Расторгли договор аренды: нужно ли снимать часть с учета
Отдельное заявление о снятии части с кадастрового учета подавать не нужно. Часть 2 статьи 44 218-ФЗ снимает часть автоматически, одновременно с регистрацией прекращения обременения, без заявления и без отдельной пошлины. Но правило срабатывает при одном условии — прекращение аренды должно быть зарегистрировано. Пока запись об обременении жива, жива и часть, и она помешает следующему договору на ту же площадь. Разбираем, что подать при каждом способе прекращения, сколько это стоит и что делать, если арендатор исчез.
Короткий ответ и норма, на которой он держится
Часть 2 статьи 44 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ: «В случае государственной регистрации прекращения обременения [...] помещения, в связи с установлением которого была образована и поставлена на государственный кадастровый учет часть [...] помещения, снятие с государственного кадастрового учета части [...] осуществляется без соответствующего заявления одновременно с государственной регистрацией прекращения обременения [...] при отсутствии сведений о том, что в отношении такой части [...] зарегистрировано другое обременение».
Перевод на человеческий язык. Часть появилась в ЕГРН только потому, что на нее оформили аренду. Гасится запись об аренде — уходит и часть. Заявления о снятии в пакете нет, и госпошлиной это не облагается.
В норме спрятана оговорка, которую пропускают. Автоматическое снятие работает, если на ту же часть не зарегистрировано другое обременение. Типичный случай — отдельно зарегистрированная субаренда: пока живет вторая запись, часть останется в реестре.
Автоматика касается только части. Само прекращение аренды автоматическим не бывает никогда. Ни истечение срока, ни акт возврата помещения, ни фактическое выселение не гасят запись в ЕГРН. Запись гасится по заявлению.
Почему часть исчезает сама
Часть помещения не объект недвижимости. У нее нет собственника, она существует ровно столько, сколько существует обременение, ради которого ее образовали. Эта логика разобрана в материале про временный характер сведений о части помещения.
Отсюда следствие для арендодателя: управлять надо не частями, а записями об обременениях. Закрыли запись — площадь свободна. Не закрыли — следующий технический план на часть на этих же метрах уйдет в приостановку по пункту 50 части 1 статьи 26 как наложение на учтенную часть.
Четыре способа прекратить аренду
Механика снятия части одинаковая. Различается документ-основание, которым вы подтверждаете Росреестру, что договора нет.
1. Расторжение по соглашению сторон
Самый быстрый и дешевый путь. Форма соглашения та же, что у договора, поэтому соглашение о расторжении зарегистрированного договора тоже идет на регистрацию. Запись гасится, часть снимается тем же решением.
2. Досрочное расторжение через суд
Когда вторая сторона не согласна. Арендодатель идет по основаниям статьи 619 ГК РФ - существенное нарушение условий, порча имущества, невнесение платы более двух раз подряд. Арендатор идет по статье 620 ГК РФ. Требованию арендодателя обязательно предшествует письменное предупреждение с разумным сроком на исправление, без него иск не пройдет. Основание для Росреестра — копия судебного акта, вступившего в силу.
3. Односторонний отказ от договора
Работает в двух конструкциях. Первая — договор прямо дает стороне право на отказ. Вторая — договор на неопределенный срок, тогда действует пункт 2 статьи 610 ГК РФ: «каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца». Три месяца — срок по умолчанию, договором его можно изменить. Основание для Росреестра — уведомление об отказе с доказательством отправки.
4. Окончание срока
Срок вышел, арендатор съехал, но запись все равно не гасится сама. Подается заявление о прекращении с договором, из которого виден срок. Ловушка в пункте 2 статьи 621 ГК РФ: если арендатор продолжает пользоваться помещением, а арендодатель не возражает, договор считается возобновленным на неопределенный срок. Тогда срок как основание уже не работает, и выходить надо через односторонний отказ.
| Как прекращается договор | Документ-основание для Росреестра | Кто подает |
|---|---|---|
| Соглашение сторон | Соглашение о расторжении | Любая из сторон или обе |
| Решение суда | Копия вступившего в силу судебного акта | Заинтересованная сторона |
| Односторонний отказ | Уведомление об отказе и доказательства направления | Сторона, заявившая отказ |
| Истечение срока | Договор со сроком, заявление о прекращении | Любая из сторон |
| Ликвидация арендатора | Выписка из ЕГРЮЛ о прекращении деятельности | Арендодатель |
Порядок регистрации прекращения, пошлина и кто подает
Специальной нормы о прекращении аренды в статье 51 218-ФЗ нет, там детально расписан только наем жилого помещения. Аренда идет по общему порядку: заявление плюс документ о прекращении. Логика та же, что при регистрации договора, где по части 1 статьи 51 обратиться может одна из сторон.
