Чек-лист арендодателя перед подписанием долгосрочного договора
Долгосрочный договор аренды срывается не на переговорах о ставке, а на регистрации. Росреестр приостанавливает ее из-за устаревших сведений в ЕГРН, неузаконенной перепланировки или части помещения, которую невозможно однозначно описать. Проверять это нужно до подписания: после подписания у арендатора уже назначена дата открытия, а у вас есть штраф за ее срыв. Ниже двадцать пять пунктов в четырех блоках — объект, часть помещения, договор, сроки. По каждому написано, чем грозит пропуск и какое основание приостановки прилетит.
Как пользоваться чек-листом
Чек-лист рассчитан на договор со сроком год и более, то есть на подлежащий регистрации. Для договора на одиннадцать месяцев половина пунктов не работает: нет регистрации — нет ни учета части, ни техплана, ни приостановок. Как считается годовой порог, разобрано в материале о том, нужно ли регистрировать аренду части.
Блоки идут не по значимости, а по стоимости исправления. Дефект объекта из первого блока лечится месяцами и деньгами собственника, дефект договора из третьего — переподписанием листа. Поэтому первый блок проходится до того, как арендатору назван срок передачи помещения.
Блок 1. Объект: шесть проверок по ЕГРН
Все шесть пунктов закрываются одной свежей выпиской из ЕГРН на помещение, выпиской на здание и поэтажным планом. Как читать выписку по строкам, разобрано в материале про выписку из ЕГРН.
1. Сведения ЕГРН актуальны, выписка взята незадолго до сделки
Выписка недельной и годичной давности стоят одинаково, а показывают разное. За год на объекте появляются аресты, запреты регистрационных действий, чужие части в аренде. Берите выписку об основных характеристиках и правах перед подписанием, а не перед началом переговоров.
Чем грозит пропуск Подача документов в состоянии, которого вы не видели. Самый обидный вариант — запрет регистрационных действий, о котором собственник узнает из уведомления о приостановлении.
2. Площадь в ЕГРН сходится с фактической
Сверьте метры из выписки с метрами из поэтажного плана и с тем, что вы собираетесь написать в договоре. Расхождение в полметра не всегда ошибка: площадь в ЕГРН часто стоит по старым методикам БТИ, а техплан считается по приказу Росреестра П/0393. Но расхождение в пять-десять метров означает, что планировку меняли.
Чем грозит пропуск Приостановка по пункту 49 - противоречия между представленными документами и сведениями ЕГРН. Что делать, когда площадь в ЕГРН не сходится, разобрано отдельно.
3. Назначение помещения и ВРИ участка позволяют арендатору его деятельность
Общепит в помещении с назначением «складское», медицинский центр в производственном здании, детский клуб на участке под промышленность. Проверяется по двум строкам: назначение помещения в выписке и вид разрешенного использования участка под зданием.
Чем грозит пропуск Регистрацию аренды это не останавливает, но арендатор не получит лицензию или заключение Роспотребнадзора и уйдет. А если объект придется переоформлять, вылезет пункт 22 - назначение не соответствует ВРИ участка.
4. Все перепланировки узаконены
Сравните поэтажный план из ЕГРН с тем, что реально стоит на объекте: перегородки прошлого арендатора, лишний санузел, объединенные помещения. Если здание жилое, работает глава 4 Жилищного кодекса и согласование идет через Мосжилинспекцию. Если нежилое, вопрос в том, не является ли переделка реконструкцией: порядок разобран в материале про перепланировку нежилого помещения, а способы оформить задним числом — в материале про то, как узаконить перепланировку.
Чем грозит пропуск Самый дорогой пункт чек-листа. Инженер описывает помещение по факту, факт не совпадает с реестром, и прилетает пункт 49 либо пункт 63. Узаконивание в Москве занимает месяцы, а дата открытия арендатора уже стоит в договоре.
5. Обременений, арестов и запретов нет
Смотрите раздел выписки об ограничениях прав. Ипотека сдавать не мешает, но по статье 346 ГК РФ залогодатель передает предмет залога в аренду только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором залога. Арест и запрет регистрационных действий блокируют регистрацию полностью.
Чем грозит пропуск Договор оспорим, а при аресте регистрация стоит до его снятия, и этот срок от вас не зависит.
