Машино-место: как оформить и какие размеры допустимы
Минимально допустимый размер машино-места — 5,3 на 2,5 метра. Это установлено приказом Росреестра от 23.07.2021 № П/0316. Максимальных размеров сейчас нет вообще: прежний приказ Минэкономразвития от 07.12.2016 № 792, который держал верхнюю рамку 6,2 на 3,6 метра, отменен, и с 28 октября 2021 года верхний предел не ограничивается ничем. Машино-место стало самостоятельным объектом недвижимости с 1 января 2017 года, и с этого момента его можно ставить на кадастровый учет, регистрировать, продавать и закладывать отдельно от паркинга. Ниже — как это оформляется технически, чем отличается от доли в общей собственности и на каких пунктах статьи 26 такие пакеты чаще всего встают.
Про максимальные размеры в интернете висит устаревшее Формулировка «машино-место не может быть больше 6,2 на 3,6 метра» встречается на десятках сайтов и в шаблонах договоров. Она взята из приказа Минэкономразвития № 792, который назывался «Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места» и утратил силу. Новый приказ называется иначе — «Об установлении минимально допустимых размеров машино-места», слова про максимум из названия ушли вместе с нормой. Регистратор не вправе приостановить учет из-за того, что машино-место крупное.
Что такое машино-место как объект недвижимости
До 2017 года машино-место объектом недвижимости не было. Подземный паркинг ставили на учет как одно нежилое помещение, а покупатели получали доли в праве общей долевой собственности на него: 1/48, 17/1000 и так далее. Продать такую долю было тяжело, заложить — еще тяжелее, а порядок пользования конкретным местом держался на соглашении между соседями.
Федеральный закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ это изменил. С 1 января 2017 года машино-место появилось в перечне недвижимых вещей в статье 130 ГК РФ:
К недвижимым вещам относятся также жилые и нежилые помещения, предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Перевод на человеческий: машино-место — это недвижимость, но только при одном условии. Его границы должны быть описаны по правилам кадастрового учета. Нарисованный краской прямоугольник без технического плана и без записи в ЕГРН недвижимостью не является, это по-прежнему часть общего помещения.
Определение дает пункт 29 статьи 1 Градостроительного кодекса: машино-место — предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном порядке.
Ключевое здесь — «не ограничена либо частично ограничена». Именно этим машино-место отличается от бокса. Бокс с четырьмя стенами и воротами — это помещение, его ставят на учет как помещение. Машино-место стен может не иметь вообще, и это нормально: закон прямо допускает объект недвижимости, границы которого обозначены разметкой на полу.
С 1 сентября 2022 года у машино-места появилась и собственная глава в Гражданском кодексе — 17.1. Статья 287.4 описывает особенности права собственности на помещение и машино-место, статья 287.5 — общее имущество собственников помещений и машино-мест в здании, статья 287.6 — их права на земельный участок под зданием. Собственник машино-места в паркинге получает не только само место, но и долю в общем имуществе: проездах, рампах, вентиляции, воротах.
Размеры: что установлено и что нет
Приказ Росреестра от 23.07.2021 № П/0316 «Об установлении минимально допустимых размеров машино-места» зарегистрирован в Минюсте 24 августа 2021 года под номером 64746 и вступил в силу с отменой приказа № 792, но не ранее 28 октября 2021 года. Он устанавливает ровно одну цифру.
| Параметр | До 28.10.2021 (приказ МЭР № 792) | Сейчас (приказ Росреестра П/0316) |
|---|---|---|
| Минимальная длина | 5,3 м | 5,3 м |
| Минимальная ширина | 2,5 м | 2,5 м |
| Максимальная длина | 6,2 м | не установлена |
| Максимальная ширина | 3,6 м | не установлена |
| Статус акта | утратил силу | действует |
Что из этого следует на практике.
- Место 5,3 на 2,5 метра — это самый маленький допустимый размер, ниже нельзя ни по одной стороне. Площадь при таком габарите 13,25 кв. м, но проверяют не площадь, а именно два линейных размера.
