Как проверить объект в ЕГРН перед покупкой или арендой
Проверка объекта по реестру занимает один рабочий день и стоит до двух тысяч рублей, а закрывает риски на десятки миллионов. Покупателю нужны две выписки — об объекте недвижимости и о переходе прав, арендатору коммерческой площади хватает одной, но читать ее надо по-другому. Ниже оба чек-листа, десять строк выписки, по которым видно будущую проблему, и признаки перепланировки и самостроя, заметные еще до выезда на объект.
Это статья про проверку перед сделкой. Как устроен сам документ, какие бывают формы и сколько стоит каждая — в материале выписка из ЕГРН: как читать и что проверять. Здесь мы не пересказываем структуру, а показываем, что смотреть покупателю и что арендатору.
Что заказать до сделки
Реестр выдает двенадцать форм выписок, для проверки объекта работают три. Четвертый документ, кадастровый план территории, нужен не всегда.
Выписка об объекте недвижимости
Расширенная форма. Кроме характеристик и прав показывает координаты характерных точек контура, учтенные части объекта, попадание в зоны с особыми условиями использования и документы-основания. Короткая выписка об основных характеристиках ни контура, ни частей не покажет, а без них половина проверок не делается.
Выписка о переходе прав
История собственников с датами и номерами регистрационных записей. Три перехода права за полтора года по объекту, который никто не перестраивал, — либо маскировка дефекта в титуле, либо объект, от которого каждый владелец быстро избавлялся. Короткий срок владения продавца плюс срочность сделки — повод копать документы-основания глубже.
Кадастровый план территории
КПТ показывает все объекты кадастрового квартала — участки, здания, зоны. Он нужен при покупке здания, при попадании объекта в зону с особыми условиями использования и при планах на стройку или реконструкцию. Для покупки помещения в чужом здании КПТ избыточен.
| Кто проверяет | Что заказывать | Зачем |
|---|---|---|
| Покупатель здания | Выписка об объекте недвижимости на здание и на участок + о переходе прав | Контур, координаты, границы участка, история владения |
| Покупатель помещения | Выписка об объекте недвижимости на помещение + на здание + о переходе прав | План этажа, части, обременения, состояние здания |
| Арендатор | Выписка об объекте недвижимости на помещение или здание | Права арендодателя, чужие обременения, учтенные части, назначение |
| Покупатель под стройку | Выписки на участок и объекты + КПТ | Окружение, зоны, пересечения границ |
Срок предоставления сведений — не более трех рабочих дней с момента поступления данных об оплате, это статья 62 218-ФЗ. Электронная выписка обычно приходит за сутки, поэтому заказывать ее имеет смысл прямо перед сделкой, а не за месяц.
Персональные данные собственника-физлица третьим лицам не раскрываются с 1 марта 2023 года. Выписку со своей фамилией заказывает сам продавец или нотариус. Отказ продавца это сделать — сигнал, а не формальность.
Десять строк, по которым видно проблему
Дальше — что смотрим, какой риск закрывает строка и что делать при расхождении. Порядок идет от тяжелого к устранимому.
1. Статус записи об объекте
Сведения бывают актуальные и архивные. Архивные означают, что объект снят с учета, преобразован или прекратил существование. Собственник при этом нередко продолжает оперировать старым кадастровым номером, потому что он стоит в свидетельстве.
Риск Покупка несуществующего для реестра объекта. Регистрация перехода права не пройдет, аванс придется возвращать через суд.
Что делать Проверить, не был ли объект разделен или объединен: тогда сделка идет с новыми кадастровыми номерами. Механика — в статье про снятие с кадастрового учета.
2. Площадь в реестре против фактической
Сравниваем три цифры — площадь в выписке, в договоре и по факту. Расходятся они регулярно: объект ранее учтенный, была неучтенная перепланировка, менялись правила подсчета. Действующие установлены приказом Росреестра П/0393.
Риск Покупателю — переплата за метры, которых нет, и налог от завышенной кадастровой стоимости. Арендатору — ставка за площадь, которой он не пользуется. Обоим - пункт 49 части 1 статьи 26 при любых будущих работах.
