Постановка дома на кадастровый учет: порядок для собственника
Дом попадает в ЕГРН одним из трех маршрутов, и от выбора зависит, что именно вы делаете руками. Упрощенный порядок по дачной амнистии — технический план и документ на участок, подача напрямую в Росреестр. Уведомительный порядок — два уведомления в администрацию, и документы в Росреестр отправляет она. Общий порядок с разрешением на строительство и разрешением на ввод — для всего, что выходит за параметры обычного дома. Ниже схема выбора маршрута, что нужно от собственника в каждом случае, сроки, пошлины, требования к участку и пять приостановок, на которых чаще всего встают дома.
Учет и регистрация права — две процедуры в одном заявлении
Кадастровый учет отвечает на вопрос «что это за объект»: контур, площадь, этажность, материал стен, год постройки, кадастровый номер. Регистрация права отвечает на вопрос «чей он». Это разные процедуры Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, но для созданного дома они идут одновременно, одним заявлением и одним пакетом документов. Разбор различий целиком — в статье постановка объекта на кадастровый учет.
Единственный документ, который готовится специально под эту процедуру, — технический план. Его делает кадастровый инженер, он же подписывает файл своей усиленной квалифицированной подписью. Все остальное собственник либо уже имеет на руках, либо получает в администрации. Что вообще входит в техплан и как он устроен, разобрано в материалах что такое технический план и состав технического плана.
Три маршрута и как выбрать свой
Маршрут определяется двумя вещами: что за объект и на каком участке он стоит. Дальше все механически.
| Признак | Упрощенный порядок | Уведомительный порядок | Общий порядок |
|---|---|---|---|
| Норма | Часть 12 статьи 70 218-ФЗ | Статья 51.1 и части 16-21 статьи 55 Градостроительного кодекса | Статьи 51 и 55 Градостроительного кодекса |
| Объект | Жилой или садовый дом в параметрах объекта ИЖС | Объект ИЖС или садовый дом, в том числе реконструкция | Многоквартирный дом, дом блокированной застройки, дом выше двадцати метров или больше трех надземных этажей |
| Участок | Садоводство, ИЖС, ЛПХ в границах населенного пункта, крестьянское хозяйство | Любой участок, где такой дом допустим видом разрешенного использования | По проекту и градостроительному плану участка |
| Разрешение на строительство | Не нужно | Не нужно | Обязательно |
| Обращения в администрацию | Нет | Два уведомления | Разрешение на строительство и разрешение на ввод |
| Кто подает документы в Росреестр | Собственник или кадастровый инженер по договору | Администрация | Администрация, выдавшая разрешение на ввод |
| Пакет для Росреестра | Технический план и правоустанавливающий документ на участок | Техплан и выписка из реестра уведомлений об окончании строительства | Техплан и разрешение на ввод |
| Объем правовой экспертизы | Ограниченный перечень пунктов статьи 26 | Все основания статьи 26 | Все основания статьи 26 |
| Срок действия маршрута | До 1 марта 2031 года | Бессрочно | Бессрочно |
Проверка на своем объекте занимает пять минут и делается по выписке из ЕГРН на участок. Смотрите вид разрешенного использования, наличие границ и зарегистрированное право. Как читать выписку - выписка из ЕГРН, что проверять перед работами.
Маршрут 1. Упрощенный порядок
Самый короткий путь и самый частый для дачных и деревенских домов. Норма разрешает поставить дом на учет и зарегистрировать право «на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок». Работает до 1 марта 2031 года для жилого или садового дома, который укладывается в параметры объекта ИЖС и стоит на участке для садоводства, ИЖС, личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта или крестьянского хозяйства.
От собственника здесь нужны три вещи: доступ инженера на участок и в дом, документ на участок, если право не зарегистрировано в ЕГРН, и подписанная декларация. Все. Уведомления не подаются, администрация в процедуре не участвует.
Отдельный плюс, о котором почти не пишут: при упрощенном порядке правовая экспертиза урезана. Часть 13 статьи 70 ограничивает проверку закрытым перечнем пунктов части 1 статьи 26, и привычные основания вроде расхождения с разрешением на ввод здесь просто не работают, потому что разрешений в схеме нет. Подробный разбор маршрута, включая хозпостройки и имущество садовых товариществ, — в статье технический план по дачной амнистии.
Маршрут 2. Уведомительный порядок
Тот же дом, но процедура другая, потому что строительство шло через администрацию. Перед работами застройщик подает уведомление о планируемом строительстве, после окончания — уведомление об окончании с приложенным техпланом. Администрация проверяет фактические параметры и сама направляет заявление в Росреестр.
