия Для помещения координаты контура здания не определяются заново, а для здания, сооружения или незавершенки нужны полевые геодезические работы с привязкой к пунктам сети и прибором с действующей поверкой. Это отдельная статья затрат, и именно на ней экономят те, кто потом получает приостановку по пункту 19.1 — точность определения координат.
- Удаленность и логистика Внутри МКАД выезд занимает часть дня. Дальний район Московской области — это день работы бригады плюс транспорт, и он попадает в счет. Иногда дешевле собрать несколько объектов в один выезд.
- Срочность Срочность не ускоряет Росреестр, она ускоряет только вашу часть пути. Инженер выходит на объект вне очереди и обрабатывает данные в приоритете. Обычная наценка за это существует, и она честная, но проверяйте, за что именно платите: сроки кадастрового учета установлены законом и подрядчиком не сокращаются.
- Количество образуемых объектов Раздел помещения на три части и раздел на двенадцать — разные работы. Каждый образуемый объект требует своего описания, своей площади, своей проверки на изолированность и обособленность по пункту 34. Как это устроено, разобрано на странице техплан на раздел помещения.
- Смежные работы Техплан часто не единственный документ, который нужен. Если у участка под зданием нет границ в ЕГРН, сначала делается межевой план, иначе прилетит пункт 21.2. Если часть объекта снесена, нужен акт обследования. Если планировку меняли, сначала согласование, потом техплан. Подрядчик, который называет цену, не выяснив это, называет цену только первого шага.
Вилки по типам объектов
Диапазоны ниже — ориентир по Москве и ближнему Подмосковью на 2026 год, для сравнения предложений. Актуальные цифры по нашим работам смотрите в разделе цены. Если чужое предложение лежит заметно ниже нижней границы, спросите, что из перечисленного в него не входит.
| Объект и вид работ | Что сильнее всего двигает цену | Ориентир, руб. | Срок работ |
|---|---|---|---|
| Помещение до 100 кв. м, учет изменений | Количество комнат, доступ, наличие поэтажного плана | 8 000–15 000 | 2–4 рабочих дня |
| Нежилое помещение 100–500 кв. м | Нарезка, антресоли, расхождения с ЕГРН | 15 000–35 000 | 3–7 рабочих дней |
| Нежилое помещение свыше 500 кв. м | Расчет по площади и числу образуемых объектов | от 35 000 | от 5 рабочих дней |
| Часть помещения под аренду | Число частей, конфигурация, план этажа | 8 000–20 000 | 2–5 рабочих дней |
| Машино-место | Один объект или пакет по паркингу | 6 000–12 000, в пакете дешевле | 2–5 рабочих дней |
| Здание до 500 кв. м | Геодезия по контуру, число этажей | 25 000–50 000 | 5–10 рабочих дней |
| Здание свыше 1000 кв. м с помещениями | Количество помещений, сверка с разрешением на ввод | от 60 000 | от 10 рабочих дней |
| Сооружение, в том числе линейное | Протяженность, число характерных точек, доступ к трассе | от 30 000 | от 7 рабочих дней |
| Объект незавершенного строительства | Степень готовности, геодезия, состояние документов | 25 000–60 000 | 5–10 рабочих дней |
| Жилой дом до 300 кв. м в Московской области | Удаленность, наличие границ участка в ЕГРН | 12 000–25 000 | 3–7 рабочих дней |
| Межевой план на уточнение границ участка | Число точек, согласование со смежниками | 15 000–30 000 | от 10 рабочих дней |
| Акт обследования | Выезд, подтверждение прекращения существования | 8 000–15 000 | 2–5 рабочих дней |
Сроки в таблице — это работа инженера до передачи файла. Время рассмотрения в Росреестре считается отдельно: кадастровый учет — 5 рабочих дней, одновременные учет и регистрация прав — 10 рабочих дней, через МФЦ на два дня дольше. Общий путь объекта описан в статье как получить технический план по шагам.
