Несколько арендаторов в одном помещении: как делить площадь

Этаж торгового или бизнес-центра делится между арендаторами не перегородками, а контурами частей в ЕГРН. Правил три: каждая часть описана замкнутым контуром, места общего пользования лежат вне контуров, контуры не пересекаются между собой. Нарушено любое из трех — прилетает приостановка, чаще всего по пункту 50 части 1 статьи 26. Разбираем, как раскроить этаж, что делать с коридорами и санузлами, можно ли сдать одну площадь дважды и в каком порядке оформлять десяток договоров.

Обновлено 25.09.2026. Нормы сверены с 218-ФЗ в редакции от 04.08.2026.

Три правила раскроя этажа

Часть помещения не является объектом недвижимости. Это зона внутри помещения, в границах которой действует обременение, и появляется она в реестре только вместе с договором аренды. Так устроена статья 44 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Количество частей в одном помещении законом не ограничено — десять арендаторов на этаже означают десять частей, живущих в ЕГРН одновременно.

Ограничения не в количестве, а в геометрии.

1. Каждая часть обособлена и описана замкнутым контуром Один арендатор — один контур на этаж. Граница идет по внутренней поверхности ограждающих конструкций: стен, перегородок, витрин. Если у арендатора есть еще и склад в подвале, это вторая часть, а не продолжение первой.
2. Места общего пользования лежат вне контуров частей Коридор, тамбур, лестница, эвакуационный путь, общий санузел не попадают ни в одну часть.
3. Контуры не пересекаются Ни одна точка границы одной части не должна лежать внутри другой учтенной части. Контуры соседей могут идти по одной стене, но не могут заходить друг на друга.

Первые два правила регистратор проверяет по заключению инженера и плану этажа, третье — автоматически, сверяя координаты с реестром. Поэтому третье нарушение ловится всегда, а первые два зависят от того, насколько внятно написано заключение. Как инженер готовит такой документ, мы описали в статье про технический план части помещения.

Еще одна особенность, которую полезно держать в голове при планировании этажа. Сведения о части носят временный характер и живут ровно столько, сколько действует обременение. Часть нельзя учесть впрок, продать, заложить или передать отдельно от помещения — подробности в материале про временный характер сведений о части. Для арендодателя это означает, что раскрой этажа существует в реестре не как постоянная нарезка, а как набор записей, которые появляются и исчезают вместе с договорами.

Ошибки, которые дают приостановку

Пункт 50 части 1 статьи 26 218-ФЗ звучит так: местоположение помещения, в отношении которого представлено заявление, по сведениям ЕГРН частично или полностью совпадает с местоположением другого помещения. По частям регистраторы применяют его в той же логике — контур наложился на то, что уже учтено.

Разбор самого основания с формулировками из уведомлений лежит на странице про приостановку по наложению помещений. Здесь — пять сценариев, из которых этот пункт вырастает на практике.

1. Старая часть не снята с учета Прежний арендатор съехал, прекращение обременения не зарегистрировали. В реестре его часть жива, новый контур ложится поверх нее.
2. Два арендатора забрали один и тот же кусок коридора Каждый договаривался с арендодателем отдельно, схемы рисовали в разное время и разные люди.
3. Перегородку передвинули по факту Арендатор расширился на метр в сторону соседа, инженер обмерил по факту, контур наехал на учтенную часть соседа.
4. Контур построен по устаревшему поэтажному плану План БТИ десятилетней давности не совпадает с фактической планировкой, части ложатся со сдвигом.
5. Помещение уже сдано целиком Про этот случай отдельный раздел ниже.

Рядом с пунктом 50 в уведомлениях ходит пункт 49 - противоречия между документами заявителя и сведениями ЕГРН. Его источник обычно бухгалтерский: площадь в договоре посчитана с коэффициентом, а в техплане по контуру. Что делать с уже пришедшим уведомлением, разобрано в материале про приостановку при регистрации договора аренды.

Целое помещение одному и часть другому

Вопрос возникает у управляющих компаний постоянно. Помещение целиком сдано оператору, оператор хочет, чтобы кусок площади арендовал напрямую якорный субарендатор или банкомат встал по отдельному договору с собственником.

