Приостановка после перепланировки нежилого помещения
Работы закончены, акт приемочной комиссии подписан, собственник считает историю закрытой — и тут кадастровый учет встает. Уведомление о приостановлении при этом уходит не собственнику, а органу согласования, потому что заявление в Росреестр подавал он. По перепланировкам нежилых помещений стабильно работают четыре основания статьи 26: пункт 63, пункт 34, пункт 49 и пункт 7. Ниже разбираем каждое, отдельно — случай, когда по факту сделано не то, что в проекте и в акте, и случай нежилого здания вне многоквартирного дома, где акта приемочной комиссии нет вообще.
Здесь речь только о приостановке. Как готовится сам документ и что меняется в сведениях ЕГРН — в статье технический план после перепланировки. Порядок согласования для Москвы — в материале перепланировка нежилого помещения в Москве.
Кто подает документы в Росреестр после акта
Часть 1.10 статьи 19 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ обязывает орган, осуществляющий согласование, направить в Росреестр заявление о кадастровом учете не позднее пяти рабочих дней с даты утверждения акта приемочной комиссии. К заявлению прикладываются сам акт и технический план перепланированного помещения.
Для собственника это означает две вещи. Первая: после акта никуда идти не надо, документы уходят сами. Вторая, менее приятная: заявитель — орган, и уведомление о приостановлении по части 5 статьи 29 направляется ему, а не собственнику. О том, что учет встал, собственник узнает, когда сам об этом спросит.
Проверять надо самому. Через две-три недели после утверждения акта закажите выписку из ЕГРН и посмотрите площадь и план помещения. Старые цифры означают, что учет либо еще идет, либо приостановлен. Дальше запрашиваете в органе согласования номер заявления и копию уведомления с полной мотивировкой. Пересказ по телефону не годится: без точной формулировки пункта дальше работать нельзя, а как ее разбирать, описано в статье как читать уведомление о приостановлении.
Отдельный сюжет — когда орган документы вообще не направил. Такое бывает: акт утвердили, пакет не ушел, дело зависло. Здесь работает не приостановка, а бездействие, и решается оно письменным обращением в тот же орган со ссылкой на часть 1.10 статьи 19. Если ответа нет, собственник вправе обратиться за учетом изменений самостоятельно: по статье 15 218-ФЗ учет изменений характеристик объекта проводится по заявлению его собственника, и акт с техническим планом прикладываются к заявлению как документы-основания.
Пункт 63: количество помещений не совпало с актом
Профильное основание темы. Звучит оно так: «количество указанных в техническом плане помещений, образованных (измененных) в результате перепланировки помещений в многоквартирном доме, не соответствует количеству помещений, указанному в акте приемочной комиссии, подтверждающем завершение такой перепланировки».
Проверка чисто арифметическая. Регистратор открывает акт, смотрит цифру, открывает технический план, смотрит цифру. Не совпало — приостановка. Ни обоснование, ни фотографии, ни ссылка на проект на этом этапе не работают: сравниваются два числа.
Логичный вопрос — откуда вообще берется расхождение, если техплан готовился раньше акта и комиссия его видела. Источников пять.
- Комиссия считает по проекту, инженер — по факту В проекте показаны кладовая и гардеробная как два помещения, по факту между ними проем без двери, и по правилам кадастрового учета это одно помещение. Комиссия переписывает цифру из проекта, техплан показывает другую.
- Разное понимание того, что считать помещением Санузел, тамбур, коридор, встроенный шкаф, техническая ниша. Если в акте состав не расписан построчно, комиссия и инженер считают по-разному совершенно добросовестно.
- Акт переутверждали Комиссия вышла второй раз, поправила акт, а инженеру об этом никто не сообщил. В дело ушли техплан старой редакции и акт новой.
- Техплан готовили до окончания работ Собственник торопил, инженер обмерил объект на стадии, когда часть перегородок еще не стояла.
- Помещения вспомогательного назначения В нежилом блоке в жилом доме это обычная история: инженер описывает их как самостоятельные помещения, комиссия считает частью основного.