Что в цену обычно не входит
Самая частая претензия к подрядчикам звучит не «дорого», а «вы не предупредили». Ниже расходы, которые в большинстве прайсов не показаны, хотя оплачивать их придется.
| Расход | Размер | Когда возникает |
|---|---|---|
| Государственная пошлина | От 700 до 66 000 руб. и выше, зависит от действия и от того, физлицо вы или организация | Всегда при подаче заявления, подробности в следующем разделе |
| Выписки из ЕГРН | Электронная выписка об объекте недвижимости — 700 руб. физлицу, 1 640 руб. организации; на бумаге 1 740 и 5 100 руб. | До начала работ, а часто и повторно перед подачей |
| Нотариальная доверенность | По тарифу нотариуса | Только если поручение шире подачи техплана, см. раздел про статью 36 ниже |
| Подача заявления и получение результата | Отдельная услуга у многих подрядчиков | Если в договоре написано «передача техплана заказчику», а не «подача в орган регистрации» |
| Доработка при приостановке | От нуля до полной стоимости работ | Зависит от того, чья причина и как это записано в договоре |
| Межевой план на участок | 15 000–30 000 руб. | Когда в ЕГРН нет границ участка под объектом |
| Акт обследования | 8 000–15 000 руб. | Когда преобразуемый объект надо снять с учета |
| Согласование перепланировки | Отдельный проект и отдельная процедура | Когда планировку меняли без документов |
| Строительно-техническая экспертиза | Индивидуально | Когда надо доказать капитальность объекта по пункту 19 |
Госпошлины на 2026 год
Размеры установлены статьей 333.33 Налогового кодекса РФ. Пошлины пересобрали с 1 января 2025 года, и разница с прежними цифрами кратная, особенно для организаций. Если вы видите на чужом сайте «кадастровый учет бесплатно, регистрация права 22 000», сайт не обновлялся с 2024 года.
| Действие | Подпункт п. 1 ст. 333.33 | Физические лица | Организации |
|---|---|---|---|
| Кадастровый учет создаваемого или образованного объекта без регистрации прав | 22.2 | 2 000 руб. | 22 000 руб. |
| Кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте | 22.3 | 1 000 руб. | 2 000 руб. |
| Регистрация права, кадастровая стоимость не выше порога или не определена | 22 | 4 000 руб. (порог 20 млн) | 44 000 руб. (порог 22 млн) |
| Регистрация права, кадастровая стоимость выше порога | 22 | 0,02 % кадастровой стоимости, не менее 0,02 % цены сделки, не более 500 000 руб. | 0,2 % кадастровой стоимости, не менее 0,2 % цены сделки, не более 1 000 000 руб. |
| Одновременные кадастровый учет и регистрация права на созданный объект | 22.2 + 22 | 6 000 руб. | 66 000 руб. |
| Регистрация договора аренды | 27.2 | 4 000 руб. | 44 000 руб. |
| Регистрация соглашения об изменении или расторжении договора аренды | 27.2 | 700 руб. | 2 000 руб. |
| Внесение изменений в записи ЕГРН | 27 | 700 руб. | 2 000 руб. |
| Участок для ИЖС, ЛПХ, садоводства, гаража: учет или регистрация права физлица | 24 | 700 руб. | - |
| То же, учет и регистрация одновременно | 24.1 | 1 000 руб. | - |
Три правила, которые сильнее влияют на итог, чем сами ставки.
- Пошлина считается за каждый объект Учет двенадцати образуемых помещений для организации — это двенадцать раз по 22 000 рублей, а не одна пошлина за заявление.
- Здание вместе со всеми помещениями оплачивается один раз Статья 333.34-1 НК РФ прямо говорит, что при одновременном кадастровом учете здания или сооружения и всех расположенных в них помещений и машино-мест пошлина уплачивается только за учет здания, а за помещения и машино-места не уплачивается. То же правило действует при учете изменений здания вместе с помещениями. Это меняет экономику стройки целиком и делает пакетную подачу заметно выгоднее поштучной.
