Кадастровый учет здания: порядок и подводные камни
Кадастровый учет здания — это внесение в ЕГРН сведений о нем как об индивидуально-определенной вещи: контур, площадь, этажность, назначение, материал стен, год постройки. Основание всегда одно — технический план от кадастрового инженера. А вот дальше начинаются различия, потому что зданий, которые нужно учесть, бывает три разных вида, и каждый требует своего комплекта документов, своего заявителя, своего срока и своей пошлины. Спутать их легко, и почти все приостановки по зданиям растут именно отсюда. Ниже разбор всех трех сценариев, правило экономии при учете здания вместе с помещениями и пять пунктов статьи 26, которые по зданиям прилетают чаще прочих.
Три сценария, которые путают
Прежде чем собирать документы, ответьте на один вопрос: что именно происходит с вашим зданием.
- Здание построено и введено в эксплуатацию В ЕГРН его нет, оно появляется там впервые. Учет идет одновременно с регистрацией права, заявление в Росреестр направляет орган, выдавший разрешение на ввод.
- Здание стоит давно, но в ЕГРН его нет Старый цех, склад, пристройка советских времен, дом без документов. Тут нет ни разрешения на ввод, ни проектной документации, и техплан опирается на декларацию или на документы технической инвентаризации.
- Здание в ЕГРН есть, но его характеристики изменились Реконструкция, надстройка, перепланировка, уточнение площади после переобмера. Право никуда не переходит, идет только учет изменений.
Дальше все три расходятся: разные документы, разные заявители, разные сроки и разные пошлины. Общая логика процедуры описана в статье о порядке постановки на кадастровый учет, здесь разбираем то, что специфично именно для зданий.
Сценарий 1. Новое здание после строительства
Это самый формализованный маршрут, и самое неочевидное в нем — заявление подаете не вы.
По части 1 статьи 19 218-ФЗ орган, выдавший разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, обязан сам направить в Росреестр заявление о кадастровом учете здания и государственной регистрации прав — не позднее пяти рабочих дней с даты принятия решения о выдаче разрешения. К заявлению прилагается выписка из реестра разрешений на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию вместе с представленным застройщиком техническим планом.
Отсюда два следствия. Техплан вы готовите и передаете в администрацию до выдачи разрешения на ввод, а не после. И качество техплана проверяет Росреестр, а не администрация, так что ошибка доедет до регистратора в целости. Комплект для ввода разобран в материалах про ввод объекта в эксплуатацию и документы для разрешения на ввод.
Сведения о здании указываются в техническом плане на основании разрешения на строительство или выписки из реестра разрешений на строительство и проектной документации — это часть 8 статьи 24 218-ФЗ. Сам техплан по части 12 той же статьи готовится в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.
Участок под зданием
Часть 1 статьи 40 218-ФЗ добавляет условие, о котором часто забывают. Если в ЕГРН нет сведений о праве заявителя на земельный участок, учет и регистрация прав на здание проводятся одновременно с учетом и регистрацией права на этот участок. То есть без оформленного участка здание в реестр не заедет.
Отдельная история — участок ранее учтенный, то есть в ЕГРН он есть, а координат границ у него нет. Тогда контур здания сопоставить не с чем, и прилетает приостановка по пункту 21.2 части 1 статьи 26. Лечится межевым планом на уточнение границ, который делается до техплана или подается вместе с ним. Подробный разбор — на странице приостановки из-за отсутствия границ участка и в статье про границы земельного участка под зданием.
Сроки и пошлина
Единая процедура — 10 рабочих дней при подаче напрямую в орган регистрации, 12 через МФЦ. Пошлина по подпункту 22.4 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ: 6 000 рублей для физического лица, 66 000 для организации. Сумма фиксированная, от кадастровой стоимости здания не зависит. Что растягивает эти сроки на практике, мы разбираем в материале про сроки постановки на кадастровый учет.