Кто устраняет пункт 63 и сколько это занимает
Развилка простая и зависит от того, что соответствует факту.
Акт верен, ошибка в техплане Инженер приводит технический план к акту: пересматривает состав помещений, переформирует документ, переподписывает. Один-два дня работы, потом досылка в дело через орган согласования. Самый дешевый сценарий.
Техплан верен, ошибка в акте Нужен скорректированный акт, а это возврат к приемочной комиссии. Орган согласования пересматривает документ, при необходимости комиссия выходит на объект повторно. Утверждение акта по части 2 статьи 28 Жилищного кодекса занимает не более тридцати дней со дня поступления уведомления о завершении работ, и на практике повторный круг укладывается в три-шесть недель. В трехмесячный срок приостановки это помещается, но с запасом уже небольшим.
Ошибка и там, и там Хуже всего: сначала корректный акт, потом техплан под него, потом досылка. Полтора-два месяца.
Разбор основания с формулировками уведомлений — на странице пункт 63: перепланировка в многоквартирном доме, а как устроен сам акт и кто его подписывает — в статье про акт приемочной комиссии.
Тонкость, о которой почти не пишут. Пункт 63 сравнивает только количество. Если количество совпало, а состав, нумерация или назначение помещений разошлись, пункт 63 формально не срабатывает — прилетает пункт 49 или пункт 7. Уведомление при этом выглядит менее понятно, а устраняется точно так же.
Пункт 34: помещение не обособлено
Основание работает, когда при перепланировке образуются новые помещения, а не меняются характеристики существующего. Формулировка: «жилое помещение не изолировано и не обособлено или нежилое помещение не обособлено от других помещений в здании или сооружении».
Обратите внимание на асимметрию в самой норме: к жилому помещению закон предъявляет два требования, к нежилому — одно, обособленность. Обособленность означает, что помещение отграничено от остальной части здания строительными конструкциями и не является частью другого помещения. На практике регистраторы смотрят и на изолированность тоже, поэтому рассчитывать на буквальное прочтение мы бы не стал, но в споре этот аргумент рабочий.
Типовые ситуации, из-за которых пункт прилетает после перепланировки.
- У образуемого помещения нет отдельного входа, попасть в него можно только через соседнее.
- Помещение проходное: через него идет путь в другие помещения.
- В состав включены места общего пользования — тамбур, коридор, лестничная клетка, помещение с общедомовыми коммуникациями.
- Помещение разорвано на несмежные части, которые связаны только через общий коридор.
- Граница проведена по воздуху, без ограждающих конструкций: помещение просто отчерчено на плане.
Устранение здесь дороже всего остального в статье, потому что документом оно не правится. Конфигурацию надо пересматривать, а значит возвращаться к проекту, доделывать работы, ставить перегородку или пробивать отдельный вход и проходить приемку заново. Иногда задача переформулируется: вместо образования двух помещений — изменение характеристик одного. Разбор — на странице пункт 34, практические случаи — в статьях про раздел помещения и объединение помещений. Если речь о разделе, который закон не допускает в принципе, работает соседний пункт 35.
Пункт 49: площадь не сходится со сведениями ЕГРН
Формулировка широкая: «имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости».
Логичное возражение: при перепланировке площадь и должна измениться, мы ее и меняем. Верно, и закон это учитывает — в самой норме есть изъятие для случаев, когда изменения вносятся в те самые сведения. Пункт 49 прилетает не за изменение площади, а за необъясненное изменение.
- Разница больше, чем объясняется работами По проекту снесли одну перегородку, а площадь выросла на четыре метра. Цифры не бьются с содержанием работ.
- В ЕГРН площадь по старой методике БТИ, в техплане по приказу П/0393 Расхождение вылезает даже там, где ничего не двигали, и на помещении в двести метров дает заметную величину.
- В ЕГРН реестровая ошибка Тогда порядок обратный: сначала исправление реестровой ошибки, потом перепланировка.
- Расходится не площадь, а назначение, этаж или номер на плане Частый случай в подвальных и цокольных помещениях.
