Допсоглашение к договору аренды: когда нужен новый технический план

Если договор аренды зарегистрирован в ЕГРН, допсоглашение к нему тоже идет в Росреестр — этого требует пункт 2 статьи 164 ГК РФ. А технический план нужен далеко не всегда. Он нужен только тогда, когда меняется сама арендуемая часть, ее границы или состав помещений. Поменялись срок, ставка, порядок расчетов, название арендатора — кадастровый инженер не нужен вообще, хватит соглашения и заявления. Разбираем обе развилки отдельно, с таблицей, пошлинами и порядком подачи.

Обновлено 25.09.2026. Нормы сверены с 218-ФЗ в редакции от 04.08.2026.

Две развилки, которые путают

Арендодатель приходит с одним вопросом — нужен ли техплан под допсоглашение. Внутри сидят два разных. Первый — подлежит ли соглашение государственной регистрации, и тут почти всегда да. Второй — нужен ли под него новый технический план, и тут почти всегда нет.

Таблица: регистрация и техплан по видам изменений

Таблица работает для случая, когда сам договор зарегистрирован в ЕГРН.

Когда технический план действительно нужен

Критерий одной фразой. Техплан нужен тогда, когда после допсоглашения в ЕГРН должен появиться другой контур части — не другая цифра в договоре, а другая геометрия в реестре.

Держится это на статье 44 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Ее часть 2 разрешает использовать ранее представленный технический план, если местоположение границ части не изменилось, а части 3 и 4 допускают регистрацию аренды уже учтенной части без нового учета.

Перевод. Пока контур учтенной части не трогают, она годится для любого количества допсоглашений. Сдвинулся контур хотя бы на полметра — это другая часть, ее ставят на учет заново. Механику подготовки мы описали в статье про технический план части помещения.

Три ситуации, где техплан обязателен.

1. Площадь прирастает Арендатор забирает соседнюю секцию, складской бокс, кусок галереи.
2. Площадь урезается Арендатор сдает обратно склад или дальнюю комнату, это такое же изменение контура.
3. Конфигурация перекроена Площадь может остаться прежней до метра, но перегородка переехала или вход перенесли. Для реестра это другая часть.

Есть четвертый случай, который выглядит как повод для техплана, но им не является. В договоре стоит площадь по старому паспорту БТИ, в ЕГРН другая цифра, границы никто не двигал. Соглашение просто приводит текст договора к реестру. Если же расхождение возникло из-за реальной перепланировки, сначала приводим в порядок само помещение — про это материал изменились границы арендуемой части.

Разбор по видам изменений

Срок

Долгосрочный договор продлевается — подписываем соглашение о новом сроке, подаем на регистрацию, платим пошлину за изменение. Техплан не нужен, работает часть 2 статьи 44. Это довод в пользу продления вместо перезаключения. При расторжении часть снимается с учета автоматически, и под новый договор ее придется учитывать заново, уже с полной пошлиной.

Краткосрочный договор продлевается до года и дольше — соглашение превращает незарегистрированную сделку в подлежащую регистрации. По пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. Сдается часть — нужен техплан, и все идет одним пакетом. Порядок описан в статье о регистрации долгосрочного договора аренды.

Арендная плата

Регистрируется всегда, если договор в ЕГРН. Техплан не нужен ни при каких условиях. Два ограничения, о которых забывают.

1. По пункту 3 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы по умолчанию меняется по соглашению сторон не чаще раза в год, если договор не предусматривает иное.
2. Если ставка считается от площади, а площадь в договоре расходится с ЕГРН, регистратор сверит обе цифры. Так безобидное изменение ставки вытаскивает наружу старую проблему с площадью.

Состав помещений и границы части

Здесь работы больше всего, потому что регистрация соглашения идет вместе с кадастровым учетом.

1. Смотрим выписку ЕГРН на помещение Какие части учтены, где их границы, нет ли рядом чужих обременений.
2. Согласовываем новый контур письменно, до выезда Переделывать техплан из-за того, что стороны передоговорились, дороже.
3. Выезжаем и обмеряем новую конфигурацию Координирую контур в той же системе, что и контур здания.
4. Готовим техплан на часть Документом-основанием выступает допсоглашение или его проект.
5. Синхронизирую цифры Площадь в соглашении берется из техплана, а не из коммерческого расчета.
6. Подаем одним пакетом Заявление о регистрации соглашения, заявление о кадастровом учете новой части, XML техплана с подписью, само соглашение.

Старая часть уходит вместе с прежней редакцией обременения, новая появляется на ее месте. Учесть часть заранее, а соглашение принести позже, не выйдет — часть 5 статьи 44 требует одновременности.

Если в помещении сидит не один арендатор, добавляется сверка с соседями. Сдвинутая перегородка легко наезжает на чужую учтенную часть, и прилетает приостановка по пункту 50 части 1 статьи 26. Как раскроить этаж, разобрано в материале про несколько арендаторов в одном помещении.