Тонкий момент: заявление идет от администрации, а платит застройщик. Пятидневный счетчик из пункта 3 части 1 статьи 25 218-ФЗ пойдет с даты подачи, и если к этому моменту платеж не появится в ГИС ГМП, документы вернут без рассмотрения. Сумму и реквизиты согласуйте с администрацией заранее — все нюансы уплаты собраны в статье про госпошлину за кадастровый учет и регистрацию.
Сценарий 2. Здание стоит давно, а в ЕГРН его нет
Тут первый шаг — выяснить, действительно ли здания нет в реестре. Бывает, что оно там есть как ранее учтенное, просто без координат и с куцым набором характеристик.
По статье 69 218-ФЗ ранее учтенными считаются объекты, прошедшие технический или государственный учет до вступления в силу закона о кадастре, а также объекты с зарегистрированными правами и условными номерами. Сведения о таком здании включаются в ЕГРН по заявлению правообладателя за пять рабочих дней, без дополнительной платы и без пошлины. Как прочитать выписку, описано в статье про выписку из ЕГРН.
Если здания в реестре нет вовсе, готовится технический план как на созданный объект. Разрешения на ввод и проектной документации по старым зданиям обычно не существует, и тут работает часть 11 статьи 24 218-ФЗ: если законодательством не предусмотрены подготовка и выдача таких документов, сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта. Как ее заполнять, разобрано в материале про декларацию об объекте недвижимости.
Документы БТИ
Второй путь — документы технической инвентаризации. Пункт 21.5 приказа Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 прямо допускает использование технического паспорта объекта, изготовленного до 1 января 2013 года, а также утвержденного акта о приемке в эксплуатацию. Это сильно лучше декларации: у паспорта БТИ есть поэтажные планы, экспликация и год постройки, подтвержденный документом, а не словами собственника.
Год постройки тут отдельная ценность: он влияет на налог, на оценку износа и на позицию в спорах о самовольности. По декларации его укажут со слов, по техпаспорту — со ссылкой на документ. Что можно получить в БТИ и чем техпаспорт отличается от техплана, разобрано в материалах про документы БТИ в Москве и технический паспорт и технический план.
Техпаспорт, изготовленный после 1 января 2013 года, основанием для техплана не будет — к этой дате техническую инвентаризацию для целей учета отменили. Проверяйте дату изготовления на титульном листе, а не дату последнего обследования.
Кто подает и что с пошлиной
Заявление подает собственник земельного участка или лицо, которому участок принадлежит на ином праве, — по пункту 1 части 1 статьи 15 218-ФЗ. Если право на здание регистрируется одновременно с учетом, пошлина берется по подпункту 22.4: 6 000 или 66 000 рублей. Если регистрации права не будет, работает подпункт 22.2–2 000 и 22 000 рублей.
Главный риск этого сценария не в документах, а в самом объекте. Здание, построенное без разрешения на строительство на участке, который такого строительства не допускает, на учет не встанет: прилетит пункт 22 или пункт 23 части 1 статьи 26. Проверять вид разрешенного использования участка нужно до выезда инженера, а не после подачи. Если объект уже подпадает под признаки самовольной постройки, маршрут другой — он описан в статье про узаконивание самовольной постройки.
Сценарий 3. Здание в ЕГРН есть, характеристики изменились
Это учет изменений. Право не переходит, собственник тот же, меняются только сведения об объекте: площадь, этажность, высота, назначение, контур, материал стен.
Типичные поводы: реконструкция с надстройкой или расширением, перепланировка с изменением площади, пристройка, смена назначения с жилого на нежилое, исправление площади после переобмера. Отдельно — случай, когда площадь в ЕГРН не сходится с фактической и надо понять, ошибка это или реальное изменение. Развилка разобрана в материале про несовпадение площади в ЕГРН.
Документы-основания зависят от повода. После реконструкции — разрешение на ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции. После перепланировки в нежилом здании — акт приемочной комиссии. При уточнении площади без физических изменений — техплан с обоснованием в заключении кадастрового инженера со ссылкой на приказ Росреестра от 23.10.2020 № П/0393, которым установлены правила определения площади. Какие изменения вообще требуют нового техплана, перечислено в статье про внесение изменений в ЕГРН.
