Внесение изменений в ЕГРН: когда нужен новый технический план

Обновлено 25.09.2026. Нормы сверены с 218-ФЗ в редакции от 04.08.2026.

Внесением изменений в ЕГРН называют три разные процедуры, и путаница между ними стоит месяца простоя. Если объект физически изменился — выросла площадь, переставлены перегородки, надстроен этаж, — это кадастровый учет изменений, и без нового технического плана его не проведут. Если сменились фамилия, паспорт или адрес собственника, меняется запись о праве, и кадастровый инженер в этом не участвует. Если объект не менялся, а в реестре неверные сведения, это исправление ошибки, со своим порядком и нулевой пошлиной. Ниже — как определить свой случай, какой документ под него нужен и на чем Росреестр приостанавливает чаще всего.

Три механизма, которые называют одним словом

В законе слова «внесение изменений в ЕГРН» как единой процедуры нет. Есть статья 13 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, которая делит внесение сведений на три порядка. Первый — по заявлению, в результате кадастрового учета и регистрации прав. Второй — межведомственный, когда сведения присылает другой орган и собственника никто не спрашивает. Третий — уведомительный, для отдельных дополнительных сведений.

Механизм первый. Учет изменений характеристик объекта

Сюда попадает все, что физически произошло с объектом. Изменилась площадь, переставлены перегородки, изменился контур, добавился этаж, помещение разделили или объединили. Такие сведения часть 4 статьи 8 218-ФЗ относит к основным — они определяют объект как индивидуально-определенную вещь.

Основные сведения меняются только через кадастровый учет, а документом-основанием служит технический план. Ни заявление в свободной форме, ни справка от управляющей компании, ни поэтажный план БТИ основанием не являются.

Право при этом никуда не переходит, собственник остается прежним, поэтому регистрация права не нужна — это прямо названо в части 5 статьи 14 218-ФЗ как самостоятельный случай учета без регистрации. Срок по статье 16 - 5 рабочих дней при подаче напрямую в орган регистрации и 7 рабочих дней через МФЦ. Пошлина по подпункту 22.3 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ - 1 000 рублей для физического лица и 2 000 для организации.

Механизм второй. Изменение сведений о правах и правообладателе

Здесь объект не трогают вообще. Собственница вышла замуж и сменила фамилию, у собственника новый паспорт, организация переименовалась. В реестре прав висят устаревшие данные, и при следующей сделке это всплывет. Технический план не нужен ни в каком виде. Есть два пути, и они работают параллельно.

1. Сведения приходят в Росреестр сами. Статья 32 218-ФЗ обязывает органы и организации направлять документы для внесения сведений в ЕГРН в порядке межведомственного взаимодействия. По статье 34 орган регистрации вносит поступившие сведения в срок не позднее 15 рабочих дней с даты поступления документов и в течение 5 рабочих дней со дня внесения уведомляет правообладателя. Платить за это не нужно.
2. Правообладатель подает заявление сам. Так делают, когда сделка на носу и ждать межведомственного обмена некогда. Срок тот же, что для регистрации прав, — 7 рабочих дней напрямую и 9 через МФЦ. Пошлина по подпункту 27 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ составляет 700 рублей для физического лица и 2 000 для организации.

Сюда же относится погашение записи об ипотеке, снятие ареста, внесение записи о согласии на предоставление персональных данных. Все это записи реестра прав, а не характеристики объекта.

Механизм третий. Исправление ошибки

Объект не менялся, а в выписке стоит не то. Работает статья 61 218-ФЗ, и порядок зависит от того, где сидит расхождение. Если в документе-основании значение верное, а в реестр внесли другое, это техническая ошибка. Заявление, 3 рабочих дня, бесплатно. Если ошибку допустили в самом техническом или межевом плане и реестр перенес ее к себе, это реестровая ошибка. Нужен новый документ от инженера, срок 5 рабочих дней, пошлины тоже нет. Разница между ними разобрана отдельно в материале про техническую и реестровую ошибку, а порядок действий по второй — в статье про исправление реестровой ошибки.

Проверка занимает пять минут. Возьмите выписку из ЕГРН и технический план, по которому объект ставили на учет, и сравните спорное значение.

Что изменилось, какой механизм и что он требует

Первая цифра пошлины — для физического лица, вторая — для организации. Р. д. здесь и далее — рабочие дни. Подробный разбор всех ставок с примерами расчета лежит в материале про госпошлину за кадастровый учет и регистрацию.

