+7 (927) 042-82-98
Работаем
с 2014 года
Обсудить задачу
Главная / Блог / Законодательство

Что изменилось в кадастровом законодательстве: обзор

Обновлено 25.09.2026. Нормы сверены с 218-ФЗ в редакции от 04.08.2026.

За последние три года правила переписали в восьми местах, и каждое изменение видно на практике — в техплане, в квитанции или в уведомлении о приостановке. Обжалование приостановок переехало из закона о кадастровой деятельности в закон о регистрации недвижимости. За кадастровый учет теперь платят пошлину. Перепланировку в Росреестр несет не собственник, а орган согласования. Ниже каждое изменение разобрано по одной схеме — что было, что стало, кого касается, что делать, — а в конце список маркеров, по которым чужую статью можно опознать как устаревшую.

Проверяйте дату не у статьи, а у нормы Половина материалов по кадастровому учету в поиске написана до 2024 года и с тех пор только переставляла год в заголовке, ссылаясь на отмененные статьи и недействующие приказы. Ориентир простой: если в материале нет ни одного изменения из списка ниже, он устарел целиком.

Сводка: что поменялось и с какого момента

ИзменениеДействует сГде закрепленоКого касается сильнее всего
Новый порядок обжалования приостановок01.01.2026ст. 31.1 и 31.2 218-ФЗВсе, кто получил приостановку
Госпошлина за кадастровый учет01.01.2025пп. 22.2-22.4 п. 1 ст. 333.33 и ст. 333.34-1 НК РФЗастройщики, собственники новых объектов
Новый момент завершения перепланировки и подача документов органом согласования01.04.2024ст. 28 ЖК РФ, ч. 1.10 ст. 19 218-ФЗСобственники помещений в МКД
Адрес в техплане через идентификатор ГАР01.02.2026п. 51 требований приказа П/0082Кадастровые инженеры, заказчики техпланов
Реестры разрешений на строительство и на ввод01.09.2026ст. 51 и 55 ГрК РФЗастройщики
Отмена максимального размера машино-места28.10.2021приказ Росреестра П/0316Владельцы паркингов, застройщики
Нельзя распорядиться участком без границ в ЕГРН01.03.2025пп. 21.1 и 21.2 ч. 1 ст. 26 218-ФЗПродавцы, арендодатели, собственники зданий
Дачная амнистия продленадо 01.03.2031478-ФЗ от 30.12.2021Владельцы домов и садовых участков
Карта изменений: какой этап работы затрагивает каждое из них
Карта изменений: какой этап работы затрагивает каждое из них

Обжалование приостановок: статьи 31.1 и 31.2 вместо статьи 26.1

Что было Досудебное обжалование держалось на одной норме — статье 26.1 Федерального закона 221-ФЗ «О кадастровой деятельности». Обжаловать по ней можно было только приостановление кадастрового учета, на подачу давалось 30 дней, состав апелляционной комиссии обновлялся раз в два года, а поход в комиссию был обязательной ступенью перед судом.

Что стало Федеральный закон от 22.07.2024 № 207-ФЗ отменил статью 26.1 и перенес институт в профильный закон о регистрации недвижимости, создав там статью 31.1 про сами комиссии и статью 31.2 про порядок обжалования. Обе работают с 1 января 2026 года. Обжалуется приостановление и кадастрового учета, и регистрации прав, по любому основанию статьи 26. Срок подачи — 15 рабочих дней с даты решения, срок рассмотрения — не более 15 рабочих дней. Подать вправе заявитель, представитель, кадастровый инженер и юрлицо, работником которого он является. Досудебный порядок перестал быть обязательным, но если решение уже обжаловано в суд, комиссия заявление не примет. Плата и пошлина за рассмотрение не установлены.

Подзаконный акт тоже новый — приказ Росреестра от 01.07.2025 № П/0237/25 (Минюст 19.09.2025, № 83590). Он утверждает Положение о порядке формирования и работы комиссий, перечень и формы их документов и форму заявления об обжаловании.