Что делать Разница в несколько десятых метра — погрешность измерений, единицы и десятки метров требуют объяснения до подписания. Нет объясняющих документов — фиксируйте цену за объект целиком, а не за метр. Разбор причин — в материале площадь в ЕГРН не сходится с фактической.
3. Назначение объекта и разрешенное использование участка
У здания есть назначение, у помещения — назначение и наименование, у участка — вид разрешенного использования. Все три должны сочетаться между собой и с тем, что вы собираетесь там делать.
Риск Купили здание под производство, а ВРИ допускает только складирование. Сняли площадь под общепит, а назначение помещения этого не позволяет. Несовпадение назначения и ВРИ - пункт 22, участок под цели без капитального строительства - пункт 23, который инженер не снимает.
Что делать Сверить ВРИ с правилами землепользования и застройки и оценить, меняется ли он здесь в принципе. Смена назначения объекта — отдельная процедура, она описана в статье про внесение изменений в ЕГРН.
4. Этаж и номер помещения
Самая недооцененная пара строк. Этаж бывает подвальный, цокольный, первый, антресольный, и в документах БТИ нумерация иногда своя.
Риск Показывают помещение на первом этаже, а по кадастровому номеру в договоре идет цокольное той же площади. Или в договор попал номер соседнего помещения.
Что делать Взять план из выписки, прийти на объект и сверить конфигурацию, окна и положение относительно входа. Пять минут, которые снимают самый обидный тип ошибки.
5. Координаты и контур объекта
В расширенной выписке на здание есть координаты характерных точек контура и система координат, в которой они заданы. У помещения координат нет, есть план на этаже.
Риск Контур здания выходит за границы участка, на котором здание числится. Это пункт 45 и почти гарантированный спор с соседом или с городом. Плюс пункт 19.1, если точность координат хуже нормативной.
Что делать Наложить контур здания на границы участка. Если границ нет, наложение не проверить, и это уже ответ — смотрите пункт 6. При выходе контура нужно понять, реестровая это ошибка или здание построено за пределами отведенной земли. Первое лечится, второе иногда нет.
6. Границы участка под зданием
Смотрим выписку на участок. Пустой раздел с описанием местоположения границ плюс отметка о том, что граница не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, означают отсутствие координат.
Риск Любая операция с объектом на таком участке встает по пункту 21.2 и упирается в межевание за счет покупателя. Плюс претензии соседей: фактический забор и юридические границы при отсутствии координат совпадают редко.
Что делать Либо требовать межевание до сделки, либо считать межевой план и время на согласование границ частью цены. Чем это оборачивается — в статье про приостановку из-за границ земельного участка.
7. Обременения, аресты и запреты
Раздел с ограничениями прав читается целиком, включая сроки и лиц, в пользу которых обременения установлены.
Риск Ипотека — сделка без согласия залогодержателя не пройдет. Зарегистрированная долгосрочная аренда сохраняется при смене собственника, и по статье 621 ГК РФ у арендатора еще и преимущественное право на новый срок. Арест и запрет регистрационных действий блокируют регистрацию, и приостановление по ним длится не три месяца, а до снятия ареста.
Что делать Ипотеку снимать до сделки или вести расчеты через банк продавца, по аренде читать договор и условия расторжения, по аресту выяснять производство и не платить аванс до снятия.
8. Ранее учтенный объект или нет
Статус «актуальные, ранее учтенные» означает, что объект попал в реестр из старых систем учета — БТИ и земельного кадастра — без современного описания.
Риск Координат обычно нет, часто нет материала стен и года постройки, площадь посчитана по ушедшей методике. Первая же операция с техническим планом вскроет все расхождения сразу — это пункт 49.
Что делать Для самой сделки статус не помеха. Но если дальше планируются реконструкция, раздел или сдача части в аренду, закладывайте месяц-полтора и отдельный бюджет на приведение сведений в порядок.
9. Совпадение помещений в здании
При покупке здания проверяем, какие помещения в нем стоят на учете и чьи они. При покупке помещения смотрим, нет ли на вашей площади чужих учтенных частей.