- Место 6,0 на 3,3 метра для внедорожника — законно. Место 8,0 на 3,5 метра под микроавтобус — тоже законно.
- Ограничение сверху осталось только проектное и противопожарное: сколько влезает в габариты паркинга, как проходят проезды, где стоят колонны. Это зона проектировщика, а не Росреестра.
- Если регистратор все же ссылается на превышение максимума, он применяет отмененный акт. Это как раз тот случай, когда спор выигрывается одной ссылкой на действующую редакцию.
Отдельно про округление. Размеры в техническом плане определяются с той точностью, с какой велись измерения, и 5,29 метра — это уже нарушение минимума, а не «почти 5,3». Замеряем по разметке или по осям ограждающих конструкций и оставляем запас хотя бы в пару сантиметров, потому что регистратор считает буквально.
Машино-место или доля в паркинге
Это первый вопрос, который надо закрыть до начала работ, потому что от него зависит все остальное.
| Критерий | Доля в праве на паркинг | Машино-место как объект |
|---|---|---|
| Что в ЕГРН | Помещение с кадастровым номером и запись о вашей доле, например 12/1000 | Отдельный объект со своим кадастровым номером и площадью |
| Где именно ваше место | Определяется соглашением о порядке пользования, в ЕГРН не отражено | Границы описаны координатами в пределах этажа |
| Продажа | Преимущественное право покупки у остальных сособственников, нотариальная форма, извещения | Обычный договор, как с любой недвижимостью |
| Залог и ипотека | Банки берут неохотно, оценка затруднена | Принимается как стандартный залог |
| Аренда | Сдать долю в аренду фактически нельзя, только передать пользование | Договор аренды на конкретный объект |
| Налог | Считается от доли в кадастровой стоимости всего паркинга | От кадастровой стоимости своего объекта |
| Спор с соседями | Реален: расстановка машин на общей площади не зафиксирована документом | Границы есть в ЕГРН, спор по фактическому пользованию решается через них |
Выделение выгоднее почти всегда, и причина не в юридической эстетике. Доля в общей собственности — это неликвид. Покупатель квартиры готов доплатить за машино-место с кадастровым номером, потому что он понимает, что покупает. Долю 15/1000 в помещении площадью 1800 кв. м он покупает вслепую и торгуется вниз. Банк при ипотеке ведет себя так же.
Второй аргумент — управляемость. Пока паркинг остается одним помещением, любое действие с ним требует согласия сособственников: перепланировка, изменение назначения, продажа доли постороннему. После выделения каждый распоряжается своим местом сам, а общее имущество остается общим по статье 287.5 ГК РФ.
Как определяются границы машино-места
Здесь закон устроен непривычно, и это главная техническая особенность таких работ. Машино-место может не иметь ни одной стены, поэтому измерять «от стены до стены» часто нечего.
Местоположение машино-места устанавливается посредством графического отображения на плане этажа или части этажа здания либо сооружения (при отсутствии этажности у здания либо сооружения — на плане здания либо сооружения) плоскостной геометрической фигуры, соответствующей границам машино-места.
Часть 6.2 объясняет, откуда берется сама фигура. Границы машино-места определяются проектной документацией здания или сооружения и обозначаются либо закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию, либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки — краской, наклейками или иными способами. Восстанавливаются границы через расстояния от не менее чем двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренней поверхности строительных конструкций этажа, до характерных точек границ машино-места, плюс расстояния между самими характерными точками.
Перевод на человеческий. У машино-места есть два законных способа обозначения на местности:
- Естественные ограждения Стены, перегородки, колонны, ограждающие конструкции. Если место зажато между двумя стенами, граница идет по ним, и это самый простой случай.
- Разметка Краска на полу, наклейки, иные способы. Юридически это полноценный способ обозначения границ, а не самодеятельность. Требование одно — разметка должна соответствовать проектной документации.