В уведомительном порядке технический план прикладывается к уведомлению об окончании строительства и уходит в администрацию. Подача техплана напрямую в Росреестр заканчивается приостановкой по пункту 59 части 1 статьи 26, и правкой документа этот пункт не снимается — нужно пройти административную процедуру. Сроки, приложения и что делать, если администрация молчит, разобраны в статье уведомительный порядок для ИЖС и садовых домов.
Выбор между первым и вторым маршрутом не всегда свободный. Если уведомления уже поданы, логично довести процедуру до конца. Если дом построен без них, уведомление о планируемом строительстве задним числом не подается, и остается упрощенный порядок — при условии, что объект и участок ему соответствуют.
Маршрут 3. Общий порядок
Сюда попадает все, что не является объектом ИЖС или садовым домом: многоквартирные дома, дома блокированной застройки, дома выше двадцати метров или с четырьмя надземными этажами, а также жилые дома, которые строит застройщик по договорам долевого участия. Схема длиннее: градостроительный план участка, проектная документация, разрешение на строительство, строительство, технический план, разрешение на ввод.
Ключевая особенность для собственника — техплан готовится до подачи заявления на ввод и входит в комплект документов на разрешение, а не делается после него. После выдачи разрешения застройщик в Росреестр ничего не несет: по части 1 статьи 19 218-ФЗ заявление направляет сам орган, выдавший разрешение, не позднее пяти рабочих дней с даты решения. Порядок расписан в статьях ввод объекта в эксплуатацию и технический план для ввода в эксплуатацию.
Здесь же появляются два основания, которых нет в других маршрутах: пункт 61, если площадь отличается от разрешения на строительство больше чем на пять процентов, и пункт 62, если этажи или количество помещений не совпали с разрешением на ввод. Оба лечатся не техпланом, а корректировкой разрешения в администрации.
Роль декларации
Декларация об объекте недвижимости — это источник сведений о доме там, где нет проекта и разрешений. Основание — часть 11 статьи 24 218-ФЗ: если подготовка разрешительной документации законом не предусмотрена, сведения в технический план вносятся на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем. Форма утверждена приказом Росреестра от 04.03.2022 № П/0072.
Распределение по маршрутам простое.
- Упрощенный порядок — декларация обязательна, это единственный документ-основание по характеристикам дома.
- Уведомительный порядок — декларация используется, а часть сведений подтверждается уведомлением застройщика.
- Общий порядок — декларации нет, все берется из проектной документации и разрешения на ввод.
Подписывает декларацию собственник, а не инженер, и отвечает за достоверность сведений тоже он. Два поля дают больше всего проблем — год завершения строительства и назначение дома, жилой или садовый. Разбор формы по реквизитам — в статье декларация об объекте недвижимости.
Сроки и пошлины
Сроки учета закреплены в части 1 статьи 16 218-ФЗ и от маршрута не зависят. Зависят они от того, что заявлено и куда поданы документы.
| Действие | Срок | Платеж |
|---|---|---|
| Кадастровый учет с одновременной регистрацией права, подача в Росреестр | 10 рабочих дней | 700 рублей за дом на садовом участке, участке ИЖС, ЛПХ или крестьянского хозяйства |
| То же через МФЦ | 12 рабочих дней | Столько же |
| Только кадастровый учет, без регистрации права | 5 рабочих дней, через МФЦ 7 | 2 000 рублей для физического лица |
| Подготовка технического плана | От 3 до 10 рабочих дней | Договорная цена кадастровых работ |
| Рассмотрение уведомления об окончании строительства администрацией | 7 рабочих дней | Бесплатно |
| Направление документов администрацией в Росреестр | Не позднее 5 рабочих дней | Бесплатно |
Льготная пошлина в 700 рублей установлена подпунктом 24 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса и охватывает и участок, и созданный на нем объект. Полная таблица платежей — в статье госпошлина за кадастровый учет и регистрацию, а то, что реально растягивает календарные сроки, разобрано в материале сроки кадастрового учета.
Требования к участку
Дом учитывается не в воздухе, а в границах конкретного участка, и половина отказов приходит именно отсюда. Три вещи проверяются до выезда инженера.
- Границы участка в ЕГРН У ранее учтенных участков координат часто нет. Формально отсутствие границ мешает учету по пункту 21.2, а фактически сверить положение дома просто не с чем. Решение — межевой план на уточнение границ до или одновременно с техпланом, разница между документами объяснена в статье технический план и межевой план.