Кого касается Всех, кто получил уведомление о приостановлении после 1 января 2026 года.

Что делать Считать срок от даты решения, а не от даты, когда вы открыли уведомление. Брать форму заявления из приложения 3 к приказу П/0237/25, а не из чужих образцов. Выбирать дорогу один раз — комиссия или суд. Нормативный разбор реформы со всеми частями обеих статей — в материале про новый порядок обжалования по статьям 31.1 и 31.2, практический порядок действий — в статье про апелляционную комиссию Росреестра, разбор формы и построение доводов — в материале как составить заявление в комиссию.

Госпошлина за кадастровый учет: появилась с 2025 года

Что было Кадастровый учет был бесплатным: пошлину платили только за регистрацию прав, и в сметах на постановку новых объектов такой строки не было.

Что стало Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ дополнил Налоговый кодекс подпунктами 22.2-22.4 пункта 1 статьи 333.33 и новой статьей 333.34-1. С 1 января 2025 года за кадастровый учет платят.

ДействиеФизические лицаОрганизацииНорма
Кадастровый учет созданного объекта без одновременной регистрации прав2 000 руб.22 000 руб.пп. 22.2 п. 1 ст. 333.33
Кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте1 000 руб.2 000 руб.пп. 22.3 п. 1 ст. 333.33
Одновременный учет и регистрация прав на созданный объект6 000 руб.66 000 руб.пп. 22.4 п. 1 ст. 333.33

Статья 333.34-1 снимает самый болезненный сценарий. По пункту 1, если здание или сооружение ставят на учет одновременно со всеми расположенными в нем помещениями и машино-местами, пошлина платится только за здание — «государственная пошлина за осуществление государственного кадастрового учета помещений и (или) машино-мест в таком случае не уплачивается». Без этой нормы паркинг на триста машино-мест стоил бы владельцу нескольких миллионов рублей. Пункт 3 работает так же при реконструкции — платят за учет изменений характеристик здания, а не за каждое затронутое помещение. Федеральный закон от 31.07.2025 № 275-ФЗ дополнил статью пунктом 1.1 и распространил уточнения на отношения с 1 января 2025 года.

Кого касается Застройщиков в первую очередь. Дальше — всех, кто ставит на учет новый объект, делит или объединяет помещения, вносит изменения после реконструкции.

Что делать Закладывать пошлину в бюджет проекта до подачи и подавать здание вместе с помещениями одним пакетом, а не по очереди — очередность напрямую меняет сумму. Размеры, льготы и порядок уплаты разобраны в отдельном материале про госпошлину за кадастровый учет и регистрацию. Наши расценки на работы, без пошлины, лежат на странице цен.

Перепланировка: новый момент завершения и новый отправитель документов

Что было Собственник согласовывал перепланировку, делал работы, получал акт приемочной комиссии — и дальше сам решал, идти ли в Росреестр. В ЕГРН перепланировка могла не попасть годами, а всплывала при продаже или залоге. Момент завершения перепланировки закон прямо не определял.

Что стало Федеральный закон от 19.12.2023 № 608-ФЗ переписал главу 4 Жилищного кодекса. С 1 апреля 2024 года механика такая.

  1. По завершении работ заявитель направляет в орган, осуществляющий согласование, уведомление о завершении, и по части 1 статьи 28 ЖК РФ прикладывает к нему технический план перепланированного помещения. Техплан готовится до акта, а не после него.
  2. Акт приемочной комиссии утверждается в срок, не превышающий тридцати дней со дня получения уведомления (ч. 2 ст. 28 ЖК РФ).
  3. Не позднее пяти рабочих дней с даты утверждения акта орган, осуществляющий согласование, сам направляет в Росреестр заявление о кадастровом учете, прилагая акт приемочной комиссии, технический план и решение о согласовании (ч. 1.10 ст. 19 218-ФЗ).
  4. Перепланировка считается завершенной со дня внесения изменений в сведения ЕГРН о границах и площади помещения либо со дня кадастрового учета образованных помещений и регистрации права на них (ч. 3 ст. 28 ЖК РФ). Переустройство — со дня утверждения акта.