Координаты характерных точек определяются в системе координат в пределах этажа, а не в геодезической системе координат участка. Это принципиальное отличие от контура здания: машино-место привязывается к плану этажа, как и помещение. Поэтому для работы нужен корректный поэтажный план паркинга, а не только выезд с рулеткой. Про то, как соотносятся между собой поэтажный план, экспликация и технический план, мы разбирали отдельно в материале про поэтажный план и экспликацию.
Площадь машино-места считается по приказу Росреестра П/0393 — тому же, по которому считается площадь помещений и зданий. Для машино-места это площадь плоскостной фигуры в пределах границ. Общие правила подсчета и типовые расхождения мы собрали в статье про площадь в техническом плане.
Порядок оформления
Процедура одинаковая и для отдельного места в новом паркинге, и для выделяемого из долевой собственности. Отличается только комплект документов-оснований.
- Проверяем исходные данные Выписка из ЕГРН на паркинг или здание, разрешение на ввод, проектная документация в части паркинга, поэтажный план. Смотрим, совпадает ли количество машино-мест в проекте с тем, что в разрешении на ввод, и есть ли разметка на объекте. Что именно требуется от заказчика, перечислено в материале какие документы нужны инженеру.
- Выезд и обмеры Замеряем фактические габариты каждого места, фиксируем положение колонн, проездов, ограждающих конструкций, сверяем с проектом. Здесь же выявляются места, которые не дотягивают до 5,3 на 2,5.
- Готовим технический план В XML по приказу Росреестра от 15.03.2022 № П/0082, с планом этажа, на котором отображена геометрическая фигура каждого машино-места, с координатами характерных точек в пределах этажа и заключением кадастрового инженера. Подробнее о структуре документа — в статье про состав технического плана.
- Подаем на кадастровый учет Через МФЦ или личный кабинет правообладателя. Для нового паркинга — вместе с разрешением на ввод, для выделения из долевой собственности — с соглашением сособственников или иным основанием.
- Регистрируем право Одновременно с учетом либо после него. На выходе — выписка из ЕГРН на машино-место со своим кадастровым номером.
Срок процедуры стандартный по статье 16 218-ФЗ и не зависит от того, одно машино-место в заявлении или сто. Общий порядок постановки описан в материале про постановку на кадастровый учет.
Оптовое оформление от застройщика
Самый частый сценарий в нашей работе: паркинг на 80-250 мест, все машино-места оформляются одним пакетом. Технически это один технический план, в котором каждое машино-место описано как отдельный образуемый объект, и одно заявление.
Экономия здесь не только на работах инженера, но и на пошлине, и это прямо написано в статье 333.34-1 НК РФ. Логика нормы такая.
- Если одновременно ставятся на учет здание и все расположенные в нем помещения и машино-места, государственная пошлина за кадастровый учет уплачивается только за здание. За каждое машино-место отдельно платить не надо.
- Если одновременно с учетом регистрируются права, к пошлине за учет здания добавляется пошлина за регистрацию права на каждое помещение и машино-место.
- Если машино-места ставятся на учет в уже учтенном здании, то есть здание в ЕГРН давно, а места оформляются отдельно, пошлина за кадастровый учет платится за каждое такое машино-место.
- При реконструкции здания с изменением его параметров пошлина уплачивается за учет изменений самого здания, а за изменения в помещениях отдельно не платится.
Практический вывод для застройщика. Ставить паркинг и все машино-места на учет одним заявлением вместе со зданием дешевле, чем сначала оформить здание, а через полгода приходить за машино-местами. Во втором случае пошлина за кадастровый учет начисляется за каждый объект: для организаций это 22 000 рублей за штуку, и на сотне мест разница становится семизначной. Размеры и исключения по пошлинам мы собрали в отдельном материале - госпошлина за кадастровый учет и регистрацию.
Второй практический момент — синхронизация с разрешением на ввод. Количество машино-мест в техническом плане должно совпадать с количеством в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию. Если проект менялся по ходу стройки и фактически мест получилось 96 вместо 94, техплан на 96 мест приостановят. Как готовится техплан под ввод, описано в статье технический план для ввода в эксплуатацию.
