Что арендатору проверить в помещении до подписания договора
Собственник проверяет объект, чтобы сделка не сорвалась на регистрации. Арендатор проверяет то же помещение по другой причине — он вкладывает в чужие стены ремонт, оборудование и рекламный бюджет, а теряет их из-за чужих проблем с документами. Риски делятся на три группы. Помещение нельзя сдавать, помещение нельзя использовать под вашу деятельность, договор нельзя зарегистрировать. Ниже разбор по каждой группе.
Чем риск арендатора отличается от риска собственника
У собственника худший сценарий — приостановка и сдвиг даты передачи помещения. Он теряет деньги на простое, но объект остается у него. Арендатор заезжает, делает ремонт под свой формат, завозит оборудование, набирает персонал, а через несколько месяцев выясняется, что помещение продано и новый собственник о нем не знает, или что жилинспекция требует вернуть перегородки на место, или что арендодатель в банкротстве.
Зеркальный список со стороны собственника мы разбирали в чек-листе арендодателя. Здесь те же документы читаются с другой стороны стола — не «пройдет ли регистрация», а «что я теряю, если не пройдет». Общая методика проверки объекта по реестру описана в материале про проверку объекта в ЕГРН перед сделкой.
Проверка по документам: шесть пунктов
1. Арендодатель действительно вправе сдавать это помещение
Статья 608 ГК РФ отдает право сдачи имущества в аренду собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником. Значит, вариантов законных арендодателей немного, и каждый подтверждается своим документом.
- Собственник — выписка из ЕГРН, взятая на неделе подписания, а не месяц назад.
- Доверенное лицо — доверенность с прямо указанным правом сдавать в аренду и подписывать договор.
- Управляющая компания или агент — агентский договор либо договор доверительного управления, где полномочие на сдачу прописано.
- Предприятие с правом хозяйственного ведения — запись в выписке плюс согласие собственника имущества.
- Арендатор, который сдает вам помещение в субаренду, — письменное согласие собственника по пункту 2 статьи 615 ГК РФ и действующий основной договор, срок которого не короче вашего.
Как читать выписку по строкам, разобрано в материале про выписку из ЕГРН. Отдельно сверьте кадастровый номер в выписке с номером в проекте договора — в торговом центре легко перепутать соседние помещения.
2. Обременения, аресты и запреты регистрационных действий
Раздел выписки об ограничениях прав дает три разных по тяжести сценария.
Ипотека сдавать не запрещает, но по статье 346 ГК РФ залогодатель передает предмет залога в аренду с согласия залогодержателя, если договором залога не предусмотрено иное. Без согласия банка договор оспорим, а при обращении взыскания аренда, заключенная после залога, может прекратиться вместе с продажей объекта с торгов. Просите копию согласия в приложение к договору.
Арест и запрет регистрационных действий блокируют регистрацию полностью, и срок их снятия от сторон не зависит.
Сервитуты, охранные зоны и права третьих лиц на часть площади арендодатель обязан раскрыть. Статья 613 ГК РФ говорит, что передача имущества в аренду не прекращает права третьих лиц на него, а если арендодатель не предупредил, арендатор вправе требовать уменьшения платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
3. Площадь и назначение совпадают с тем, что вам показали
Сверьте три источника — площадь в выписке, площадь в поэтажном плане и площадь в проекте договора. Расхождение в десятые доли метра обычно объясняется методикой, потому что сведения в ЕГРН нередко перенесены из старых материалов БТИ, а современный обмер считается по приказу Росреестра П/0393. Расхождение в несколько метров означает, что планировку меняли. От площади считается ставка и коммунальные платежи, так что завышенные метры вы оплачиваете весь срок договора. Что делать, когда площадь в ЕГРН не сходится с фактом, разобрано отдельно.
4. На эту же площадь нет уже зарегистрированной аренды
В выписке видны учтенные части объекта и обременения по ним. Бывает, что прежний арендатор съехал, а обременение не прекращено, или что собственник параллельно ведет переговоры с двумя компаниями на один угол этажа. Контур вашей части не должен пересекаться с учтенными частями, иначе прилетит пункт 50 - наложение границ.
Если в помещении планируются другие арендаторы, посмотрите материал про то, как делят площадь между несколькими арендаторами.