Кого касается Собственников помещений в многоквартирных домах, в том числе нежилых на первых этажах. Для отдельно стоящих зданий порядок другой.

Что делать Заказывать технический план до похода за актом, а не после. И проверять, что в акте и в техплане совпадает количество помещений — расхождение дает приостановку по пункту 63 части 1 статьи 26, а исправлять придется через орган согласования, а не через инженера. Порядок целиком разобран в материалах как узаконить перепланировку и акт приемочной комиссии: зачем он нужен, а требования к самому документу — в статье про техплан после перепланировки. Готовим такие планы по Москве и области, страница услуги здесь.

Адрес в техплане: теперь через идентификатор государственного адресного реестра

Что было Адрес указывался в техплане по сведениям государственного адресного реестра при их наличии. Оговорка «при наличии» на практике означала, что адрес часто не присваивали вовсе, а в техплан писали описание местоположения.

Что стало Приказ Росреестра от 23.10.2024 № П/0328/24 изменил приказы П/0082, П/0592 и П/0337, и с 1 февраля 2026 года в техническом плане указывается уникальный номер адреса объекта адресации в государственном адресном реестре — тот самый идентификатор ГАР — либо адрес на основании акта органа государственной власти. Для техплана требование стоит в пункте 51 требований приказа П/0082, для межевого плана — в пункте 50 требований приказа П/0592. Росреестр подтвердил подход письмом от 15.04.2026 № 14-02228/26: отсутствие в техплане сведений об адресе объекта, являющегося объектом адресации, — основание для приостановления, и на момент подготовки документа адрес и его идентификатор уже должны существовать.

Деталь, ради которой поправку и делал: идентификатор присваивается в том числе по обращению кадастрового инженера. Инженер не ждет, пока собственник сходит за адресом, а инициирует присвоение сам, до подачи техплана.

Кого касается Всех, кто ставит на учет новый объект или меняет его характеристики, особенно если объект построен на неадресованном участке.

Что делать Проверять адрес в ГАР до выезда на обмеры, а не в день подачи, и при его отсутствии инициировать присвоение через орган местного самоуправления. Несовпадение адреса с фактическим местоположением дает приостановку по пункту 45 части 1 статьи 26. Что вообще должно быть в документе, разобрано в статье про требования приказа П/0082 и в нормативном разборе самого приказа.

Движение документов при перепланировке и при вводе объекта: кто теперь подает их в Росреестр
Движение документов при перепланировке и при вводе объекта: кто теперь подает их в Росреестр

Реестр разрешений: бумажное разрешение на ввод заменила запись

Что было Разрешения выдавались как документы на бумаге или в электронной форме, а сведения о них орган местного самоуправления отдельно размещал в системе обеспечения градостроительной деятельности. Часть приостановок возникала именно здесь — сведения в систему не попадали, межведомственный запрос уходил в пустоту.

Что стало Федеральный закон от 31.07.2025 № 304-ФЗ ввел в Градостроительный кодекс реестр разрешений на строительство и реестр разрешений на ввод объектов в эксплуатацию. Нормы работают с 1 сентября 2026 года. По части 1.2 статьи 51 ГрК РФ подтверждением выдачи разрешения на строительство является запись в реестре разрешений на строительство. По части 1.1 статьи 55 ГрК РФ фактом подтверждения выдачи разрешения на ввод является запись в реестре разрешений на ввод. Реестры федерального уровня ведутся в единой информационной системе, региональные и муниципальные — в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности. Правила ведения реестра разрешений на ввод утверждены постановлением Правительства от 25.05.2026 № 596: реестр ведется в системе «Стройкомплекс.РФ», запись получает уникальный номер, а застройщик получает выписку.