- Процентная пошлина округляется Сумма, рассчитанная в процентах от кадастровой стоимости, округляется до полных ста рублей в меньшую сторону.
Пошлина за приостановку не возвращается и не переносится автоматически Если вместо досылки документов в уже открытое дело вы подадите новое заявление, пошлину придется уплатить заново, а срок рассмотрения пойдет с нуля. Именно поэтому при приостановке документы досылаются в то же дело. Механика описана в статье как возобновить кадастровый учет.
Почему дешево — это дорого
Разница между дешевым и нормальным техпланом видна не в момент оплаты, а через три недели после подачи. Механика простая.
Подрядчик, работающий по цене вдвое ниже рынка, вынужден экономить на невидимом. Он не запрашивает свежую выписку и не сверяет площадь, год постройки и материал стен с ЕГРН, а это пункт 49 статьи 26. Он не выезжает повторно, когда обмеры не сошлись. Он ставит шаблонное заключение кадастрового инженера без обоснования и генерирует XML в схеме, которая уже устарела, а это пункт 7 — форма и содержание документа не соответствуют требованиям, абсолютный лидер по частоте. Он не проверяет, есть ли в ЕГРН границы участка под зданием, и получает пункт 21.2.
Дальше включается арифметика времени. По части 2 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ приостановление действует до устранения причин, но не более трех месяцев. Если причины не устранены, следует отказ по статье 27, и весь путь начинается заново. При возобновлении срок рассмотрения не обнуляется в вашу пользу и не начинается заново — по части 10 статьи 26 течение срока возобновляется не позднее трех рабочих дней со дня получения документов об устранении, и добирается только тот остаток, который не истек на дату приостановления. Подробно сроки разобраны в статье сроки приостановки.
А теперь про деньги, которых нет в смете. Что стоит месяц простоя.
- Аренда не регистрируется Долгосрочный договор без регистрации не дает арендатору защиты от третьих лиц, а арендодателю создает вопросы с учетом расходов у контрагента. Крупные арендаторы просто не подписывают акт приема-передачи до регистрации.
- Сделка не закрывается Покупатель не платит, пока объект не поставлен на учет и право не зарегистрировано. Аванс висит, сроки по предварительному договору горят.
- Кредит не выдается Банк не берет в залог объект без кадастрового номера и актуальных характеристик.
- Ввод объекта не завершается У застройщика это означает сдвиг передачи помещений дольщикам и неустойку.
- Повторная пошлина Для организации новое заявление на учет и регистрацию — это снова 66 000 рублей за объект.
Сложите месяц простоя коммерческого объекта с повторной пошлиной и сравните с экономией в десять тысяч рублей на техплане. Это и есть ответ на вопрос, почему мы не рекомендуем выбирать по нижней цене. Какие причины приостановок встречаются чаще всего, мы собрали в статье топ причин приостановки по техпланам, а способ проверить документ до подачи — в чек-листе перед подачей.
Как считается цена при нескольких объектах
Когда объектов много, поштучное умножение — признак того, что подрядчик не считал, а прикидывал. Реальная экономика пакетной работы выглядит иначе.
- Выезд один на все объекты в одном здании Бригада приезжает один раз, и транспорт с мобилизацией делятся на весь пакет.
- Поэтажный план один Графическая часть по этажу готовится один раз и используется для всех помещений и машино-мест этого этажа.
- Геодезия по контуру здания одна Координаты контура определяются для здания, а не для каждого помещения внутри.
- Камеральная работа масштабируется Второй и последующие однотипные объекты обходятся заметно дешевле первого, потому что схема уже собрана.
- Пошлина не масштабируется Здесь экономии нет, кроме случая из статьи 333.34-1, когда здание ставится на учет вместе со всеми помещениями и машино-местами. По машино-местам в паркинге это дает самую большую разницу: поштучная подача и пакетная отличаются в разы.