5. В отношении арендодателя не ведется процедура банкротства
Это проверка, которую пропускают чаще всего, а занимает она пятнадцать минут. Смотрите Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, картотеку арбитражных дел и выписку из ЕГРЮЛ на предмет записей о недостоверности сведений и о ликвидации.
Во внешнем управлении управляющий в течение трех месяцев с даты введения процедуры вправе отказаться от исполнения договоров должника, если они препятствуют восстановлению платежеспособности или заведомо убыточны по сравнению с аналогичными сделками. Это статья 102 Федерального закона № 127-ФЗ, и договор считается расторгнутым с момента получения сторонами заявления об отказе. Кроме того, по статье 61.2 того же закона сделка с неравноценным встречным предоставлением оспаривается — и если вы получили ставку заметно ниже рынка, договор попадает под удар.
Низкая ставка при хорошей локации — не удача, а повод проверить арендодателя по реестру банкротств.
6. Полномочия того, кто подписывает
Выписка из ЕГРЮЛ на дату подписания, устав в части ограничений полномочий директора, доверенность представителя, одобрение крупной сделки, если сумма договора за весь срок делает ее крупной. При подаче документов дефект полномочий превращается в пункт 2 - заявление подано ненадлежащим лицом.
Проверка по объекту: четыре пункта
7. Перепланировки узаконены
Возьмите поэтажный план и пройдите с ним по помещению. Лишняя перегородка, заложенный проем, перенесенный санузел, объединенные комнаты — все это должно быть на плане. Если на плане этого нет, работы не узаконены.
В многоквартирном доме работает глава 4 Жилищного кодекса, согласование идет через Мосжилинспекцию, а неузаконенные работы дают предписание о приведении в прежнее состояние. Предписание получает собственник, но выполняется оно в помещении, где сидите вы, и возвращать стены на место придется вместе с вашим ремонтом. В нежилом здании жилинспекции нет, зато работы могут оказаться реконструкцией, а объект — самовольной постройкой. Разграничение понятий разобрано в материале про то, что считается перепланировкой, переустройством и реконструкцией, порядок легализации — в материале про то, как узаконить перепланировку.
Для регистрации долгосрочного договора это прямой стоп-фактор. Инженер описывает помещение по факту, факт расходится с реестром, и приходит пункт 49 либо пункт 63.
8. Назначение помещения и ВРИ участка допускают вашу деятельность
Две строки в двух выписках — назначение помещения и вид разрешенного использования участка под зданием. Общепит в складском помещении, медицинский кабинет в производственном здании, детский клуб на участке под промышленность заканчиваются отказом в лицензии, спором с Роспотребнадзором или предписанием пожарного надзора. Отвечать перед проверяющими будете вы, а не собственник.
Изменение назначения — это не переписывание строки в реестре, а процедура на месяцы. Как она устроена, описано в материале про изменение назначения нежилого помещения. Если помещение на первом этаже жилого дома, добавляются свои ограничения, они собраны в материале про нежилое помещение на первом этаже МКД.
9. Здание введено в эксплуатацию и стоит на кадастровом учете
Новый бизнес-центр или склад иногда сдают раньше, чем завершены формальности. Проверяется по выписке на здание и по разрешению на ввод. Если здание числится объектом незавершенного строительства, обременять его долгосрочной арендой нельзя, а эксплуатация до ввода — риск предписания. Порядок описан в материале про ввод объекта в эксплуатацию.
10. Это не самострой и не некапитальный объект
Пристройка, надстроенный этаж, закрытый внутренний двор, антресоль, добавившая площадь. Если такие работы делались без разрешения на строительство, результат подпадает под признаки самовольной постройки по статье 222 ГК РФ. Этой площади в реестре нет, арендовать ее нечем, а в перспективе объект могут обязать снести. Отдельная история — павильоны и навесы, которые не являются объектами недвижимости вовсе, и аренда такого объекта не регистрируется. Подробности в материале про самовольную постройку и на странице основания пункт 19.
Если арендуете не все помещение, а часть
По части 5 статьи 44 218-ФЗ кадастровый учет части выполняется одновременно с регистрацией договора, а для учета нужен технический план на часть. Четыре вопроса, которые арендатор задает до подписания.