6. Границы земельного участка под зданием есть в ЕГРН
Если участок ранее учтенный и координат границ в реестре нет, действия по объекту упираются в межевание. Для аренды части это всплывает не всегда, для отдельно стоящего здания и пристроек — регулярно.
Чем грозит пропуск Пункт 21.2 - в ЕГРН отсутствуют сведения о границах участка, на котором расположен объект. Механика разобрана в материале про приостановку из-за границ участка. Сначала межевой план, потом все остальное, и это плюс месяц минимум.
Блок 2. Часть помещения: шесть проверок по конфигурации
Блок включается, если в аренду уходит не помещение целиком, а его часть. Тогда по части 5 статьи 44 218-ФЗ кадастровый учет части идет одновременно с регистрацией договора, а значит нужен технический план на часть.
7. Конфигурация части обособлена и описывается однозначно
Часть должна читаться на плане как замкнутый контур, привязанный к конструкциям: стенам, перегородкам, колоннам, линии витрин. Зона, нарисованная маркером посреди зала, регистратору непонятна. Формально требование обособленности предъявляется к помещениям, но применяют его и к частям.
Чем грозит пропуск Пункт 34 либо пункт 7, если границы части невозможно установить по документу. Какие планировки проходят, а какие нет, разобрано в материале про аренду части нежилого помещения.
8. Места общего пользования не попали в контур части
Коридор в соседние блоки, тамбур с общим входом, кусок лестничной площадки, эвакуационный проход. Регистратор смотрит на план этажа и видит, что в контур части попал общий проход.
Чем грозит пропуск Пункт 34. Снимается пересмотром конфигурации: переделка техплана, правка договора, новая подача.
9. Нет наложения с ранее учтенными частями
На этаже уже есть учтенные части по другим договорам, в том числе прекращенным не до конца. Контур новой части не должен пересекаться ни с одной из них. Учтенные части видны в выписке.
Чем грозит пропуск Пункт 50 - наложение границ. Разбор типичной приостановки такого рода — в материале про приостановку при регистрации аренды.
10. Поэтажный план актуален
План БТИ десятилетней давности и реальный этаж торгового центра — разные документы. Если перегородки двигали, часть, нарисованная по старому плану, ляжет мимо. Где взять актуальный комплект — в материале про поэтажный план и экспликацию.
Чем грозит пропуск Пункт 7: графическая часть техплана не соответствует фактическому состоянию и сведениям реестра.
11. У самого помещения есть контур и координаты в ЕГРН
Часть выделяется внутри объекта, значит объект должен быть описан. Если сведений о контуре помещения в ЕГРН нет, сначала приводится в порядок помещение.
Чем грозит пропуск Контур части не с чем сопоставить, прилетает пункт 7, а задержка равна сроку подготовки техплана на все помещение.
12. Если частей несколько, порядок подачи продуман
Три арендатора на этаже — три части, три договора и три технических плана. Подавать их лучше согласованно, чтобы контуры считались от одной версии плана этажа.
Чем грозит пропуск Вторая и третья подача ложатся на изменившуюся картину этажа и получают пункт 50.
Блок 3. Договор: восемь условий, которые надо прописать
13. Срок определен и решение о регистрации принято осознанно
Пункт 2 статьи 651 ГК РФ: договор аренды здания или сооружения на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Порог считается включительно. Весь порядок — в материале про регистрацию долгосрочной аренды.
Чем грозит пропуск Незарегистрированный договор не противопоставим третьим лицам: новый собственник вправе его не признавать, преимущественного права на новый срок у арендатора нет, обременение не видно в выписке при залоге и продаже.
14. Описание части в договоре совпадает с техпланом до цифры
Площадь, этаж, номера комнат по экспликации, адрес. Юрист пишет договор по коммерческому предложению, инженер готовит техплан по обмеру, цифры расходятся. Сверяются финальные версии обоих документов, а не черновики.
Чем грозит пропуск Пункт 7: договор описывает один объект, техплан другой. Это самая частая и самая обидная причина приостановки, потому что лечится вычиткой на полчаса.
15. План части приложен к договору
Приложение с планом, на котором выделен контур сдаваемой зоны, подписанное обеими сторонами. Оно снимает спор о предмете аренды и показывает регистратору, что стороны описали ту же часть, что и инженер.