Риск Сумма площадей учтенных помещений больше площади здания — признак двойного учета или неснятого преобразованного объекта. Чужой наложившийся контур дает пункт 50, для машино-мест пункт 52. Проходные помещения и включенные в состав места общего пользования дают пункт 34.
Что делать Разночтения разбирать до сделки: чистить чужой двойной учет после покупки придется вам.
10. Дата последнего изменения сведений
Выписка датируется днем формирования, но по датам регистрационных записей видно, когда сведения менялись в последний раз. Выписка о переходе прав показывает это нагляднее.
Риск Площадь изменилась за два месяца до сделки, а продавец об этом не упоминает. Обычно за этим стоит исправление ошибки, внесение перепланировки или раздел.
Что делать Спросить продавца, что менялось и почему, и попросить документы-основания.
Чек-лист покупателя
- Выписка об объекте недвижимости на сам объект Свежая.
- Выписка на земельный участок под зданием Даже при покупке помещения: состояние участка определяет судьбу всего здания.
- Выписка о переходе прав Количество переходов и срок владения продавца.
- Продавец сверен с правообладателем Для юрлица — ЕГРЮЛ, полномочия подписанта, одобрение крупной сделки.
- Пройдены десять строк из списка выше Расхождения по двум и более пунктам — отдельный разговор о цене.
- План этажа сверен с объектом Конфигурация, входы, окна.
- Оценена стоимость приведения сведений в порядок Межевание, техплан, исправление ошибки — это деньги и месяцы, и они торгуются.
- Выписка заказана повторно в день подачи документов За неделю между подписанием и подачей в реестре успевает появиться арест или чужая запись.
Чек-лист арендатора коммерческой недвижимости
Арендатор проверяет меньше, но по-другому. Его интересует не титул на десятилетия вперед, а то, отработает ли он весь срок договора спокойно.
- Арендодатель — собственник или сам арендатор При субаренде требуйте зарегистрированный основной договор и письменное согласие собственника по пункту 2 статьи 615 ГК РФ. Срок субаренды не может быть больше срока аренды.
- На вашей площади нет чужого обременения Раздел об ограничениях и сведения о частях объекта. Если та же площадь уже сдана по другому договору, регистрацию вашего приостановят.
- Назначение помещения допускает вашу деятельность Медицина, общепит, образование, детские услуги — вопрос закрывается до аванса, а не после ремонта.
- Площадь в договоре совпадает с реестровой Ставка от площади, которой в реестре нет, — это плата за воздух.
- Нет ареста и запрета регистрационных действий Регистрация договора по ним встанет.
- Здание введено в эксплуатацию Аренда в объекте без разрешения на ввод — аренда в самострое со всеми последствиями сноса.
- Планировка на плане из выписки совпадает с фактом Несовпадение означает неузаконенную перепланировку, и приводить ее в порядок придется, иногда за ваш счет.
- Понятно, как оформляется площадь, если это часть помещения Развилка — в материале нужно ли регистрировать аренду части, подготовка арендодателя — в статье про аренду части нежилого помещения.
- Договор на год и больше подан на регистрацию Иначе права не противопоставить новому собственнику. Порядок и пошлины — в статье про регистрацию долгосрочной аренды.
Признаки неузаконенной перепланировки по документам
Реестр хранит характеристики, а не сведения о законности планировки. Но по документам видно достаточно.
- План расположения помещения на этаже не совпадает с поэтажным планом БТИ Проем в несущей стене, съехавшая перегородка, исчезнувшая кладовка видны при наложении двух схем.
- Площадь в выписке не совпадает с площадью в экспликации Разница в несколько метров при одинаковой конфигурации — обычно демонтированные перегородки.
- В реестре сведения старые, а документы БТИ свежие Значит, по факту давно другое.
- В экспликации есть помещения, которых на плане из выписки нет Санузел, появившийся не там, где он был, — классика.
- Продавец не показывает документы БТИ Чаще всего потому, что в них конфигурация, которой больше нет.
- Назначение не сходится с тем, что в помещении физически Склад с витриной, кабинеты в помещении под гараж.