- Обособлена ли часть Контур должен читаться на плане этажа как замкнутая фигура, привязанная к стенам, перегородкам, колоннам или линии витрин. Зона, очерченная посреди зала по договоренности, регистратору не подходит, и прилетает пункт 34. Какие конфигурации проходят, показано в материале про аренду части нежилого помещения.
- Не попали ли в контур места общего пользования Общий коридор, тамбур, эвакуационный проход. Если проход учтен как ваша часть, вы платите за него по ставке, а пользуются им все.
- Учтена ли часть и на какой срок Сведения о части живут в реестре, пока действует обременение, — это разобрано в материале про временный характер сведений о части. При прекращении договора часть снимается с учета, и при новом договоре техплан может понадобиться заново.
- Кто готовит технический план и за чей счет Обычно заказывает арендодатель, но условие должно стоять в договоре вместе со сроком. Если план заказываете вы, оговаривайте согласование конфигурации до выезда инженера — переделка контура после обмера стоит времени.
Если границы потом поменяются, например заберете соседний блок, потребуется новый технический план и допсоглашение к договору.
Чем рискует арендатор при незарегистрированном договоре
Пункт 2 статьи 651 ГК РФ - договор аренды здания или сооружения на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. Стороны такой договор чаще всего все равно связывает, они его подписали и исполняют. А для всех остальных его нет.
| Ситуация | Договор зарегистрирован | Договор не зарегистрирован |
|---|---|---|
| Собственник продал здание | Аренда сохраняется, по статье 617 ГК смена собственника не основание для изменения или расторжения | Новый собственник об аренде из реестра не узнал и вправе ее не признавать |
| Окончание срока, вы хотите остаться | Работает преимущественное право на новый срок по статье 621 ГК | Доказывать преимущественное право приходится в суде, и не всегда успешно |
| Банкротство арендодателя | Обременение видно всем, включая управляющего и покупателя на торгах | Вас в реестре нет, помещение уходит с торгов свободным |
| Залог здания после вашего заезда | Банк видит обременение и учитывает его | Банк оценивает объект как свободный, при взыскании вас не учитывают |
| Неотделимые улучшения и ремонт | Есть подтвержденное право владения на весь срок | Срок владения оспорим, компенсацию улучшений отбивать сложнее |
Отсюда простой вывод. Если вы заходите надолго и вкладываетесь в помещение, регистрация нужна вам сильнее, чем арендодателю. Порядок описан в материале про регистрацию долгосрочной аренды, а типичные сбои — в материале про приостановку при регистрации договора аренды.
Что заложить в договор
- Срок подачи документов на регистрацию Конкретное число рабочих дней с даты подписания и указание, кто подает. По части 1 статьи 51 218-ФЗ заявление вправе подать одна из сторон, так что без прямого условия обязанности нет ни у кого.
- Кто заказывает технический план на часть и в какой срок Вместе с правом арендатора получить копию до подачи и сверить описание части с договором.
- Ответственность арендодателя за приостановку по его вине Общий срок приостановления по части 2 статьи 26 218-ФЗ - до устранения причин, но не более трех месяцев. Пропишите, что на этот период плата не начисляется, если причина на стороне собственника.
- Право арендатора отказаться от договора Если регистрация не состоялась в согласованный срок или получен отказ, арендатор выходит из договора без штрафа и с возвратом обеспечительного платежа.
- Заверения об обстоятельствах Арендодатель заверяет, что он собственник, арестов и запретов нет, дело о банкротстве не возбуждено, перепланировки узаконены, а назначение допускает вашу деятельность. Заверения дают право на убытки и на отказ от договора.
- Привязка платы к событию, а не к календарю Начало начисления — акт приема-передачи, подписанный не ранее даты внесения записи в ЕГРН.
- Судьба неотделимых улучшений Что считается улучшением, нужно ли согласие на работы и как считается компенсация при досрочном расторжении.
- Кто отвечает на предписание Если контролирующий орган предъявит требование по помещению, устраняет собственник и за свой счет, а срок аренды на это время продлевается.
Красные флаги
- Выписку из ЕГРН не показывают, предлагают верить копии свидетельства старого образца.
- Предлагают договор на одиннадцать месяцев с автопролонгацией, а помещение вы берете под серьезный ремонт.
- Поэтажный план не совпадает с тем, что стоит в помещении, а собственник говорит, что это не важно.
- Арендодатель не собственник, а документ о полномочиях показывать отказывается.
- Ставка заметно ниже рынка без объяснимой причины.
