Изменились границы арендуемой части: что делать с техническим планом
Ответ зависит от одной вещи — сдвинулся ли внешний контур части. Если сдвинулся, нужен новый технический план на новую конфигурацию и соглашение об изменении договора, которое тоже идет на регистрацию. Если контур тот же, а поменялись ставка или срок, хватает допсоглашения без техплана. Перестановка перегородок внутри арендуемой зоны не требует ни того, ни другого. Ниже четыре типовые ситуации, порядок действий по каждой, сроки и пошлина и приемы, которые позволяют не переделывать документы при каждом движении арендатора.
Первый вопрос: что именно изменилось
Реестр не умеет двигать границу учтенной части. Он снимает старую запись и заводит новую, а для новой нужен документ с описанием другого контура. Вся развилка сводится к тому, поменялась ли линия, отделяющая арендуемую зону от остального помещения.
| Что произошло | Внешний контур части | Новый техплан | Что подается на регистрацию |
|---|---|---|---|
| Изменилась арендная плата, срок, порядок расчетов | Не менялся | Не нужен | Соглашение об изменении договора |
| Внутри части переставили перегородки, сделали ремонт | Не менялся | Не нужен | Ничего, если планировка помещения не затронута |
| Арендатор занял соседние метры | Расширился | Нужен | Техплан на новую часть плюс соглашение, одним пакетом |
| Арендатор вернул часть площади | Сжался | Нужен | Техплан на новую часть плюс соглашение |
| Арендатор переехал в другую секцию | Другое место | Нужен | Техплан на новую часть плюс соглашение или новый договор |
| Две секции объединены в одну зону | Один контур вместо двух | Нужен | Техплан с одной частью плюс соглашение |
| Перепланировка изменила само помещение | Менялся или нет | Нужен, сначала на помещение | Сначала изменения по помещению, потом по части |
Почему соглашение обязательно идет на регистрацию. Пункт 2 статьи 164 ГК РФ говорит прямо, что сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. Договор аренды на год и более зарегистрирован, значит и изменение его предмета живет по тем же правилам. Незарегистрированное допсоглашение о новой площади для третьих лиц не существует.
Четыре типовые ситуации
Арендатор расширяется на соседние метры
Самый частый случай в торговом центре. Магазин берет соседнюю секцию, снимает перегородку и просит оформить все одним договором.
С договором два пути, и они сильно различаются по деньгам. Первый — соглашение об изменении действующего договора, где меняется описание предмета и площадь, пошлина для организаций 2 000 рублей. Второй — расторжение старого договора и новый на всю площадь, это уже 44 000 рублей. Смысл во втором пути есть, только если стороны хотят заодно переписать договор целиком.
С техпланом путь один. Объединенная зона — другой контур, значит другая часть. Инженер обмеряет новую конфигурацию, и в техническом плане на часть появляется одна часть новой площади вместо прежней. Старая снимается с учета автоматически при регистрации прекращения обременения на ней, это правило части 2 статьи 44 218-ФЗ. Отдельно заявлять о снятии и платить за него не нужно, механика разобрана в статье про временный характер сведений о части.
Ловушка одна. Соседняя секция должна быть свободна не на объекте, а в реестре. Если прежний арендатор съехал, но прекращение аренды не регистрировали, его часть жива, и новый контур ляжет на нее сверху.
Арендатор ужимается
Зеркальная ситуация. Арендатор отдает склад или дальнюю половину зала, площадь уменьшается.
Порядок тот же — новый техплан на уменьшенный контур и соглашение об изменении договора. Разница в том, что освободившаяся площадь сразу уходит в переговоры с другим арендатором. Пока уменьшение не зарегистрировано, старая часть занимает всю прежнюю площадь, и контур нового арендатора на нее наложится. Сначала регистрируем уменьшение, потом подаем договор с соседом, либо подаем оба пакета одним днем.
Арендатор переезжает внутри здания
Переезд с первого этажа на второй или из одной галереи в другую — это полная смена предмета. Старая часть должна уйти, новая появиться.
Здесь имеет смысл посчитать. Если помещение то же самое, работает соглашение об изменении договора за 2 000 рублей плюс техплан на новую часть. Если арендатор переезжает в помещение с другим кадастровым номером, изменением предмета не обойтись — нужен новый договор и 44 000 рублей для организаций. Вывод для управляющей компании простой. Этаж, оформленный одним помещением, делает внутренние переезды дешевыми. Этаж из отдельных помещений превращает каждый переезд в новую сделку.