Чем эти документы отличаются друг от друга, разобрано в статье про техплан, поэтажный план и экспликацию, а где их получить — в материале про поэтажный план и экспликацию.
Неузаконенная перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме грозит не штрафом. По статье 29 Жилищного кодекса собственника обязывают вернуть помещение в прежнее состояние, а при неисполнении продают его с публичных торгов. Обязанность переходит вместе с объектом, и расплачивается покупатель. Легализация — в статье как узаконить перепланировку, согласование в столице — в материале про Мосжилинспекцию.
Признаки самостроя и объекта без разрешения на ввод
Самовольная постройка определена в пункте 1 статьи 222 ГК РФ. Это строение, возведенное на участке, не предоставленном в установленном порядке, или на участке, разрешенное использование которого не допускает такого строительства, либо возведенное без необходимых согласований и разрешений, либо с нарушением градостроительных и строительных норм. На практическом языке — земля не та, разрешения нет, нормы нарушены, и любого из трех хватает.
Что видно по документам.
- Право зарегистрировано, а разрешения на ввод продавец показать не может Запись в реестре законность строительства не подтверждает.
- Основанием права указано решение суда Не приговор, но повод прочитать решение целиком: так часто легализуют именно самострой.
- Площадь или этажность в реестре больше, чем в разрешении на строительство Расхождение свыше 5 процентов — пункт 61 части 1 статьи 26, заключением инженера он не закрывается. Разница в этажах и количестве помещений с разрешением на ввод - пункт 62.
- ВРИ участка не допускает капитального строительства Огородничество, размещение временных объектов. Здание на такой земле легализуется тяжело и не всегда.
- Год ввода в эксплуатацию пустой У физически нового объекта это признак, что вводом никто не занимался.
- На плане участка есть пристройка, которой нет в контуре здания Тамбур, склад, навес на капитальном фундаменте — отдельный объект, не поставленный на учет.
Порядок выдачи разрешения на ввод установлен статьей 55 Градостроительного кодекса. Что делать с уже построенным без разрешения объектом — в статье про самовольную постройку, нормальный порядок — в материале ввод объекта в эксплуатацию.
Что проверить по участку под зданием
Покупатели помещений участок обычно игнорируют. Проблемы с землей всплывают на первой же реконструкции или при попытке пристроить входную группу.
| Что смотрим | Что настораживает | Чем грозит |
|---|---|---|
| Координаты границ | Граница не установлена | Пункт 21.2, межевание за счет покупателя, споры с соседями |
| Вид разрешенного использования | ВРИ не допускает текущее использование здания | Пункты 22 и 23, невозможность реконструкции |
| Вид права на участок | Аренда с городом вместо собственности | Плата, срок, запрет на строительство в договоре аренды земли |
| Площадь участка | Меньше пятна застройки | Часть здания стоит на чужой земле |
| Зоны с особыми условиями | Охранная зона сетей, приаэродромная территория, зона объекта культурного наследия | Ограничения по высоте, запрет на строительство, согласования |
| Обременения участка | Сервитут, аренда части, залог | Чужой проезд через территорию, ограничение распоряжения |
| Кадастровый номер участка в записи о здании | Не совпадает с фактическим участком | Пункт 45 при любых работах с объектом |
Публичная кадастровая карта и что она не показывает
Карта бесплатна и удобна для первого взгляда. По ней за минуту видно, есть ли у участка границы, какой ВРИ, стоит ли здание на учете и какой у него кадастровый номер. Чтобы решить, заказывать ли выписки, этого достаточно. Дальше начинаются ограничения, и их четыре.
- Сведения справочные Карта не выписка, юридической силы у скриншота нет.
- Данные обновляются с задержкой Свежий раздел, снятие с учета или новая запись об аресте появятся на карте позже, чем в реестре.
- Прав и обременений там нет Ни собственника, ни ипотеки, ни аренды, ни ареста — все это только в выписке.
- Графика неточна для измерений Контуры отрисованы поверх подложки, мерить по ним расстояния до границы нельзя. Для этого есть координаты характерных точек и геодезия.
Когда нужен выезд инженера до сделки
Проверка по документам не отвечает на вопрос, совпадает ли реальность с реестром. Выезд нужен в пяти ситуациях.