- Вид разрешенного использования Назначение дома должно ему соответствовать, иначе приходит пункт 22. Жилой дом на участке для огородничества не учтут, как не учтут и дом на полевом участке личного подсобного хозяйства за границами населенного пункта.
- Отступы и предельные параметры Минимальные отступы от границ участка, предельная высота и процент застройки берутся из правил землепользования и застройки своего округа, обычно это три метра до границы. В уведомительном порядке нарушение отступов превращается в уведомление о несоответствии и пункт 58, в упрощенном — в риск спора с администрацией и соседями уже после регистрации.
Отдельно про контур. Дом должен целиком помещаться в границы участка. Выход хотя бы угла за границу дает пункт 45, и лечится это либо уточнением границ, либо перераспределением участков, либо решением суда. Тема разобрана в статье приостановка из-за границ земельного участка.
Частые приостановки по домам
По жилым домам перечень куда короче, чем по коммерции, и почти всегда повторяется.
| Пункт части 1 статьи 26 | Как это выглядит | Что делать |
|---|---|---|
| Пункт 21.2 | В ЕГРН нет границ участка под домом | Межевой план на уточнение границ, подача одновременно с техпланом |
| Пункт 22 | Назначение дома не соответствует виду разрешенного использования участка | Менять вид использования участка через администрацию либо назначение объекта. Заключением инженера не снимается |
| Пункт 19 | Объект не является объектом недвижимости: каркасный домик на блоках, бытовка, сборный гараж | Обосновывать капитальность в заключении инженера — фундамент, прочная связь с землей, подключение к сетям. Иногда строительно-техническая экспертиза |
| Пункт 45 | Контур вышел за границы участка или адрес привязан к другому участку | Сверять контур с границами, получать постановление об уточнении адреса |
| Пункт 7 | Не заполнен обязательный реквизит декларации, нет обоснования в заключении, устаревшая XML-схема, просроченная подпись | Править реквизиты и перегенерировать файл. Самый частый и самый лечимый пункт |
| Пункт 49 | Год постройки, материал стен или площадь спорят со сведениями ЕГРН по ранее учтенному объекту | Свежая выписка, приведение в соответствие или исправление реестровой ошибки |
Общий срок приостановления — до устранения причин, но не более трех месяцев. Если уведомление уже пришло, начинать надо с чтения мотивировки: регистратор обязан назвать конкретный пункт и норму. Порядок действий описан в статьях как читать уведомление о приостановлении и как возобновить учет, а список проверок до подачи собран в чек-листе перед подачей.
Если дом старый и документов нет
Типовая история: дом стоит с семидесятых, в ЕГРН его нет, из бумаг — старая книжка садового товарищества или выписка из похозяйственной книги. Отсутствие проекта и разрешений здесь не помеха, потому что тогда они и не выдавались.
- Разберитесь с правами на участок Если участок в собственности и право зарегистрировано, дом оформляется по упрощенному порядку сразу. Если участок государственный или муниципальный, а дом возведен до 14 мая 1998 года и используется для постоянного проживания, работает статья 3.8 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ: участок под домом можно получить бесплатно, и технический план дома для этого тоже понадобится.
- Соберите то, что есть Технический паспорт БТИ, справка товарищества, домовая книга, документы о подключении к сетям, старые квитанции. Это не заменяет техплан, но помогает инженеру обосновать год постройки и назначение. Что сейчас можно получить в БТИ, написано в статье БТИ в Москве.
- Проверьте, нет ли объекта в ЕГРН как ранее учтенного Бывает, что здание уже числится по данным БТИ без координат. Тогда это не постановка на учет, а внесение изменений, и процедура другая - внесение изменений в ЕГРН.
- Оцените риск самовольной постройки Дом, построенный с нарушением параметров или на участке, где строить нельзя, упрощенным порядком не лечится. Сценарии легализации — в статье как узаконить самовольную постройку.
Дом блокированной застройки
Отдельный вид объекта, который путают то с квартирой, то с долей в доме. По пункту 40 статьи 1 Градостроительного кодекса это «жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов» и имеющий отдельный выход на земельный участок. Каждый блок — самостоятельное здание, а не помещение.
Для уже существующих домов работает статья 16 Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ. Блок, соответствующий признакам, признается домом блокированной застройки независимо от того, числится он в ЕГРН зданием или помещением. Переоформлять документы обязанности нет, это делается по желанию правообладателей. Но если решили привести сведения в порядок, есть условие: собственники всех блоков обращаются в орган регистрации одновременно и вправе совместным решением уполномочить на обращение одного из них. По итогам вид объекта меняется на «здание», назначение на «жилой дом», вид разрешенного использования на «дом блокированной застройки», а исходное здание снимается с кадастрового учета.