Практический вывод для владельца здания. Если вы планируете образовать несколько помещений или поставить на учет паркинг, считайте не цену одного техплана, а полную стоимость пакета вместе с пошлинами, и сравнивайте сценарии поштучной и одновременной подачи до начала работ. Услуги по таким объектам собраны на страницах техплан здания, техплан помещения и техплан машино-места.
Твердая смета по статье 36
Твердая смета — это ваша главная защита от роста цены по ходу работ. Норма уже приведена выше, разберем, что из нее следует.
- Смета становится частью договора только после вашего подтверждения Пока вы ее не подтвердили, цены нет. Устная договоренность и переписка в мессенджере сметой не являются.
- Твердая означает, что подрядчик несет риск своей ошибки в расчете Если инженер недооценил объем обмеров, это его просчет, а не ваш повод доплачивать.
- Изменение цены возможно при изменении объема работ Вы попросили образовать не три помещения, а шесть, или на объекте выяснилось, что нужен еще и межевой план. Это другой объем, и он оформляется дополнительным соглашением с новой сметой, а не сообщением «выходит дороже».
- Смета должна делить работы и возмещаемые расходы Пошлина, выписки и нотариус — это не стоимость работ. Когда все свалено в одну строку «под ключ», вы не понимаете, за что платите, и не можете сравнить предложения. Что еще должно быть в тексте договора, кроме цены, описано в разделе договор.
Еще одна норма из той же статьи, о которой мало кто знает. Часть 9 статьи 36 дословно: «По требованию заказчика кадастровых работ кадастровый инженер обязан представить ему результат предварительной автоматизированной проверки межевого плана, технического плана, карты-плана территории или акта обследования посредством электронного сервиса "Личный кабинет кадастрового инженера"». Эта проверка ничего не стоит, ловит форматные ошибки и пересечения до подачи и входит в обязанности инженера. Если подрядчик предлагает ее как платную опцию, он продает вам то, что и так обязан сделать.
Как понять, что вам называют реальную цену
Шесть признаков нормального ценообразования и шесть признаков заманивания.
| Считают честно | Заманивают |
|---|---|
| До цены спрашивают вид объекта, площадь, наличие сведений в ЕГРН и документы-основания | Называют сумму за десять секунд, не спросив адрес |
| Цена работ и возмещаемые расходы разделены | «Все включено» без расшифровки |
| Сразу говорят, нужны ли смежные работы и сколько они стоят | Про межевой план и акт обследования вы узнаете после приостановки |
| Пишут, что делают при приостановке и за чей счет | «У нас приостановок не бывает» |
| Выдают письменную твердую смету до начала работ | Просят сто процентов предоплаты без сметы |
| Называют вилку и объясняют, от чего зависит верхняя граница | Ставят «от 4 000 рублей» и добирают на этапах |
Формулировка «от» в прайсе не обман сама по себе, обман начинается, когда за ней нет объяснения, что именно поднимает цену до верхней границы. Нормальный подрядчик объясняет это до договора, а не после. Про то, как выбирать исполнителя и что проверять кроме цены, есть отдельный разбор - где заказать технический план в Москве и как проверить кадастрового инженера.
Что делаем мы
Мы называем цену после короткого разговора об объекте и выписки из ЕГРН, а не по телефону вслепую. В смету отдельными строками входят работы инженера и возмещаемые расходы, чтобы вы видели, где наша часть, а где пошлина. Доработка при приостановке по причинам, зависящим от нас, идет без доплаты, и это записано в договоре, а не обещано на словах.
Актуальные цены и состав услуг — раздел цены. Как устроена работа по этапам - как мы работаем. Что именно мы гарантируем - гарантии. Заказать расчет - технические планы. Прислать уведомление о приостановке на бесплатный разбор, в том числе по чужому техплану, - разбор приостановки.