Арендатор объединяет две секции
Две части по одному договору сводятся в одну зону, и в новом техплане будет одна часть с общим контуром. Обратный случай тоже бывает — арендатор просит разделить зону, чтобы пустить субарендатора или вернуть вам половину. Тогда в техплане появляются две части вместо одной.
Раздел «Сведения о части (частях) объекта недвижимости» позволяет описать в одном документе несколько частей, поэтому объединение и разделение внутри одного договора укладываются в один техплан и одну подачу. Зоны на разных этажах в одну часть не сводятся никогда. Как раскладывают площадь между арендаторами, разбирал в материале про несколько арендаторов в одном помещении.
Порядок действий
Последовательность важнее скорости. Половина приостановок по изменениям берется из неправильного порядка подготовки документов.
- Берем свежую выписку об объекте недвижимости Смотрим раздел о частях помещения и план этажа. Нужно понять, какие части учтены, какая из них наша и нет ли рядом непогашенных частей прежних арендаторов.
- Фиксируем новую границу на плане этажа Согласовываем ее с арендатором письменно до выезда инженера. Последний момент, когда изменение стоит ноль рублей.
- Проверяем, не затронута ли планировка самого помещения Если перегородки капитальные и их сносили или ставили, сначала идет техплан после перепланировки на само помещение, и только потом работа с частью.
- Заказываем технический план на новую часть Инженер обмеряет, координирует контур в той же системе, что и контур помещения, формирует XML и подписывает его.
- Готовим соглашение под площадь из техплана Именно в таком порядке. Площадь в соглашении берется из технического плана, а не наоборот.
- Обновляем приложение с планом части Приложение к договору и графика техплана делаются из одного чертежа, иначе регистратор увидит два описания одной зоны.
- Подаем одним пакетом Заявление о регистрации изменений плюс заявление о кадастровом учете новой части плюс технический план. Подача электронно через личный кабинет или через МФЦ.
- Сверяем результат После регистрации заказываем выписку и проверяем, что старая часть ушла, а новая появилась с правильной площадью.
Когда можно обойтись без нового техплана
Новый технический план не нужен в четырех случаях.
- Меняются условия, а не предмет Ставка, индексация, срок, компенсация эксплуатационных расходов, обеспечительный платеж. Границы те же, часть остается учтенной, подается только соглашение.
- Меняется сторона договора Перенаем, реорганизация арендатора, смена наименования. Контур не двигается, описание предмета остается прежним, а как его формулировать — в статье про аренду части нежилого помещения.
- Внутри части переставили некапитальные перегородки Внешняя граница на месте, планировка помещения в ЕГРН не менялась. Ни техплан на часть, ни изменения в реестр не нужны.
- Возвращаетесь к ранее учтенному контуру Часть 2 статьи 44 разрешает при повторном учете использовать технический план, представлявшийся ранее, если местоположение границ не изменилось. Арендатор расширялся на год и вернулся в прежние границы — старый документ переиспользуется.
И два случая, где кажется, что можно обойтись, но нельзя. Первый — площадь изменилась на «пару метров» после уточняющего обмера. Расхождение площади части с реестром регистратор увидит и остановит регистрацию. Второй — договор продлевается, и заодно тихо меняется конфигурация. Продление и изменение предмета — разные вещи. Какие допсоглашения требуют документа инженера — в статье про допсоглашение к договору аренды.
Сроки и пошлина
Сроки в рабочих днях установлены частью 1 статьи 16 218-ФЗ и считаются со дня приема документов. Размеры пошлины — подпункт 27.2 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ.
| Действие | Росреестр электронно | Через МФЦ | Пошлина, организации | Пошлина, физлица |
|---|---|---|---|---|
| Соглашение об изменении договора без учета части | 7 рабочих дней | 9 рабочих дней | 2 000 руб. | 700 руб. |
| Соглашение плюс кадастровый учет новой части | 10 рабочих дней | 12 рабочих дней | 2 000 руб. | 700 руб. |
| Новый договор аренды вместо изменения | 7 рабочих дней | 9 рабочих дней | 44 000 руб. | 4 000 руб. |
| Снятие старой части с учета | внутри того же дела | внутри того же дела | отдельно не взимается | отдельно не взимается |
К срокам регистрации добавляйте работу инженера. Техплан на измененную часть готовится от 3 до 7 рабочих дней после выезда, выезд назначается за один-два дня. По календарю на изменение границ уходит от двух до трех недель, если документы на помещение в порядке. Ориентиры по стоимости — в прайсе, остальные платежи — в статье про госпошлину.