Чем грозит пропуск Пункт 5 - не представлены необходимые документы, либо пункт 7 по неопределенности предмета.
16. Определено, кто подает документы на регистрацию и в какой срок
По части 1 статьи 51 218-ФЗ заявление вправе подать одна из сторон. При аренде части обычно подает арендодатель, потому что техплан заказывает он. Пропишите и срок подачи в рабочих днях с даты подписания.
Чем грозит пропуск Обязанности нет ни у кого, договор лежит незарегистрированным полгода, а потом арендатор предъявляет убытки собственнику.
17. Определено, кто платит госпошлину
Подпункт 27.2 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ: организации платят 44 000 рублей, физические лица 4 000 рублей. Пошлина одна на договор, а не на каждую часть внутри него. Если хотя бы одна сторона — организация, действует ставка для организаций.
Чем грозит пропуск При неуплате документы вернут без рассмотрения, а спор о том, кто платит, отодвинет подачу. Размеры по всем действиям — в материале про госпошлину.
18. Прописано, что будет при приостановке
Общий срок приостановления по части 2 статьи 26 218-ФЗ - до устранения причин, но не более трех месяцев. Договор должен отвечать на три вопроса: кто устраняет причину, за чей счет и сдвигается ли дата передачи помещения и начала начисления платы.
Чем грозит пропуск Три месяца неопределенности без распределенной ответственности. Во что обходится простой — в материале про цену месяца приостановки.
19. Полномочия подписантов подтверждены
Доверенность с правом подписания договора и подачи документов на регистрацию, выписка из ЕГРЮЛ, решение об одобрении крупной сделки, если она крупная для любой из сторон.
Чем грозит пропуск Пункт 2 - заявление подано ненадлежащим лицом. Снимается быстро, но срок уже идет.
20. Получено согласие залогодержателя, если объект в ипотеке
Банк дает согласие не мгновенно и иногда с условиями по сроку и ставке. Запрашивать его нужно параллельно с подготовкой техплана.
Чем грозит пропуск Оспоримый договор, а при жесткой формулировке кредитного — повод для требования о досрочном погашении.
Блок 4. Сроки: пять точек обратного отсчета
Этот блок пропускают чаще остальных. Дату открытия магазина ставят в договор по срокам ремонта, а регистрацию считают формальностью, которая пройдет фоном. Она не проходит фоном.
21. На технический план заложено время
Обмер, подготовка, согласование конфигурации с вами и с арендатором. На одну часть в готовом объекте уходит от нескольких дней до полутора недель, на этаж с несколькими частями дольше.
Чем грозит пропуск Договор подписан, дата передачи назначена, а инженер только выезжает на обмер.
22. На регистрацию заложено время по закону, а не по ощущениям
Сроки установлены частью 1 статьи 16 218-ФЗ и считаются со дня приема документов.
| Что регистрируется | Электронно | Через МФЦ |
|---|---|---|
| Договор аренды целого помещения | 7 рабочих дней | 9 рабочих дней |
| Договор аренды части с учетом части | 10 рабочих дней | 12 рабочих дней |
| Соглашение об изменении или расторжении | 7 рабочих дней | 9 рабочих дней |
23. Заложен запас на одну приостановку
Две недели запаса поверх нормативного срока закрывают типичную приостановку по пункту 7, которая снимается донесением документа. Без запаса любая мелочь превращается в срыв даты.
Чем грозит пропуск Штраф за непередачу помещения в срок, который вы же и подписали. Что делать в первые дни после уведомления, разобрано в материале про первые действия при приостановке.
24. Дата открытия арендатора не привязана к дате подписания
Привязывайте передачу помещения и начало начисления платы к событию, а не к календарю: к дате внесения записи о регистрации либо к акту приема-передачи, который подписывается не ранее нее. Тогда сдвиг на стороне Росреестра не становится вашей просрочкой.
Чем грозит пропуск Вы отвечаете за срок, на который не влияете.
25. Назначен ответственный за сопровождение подачи
Один человек, который отслеживает статус и получает уведомления. Между юристом арендатора, вашим юристом и инженером уведомление о приостановлении теряется легко, а срок идет независимо от того, читал его кто-нибудь или нет.