Срок — 5 рабочих дней напрямую, 7 через МФЦ. Пошлина по подпункту 22.3: 1 000 рублей для физического лица, 2 000 для организации. Заявитель — собственник здания.
| Что сравниваем | Новое здание после строительства | Ранее построенное, нет в ЕГРН | Изменение характеристик |
|---|---|---|---|
| Основание в техплане | Разрешение на строительство, проектная документация, разрешение на ввод | Декларация правообладателя или техпаспорт до 01.01.2013 | Разрешение на ввод после реконструкции, акт приемочной комиссии либо заключение инженера |
| Кто подает заявление | Орган, выдавший разрешение на ввод, по статье 19 | Собственник участка или иной правообладатель | Собственник здания |
| Процедура | Учет и регистрация одновременно | Учет и регистрация одновременно либо только учет | Только кадастровый учет |
| Срок в органе регистрации | 10 рабочих дней, через МФЦ 12 | 10 или 5 рабочих дней в зависимости от процедуры | 5 рабочих дней, через МФЦ 7 |
| Пошлина для физлица | 6 000 руб. | 6 000 или 2 000 руб. | 1 000 руб. |
| Пошлина для организации | 66 000 руб. | 66 000 или 22 000 руб. | 2 000 руб. |
| Главный риск | Расхождение с разрешительной документацией | Капитальность объекта и вид использования участка | Нет документа, подтверждающего законность изменений |
Здание вместе с помещениями одним пакетом
Части 3 и 3.1 статьи 40 218-ФЗ позволяют при учете здания или сооружения одновременно поставить на учет все расположенные в них помещения, если в техническом плане есть нужные сведения. По части 4 при учете многоквартирного дома учет всех жилых и нежилых помещений и машино-мест в нем проводится одновременно в силу закона.
Это не просто удобство. Тут два эффекта сразу.
Эффект первый: пошлина
Пункт 1 статьи 333.34-1 НК РФ:
«В случае, если при осуществлении государственного кадастрового учета созданных (образованных) здания, сооружения, государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданные (образованные) здание, сооружение одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в них помещений и (или) машино-мест, в том числе помещений, относящихся к имуществу общего пользования, государственная пошлина, предусмотренная подпунктами 22.2 и 22.4 пункта 1 статьи 333.33 настоящего Кодекса, уплачивается только за осуществление государственного кадастрового учета здания, сооружения или за осуществление одновременно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на здание, сооружение».
По-человечески: подали здание и все помещения с машино-местами в одном пакете — платите одну пошлину за здание. Ключевое слово «всех». Поставили здание и часть помещений, остальные позже — норма не работает, и за каждое отставшее помещение организация заплатит 22 000 рублей.
Отдельно смотрите пункт 3 той же статьи. При реконструкции, когда меняются параметры здания и из-за этого меняются характеристики помещений внутри, пошлина по подпункту 22.3 платится только за учет изменений здания. За изменения помещений — ничего.
Эффект второй: риски
Когда здание и помещения учитываются одним пакетом, регистратор сверяет их между собой. Когда помещения доезжают позже, проверка идет уже против записей в ЕГРН, и вылезает то, чего в первом варианте не было.
- Наложение помещений Пункт 50 части 1 статьи 26: контур нового помещения пересекается с уже учтенным. При подаче одним пакетом это ловится на этапе сборки техплана, а не на этапе рассмотрения.
- Расхождение с разрешением на ввод Пункт 62: количество помещений или машино-мест в техплане не совпадает с разрешением. При поэтапной подаче расхождение обнаруживается на второй или третьей партии, когда здание уже учтено и править его дороже.
- Двойной учет и остатки преобразуемых объектов При разделении здания на помещения в несколько заходов легко забыть снять с учета преобразуемый объект.
- Разъезд площадей Сумма площадей помещений и площадь здания считаются по разным правилам, расхождение надо объяснять в заключении. В одном пакете это делается один раз. Как устроен расчет — в статье про площадь в техническом плане.