Что будет, если поменяли по факту и не оформили
Ситуация массовая. Арендатор занял соседние метры, стороны подписали допсоглашение в двух экземплярах и убрали в папку. В реестре по-прежнему старая площадь. Пять последствий, которые приходят с задержкой.
- Изменение не действует для третьих лиц Соглашение связывает стороны между собой, но для любого, кто смотрит выписку, площадь аренды прежняя. Та же конструкция, что и с незарегистрированным договором, разобрана в статье про регистрацию аренды части.
- Продажа и залог объекта Покупатель и банк оценивают здание по выписке. Арендный поток, не отраженный в реестре, в цену не попадает, а после сделки превращается в спор нового собственника с арендатором.
- Спор с арендатором Пока отношения ровные, расхождение никого не волнует. При конфликте арендатор платит за площадь, которая в реестре, а доплату за фактически занятые метры приходится доказывать.
- Следующий договор встанет Реестр хранит старую нарезку. Контур нового арендатора наложится на устаревшую часть соседа, и регистрация остановится. Типовые сценарии разобраны в материале про приостановку при регистрации аренды.
- Расхождение документов при проверках Площадь в актах и счетах не совпадает с реестровой, и это регулярный источник вопросов при налоговых проверках и аудите.
Отдельно про перепланировку. Если под расширение арендатора сносили капитальную перегородку, техплан на часть проблему не закрывает. Сначала узакониваем изменения по самому помещению и вносим их в ЕГРН, иначе контур части ляжет на планировку, которой в реестре нет. Когда нужен новый документ инженера — в статье про внесение изменений в ЕГРН.
Как заложить гибкость в договор
Переделывать документы при каждом движении арендатора не обязательно. Шесть приемов, которые мы рекомендуем арендодателям торговых и офисных объектов.
- Разделите коммерческую и реестровую площадь В договоре площадь части из техплана, а расчет ставки идет от нее с коэффициентом на общие зоны. Тогда изменение методики расчета не тянет за собой техплан.
- Пропишите порядок изменения границ заранее В какой срок стороны подписывают допсоглашение, кто подает его на регистрацию и кто платит за технический план. Это снимает переговоры в момент, когда арендатор уже въехал.
- Назначьте ответственного за подачу По статье 51 218-ФЗ обратиться может одна из сторон. Если в договоре не написано, кто идет в Росреестр, не идет никто.
- Не дробите объект без необходимости Этаж, оформленный одним помещением, позволяет двигать арендаторов соглашениями. Этаж из десятка самостоятельных помещений делает каждый переезд сделкой с пошлиной 44 000 рублей.
- Закладывайте опцион в границах, а не в метрах «Арендатор вправе дополнительно занять секцию номер такой-то на плане этажа» работает лучше, чем «вправе увеличить площадь до 500 кв. м». Секция — готовый контур, метры — повод для спора об обмере.
- Ведите сводную схему учтенных частей Один актуальный чертеж этажа со всеми контурами закрывает большую часть наложений до подачи. Что еще проверить до подписания — в чек-листе арендодателя.
Приостановки при изменении части
Основания перечислены в части 1 статьи 26 218-ФЗ, по изменениям границ части прилетает короткий набор. Общий срок приостановления — до устранения причин, но не более трех месяцев, часть 2 той же статьи.
| Пункт | Что произошло | Как снимаем |
|---|---|---|
| п. 50 | Новый контур наложился на старую часть или на часть соседа | Подаем прекращение обременения по старой части либо пересчитываем контур по сведениям ЕГРН |
| п. 34 | В расширенный контур зашли коридор, тамбур, общий санузел или лестница | Выносим места общего пользования за границу части, компенсацию переносим в ставку |
| п. 7 | В заключении не объяснено, почему граница прошла так, или техплан собран по старой схеме | Дописываем обоснование со ссылкой на план этажа, перегенерируем XML |
| п. 49 | Площадь или планировка помещения в техплане не совпадает со сведениями ЕГРН | Сначала приводим в порядок само помещение, потом подаем часть |
| п. 5 | Не приложено соглашение об изменении договора или приложение с планом части | Досылаем документы в рамках той же приостановки |
Главная причина — первая строка таблицы. Старая часть не снята, потому что прекращение обременения по ней не зарегистрировано, а новый контур уже подан. В пакете на изменение границ всегда должны быть оба движения сразу.