Снимается заключением кадастрового инженера, в котором расписано происхождение каждого метра разницы: столько-то дал демонтаж перегородок, столько-то разница методик, столько-то уточнение обмера. Фраза «площадь уточнена по результатам обмера» не работает — это не обоснование. Подробнее о самом расхождении — в статье площадь в ЕГРН не сходится с фактической и в материале про площадь в техническом плане.
Пункт 7: форма и содержание
«Форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации». По перепланировкам этот пункт прилетает по четырем поводам.
- Акт приемочной комиссии не подшит в технический план как документ-основание, а только упомянут в перечне исходных данных.
- Реквизиты акта в техплане не совпадают с реквизитами в самом акте: дата, номер, наименование органа.
- В заключении инженера нет обоснования изменения характеристик, хотя площадь и конфигурация изменились.
- Техническая сторона: неактуальная XML-схема, просроченный сертификат подписи, нечитаемое приложение.
Соседнее основание - пункт 5, когда акта в пакете нет вообще. Оба закрываются силами инженера за день-два и относятся к самым безобидным в списке. Требования к документу установлены статьей 24 218-ФЗ и приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082.
Сделано не то, что в проекте и в акте
Самая дорогая ошибка темы, и она не про документы. Прораб сдвинул перегородку, чтобы обойти стояк. Собственник по ходу добавил дверь. Проект рисовали по старому плану БТИ, а на месте оказались другие размеры. Комиссия подписала акт, не сличая размеры, а инженер обмерил то, что построено.
Юридически это самовольная перепланировка. Часть 1 статьи 29 Жилищного кодекса относит к самовольным работы, проведенные не только без согласования, но и с нарушением согласованного проекта. Разницы между «не согласовывал вообще» и «отступил от проекта» закон не делает.
Почему это дороже всех остальных случаев. Приостановка по такой причине не снимается ни доработкой техплана, ни корректировкой акта, потому что дефект в самих работах. Устранять надо на объекте, а потом проходить весь круг заново: проект, решение о согласовании, работы, новый акт. Три месяца приостановки на это не хватает почти никогда, дальше идет отказ по статье 27, повторная подача и повторная пошлина. Плюс простой помещения, а если под него был подписан договор аренды, то и срыв сроков передачи. Сколько это стоит в деньгах, мы посчитали в статье сколько стоит бизнесу месяц приостановки.
Путей три: вернуть все в соответствие с проектом, скорректировать проект и получить новое решение о согласовании и новый акт, либо сохранять помещение в существующем виде через административный или судебный порядок. Механика третьего варианта — тема статьи как узаконить перепланировку. Чего делать нельзя — просить инженера нарисовать как в проекте: технический план подписывается усиленной квалифицированной подписью, и за достоверность сведений инженер отвечает персонально.
Нежилое здание вне МКД: акта нет, пункт 63 не работает
Глава 4 Жилищного кодекса регулирует переустройство и перепланировку помещений в многоквартирном доме. Отдельно стоящий бизнес-центр, склад, производственный корпус, особняк под нее не подпадают, и для кадастровой части это меняет почти все.
| Параметр | Помещение в многоквартирном доме | Помещение в нежилом здании |
|---|---|---|
| Порядок согласования | Глава 4 ЖК РФ, в Москве — Мосжилинспекция | Жилищный кодекс не применяется, отдельного согласования нет |
| Документ-основание для техплана | Акт приемочной комиссии | Проектная документация, при ее отсутствии — декларация об объекте |
| Кто подает документы в Росреестр | Орган согласования, часть 1.10 статьи 19 | Собственник помещения самостоятельно |
| Пункт 63 | Применяется | Не применяется |
| Кому уходит уведомление о приостановлении | Органу согласования | Собственнику напрямую |
Декларация составляется и заверяется правообладателем, требования к ней установлены статьей 24 218-ФЗ и приказом П/0082, разбор — в статье про декларацию об объекте недвижимости.