- В выписке есть арест, запрет регистрационных действий или отметка о судебном споре.
- Собственник отказывается фиксировать в договоре срок подачи на регистрацию.
- Границы части рисуют маркером на распечатке и обещают, что инженер потом разберется.
- Арендодатель есть в реестре сведений о банкротстве или в ЕГРЮЛ стоит запись о недостоверности.
Разбор всех действующих оснований приостановки собран на странице оснований и в материале про статью 26 218-ФЗ простым языком. Сколько стоит бизнесу месяц ожидания — в материале про цену простоя.
Что делаем мы
Мы работаем по Москве и Московской области и чаще всего заходим в арендную сделку со стороны технического плана на часть помещения. Проверку объекта делаем и для арендатора. Смотрим выписку и поэтажный план, сравниваем их с фактической планировкой, говорим, узаконены ли работы и пройдет ли задуманная конфигурация части кадастровый учет, оцениваем срок подготовки и регистрации. Если уведомление о приостановлении уже пришло, разбираем мотивировку и снимаем причину.
Для регистрации аренды части, в том числе когда арендаторов на этаже несколько.
Когда сведения в ЕГРН устарели и их приводят к факту.
Пришло уведомление по аренде — читаем формулировку и устраняем причину.
Пришлите выписку и планировку с отмеченной зоной до подписания договора. Скажем, что в объекте мешает регистрации, чего требовать от собственника и сколько времени займет подготовка. Контакты, стоимость работ — в прайсе.
Частые вопросы
- Мне предлагают договор на 11 месяцев с автопродлением. Это нормально?
- Для короткого проекта — да, регистрации такой договор не требует. Для формата с ремонтом и оборудованием — нет. При смене собственника, залоге или банкротстве арендодателя вас в реестре не будет, и защищаться придется через суд.
- Собственник говорит, что перепланировка «старая, никто не придет». Насколько это опасно для меня?
- Опасно в двух точках. Предписание жилинспекции приходит собственнику, но возвращать конструкции придется в вашем помещении и через ваш ремонт. И регистрация долгосрочного договора встанет, потому что техплан описывает факт, а в реестре старый план.
- Кто должен платить за технический план на часть?
- Закон это не распределяет, вопрос договорный. Обычно платит арендодатель, потому что он собственник и у него документы на объект. Если платит арендатор, мы рекомендуем сразу прописать зачет этих расходов в счет арендной платы.
- Сколько времени занимает регистрация договора аренды части?
- Сама регистрация с одновременным учетом части — 10 рабочих дней электронно и 12 через МФЦ. До нее нужен технический план, а это еще от нескольких дней до полутора недель. Реальный горизонт до записи в ЕГРН — три-четыре недели без приостановок.
- Можно ли проверить объект без участия собственника?
- Частично. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и правах общедоступна, сведения о банкротстве и выписка из ЕГРЮЛ тоже. Поэтажный план, разрешение на ввод и документы о согласовании перепланировки запрашивает собственник, и отказ их показать — сам по себе ответ.
Нормативная база
- Статья 608 ГК РФ — кто вправе сдавать имущество в аренду
- Статья 615 ГК РФ — пользование арендованным имуществом и субаренда
- Статья 613 ГК РФ — права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество
- Статья 617 ГК РФ — сохранение договора аренды при смене собственника
- Статья 621 ГК РФ — преимущественное право арендатора на новый срок
- Статья 651 ГК РФ — форма и государственная регистрация договора аренды здания
- Статья 346 ГК РФ — пользование и распоряжение предметом залога
- Статья 102 Федерального закона № 127-ФЗ — отказ от исполнения сделок должника
- Статья 61.2 Федерального закона № 127-ФЗ — оспаривание подозрительных сделок
- Статья 44 218-ФЗ — кадастровый учет части объекта и регистрация обременений
- Статья 51 218-ФЗ — особенности регистрации аренды недвижимого имущества
- Статья 26 218-ФЗ — основания приостановления учета и регистрации
- Приказ Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 — правила определения площади
Нормы сверены с действующими редакциями на сентябрь 2026 года. Перед подачей документов мы сверяем сроки и ставки пошлин заново.
Нужен технический план или приостановили в Росреестре
Пришлите документы или уведомление — посмотрим и скажем, что с этим делать, срок и цену.