По машино-местам добавляется своя специфика — минимально допустимые размеры и координаты относительно контура здания. Она разобрана отдельно в материале про машино-место.
Характерные приостановки по зданиям
Основания перечислены в части 1 статьи 26 218-ФЗ. По зданиям стабильно прилетают пять пунктов, и три из них кадастровый инженер снять не может в принципе — они лечатся только документом от органа власти.
| Пункт | Что произошло | Кто снимает |
|---|---|---|
| 61 | Площадь здания отличается от указанной в разрешении на строительство более чем на 5 % | Орган, выдавший разрешение, — через внесение изменений в разрешение |
| 62 | Этажи, помещения или машино-места в техплане не совпадают с разрешением на ввод | Инженер, если ошибка в техплане; орган власти, если менять надо разрешение |
| 22 | Назначение здания не соответствует виду разрешенного использования участка | Собственник участка — через изменение ВРИ, либо никто |
| 21.2 | В ЕГРН нет сведений о границах участка под зданием | Инженер — межевым планом на уточнение границ |
| 19 | Объект не признан объектом недвижимости | Инженер — обоснованием капитальности, при необходимости экспертизой |
Пункт 61: расхождение площади более 5 %
Самый дорогой пункт. Площадь в техплане сравнивается с площадью по разрешению на строительство, допуск — 5 %. Заключением инженера он не снимается: при реальном расхождении застройщику нужно вносить изменения в разрешение через выдавший его орган, а это процедура на недели. Перед подачей мы сверяем расчетную площадь с разрешением — это дешевле, чем потом ждать. Разбор пункта — на странице приостановки по пункту 61.
Пункт 62: состав объекта против разрешения на ввод
Второй по частоте бумажный пункт. Разрешение на ввод говорит «сорок помещений», а техплан — «сорок два». Причина обычно не в обмерах: проект по ходу стройки менялся, а разрешение выдали по старым данным. Сверять надо построчно и до подачи. Что делать с уже зафиксированным расхождением, описано на странице приостановки по пункту 62 и в статье про приостановку при вводе в эксплуатацию.
Пункт 22: назначение против вида разрешенного использования
Нежилое производственное здание на участке под ИЖС, жилой дом на землях промышленности, склад на участке под размещение объектов торговли. Регистратор сверяет назначение из техплана с ВРИ участка по ЕГРН и правилам землепользования и застройки. Силами инженера пункт не снимается. Проверять ВРИ нужно до заключения договора на работы — разбор на странице приостановки по пункту 22.
Пункт 19: объект не является объектом недвижимости
Прилетает по навесам, ангарам на винтовых сваях, замощениям, некапитальным пристройкам. Снимается обоснованием капитальности: заглубленный фундамент, прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба, подключение к сетям. В тяжелых случаях нужна строительно-техническая экспертиза. Подробности — на странице приостановки по пункту 19.
Что проверить до начала работ
Половина проблем по зданиям видна до выезда инженера. Эту сверку мы делаем перед договором, но собственник может пройти ее и сам.
- Закажите свежую выписку из ЕГРН на здание и на земельный участок под ним. Нужны оба документа, не один.
- Проверьте, есть ли у участка координаты границ. Если в выписке границы не установлены, начинать надо с межевого плана, а не с техплана.
- Сверьте вид разрешенного использования участка с тем назначением, которое будет у здания. Расхождение — это пункт 22, и техплан его не лечит.
- Проверьте, что контур будущего здания целиком помещается в границы участка. Выход даже углом за границу дает приостановку.
- Поднимите разрешение на строительство и сверьте проектную площадь с фактической. Расхождение больше 5 % — сначала корректировка разрешения.
- Сверьте с разрешением на ввод количество этажей, помещений и машино-мест построчно.
- По старым зданиям найдите техпаспорт БТИ и посмотрите дату изготовления на титульном листе. До 1 января 2013 года — его можно использовать.
- Решите заранее, ставите ли вы на учет все помещения вместе со зданием. От этого зависит и пошлина, и состав работ.