Для кадастрового учета ключевые нормы — части 10 и 10.1 статьи 55: основанием для учета и регистрации служит выписка из реестра разрешений, а обязательным приложением к ней является «представленный заявителем технический план».

Кого касается Застройщиков и всех, кто вводит объект в эксплуатацию.

Что делать Проверять запись в реестре, а не ждать бумагу. И помнить, что техплан готовится до подачи заявления на ввод, потому что уходит в Росреестр вместе с выпиской. Если он разошелся с разрешением по этажам, помещениям или машино-местам, прилетит приостановка по пункту 62 части 1 статьи 26, а расхождение площади более чем на 5 процентов — по пункту 61. Порядок целиком описан в материалах ввод объекта в эксплуатацию и разрешение на ввод: какие документы собрать, а требования к документу — в статье про техплан для ввода в эксплуатацию.

Машино-место: максимального размера больше нет

Что было Приказ Минэкономразвития от 07.12.2016 № 792 устанавливал и минимальные, и максимальные размеры машино-места. Верхняя рамка 6,2 на 3,6 метра означала, что крупное место формально нельзя поставить на учет.

Что стало Приказ Росреестра от 23.07.2021 № П/0316 называется «Об установлении минимально допустимых размеров машино-места» — слова «максимально» в названии нет. Установлен только минимум 5,3 на 2,5 метра, прежний приказ № 792 утратил силу, и с 28 октября 2021 года верхняя граница не ограничена.

Кого касается Застройщиков паркингов, управляющих компаний, собственников крупных мест.

Что делать Не переносить в проект старую рамку 6,2 на 3,6 — такого требования нет. Нарушение минимума дает приостановку по пункту 53 части 1 статьи 26, а наложение контуров соседних мест — по пункту 52. Подробно разобрано в статье про оформление машино-места и допустимые размеры, а услуга - здесь.

Участок без границ: распорядиться им больше нельзя

Что было Ранее учтенный участок без координат в ЕГРН спокойно продавался и сдавался в аренду, межевание оставалось делом добровольным.

Что стало Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ дополнил часть 1 статьи 26 218-ФЗ двумя пунктами, которые работают с 1 марта 2025 года. Пункт 21.1 — в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, являющегося предметом договора, на основании которого осуществляются регистрация прав, ограничение прав или обременение участка, за исключением регистрации сервитута. Пункт 21.2 — в ЕГРН отсутствуют сведения о границах участка, на котором расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства, для учета и регистрации которых подано заявление. Из пункта 21.2 выведены линейные объекты и случаи, когда заявление подано в связи с прекращением существования объекта.

Переведу на человеческий. Продать, подарить, заложить, сдать в долгосрочную аренду участок без границ теперь нельзя — регистрацию приостановят. Поставить на учет здание на таком участке тоже нельзя, пока границы не появятся в реестре. Категория земель и вид разрешенного использования значения не имеют.

Кого касается Всех владельцев ранее учтенных участков, а через пункт 21.2 — еще и тех, кто строит на таком участке и даже не думал о межевании.

Что делать Проверить участок до сделки и до кадастровых работ по зданию: отсутствие координат видно в выписке из ЕГРН и на публичной кадастровой карте. Если границ нет, сначала межевой план на уточнение, потом техплан, либо оба документа одним пакетом. Как читать выписку, разобрано в материале про выписку из ЕГРН, а сам сценарий приостановки — в статье про приостановку из-за границ участка под зданием и на странице основания пункт 21.2 — нет границ участка.

Дачная амнистия: продлена до 1 марта 2031 года

Что было Упрощенный порядок регулярно подходил к концу, и каждый раз возникала волна спешки.