Чем грозит пропуск Пропущенный срок устранения превращает приостановку в отказ по статье 27 218-ФЗ. Самостоятельных оснований у отказа нет, он всегда следствие неустраненной приостановки.
Сводка: что прилетает за какой пропуск
| Пропущенный пункт | Основание приостановки | Сколько занимает исправление |
|---|---|---|
| Площадь и характеристики не сходятся с ЕГРН | пункт 49 | от недели до месяца |
| Перепланировка не узаконена | пункты 49 и 63 | месяцы |
| Нет границ участка под зданием | пункт 21.2 | от месяца |
| В контур части попали места общего пользования | пункт 34 | новая подача, от двух недель |
| Наложение на учтенную часть | пункт 50 | от недели |
| Договор и техплан описывают разное | пункт 7 | дни |
| Не приложен план части или документ-основание | пункт 5 | дни |
| Нет доверенности у подписанта | пункт 2 | дни |
Разбор всех действующих оснований по пунктам лежит на странице оснований приостановки и в статье про статью 26 218-ФЗ простым языком.
Что делаем мы
Мы готовим технические планы на части зданий и помещений для аренды в Москве и Московской области и ведем пакет до записи в ЕГРН. До подписания мы смотрим выписку и планировку и говорим, пройдет ли задуманная конфигурация части. Дальше выезжаем на обмер, согласуем контур, считаем площадь по приказу П/0393, формирую XML, сверяем описание части в договоре с техпланом и сопровождаем подачу.
Для регистрации аренды части, в том числе нескольких частей в одном объекте.
Когда в аренду уходит помещение целиком, а сведения в ЕГРН устарели.
Пришло уведомление по аренде — читаем мотивировку и снимаем причину.
Пришлите выписку и планировку с выделенной под арендатора зоной до подписания договора. Скажем, что в объекте мешает регистрации и сколько времени займет подготовка. Контакты, стоимость работ — в прайсе.
Частые вопросы
- Арендатор хочет въехать через две недели. Успеем зарегистрировать?
- При аренде части — нет. Регистрация с одновременным учетом части занимает 10 рабочих дней электронно, а до нее нужен техплан. Реальный горизонт от согласованной планировки до записи в ЕГРН — три-четыре недели без приостановок.
- У нас в здании перепланировка, сделанная прошлым собственником. Можно сдать помещение, не разбираясь с ней?
- Целое помещение по короткому договору — можно, регистрации нет. Долгосрочный договор на часть — нет: инженер описывает факт, факт не совпадает с реестром, прилетает пункт 49. Разбираться придется, вопрос только в том, до подписания или после.
- Можно ли заранее поставить часть на учет, чтобы не тормозить сделку?
- Нельзя. По статье 44 218-ФЗ учет части выполняется одновременно с регистрацией договора. Часть существует в реестре, пока действует обременение. Заранее можно только подготовить техплан и держать его наготове.
- Арендатор съехал досрочно. Нужно ли снимать часть с учета отдельным заявлением?
- Нет. При регистрации прекращения обременения часть снимается с учета автоматически по части 2 статьи 44 218-ФЗ. Если на ту же площадь с теми же границами придет новый арендатор, техплан можно использовать повторно.
Нормативная база
- Статья 651 ГК РФ — форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
- Статья 617 ГК РФ — сохранение договора аренды при смене собственника
- Статья 346 ГК РФ — пользование и распоряжение предметом залога
- Статья 44 218-ФЗ — кадастровый учет части объекта и регистрация обременений
- Статья 51 218-ФЗ — особенности регистрации аренды недвижимого имущества
- Статья 16 218-ФЗ — сроки кадастрового учета и регистрации прав
- Статья 26 218-ФЗ — основания приостановления
- Статья 27 218-ФЗ — отказ в учете и регистрации
- Подпункт 27.2 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ — госпошлина за регистрацию аренды
- Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 — требования к техническому плану
- Приказ Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 — правила определения площади
- Письмо Росреестра от 05.03.2024 № 14-01544/24 — регистрация договоров аренды разных частей одного объекта
Нормы сверены с действующими редакциями на сентябрь 2026 года. Размеры пошлин и сроки меняются, поэтому перед подачей мы сверяем их заново.
Нужен технический план или приостановили в Росреестре
Пришлите документы или уведомление — посмотрим и скажем, что с этим делать, срок и цену.