На чем такие пакеты приостанавливают
По машино-местам работают три специальных основания из части 1 статьи 26 218-ФЗ плюс общие пункты.
| Пункт | Формулировка в уведомлении | Что произошло | Как снимается |
|---|---|---|---|
| 52 | Границы машино-места пересекают границы другого помещения, машино-места или здания | Наложение контуров: соседнее место посчитано дважды, преобразуемый объект не снят с учета, ошибка в координатах на плане этажа | Пересчет координат, сверка с планом этажа и ЕГРН, одновременное заявление о снятии преобразуемого помещения |
| 53 | Размеры машино-места не соответствуют минимально допустимым | Хотя бы одна сторона меньше 5,3 или 2,5 метра | Пересчет границ, при физической невозможности — перекомпоновка разметки в паркинге и повторные обмеры |
| 62 | Количество машино-мест не соответствует указанному в разрешении на ввод | Расхождение техплана с разрешением на ввод по числу мест, этажей или помещений | Либо техплан приводится к разрешению, либо в администрации получается скорректированное разрешение на ввод |
| 7 | Форма или содержание документа не соответствуют требованиям | Нет плана этажа, не описан способ образования, XML по устаревшей схеме, заключение без обоснования | Правка реквизитов, перегенерация XML, переподписание УКЭП |
| 50 | Границы помещения пересекают границы другого помещения | Тот же сюжет, что и пункт 52, но когда наложение идет на обычное помещение паркинга | Сверка с ЕГРН и пересчет |
Разбор каждого из них по отдельности лежит на страницах пункт 52 — наложение машино-мест, пункт 53 — размеры машино-места и пункт 62 — несовпадение с разрешением на ввод.
Пункты 52 и 53 лечатся силами инженера, это техническая работа. Пункт 62 — нет: расхождение с разрешением на ввод устраняется в органе, который его выдавал, и это самая длинная ветка по срокам. Поэтому количество мест сверяем с разрешением до того, как начинаем считать координаты, а не после приостановки. Если уведомление уже пришло, порядок разбора описан в материале Росреестр приостановил: первые действия, а когда регистратор ссылается на отмененные максимальные размеры, спор идет в апелляционную комиссию или в суд — об этом в статье про обжалование приостановки и отказа в суде.
Паркинг оформлен как одно помещение: как выделиться
Ситуация массовая. Дом сдан до 2017 года или после, но паркинг застройщик оформил одним нежилым помещением, а покупателям продал доли. Теперь собственники хотят получить нормальные машино-места.
Для этого есть специальная переходная норма — статья 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ. Механика такая.
- Объекты, соответствующие требованиям к машино-месту и учтенные до 1 января 2017 года, признаются машино-местами автоматически Менять документы и вносить изменения в ЕГРН для этого не требуется, хотя правообладатель вправе подать заявление и привести запись к новым требованиям.
- Участник долевой собственности вправе выделить свою долю в натуре, определив границы машино-места Базовый вариант — с согласия всех остальных сособственников либо на основании соглашения о порядке пользования или решения общего собрания, которым такой порядок определен.
- Если общего согласия нет, закон дает отдельную процедуру Она построена на извещении остальных сособственников, сроке на возражения и дальнейшем разрешении разногласий, в том числе через общее собрание. Это не быстро, но это законный путь, не требующий единогласия по каждому месту.
- После выделения общая долевая собственность на паркинг прекращается, а то, что остается общим по назначению — проезды, рампы, инженерные помещения, — становится общим имуществом собственников машино-мест и помещений.
- Права на общее имущество и голоса на собрании сохраняются Выделив место, собственник не теряет ни доступ к проездам, ни право участвовать в управлении зданием.
Практическая рекомендация. Выделяться выгоднее всем сразу, одним пакетом. Технически это один технический план на все образуемые машино-места и одно заявление. Когда собственники идут поодиночке, каждый следующий упирается в то, что границы предыдущих уже стоят в ЕГРН, и любая неточность в первых работах тянется дальше. Плюс одиночное выделение почти всегда требует согласия остальных, а собрать его на сотню человек второй и третий раз тяжелее, чем один.