Что стало Федеральный закон от 30.12.2021 № 478-ФЗ продлил дачную амнистию до 1 марта 2031 года, основные положения работают с 1 сентября 2022 года. Продлены две разные вещи. Первая — упрощенное оформление прав на жилые и садовые дома на участках для садоводства, ИЖС и личного подсобного хозяйства, где основанием служат технический план и правоустанавливающий документ на участок. Вторая — упрощенное предоставление гражданам участков под жилыми домами, построенными до 14 мая 1998 года в границах населенного пункта.

Кого касается Владельцев домов на садовых участках и на землях ИЖС.

Что делать Не откладывать до 2030 года и не путать амнистию с обычным уведомительным порядком — это разные маршруты с разными документами. Разбор обоих — в материалах технический план по дачной амнистии и уведомительный порядок для ИЖС и садовых домов.

Что еще поменялось тише, но влияет на работу

  1. Часть 1 статьи 26 разрослась до 65 пунктов Утратили силу пункты 4, 16 и 33, дробных пунктов уже 14, действующих оснований для приостановки — 76. Полный разбор — в статье статья 26 218-ФЗ простым языком.
  2. Приказ П/0082 действует в редакции от 24.07.2025, часть изменений заработала с 1 февраля 2026 года. Старые образцы техплана из интернета дают приостановки по пункту 7 — форма и содержание документа.
  3. Правила определения площади закреплены приложением 2 к приказу Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 в редакции от 13.10.2025. Площадь по БТИ и площадь по этим правилам совпадают не всегда — отсюда расхождения с ЕГРН. Разбор — в статье про площадь в техническом плане.
  4. Технический паспорт перестал быть учетным документом и в Росреестр не подается — его место занял техплан. Сравнение — в материале технический паспорт и технический план.

Как понять, что материал на другом сайте устарел

Открывая чужой текст про кадастровый учет, пройдитесь по списку. Любой совпавший пункт означает, что материал писался до 2024 года и дальше только правился в заголовке.

Маркеры устаревшего материала.

  1. Статья 26.1 221-ФЗ упоминается как действующая норма об обжаловании. Она утратила силу 1 января 2026 года.
  2. Написано, что на обжалование дается 30 дней. Сейчас 15 рабочих дней.
  3. Сказано, что обжалуется только приостановление кадастрового учета. С 2026 года обжалуется и приостановление регистрации прав.
  4. Утверждается, что в суд можно только после апелляционной комиссии. Обязательного досудебного порядка нет.
  5. Указана ротация комиссии раз в два года. Сейчас раз в пять лет.
  6. Ссылка на приказ Росреестра П/0377 от 08.10.2020 как на действующее положение о комиссиях. Действует приказ П/0237/25.
  7. Написано, что кадастровый учет бесплатный. С 1 января 2025 года пошлина за учет есть.
  8. Размеры пошлин приведены без подпунктов 22.2-22.4 статьи 333.33 и без статьи 333.34-1.
  9. Сказано, что после перепланировки собственник сам идет в Росреестр. С 1 апреля 2024 года документы направляет орган согласования.
  10. Написано, что техплан готовят после получения акта приемочной комиссии. По части 1 статьи 28 ЖК РФ он прикладывается к уведомлению о завершении работ, то есть до акта.
  11. Утверждается, что перепланировка завершена в момент утверждения акта. Для перепланировки момент завершения — внесение изменений в ЕГРН.
  12. Указаны максимальные размеры машино-места 6,2 на 3,6 метра либо приказ Минэкономразвития № 792. Максимума нет с 28 октября 2021 года.
  13. Сказано, что участок без межевания можно продать, а межевание добровольное. С 1 марта 2025 года это приостановка по пункту 21.1.
  14. Ссылка на приказ Минэкономразвития № 953 как на действующую форму технического плана. Действует приказ П/0082.
  15. Упоминается технический паспорт БТИ как документ для Росреестра.
  16. Написано, что дачная амнистия действует до 1 марта 2026 года. Продлена до 1 марта 2031 года.
  17. Адрес объекта описан без идентификатора ГАР, с формулировкой «при наличии сведений в адресном реестре».
  18. Разрешение на ввод описано как бумажный документ на руках, без записи в реестре разрешений и выписки из него.