- Готовим документ-основание: соглашение, судебный акт или уведомление об отказе с подтверждением отправки.
- Формирую заявление о регистрации прекращения обременения. Заявления о снятии части в пакете быть не должно.
- Оплачиваем пошлину, если основанием выступает соглашение.
- Подаем через личный кабинет Росреестра или МФЦ, порядок тот же, что при регистрации долгосрочного договора аренды.
- Забираем свежую выписку и проверяем, что записей об аренде и о части в ней нет.
Пошлина установлена подпунктом 27.2 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ: за регистрацию соглашения об изменении или о расторжении договора аренды организации платят 2 000 рублей, физические лица — 700 рублей. Для сравнения, новый договор аренды обойдется в 44 000 и 4 000 рублей. За снятие части отдельной платы нет. Пошлина по подпункту 27.2 привязана к соглашению как к сделке, поэтому при прекращении по суду, по одностороннему отказу или по истечении срока платить не с чего. Общая картина по платежам собрана в материале про госпошлину за кадастровый учет и регистрацию.
Если арендаторов несколько, гасится только запись по конкретному договору, остальные части остаются учтенными. Как раскладывать контуры, разобрано в статье про несколько арендаторов в одном помещении.
Что проверить в выписке после расторжения
- Раздел с зарегистрированными правами и ограничениями Записи об аренде по вашему договору быть не должно.
- Раздел с описанием частей объекта Учтенной части с прежним номером и площадью быть не должно. Если часть осталась, а аренда погашена, ищите вторую запись об обременении на тот же контур.
- Характеристики самого помещения Площадь, этаж, назначение и кадастровый номер меняться не должны, снятие части на объект не влияет.
- Дата актуальности сведений Выписка недельной давности для переговоров с новым арендатором не годится.
Что означает каждая строка, разобрано отдельно в статье про то, как читать выписку из ЕГРН.
Арендатор пропал и соглашение не подписывает
Ситуация рядовая. Арендатор вывез оборудование, перестал платить, на письма не отвечает. Подписывать соглашение не с кем, а запись блокирует площадь.
- Открываем договор и ищем право на односторонний отказ. Если оно есть, это самый короткий путь.
- Направляем уведомление об отказе на адрес из ЕГРЮЛ заказным письмом с описью вложения. Юридически значимое сообщение считается доставленным и тогда, когда адресат за ним не явился. Сохраняем опись, квитанцию и отчет об отслеживании.
- Если договор бессрочный, отсчитываем три месяца с даты доставки уведомления по пункту 2 статьи 610 ГК РФ либо иной срок из договора.
- Если права на отказ нет и срок не истек, направляем письменное предупреждение по статье 619 ГК РФ и иду в суд.
- Проверяем арендатора в ЕГРЮЛ. Если организация ликвидирована или исключена как недействующая, основанием для погашения записи будет выписка о прекращении деятельности.
Акт возврата помещения, подписанный в одностороннем порядке, и внутренний приказ о выселении документами-основаниями не являются. Нужен документ, который прекращает договор, а не фиксирует освобождение площади.
Когда часть стоит оставить
Часть 2 статьи 44 218-ФЗ дает еще одну возможность: если часть была снята с учета в связи с прекращением обременения, то при новом учете этой же части орган регистрации по заявлению заявителя использует технический план, представлявшийся ранее, при условии, что местоположение границ не изменилось. Второй раз платить за техплан на те же метры не нужно.
- Тот же арендатор на новый срок Не расторгайте, а продлевайте допсоглашением: часть остается учтенной, техплан не нужен, пошлина 2 000 рублей вместо 44 000. Когда допсоглашение все же требует нового техплана, разобрано в материале про допсоглашение к договору аренды.
- Новый арендатор, границы те же Гасите старую запись, регистрируйте новый договор и прямо просите в заявлении использовать ранее представленный технический план.
- Новый арендатор, границы другие Сдвинули витрину, прирезали подсобку — это другой контур и другая часть. Нужен новый технический план на часть помещения, а старую снять, иначе контуры наложатся. Что происходит с документами, показано в материале про изменение границ арендуемой части. В торговых центрах секции перекраивают под каждого нового оператора постоянно, эту специфику разбираем в статье про торговые места в ТЦ.