Частые вопросы
- Сколько стоит технический план на квартиру или нежилое помещение, если объект уже стоит на учете?
- Если объект в ЕГРН и речь об учете изменений после перепланировки, работа инженера по Москве обычно укладывается в 8 000–20 000 рублей в зависимости от площади и нарезки. К этому прибавляется госпошлина за кадастровый учет в связи с изменением сведений — 1 000 рублей для физлица и 2 000 для организации. Если перепланировка не согласована, сначала нужна процедура согласования, и это отдельный бюджет.
- Почему разные подрядчики называют цены, отличающиеся в три раза?
- Чаще всего потому, что они считают разный объем. Одно предложение — это выезд, обмеры, сверка с ЕГРН, сборка файла, проверка в личном кабинете инженера, подача и сопровождение до записи. Другое — только сборка XML по вашим исходным данным. Сравнивать нужно не суммы, а перечни работ в сметах. Разложите оба предложения по строкам, и разница в три раза обычно исчезает.
- Входит ли госпошлина в стоимость технического плана?
- Нет. Пошлина уплачивается за государственную услугу, а не за работу инженера, и платит ее заявитель. Подрядчик может уплатить ее за вас как возмещаемый расход, но это должно быть отдельной строкой сметы. Размеры на 2026 год приведены в таблице выше.
- Можно ли сэкономить, подав документы самостоятельно?
- Можно, но экономия небольшая, а риск заметный. По части 2.1 статьи 36 221-ФЗ инженер вправе подать заявление и документы сам, без нотариальной доверенности, если работы выполнялись в связи с подготовкой техплана. При самостоятельной подаче уведомление о приостановке придет вам, а не инженеру, и вы потеряете несколько дней только на то, чтобы переслать его подрядчику и дождаться разбора.
- Подрядчик просит доплату, ссылаясь на то, что объект оказался сложнее. Обязан ли я платить?
- Смотрите смету. Если она твердая и подтверждена вами, а объем работ по договору не менялся, доплата не обоснована: риск ошибки в расчете лежит на подрядчике. Доплата законна, когда изменился объем — добавились объекты, потребовался межевой план, поменялся вид работ. В этом случае должно быть дополнительное соглашение с новой сметой.
- Что дешевле — сделать техплан заново у другого инженера или дорабатывать старый?
- Зависит от причины приостановки. Если проблема в форме и содержании документа, в большинстве случаев дешевле доработать: XML и обмеры уже есть, и нужен точечный ремонт. Если обмеры делались без выезда или координаты контура определены неверно, документ проще пересобрать с нуля. Чтобы решить, нужен сам файл XML на руках и текст уведомления. Разбор в статье Росреестр приостановил, первые действия.
Нормативная база
- Статья 36 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ - договор подряда на кадастровые работы, твердая смета, подача документов инженером без доверенности, предварительная проверка файла.
- Статья 29.2 221-ФЗ - ответственность кадастрового инженера и обязательное страхование.
- Статья 333.33 Налогового кодекса РФ - размеры государственной пошлины за кадастровый учет и государственную регистрацию прав.
- Статья 333.34-1 НК РФ - особенности уплаты пошлины при одновременном учете здания и расположенных в нем помещений и машино-мест.
- Статья 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ - основания и сроки приостановления кадастрового учета.
- Статья 27 218-ФЗ - отказ в кадастровом учете.
- Статья 16 218-ФЗ - сроки кадастрового учета и регистрации прав.
- Статья 24 218-ФЗ - технический план, его форма и содержание.
- Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 - требования к подготовке технического плана.
- Приказ Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 - точность координат и правила определения площади.
- Размеры платы за предоставление сведений из ЕГРН - с учетом изменений, внесенных приказом Росреестра от 11.03.2026 № П/0117/26.
Нужен технический план или приостановили в Росреестре
Пришлите документы или уведомление — посмотрим и скажем, что с этим делать, срок и цену.