Еще один признак, не связанный с содержанием: в тексте нет ни одной ссылки на конкретную статью или пункт приказа, а стоит ссылка на главную страницу правовой базы либо оборот «действующее законодательство». Проверять там нечего — автор не открывал первоисточник.

Проверка чужого материала: на что смотреть, чтобы за минуту отличить актуальный текст от устаревшего
Проверка чужого материала: на что смотреть, чтобы за минуту отличить актуальный текст от устаревшего

Что делаем мы

Мы готовим технические планы на здания, помещения, машино-места и незавершенное строительство по Москве и области и ведем объект до записи в ЕГРН. Перед работой мы проверяем то, что чаще всего ломает подачу именно из-за изменений последних лет — есть ли границы участка в реестре, присвоен ли адрес и его идентификатор, сходится ли техплан с разрешением на ввод, кто подает документы в Росреестр в вашем случае. Если приостановка уже пришла, разбираем уведомление по пунктам статьи 26.

Пришлите уведомление о приостановке — разберем бесплатно и скажем, какая норма применена и действует ли она. Отправить на разбор, посмотреть снятие приостановки под ключ или заказать технический план.

Частые вопросы

Сколько теперь стоит поставить объект на кадастровый учет?
Пошлина за кадастровый учет созданного объекта без одновременной регистрации прав — 2 000 рублей для физлица и 22 000 рублей для организации, за учет изменений — 1 000 и 2 000 рублей, за одновременный учет и регистрацию права — 6 000 и 66 000 рублей. Если здание ставят на учет вместе со всеми помещениями и машино-местами, платят только за здание.
Правда ли, что теперь нельзя продать участок без межевания?
Да. С 1 марта 2025 года отсутствие в ЕГРН сведений о границах участка, который является предметом договора, — основание для приостановления регистрации по пункту 21.1 части 1 статьи 26. Исключение сделано только для регистрации сервитута.
Кто подает документы в Росреестр после перепланировки квартиры?
Орган, осуществляющий согласование. Не позднее пяти рабочих дней с даты утверждения акта приемочной комиссии он направляет заявление о кадастровом учете, прикладывая акт, техплан и решение о согласовании. Собственнику идти в Росреестр не нужно, но техплан он заказывает сам и заранее.
Почему на разных сайтах разный срок обжалования приостановки?
Потому что часть сайтов описывает отмененный порядок. 30 дней — это статья 26.1 221-ФЗ, утратившая силу 1 января 2026 года. Действующий срок — 15 рабочих дней с даты принятия решения о приостановлении, по части 2 статьи 31.2 218-ФЗ.
Мой техплан делали в прошлом году и не подали. Он еще годится?
Проверять надо редакцию приказа П/0082 и формат XML-схемы, по которым он собран, и адрес — с 1 февраля 2026 года в техплане указывается уникальный номер адреса в государственном адресном реестре. Сведения об объекте и участке в ЕГРН тоже могли измениться. Чаще всего документ проще перегенерировать, чем спорить с регистратором.
Изменения 2025 и 2026 годов применяются к объектам, построенным раньше?
К объектам — нет, к процедуре — да: правила действуют на момент подачи заявления. Дом, построенный в 2019 году, ставится на учет по сегодняшним требованиям к техплану, с сегодняшней пошлиной и с проверкой границ участка по пункту 21.2.

Нормативная база

Материал подготовлен кадастровыми инженерами ХИТ НК. Инженера, который ведет объект, мы называем поименно в договоре — с номером аттестата и саморегулируемой организацией, чтобы вы проверили его в государственном реестре кадастровых инженеров. Почему на сайте нет сканов аттестатов, объясняем на странице кадастровых инженеров.

Нужен технический план или приостановили в Росреестре

Пришлите документы или уведомление — посмотрим и скажем, что с этим делать, срок и цену.