Пять заблуждений собственников
- «Арендатор съехал, значит аренды больше нет» Для ЕГРН он не съехал, пока запись не погашена.
- «Надо подать отдельное заявление на снятие части и заплатить за это» Не надо. Иногда это пытаются провести как обычное снятие объекта с кадастрового учета с актом обследования. Процедура другая, к частям отношения не имеет.
- «Часть теперь навсегда в реестре и портит объект» Нет, она уходит вместе с обременением и следов в характеристиках помещения не оставляет.
- «Договор был на 11 месяцев, значит надо что-то снимать» Если договор не регистрировался, в ЕГРН ничего не появлялось. Развилка по сроку разобрана в статье про то, нужно ли регистрировать аренду части.
- «Раз часть снимется сама, можно не торопиться» Наоборот. Каждая неснятая часть — это будущая приостановка, когда на эти метры придет следующий арендатор.
Что делаем мы
Мы смотрим выписку и договор и говорим, каким документом в вашем случае прекращается аренда и что подавать. Собираем комплект, подаем и проверяем результат по свежей выписке. Если на площадь сразу заходит новый арендатор, считаем, нужен ли новый техплан, и держим сводную схему учтенных частей по объекту. Москва и область, стоимость — на странице цен. Что проверить до подписания следующего договора, собрано в чек-листе арендодателя.
Пришлите выписку и договор — скажем, что подавать и сколько это займет. Если регистрация прекращения уже приостановлена, присылайте уведомление, разберем основания и соберем комплект на возобновление: разбор приостановки.
Частые вопросы
- Нужно ли заказывать технический план, чтобы снять часть с учета
- Нет. Технический план нужен, чтобы часть образовать, а не чтобы ее убрать. При прекращении обременения часть снимается по части 2 статьи 44 218-ФЗ без кадастровых документов.
- Мы расторгли договор полгода назад, а часть до сих пор в выписке
- Скорее всего, прекращение не регистрировали — подписали соглашение и положили в папку. Второй вариант, если запись об аренде все же погашена, — на этот же контур зарегистрировано другое обременение, чаще всего субаренда.
- Кто подает заявление о прекращении, арендодатель или арендатор
- Достаточно одной стороны с документом, подтверждающим прекращение. На практике это делает арендодатель, чистая выписка нужна именно ему. Обязанность подать и срок лучше прописать прямо в договоре, вместе с тем, кто платит пошлину.
- Сколько стоит зарегистрировать расторжение
- 2 000 рублей для организаций и 700 рублей для физических лиц, если основание — соглашение о расторжении. За снятие части отдельной пошлины нет. При прекращении по суду, по одностороннему отказу или по истечении срока подпункт 27.2 не применяется, соглашения как сделки нет.
- Новый арендатор берет ту же секцию, заказывать техплан заново
- Если границы не изменились, не обязательно. Часть 2 статьи 44 218-ФЗ позволяет использовать ранее представленный технический план по заявлению заявителя, об этом надо прямо попросить. Если контур сдвинулся, нужен новый план.
- Можно ли зарегистрировать новый договор, не гася старую запись
- На тот же контур нет, получите приостановку по пункту 50 части 1 статьи 26. Порядок один: сначала прекращение, потом новый договор.
Нормативная база
- Статья 44 218-ФЗ — снятие части с учета при прекращении обременения и повторное использование технического плана
- Статья 51 218-ФЗ — особенности регистрации аренды недвижимого имущества
- Статья 26 218-ФЗ — основания приостановления, в том числе пункт 50
- Статья 16 218-ФЗ — сроки кадастрового учета и регистрации прав
- Статья 610 ГК РФ — срок договора аренды и отказ от бессрочного договора
- Статья 619 ГК РФ — досрочное расторжение по требованию арендодателя
- Статья 620 ГК РФ — досрочное расторжение по требованию арендатора
- Статья 621 ГК РФ — возобновление договора на неопределенный срок
- Статья 651 ГК РФ — форма и государственная регистрация договора аренды здания
- Подпункт 27.2 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ — госпошлина за регистрацию аренды и соглашений о ее расторжении
Материал подготовлен кадастровыми инженерами бюро ХИТ НК. Нормы, пошлины и сроки проверены по КонсультантПлюс на дату публикации. Опубликовано 20.09.2026.
Нужен технический план или приостановили в Росреестре
Пришлите документы или уведомление — посмотрим и скажем, что с этим делать, срок и цену.