- Площадь расходится, и разница существенна для цены Контрольный обмер дает цифру для торга и показывает, откуда расхождение взялось.
- Планировка не похожа на план из выписки Инженер зафиксирует фактическую конфигурацию и скажет, что согласуется, а что придется возвращать в прежнее состояние.
- Покупаете здание, а границы участка не установлены Выезд покажет, попадает ли пятно застройки в фактически используемую территорию и велик ли риск наложения на соседей.
- На участке есть пристройки и навесы, которых нет в реестре Нужно понять, капитальные они или нет: от этого зависит, оформлять их или сносить. Это пункт 19.
- Сразу после покупки планируется раздел или сдача части в аренду Лучше заранее знать, пройдут ли будущие помещения по изолированности и обособленности, чем узнать это из уведомления о приостановлении.
Выезд с обмерами занимает день. На этих же измерениях потом строится технический план, повторно платить за обмеры не нужно.
Что делаем мы
Мы смотрим выписки и документы БТИ по объекту, который вы собираетесь купить или снять, и говорим, что не сходится, чем грозит и сколько стоит исправить. Нужен обмер — выезжаем. Дальше готовим технический план на нежилое помещение или на здание и ведем кадастровый учет до записи в реестре. Москва и область, цены — на странице цен, порядок — в разделе как мы работаем.
Пришлите выписку и документы БТИ по объекту до внесения аванса. Скажем, какие из десяти пунктов не проходят, что торгуется, а что делает сделку бессмысленной. Если объект уже куплен и по нему пришла приостановка — есть разбор приостановки и инструкция по первым действиям.
Частые вопросы
- Какую выписку заказать перед покупкой нежилого помещения
- Выписку об объекте недвижимости на помещение, выписку об основных характеристиках и правах на здание и выписку о переходе прав. Первая покажет план на этаже, учтенные части и обременения, вторая — состояние здания, третья — историю собственников. При покупке здания добавьте выписку на земельный участок.
- Можно ли проверить объект бесплатно
- Частично. Публичная кадастровая карта покажет границы участка, ВРИ, кадастровый номер и постановку объекта на учет, выписка о кадастровой стоимости бесплатна. Права, обременения, аресты и координаты контура есть только в платных выписках.
- Почему площадь в ЕГРН отличается от площади в договоре
- Причин три: объект ранее учтенный и площадь считалась по старой методике, была неучтенная перепланировка, менялись правила подсчета. Разницу нужно объяснить до сделки, иначе при первых же кадастровых работах прилетит приостановка по пункту 49 части 1 статьи 26.
- Как понять, что в помещении была незаконная перепланировка
- Наложите план расположения помещения на этаже на поэтажный план БТИ. Расхождение в конфигурации, количестве помещений или площади означает, что изменения в реестр не внесены. Подтверждает это осмотр объекта с документами в руках.
- Здание зарегистрировано в ЕГРН — значит, оно законное
- Нет. Запись в реестре подтверждает право, но не законность строительства. Объект бывает зарегистрирован по упрощенному порядку или по решению суда и при этом имеет признаки самовольной постройки по статье 222 ГК РФ. Проверяйте разрешение на строительство и разрешение на ввод.
Нормативная база
- Статья 8 218-ФЗ — основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости
- Статья 26 218-ФЗ — основания приостановления учета и регистрации
- Статья 62 218-ФЗ — порядок предоставления сведений из ЕГРН
- Статья 222 ГК РФ — самовольная постройка
- Статья 621 ГК РФ — преимущественное право арендатора на новый срок
- Статья 615 ГК РФ — пользование арендованным имуществом и субаренда
- Статья 55 Градостроительного кодекса — разрешение на ввод объекта в эксплуатацию
- Статья 29 Жилищного кодекса — последствия самовольной перепланировки
- Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 — требования к техническому плану
- Приказ Росреестра от 04.09.2020 № П/0329 — формы выписок
Нужен технический план или приостановили в Росреестре
Пришлите документы или уведомление — посмотрим и скажем, что с этим делать, срок и цену.