Смена стороны, перенаем, смена собственника

Переименование и реорганизация Смена наименования, формы или адреса нового обязательства не создает. Стороной остается то же лицо под другим именем, в реестре корректируются сведения о правообладателе по данным ЕГРЮЛ. При реорганизации с правопреемством арендатор в записи меняется по документам о правопреемстве. Техплан не нужен.

Перенаем Пункт 2 статьи 615 ГК РФ разрешает арендатору с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору другому лицу. Разница между перенаймом и субарендой принципиальная. При субаренде прежний арендатор остается в договоре и отвечает перед арендодателем, а субарендатор появляется в ЕГРН отдельной записью. При перенайме он выбывает полностью, запись об аренде переписывается на нового. Соглашение о передаче прав регистрируется, техплан не нужен — новый арендатор садится в те же стены. Если перенаем совмещают с перекройкой площади, техплан возвращается в комплект.

Смена собственника Статья 617 ГК РФ сохраняет договор аренды в силе при переходе права собственности. Новый собственник становится арендодателем автоматически, допсоглашение не требуется. Стороны обычно подписывают документ с новыми реквизитами, регистрировать в нем нечего. Оговорка существенная — защита работает, пока аренда зарегистрирована.

Госпошлина

Размеры установлены подпунктом 27.2 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ. Пошлина за соглашение об изменении и за соглашение о расторжении отличается от пошлины за сам договор в двадцать два раза, и на этом регулярно ошибаются бухгалтерии, переплачивая 44 000 рублей вместо 2 000.

1. Ставка 700 и 2 000 рублей применяется только к соглашениям по договору, который уже есть в ЕГРН.
2. Если хотя бы одна сторона организация, применяется ставка для организаций.
3. Отдельной строки под перенаем в статье 333.33 НК РФ нет, на практике он оплачивается как соглашение об изменении договора.

Разбор всех пошлин — в статье про госпошлину за кадастровый учет и регистрацию.

Кто подает и в каком порядке

По части 1 статьи 51 218-ФЗ с заявлением о регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон. То же работает и для соглашений по такому договору — ждать, пока в МФЦ приедут оба, не нужно.

1. Подписываем соглашение в той же форме, что и договор Один документ, подписи уполномоченных лиц, приложения при необходимости.
2. Проверяем полномочия подписантов Доверенность, приказ, протокол. Это первая по частоте причина приостановки по пункту 2 части 1 статьи 26.
3. Готовим техплан, если меняется контур части XML и файл подписи, бумажная форма в Росреестр не уходит.
4. Платим пошлину и подаем заявление Электронно через личный кабинет Росреестра или через МФЦ. При изменении контура подается два заявления сразу — на учет части и на регистрацию соглашения.
5. Следим за сроком Регистрация без кадастрового учета — семь рабочих дней при подаче в орган регистрации и девять через МФЦ. С одновременным учетом — десять и двенадцать рабочих дней, по части 1 статьи 16 218-ФЗ.

Почему приостанавливают допсоглашения

1. Нет полномочий у подписанта Пункт 2. Доверенность истекла, подписал не тот директор, что в ЕГРЮЛ.
2. Не приложены документы Пункт 5. Нет согласия залогодержателя или согласия арендодателя на перенаем.
3. Форма и содержание Пункт 7. Не идентифицирован предмет, нет реквизитов договора, техплан в неактуальной XML-схеме, просроченная подпись.
4. Противоречия с ЕГРН Пункт 49. Площадь в соглашении не совпадает с площадью части в реестре.
5. Наложение контуров Пункт 50. Новый контур залез на соседнюю учтенную часть или на преобразуемый объект.

Что делать с уведомлением, разобрано в материале про приостановку при регистрации договора аренды и в инструкции первые действия после приостановки.

Что делаем мы

Мы ведем аренду частей зданий и помещений в Москве и Московской области от техплана до записи в ЕГРН. По допсоглашениям мы сначала смотрим, что меняется, и говорим, нужен ли инженер. Нужен — выезжаем, считаем новый контур и сводим цифры в соглашении с техпланом. По крупным объектам ведем сводную схему учтенных частей, и очередное допсоглашение не ловит наложение на соседей.

Нормативная база

1. Статья 164 ГК РФ — государственная регистрация сделок
2. Статья 433 ГК РФ — момент заключения договора
3. Статья 614 ГК РФ — арендная плата
4. Статья 615 ГК РФ — субаренда и перенаем
5. Статья 617 ГК РФ — сохранение договора аренды при смене собственника
6. Статья 651 ГК РФ — форма и государственная регистрация договора аренды здания
7. Статья 44 218-ФЗ — кадастровый учет части объекта и снятие ее с учета
8. Статья 51 218-ФЗ — особенности государственной регистрации аренды
9. Статья 16 218-ФЗ — сроки учета и регистрации
10. Статья 26 218-ФЗ — основания приостановления
11. Подпункт 27.2 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ — госпошлина за аренду и соглашения к ней
12. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59
13. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 — практика по договору аренды

Материал подготовлен кадастровыми инженерами бюро ХИТ НК. Нормы и размеры пошлин проверены по КонсультантПлюс на дату публикации. Опубликовано 20.09.2026.