Разбор частых случаев

Перепланировка

Самый массовый повод для учета изменений. Для помещения в многоквартирном доме порядок задан главой 4 ЖК РФ. Сначала решение о согласовании по статье 26 ЖК РФ, потом работы, потом акт приемочной комиссии по статье 28 ЖК РФ.

Момент, о котором собственники не знают. По части 3 статьи 28 ЖК РФ акт приемочной комиссии вместе с техническим планом направляет в Росреестр сам орган согласования, а не собственник. В Москве это Мосжилинспекция, и подавать тот же комплект параллельно самому не нужно. Подробнее — в материале про технический план после перепланировки.

Для нежилого помещения в нежилом здании глава 4 ЖК РФ не применяется. Там свой порядок согласования, а заявление собственник подает сам. Типовая приостановка в обоих случаях - пункт 63 части 1 статьи 26, когда количество помещений в техплане не совпадает с актом приемочной комиссии.

Реконструкция

Реконструкция затрагивает параметры самого объекта — высоту, этажность, площадь, объем. Определение дано в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса. Одним техпланом здесь не обойтись. Нужно разрешение на строительство по статье 51 ГрК РФ, а по окончании работ — разрешение на ввод по статье 55 ГрК РФ, к которому технический план прикладывается как обязательный документ.

Дальше по статье 19 218-ФЗ документы в Росреестр направляет орган, выдавший разрешение на ввод. Порядок целиком разобран в статье про ввод объекта в эксплуатацию.

Две ловушки. Первая — расхождение площади с разрешением на строительство более чем на 5 процентов, это пункт 61 части 1 статьи 26, заключением инженера он не снимается, нужно менять разрешение через администрацию. Вторая — несовпадение этажей, помещений или машино-мест с разрешением на ввод, это пункт 62. Откуда берутся лишние метры — в материале площадь в ЕГРН не сходится с фактической.

Изменение назначения

Назначение — дополнительное сведение, но поменять его заявлением «прошу считать помещение нежилым» нельзя. Перевод жилого помещения в нежилое и обратно идет по статье 23 ЖК РФ, решение принимает орган местного самоуправления, в Москве — Департамент городского имущества. Если перевод требует переустройства, в решении это указывается, и после работ нужен акт приемочной комиссии. Технический план понадобится, когда при переводе что-то делали физически — пробивали отдельный вход, переставляли перегородки. Если объект остался прежним, назначение вносится на основании решения о переводе.

Отдельно проверяйте вид разрешенного использования земельного участка. Назначение объекта должно ему соответствовать, иначе прилетит приостановка по пункту 22 части 1 статьи 26. А формулировку назначения берут строго из действующего перечня, самодеятельные варианты закрываются пунктом 33.1.

Уточнение адреса

Адрес в ЕГРН собственник не меняет. Адреса присваивает и изменяет орган местного самоуправления, а оператор федеральной адресной системы по части 5 статьи 32 218-ФЗ направляет сведения в Росреестр в срок не более 5 рабочих дней. Орган регистрации вносит их в порядке статьи 34.

Последовательность такая. Сначала заявление в администрацию о присвоении либо уточнении адреса, потом постановление, потом сведения доезжают до реестра. Если не доехали, постановление прикладывают к заявлению напрямую. Расхождение адреса закрывается пунктом 45, когда место нахождения объекта не соответствует указанному в документах адресу.

Изменение наименования объекта

Наименование — это собственное имя объекта, вроде «Торговый центр Северный», а не описание вида. Слова «жилой дом» или «нежилое здание» наименованием не являются, это назначение и вид разрешенного использования. Росреестр разъяснял это неоднократно, и путаница тут стабильная.

Изменить или исключить наименование можно не по любому желанию собственника. Часть 18 статьи 70 218-ФЗ называет ограниченный набор случаев — несоответствие сведений ЕГРН разрешению на ввод, запись об объекте культурного наследия, вхождение объекта в состав автомобильной дороги. Заявление подает собственник с документом, из которого новое наименование следует. Техплан для этого обычно не нужен.