До начала работ обязательно смотрим, что именно сейчас в реестре: вид объекта, назначение, площадь, состав долей. Что проверять в выписке, разобрано в материале как читать выписку из ЕГРН.
Что делаем мы
Готовим технические планы на машино-места по Москве и Московской области: и оптом от застройщика на весь паркинг, и точечно при выделении доли. Выезжаем, замеряем фактические габариты, сверяем с проектом и разрешением на ввод до подачи, а не после уведомления о приостановке. Ведем дело до записи в ЕГРН и снимаем приостановки, в том числе по чужим техпланам. Посмотрите, как устроен технический план на машино-место, и цены на работы.
Пришлите выписку на паркинг и разрешение на ввод — посчитаем срок и стоимость по вашему объекту и скажем, какие места не проходят по минимальным размерам. Если уведомление о приостановке уже пришло, отправьте его на разбор.
Частые вопросы
- Какой максимальный размер машино-места допускается?
- Максимальный размер сейчас не установлен. Приказ Росреестра П/0316 нормирует только минимум — 5,3 на 2,5 метра. Цифры 6,2 на 3,6 относятся к приказу Минэкономразвития № 792, который утратил силу; с 28 октября 2021 года верхний предел не ограничивается.
- Машино-место без стен вообще можно поставить на учет?
- Да. По пункту 29 статьи 1 ГрК РФ машино-место может быть не ограничено либо частично ограничено ограждающей конструкцией. Границы в этом случае обозначаются разметкой на полу по проектной документации, а в техническом плане отображаются геометрической фигурой на плане этажа с координатами характерных точек.
- Нужно ли согласие соседей, чтобы выделить свое машино-место из паркинга?
- По общему правилу выдел идет с согласия остальных участников долевой собственности либо на основании соглашения о порядке пользования или решения общего собрания. Статья 6 закона 315-ФЗ предусматривает и процедуру для случая, когда согласия нет: через извещение сособственников и срок на возражения.
- Чем машино-место отличается от гаражного бокса?
- Бокс ограничен со всех сторон стенами и воротами, это помещение, и оформляется он как помещение. Машино-место стен может не иметь; его определяющий признак — отсутствие или частичность ограждающей конструкции и описанные границы.
- Сколько машино-мест можно оформить одним техническим планом?
- Ограничения по количеству нет. Мы регулярно делаем пакеты на весь паркинг, и по статье 333.34-1 НК РФ при одновременной постановке на учет здания и всех машино-мест в нем пошлина за кадастровый учет уплачивается только за здание.
- Что будет, если фактический размер места оказался 5,2 метра?
- Приостановка по пункту 53 части 1 статьи 26 218-ФЗ. Заключением инженера это не снимается, нужна перекомпоновка разметки в паркинге с повторными обмерами либо исключение такого места из пакета. Проверять габариты надо на этапе обмеров, а не после подачи.
Нормативная база
- Приказ Росреестра от 23.07.2021 № П/0316 - об установлении минимально допустимых размеров машино-места, 5,3 на 2,5 метра.
- Статья 130 ГК РФ - недвижимые вещи, машино-место в перечне.
- Статья 287.4 ГК РФ - особенности права собственности на помещение и машино-место.
- Статья 287.5 ГК РФ - общее имущество собственников помещений и машино-мест в здании.
- Статья 1 Градостроительного кодекса РФ - пункт 29, определение машино-места.
- Статья 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ - требования к техническому плану, части 6.1-6.3 о местоположении и границах машино-места.
- Статья 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ - основания приостановления, пункты 50, 52, 53, 62.
- Статья 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ - переходные положения о машино-местах и выделе доли в паркинге.
- Статья 333.34-1 НК РФ - особенности уплаты пошлины за кадастровый учет объектов недвижимости.
- Статья 333.33 НК РФ - размеры государственной пошлины.
- Приказ Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 - требования к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места.
- Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 - форма и состав технического плана.
Нужен технический план или приостановили в Росреестре
Пришлите документы или уведомление — посмотрим и скажем, что с этим делать, срок и цену.