Позицию Росреестр изложил в письме от 05.03.2024 № 14-01544/24. Регистрация договоров аренды разных частей одного объекта законом допускается — раскраивать этаж между арендаторами можно. Но если в ЕГРН уже есть запись об аренде объекта целиком, второй договор на тот же объект противоречит зарегистрированному обременению, и регистрация приостанавливается. Площадь оказывается передана дважды.

Три рабочих выхода.

1. Субаренда Арендатор целого помещения с согласия собственника сдает кусок в субаренду. Субаренда регистрируется отдельной записью, и под нее готовится технический план на часть.
2. Вывести площадь из первого договора Допсоглашением уменьшить арендуемую зону оператора и учесть его новую часть, а освободившийся кусок сдать второму арендатору. Тут понадобятся два техплана — на новую часть оператора и на часть второго арендатора. Механика описана в статье про допсоглашение к договору аренды.
3. Сразу раскроить помещение на части Если известно, что арендаторов будет несколько, не сдавайте помещение целиком. Договор на целое помещение потом придется переделывать.

Сводная схема этажа как рабочий инструмент

Реестр не показывает арендодателю картинку этажа с раскроем. Выписка дает перечень частей и координаты, но собрать из них план в голове невозможно. Поэтому по крупным объектам мы ведем сводную схему — один файл на этаж, где нанесены все учтенные части с номерами, площадями, реквизитами договоров и сроками.

Схема закрывает четыре задачи.

1. Показывает свободные пятна до переговоров с новым арендатором.
2. Не дает нарисовать контур, который наедет на соседа.
3. Напоминает, по каким съехавшим арендаторам не зарегистрировано прекращение.
4. Дает брокеру и юристу общую картину, а не десяток разрозненных приложений к договорам.

Обновляется схема после каждой записи в ЕГРН, а не после каждого подписанного договора. Запись в реестре и подпись сторон — разные события, и расходятся они на недели.

Считать все части сразу или по мере договоров

Поставить все части этажа на учет разом нельзя. Часть 5 статьи 44 218-ФЗ требует, чтобы кадастровый учет части выполнялся одновременно с государственной регистрацией договора аренды. Нет договора — нечего учитывать. Но обмеры и подготовку можно и нужно делать заранее.

Для торгового центра с утвержденной концепцией однозначно работает первый подход. Для здания, которое сдается по мере ремонта блоков, разумен гибрид — обмеряем этаж по мере ввода блоков в эксплуатацию, а не по мере подписания договоров.

Отдельный вопрос — что делать, когда пять договоров подписаны в один день. Подавать их можно одновременно, но каждый идет своим пакетом: свое заявление, свой технический план на свою часть, своя пошлина 44 000 рублей для организаций. Пошлина считается по договорам, а не по частям, поэтому пять договоров означают пять пошлин, а один договор на пять частей — одну. Иногда это прямой довод в пользу того, чтобы оформить несколько зон одного арендатора одним договором. Общий порядок подачи описан в статье о регистрации долгосрочного договора аренды, а стоимость работ по частям — в прайсе.

Что происходит при съезде арендатора

1. Регистрируем прекращение обременения Соглашение о расторжении или уведомление об отказе, в зависимости от конструкции договора. Пошлина за регистрацию соглашения о расторжении для организаций 2 000 рублей.
2. Часть снимается с учета автоматически Без отдельного заявления и без отдельной пошлины, по части 2 статьи 44.
3. Обновляем сводную схему Пятно становится свободным.
4. Смотрим на границы следующего договора Если новый арендатор берет ту же зону в тех же границах, часть 2 статьи 44 позволяет использовать ранее представленный технический план. Границы другие — готовим новый.
5. Проверяем соседей Когда освободившийся кусок делится между двумя соседними арендаторами, это два допсоглашения и два новых контура, и оба нужно проверить на пересечение.

Что делаем мы

Мы раскраиваем этажи торговых и бизнес-центров в Москве и Московской области и ведем аренду частей до записи в ЕГРН. Мы приезжаем один раз, снимаем этаж целиком и отдаем сводную схему, по которой брокер видит свободные пятна и реальные площади. Дальше под каждый договор готовим технический план на часть и проверяем контур на пересечение с соседями до подачи, а не после уведомления о приостановке.