Из четырех характерных оснований в нежилом здании остаются три: пункты 7, 34 и 49. Вместо пункта 63 появляется другой риск, более тяжелый. Если работы затронули несущие конструкции или изменили параметры здания, это уже не перепланировка, а реконструкция, и тогда нужны разрешение на строительство и разрешение на ввод. Технический план без них Росреестр не примет, а объект рискует получить статус самовольной постройки. Что прилетает на учете после ввода, разобрано в статье приостановка при постановке на учет после ввода в эксплуатацию. Границу между перепланировкой и реконструкцией мы разбираем до начала работ, потому что ошибка в квалификации стоит дороже всех остальных.
Сводка оснований
| Пункт | Где дефект | Кто устраняет | Чем | Срок |
|---|---|---|---|---|
| 7, 5 | В документе | Кадастровый инженер | Переформирование техплана, подшивка акта | 1-2 дня |
| 49 | В обосновании | Кадастровый инженер | Заключение с разложением разницы площадей | 2-3 дня |
| 63 | В техплане или в акте | Инженер либо орган согласования | Правка техплана или скорректированный акт | 2 дня или 3-6 недель |
| 34, 35 | В конфигурации помещений | Собственник | Пересмотр конфигурации, доработка на объекте, новая приемка | 1-3 месяца |
| Отступление от проекта | В работах | Собственник | Возврат по проекту, корректировка проекта или узаконивание | От 3 месяцев |
Сроки и порядок действий, когда уведомление пришло органу
Общий срок приостановления по части 2 статьи 26 — до устранения причин, но не более трех месяцев. По части 10 после поступления документов об устранении течение срока возобновляется не позднее трех рабочих дней, и добирается только остаток, неистекший на дату приостановления, а не полные пять рабочих дней заново. Подробнее — в материалах про сроки приостановки и возобновление учета.
- Запросить в органе согласования номер заявления и копию уведомления целиком, с мотивировочной частью.
- Определить пункт и понять, где дефект: в документе, в акте, в конфигурации или в самих работах. От этого зависит все остальное.
- Если дефект в документе — инженер правит техплан, и документ передается в орган для досылки в дело с сопроводительным письмом, где указан номер заявления.
- Если дефект в акте — письменное обращение в орган согласования о корректировке акта, параллельно готовится техплан под новую редакцию.
- Если дефект в конфигурации или в работах — считать время. Трех месяцев обычно не хватает, и разумнее планировать повторную подачу после устранения, чем надеяться успеть.
- Если основание спорное — обжалование. Срок 15 рабочих дней с даты решения, подать вправе заявитель, его представитель или кадастровый инженер. Собственник помещения в этом списке не назван, поэтому в комиссию идет орган согласования или инженер. Порядок — в статье про апелляционную комиссию.
Общий алгоритм первых шагов, не привязанный к перепланировке, разобран в статье Росреестр приостановил: первые действия.
Профилактика
Три из пяти строк сводной таблицы закрываются до того, как документы уйдут в Росреестр.
- Сверить количество и состав помещений с комиссией до подписания акта Не цифру в конце, а построчный перечень с нумерацией на плане этажа. Это снимает пункт 63 целиком и занимает один разговор.
- Проверить конфигурацию на обособленность до начала работ Отдельный вход, замкнутый контур ограждающих конструкций, отсутствие мест общего пользования в составе, отсутствие разрыва на несмежные части. Если хоть один признак не выполняется, проект пересматривается на бумаге, а не после приемки.
- Обмерить факт до подписания акта и сравнить с проектом Если прораб отступил от проекта, собственник должен узнать об этом до приемки, а не из уведомления о приостановлении.
- Посчитать разницу с ЕГРН и заранее разложить ее по источникам Заключение с разбивкой пишется в момент подготовки техплана, а не после пункта 49.
Построчная проверка документа перед отправкой собрана в чек-листе перед подачей, полный порядок работы — в статье двенадцать проверок против приостановки. Как проходит согласование в Москве и чего ждать от инспекции, описано в материале про Мосжилинспекцию.