Смена фамилии, паспорта или адреса правообладателя

Формально делать ничего не нужно, сведения обновятся сами по межведомственному обмену. Практически мы советуем не ждать, если в ближайшие месяцы планируется сделка, залог или долгосрочная аренда. Данные обновляются неравномерно, и приостановка из-за старой фамилии в реестре прав обходится дороже, чем час на заявление. То же с переименованием юридического лица — проще проверить выписку заранее, чем ловить пункт 2 части 1 статьи 26 о ненадлежащем заявителе.

На чем приостанавливают при внесении изменений

Основания перечислены в части 1 статьи 26 218-ФЗ. При учете изменений набор рабочих пунктов уже, чем при постановке с нуля, и лидеры стабильны.

Пункт 49 — противоречия со сведениями ЕГРН

Первое место с большим отрывом. В уведомлении это звучит так, что представленные документы содержат сведения, противоречащие сведениям ЕГРН об объекте недвижимости. На практике — в техплане год постройки, материал стен, этажность, назначение или кадастровый номер участка не совпадают с тем, что уже записано в реестре. Инженер берет исходные данные из техпаспорта или со слов заказчика, а в ЕГРН лежит значение, попавшее туда десять лет назад. Лечится приведением техплана к реестру, обоснованием изменения в заключении либо параллельным заявлением об исправлении реестровой ошибки. Разбор основания — на странице пункт 49, противоречия со сведениями ЕГРН.

Пункт 7 — форма и содержание документа

Самый резиновый пункт закона. Под него попадает все, что касается оформления, — незаполненный реквизит, отсутствие обоснования в заключении кадастрового инженера, неподшитый документ-основание, устаревшая XML-схема, просроченная электронная подпись. Требования к техплану заданы приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082. Что именно нарушено, регистратор обязан назвать конкретно. Подробно — на странице пункт 7, форма и содержание документа.

Пункты 5 и 2 — документы и заявитель

Пункт 5 срабатывает, когда не приложили акт приемочной комиссии, решение о переводе, разрешение на ввод или правоустанавливающий документ. Пункт 2 — когда заявление подало лицо без права на это, чаще всего представитель без нужной доверенности. Оба разобраны на страницах пункт 5, не представлены документы и пункт 2, ненадлежащее лицо.

Общий срок приостановления по части 2 статьи 26 — до устранения причин, но не более 3 месяцев. Отказ по статье 27 самостоятельных оснований не имеет и наступает, если за этот срок причины не сняты. С 1 января 2026 года решение можно обжаловать по статьям 31.1 и 31.2 218-ФЗ, срок подачи в апелляционную комиссию - 15 рабочих дней, пошлины нет. Как разбирать само уведомление — в статье как читать уведомление о приостановлении.

Что делаем мы

Мы разбираем ситуацию до выезда — по выписке и вашим документам определяем, какой из трех механизмов ваш и нужен ли техплан вообще. Дальше готовим техплан в XML по приказу П/0082, собираем комплект и ведем подачу до записи в реестре. Если учет уже приостановили, читаем уведомление и снимаем причину. Цены — на странице цен, порядок — в разделе как мы работаем. Техплан и сопровождение учета изменений - основная услуга бюро, для перепланировок есть отдельное направление.

Нормативная база

1. Статья 13 218-ФЗ — три порядка внесения сведений в ЕГРН
2. Статья 8 218-ФЗ — основные и дополнительные сведения
3. Статья 14 218-ФЗ — случаи учета без регистрации прав
4. Статья 15 218-ФЗ — кто может подать заявление
5. Статья 16 218-ФЗ — сроки учета и регистрации
6. Статья 19 218-ФЗ — документы от органа, выдавшего разрешение на ввод
7. Статья 26 218-ФЗ — основания приостановления
8. Статья 27 218-ФЗ — отказ
9. Статья 32 218-ФЗ — межведомственное взаимодействие
10. Статья 34 218-ФЗ — сроки внесения таких сведений
11. Статья 61 218-ФЗ — исправление ошибок
12. Статья 31.1 218-ФЗ — апелляционные комиссии
13. Статья 333.33 НК РФ — пошлина, подпункты 22.3 и 27
14. Статья 26 ЖК РФ — согласование перепланировки
15. Статья 28 ЖК РФ — акт приемочной комиссии
16. Статья 23 ЖК РФ — перевод жилого помещения в нежилое
17. Статья 1 Градостроительного кодекса — понятие реконструкции
18. Статья 55 ГрК РФ — разрешение на ввод
19. Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 — требования к техническому плану