Развернутая версия этой сверки со ссылками на конкретные пункты статьи 26 лежит в чек-листе перед подачей. Какие документы понадобятся инженеру по каждому сценарию, перечислено в материале про документы для постановки на учет.
Что делаем мы
Мы готовим технические планы на здания по Москве и Московской области и ведем дело до записи в ЕГРН. До выезда мы сверяем выписки на здание и участок, разрешительную документацию и ВРИ — и честно говорим, если объект в текущем виде на учет не встанет. Это дешевле, чем узнать то же самое из уведомления о приостановлении через месяц.
Если приостановка уже пришла, присылайте уведомление — разберем пункты и скажем, что снимается техпланом, что требует документа от администрации, а что не снимается вовсе. Условия работы по зданиям — на странице технического плана здания, по вводу в эксплуатацию — на странице техплана для ввода.
Частые вопросы
- Сколько занимает постановка здания на кадастровый учет
- Подготовка технического плана — от нескольких рабочих дней до двух-трех недель в зависимости от площади и нарезки помещений. Процедура в Росреестре — 10 рабочих дней напрямую и 12 через МФЦ, при учете изменений 5 и 7. Итого по новому зданию около трех недель.
- Можно ли поставить здание на учет без разрешения на ввод
- Можно, если разрешение по закону не требуется — например, по старым зданиям, построенным до введения такого требования. Тогда техплан готовится на основании декларации правообладателя или технического паспорта БТИ, изготовленного до 1 января 2013 года. Если разрешение требовалось, но не получено, объект подпадает под признаки самовольной постройки, и маршрут будет судебным.
- Нужно ли ставить на учет помещения, если здание уже учтено
- Не обязательно, если распоряжаться ими отдельно вы не собираетесь. Но как только помещение нужно продать, заложить или сдать в долгосрочную аренду, его придется учесть как самостоятельный объект. Льгота по статье 333.34-1 в этом случае уже не действует, пошлина будет за каждое помещение.
- Здание есть в ЕГРН, но площадь в выписке не та, что по факту
- Сначала выясняется причина. Если площадь считали по старым правилам или в ЕГРН попала ошибка из документа — это реестровая ошибка, исправляется без пошлины. Если площадь изменилась физически из-за перепланировки или реконструкции — это учет изменений с техпланом и документом, подтверждающим законность работ.
- Кто заказывает технический план при строительстве — застройщик или подрядчик
- Заказчиком выступает застройщик, потому что именно он подает документы на разрешение на ввод и именно на него регистрируется право. Подрядчик заявителем не является. Передать техплан в администрацию нужно до выдачи разрешения на ввод.
- Что делать, если пришла приостановка по пункту 61
- Сначала перепроверить обмеры и расчет площади по приказу П/0393 — расхождение иногда возникает из-за того, что площадь считали по разным правилам. Если расхождение реальное, заключением инженера его не снять: нужно обращаться в орган, выдавший разрешение на строительство, за внесением изменений. Срок приостановления — до устранения причин, но не более трех месяцев.
Нормативная база
- Статья 40 218-ФЗ — учет и регистрация при создании, реконструкции и прекращении существования здания
- Статья 19 218-ФЗ — обязанность органов власти подавать заявление
- Статья 24 218-ФЗ — требования к техническому плану
- Статья 15 218-ФЗ — лица, по заявлению которых проводятся учет и регистрация
- Статья 16 218-ФЗ — сроки учета и регистрации
- Статья 26 218-ФЗ — основания приостановления
- Статья 25 218-ФЗ — возврат документов без рассмотрения
- Статья 69 218-ФЗ — ранее учтенные объекты
- Статья 333.33 НК РФ — размеры государственной пошлины
- Статья 333.34-1 НК РФ — особенности уплаты пошлины за кадастровый учет
- Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 — форма и требования к техническому плану
- Приказ Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 — точность координат и правила определения площади
Нужен технический план или приостановили в Росреестре
Пришлите документы или уведомление — посмотрим и скажем, что с этим делать, срок и цену.