Что делаем мы
Мы готовим технические планы на измененные части зданий и помещений и сопровождаем подачу до записи в ЕГРН, Москва и область. Перед работой мы смотрим выписку и план этажа и говорим, что придется подавать — только соглашение или соглашение вместе с новым техпланом, и не висит ли на нужной площади непогашенная часть прежнего арендатора. Если уже пришло уведомление о приостановлении, разбираем мотивировку и закрываем ее в действующий срок.
Технический план части помещения на новую конфигурацию, включая несколько частей в одном документе.
Техплан после перепланировки, если под расширение меняли конструкции.
Снятие приостановки под ключ, если по измененной части прилетел пункт 50 или 34.
Пришлите выписку на помещение и план этажа с новой границей арендатора. Скажем, нужен ли новый технический план, что подавать и в каком порядке. Контакты.
Частые вопросы
- Арендатор занял соседнюю секцию. Делать новый договор или допсоглашение?
- Допсоглашение, если помещение то же самое. Пошлина 2 000 рублей против 44 000 за новый договор. Техплан на объединенный контур нужен в обоих случаях.
- Площадь уменьшилась на 3 кв. м после переобмера, границы мы не двигали. Нужен техплан?
- Да, если новая цифра идет в реестр. Площадь части в ЕГРН должна совпадать с договором, и менять ее можно только техническим планом. Сначала разберитесь, какая цифра правильная, по правилам подсчета площади.
- Можно ли подать изменение границ и новый договор с соседним арендатором одновременно?
- Можно и часто нужно. Регистратор видит пакет целиком — одна часть уменьшается, вторая появляется на освободившейся площади. Подача вразнобой почти гарантирует наложение.
- Что делать со старой частью, она же останется в реестре?
- Не останется. По части 2 статьи 44 снятие части с учета происходит без отдельного заявления, одновременно с регистрацией прекращения обременения на ней, и отдельной пошлины за это нет. Детали — в материале про снятие части с учета.
- Мы двигаем арендаторов каждые полгода. Есть способ не платить за техплан каждый раз?
- Частично. Обмер всего этажа делается одним выездом, дальше планы на отдельные конфигурации собираются камерально и стоят дешевле. Плюс работает правило о повторном использовании ранее представленного плана, если арендатор вернулся в прежние границы.
- Допсоглашение подписали год назад, но не зарегистрировали. Можно подать сейчас?
- Да, срока давности для подачи нет. Регистрация пройдет текущей датой, с нее изменение начнет действовать для третьих лиц. Проверьте только, что за год конфигурация не поменялась еще раз — подавать нужно актуальную границу.
Нормативная база
- Статья 44 218-ФЗ — кадастровый учет части объекта недвижимости и снятие ее с учета
- Статья 24 218-ФЗ — технический план
- Статья 16 218-ФЗ — сроки кадастрового учета и регистрации прав
- Статья 26 218-ФЗ — основания приостановления, в том числе пункты 34, 49 и 50
- Статья 51 218-ФЗ — особенности регистрации аренды недвижимого имущества
- Статья 164 ГК РФ — государственная регистрация сделок и их изменений
- Статья 651 ГК РФ — регистрация договора аренды здания или сооружения
- Подпункт 27.2 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ — госпошлина за регистрацию аренды и соглашений об изменении
- Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 — требования к техническому плану
- Приказ Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 — точность координат и правила определения площади
- Приказ Росреестра от 04.09.2020 № П/0329 — формы выписок из ЕГРН
Материал подготовлен кадастровыми инженерами бюро ХИТ НК. Сроки и размеры пошлины проверены по КонсультантПлюс на дату публикации. Опубликовано 20.09.2026.
Нужен технический план или приостановили в Росреестре
Пришлите документы или уведомление — посмотрим и скажем, что с этим делать, срок и цену.