Что делаем мы
Мы выезжаем после окончания работ, обмеряем факт и сразу сравниваем его с проектом и со сведениями ЕГРН, а перед подписанием акта сверяем с комиссией количество и нумерацию помещений. Если расхождение с проектом есть, собственник узнает об этом в тот же день. Когда приостановка уже пришла, запрашиваем у органа согласования копию уведомления, определяем, где дефект, готовим доработку и ведем дело до записи в реестре. Обжалование подаем как кадастровый инженер, потому что у собственника такого права в этой схеме нет.
Нужен технический план после перепланировки со сверкой по акту — смотрите условия и сроки, по нежилым помещениям отдельно - технический план нежилого помещения. Уведомление уже пришло — отправьте его на разбор, скажем, что устраняется доработкой, а что придется переделывать на объекте. Стоимость работ — в разделе цены.
Частые вопросы
- Акт подписан, а Росреестр приостановил учет. Перепланировка узаконена или нет?
- Нет. По части 3 статьи 28 Жилищного кодекса перепланировка считается завершенной со дня внесения изменений в сведения ЕГРН о границах или площади помещения либо со дня кадастрового учета и регистрации прав на образованные помещения. Акт приемочной комиссии — промежуточный документ, а не финиш.
- Почему уведомление пришло в администрацию, а не мне?
- Потому что заявление подавал орган согласования по части 1.10 статьи 19 218-ФЗ, и по части 5 статьи 29 уведомление направляется заявителю. Собственник в цепочке адресатов не значится. Проверять статус дела и запрашивать копию уведомления нужно самостоятельно.
- В техплане получилось три помещения, а в акте написано два. Что переделывать?
- Сначала определить, что соответствует факту. Если правильно в акте, инженер приводит техплан к акту за день-два. Если правильно в техплане, нужен скорректированный акт из органа согласования, и это три-шесть недель. Заключением инженера пункт 63 не снимается: там сравниваются два числа.
- У меня нежилое здание, не многоквартирный дом. Акта приемочной комиссии нет, что будет основанием?
- Проектная документация, а при ее отсутствии — декларация об объекте недвижимости, заверенная правообладателем. Пункт 63 к такой перепланировке не применяется, заявление в Росреестр подает сам собственник. Остаются риски по пунктам 7, 34 и 49, а главный вопрос — не является ли выполненное реконструкцией.
- Сделали не совсем по проекту, отличие небольшое. Можно оформить как есть?
- Нет, и просить инженера показать в техплане проектное решение вместо фактического бесполезно: документ подписывается усиленной квалифицированной подписью, а достоверность сведений инженер подтверждает персонально. Отступление от согласованного проекта закон приравнивает к самовольной перепланировке по части 1 статьи 29 ЖК РФ. Варианта три: вернуть по проекту, скорректировать проект и пройти приемку заново, либо сохранять в существующем виде.
Нормативная база
- Статья 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ - основания и сроки приостановления, в том числе пункты 5, 7, 34, 35, 49 и 63
- Статья 19 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ - часть 1.10: орган согласования направляет документы в Росреестр в течение пяти рабочих дней с даты утверждения акта
- Статья 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ - порядок уведомления заявителя и представления дополнительных документов
- Статья 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ - требования к техническому плану и к декларации об объекте недвижимости
- Статья 31.2 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ - обжалование решения о приостановлении в апелляционную комиссию
- Статья 25 Жилищного кодекса РФ - что относится к переустройству и что к перепланировке
- Статья 26 Жилищного кодекса РФ - основание проведения перепланировки, состав документов и срок принятия решения
- Статья 27 Жилищного кодекса РФ - основания отказа в согласовании перепланировки
- Статья 28 Жилищного кодекса РФ - завершение перепланировки, акт приемочной комиссии и момент, с которого перепланировка считается завершенной
- Статья 29 Жилищного кодекса РФ - последствия самовольной перепланировки, в том числе выполненной с нарушением проекта
- Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 - форма и требования к подготовке технического плана и декларации
- Приказ Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 - правила определения площади здания, сооружения и помещения
Нужен технический план или приостановили в Росреестре
Пришлите документы или уведомление — посмотрим и скажем, что с этим делать, срок и цену.