Попытка разделить обычный жилой дом на два здания без признаков блокированной застройки встречает пункт 35 части 1 статьи 26 - раздел не допускается. Признаки надо проверять по факту: общая боковая стена без проемов, отдельный выход на свой участок, автономные инженерные системы.
Что делаем мы
Мы готовим технические планы на жилые и садовые дома по Москве и Московской области. Работу всегда начинаем с выписки на участок и одного разговора: под какой маршрут попадает конкретный дом. Это бесплатно и занимает десять минут, а экономит недели — выбранный наугад маршрут обычно и приводит к приостановке. Дальше выезд, обмеры, координирование контура, помощь с декларацией и подача документов по договору, с сопровождением до выписки из ЕГРН.
Нужен технический план на дом? Условия и сроки — на странице технический план жилого дома, стоимость работ — в разделе цены. Учет уже приостановили - пришлите уведомление на разбор, разберем основание и скажем, что можно сделать в оставшийся срок.
Частые вопросы
- Какие документы нужны для постановки дома на кадастровый учет?
- В упрощенном порядке — технический план и правоустанавливающий документ на участок, если право на него не зарегистрировано в ЕГРН. В уведомительном порядке к этому добавляются два уведомления в администрацию. В общем порядке — разрешение на ввод в эксплуатацию. Полный перечень по любым объектам собран в статье документы для постановки на учет.
- Сколько стоит поставить дом на кадастровый учет?
- Госпошлина для физического лица — 700 рублей за дом на садовом участке, участке ИЖС, ЛПХ или крестьянского хозяйства при одновременной регистрации права. Если заявлен только кадастровый учет без регистрации, пошлина 2 000 рублей. Отдельно оплачиваются кадастровые работы, их цена договорная и зависит от площади дома и удаленности участка.
- Можно ли поставить дом на учет без межевания участка?
- Юридически при упрощенном порядке наличие границ не проверяется, и такие дома проходят. На практике по ранее учтенному участку без координат приходит приостановка по пункту 45: положение дома не с чем сверить. Поэтому границы лучше уточнить заранее или подать межевой и технический планы одним пакетом.
- Нужен ли технический паспорт БТИ?
- Для кадастрового учета — нет. С 2013 года основанием для внесения сведений об объекте служит технический план, а техпаспорт остался справочным документом для банков, судов и внутренних нужд. Разница разобрана в статье технический план и технический паспорт.
- Дом готов, но участок в аренде. Можно оформить?
- Зависит от условий договора. Если участок предоставлен для целей, не предусматривающих капитальное строительство, приходит приостановка по пункту 23, и снять ее силами инженера нельзя. Если строительство договором допускается, дом оформляется по общим правилам, а право собственности на него регистрируется за арендатором.
- Кто подает документы в Росреестр — я или инженер?
- В упрощенном порядке — собственник либо кадастровый инженер, если такое условие записано в договоре подряда. В уведомительном и общем порядке заявление направляет администрация, и собственник в этом шаге не участвует. Кто вообще вправе готовить техплан и как проверить исполнителя — в статьях кто делает технический план и как проверить кадастрового инженера.
Нормативная база
- Статья 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ - упрощенный порядок до 1 марта 2031 года и ограниченный перечень оснований для приостановления
- Статья 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ - технический план и часть 11 о декларации как основании сведений об объекте
- Статья 19 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ - обязанность администрации направить документы в Росреестр после ввода объекта и после уведомления об окончании строительства
- Статья 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ - основания приостановления кадастрового учета и регистрации прав
- Статья 1 Градостроительного кодекса - пункт 39 об объекте ИЖС и пункт 40 о доме блокированной застройки
- Статья 51.1 Градостроительного кодекса - уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС или садового дома
- Статья 55 Градостроительного кодекса - разрешение на ввод в эксплуатацию и уведомление об окончании строительства
- Статья 16 Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ - признание блоков домами блокированной застройки и порядок обращения собственников
- Статья 3.8 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ - предоставление участка под домом, возведенным до 14 мая 1998 года
- Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 - форма технического плана и требования к его подготовке
- Статья 333.33 Налогового кодекса - размеры государственной пошлины, льготный подпункт 24 пункта 1
Нужен технический план или приостановили в Росреестре
Пришлите документы или уведомление — посмотрим и скажем, что с этим делать, срок и цену.