Обжалование приостановки и отказа Росреестра в суде
В суд идут тогда, когда спор идет о праве, а не о недостающей бумаге. Срок — три месяца со дня, когда стало известно о нарушении права: для организаций и предпринимателей по части 4 статьи 198 АПК РФ, для граждан по части 1 статьи 219 КАС РФ. Суд не подменяет регистратора и сам запись в ЕГРН не вносит: он признает решение незаконным и обязывает орган устранить нарушение. И есть жесткая развилка, о которой лучше знать до подачи иска: если решение уже обжаловано в суд, апелляционная комиссия заявление не примет, а если рассмотрение уже началось — прекратит его.
Про сам отказ и его последствия мы писали в материале об отказе Росреестра, про досудебный порядок — в статье про апелляционную комиссию. Здесь — только судебная часть: подведомственность, сроки, формулировки требований, доказательства и деньги.
Когда суд работает, а когда это трата денег
Критерий один, и он не юридический, а фактический. Суд проверяет законность решения регистратора. Он не создает документы, не согласовывает перепланировки, не корректирует разрешения на ввод и не заменяет собой обмеры. Поэтому вопрос перед иском звучит так: если убрать решение регистратора, станет ли комплект документов достаточным для учета или регистрации?
| Характер спора | Пример | Перспектива в суде |
|---|---|---|
| Регистратор применил норму, которая к ситуации не относится | Приостановка по размерам машино-места со ссылкой на отмененные максимальные размеры | Высокая. Спор чисто правовой, доказывать нечего кроме текста нормы |
| Регистратор потребовал документ, не предусмотренный законом | Требование технического паспорта БТИ там, где закон его не требует | Высокая. Перечень документов закрытый |
| Регистратор оценил представленное как отсутствующее | Обоснование капитальности в заключении есть, но регистратор его не рассмотрел | Средняя. Нужна экспертиза или сильное заключение |
| Спор о праве на объект | Право зарегистрировано за другим лицом, наложение с чужим объектом | Другое производство: исковое, а не по главе 24 АПК или главе 22 КАС |
| Документа объективно нет | Нет разрешения на ввод, не подано уведомление об окончании строительства | Нулевая. Суд документ не выдаст |
| Фактическое несоответствие | Площадь разошлась с разрешением на строительство более чем на 5 процентов, и разошлась реально | Нулевая. Дорога в орган, выдавший разрешение |
Последние две строки дают больше всего разочарований. Заказчик воспринимает приостановку как несправедливость, а по существу ему нужен один документ из администрации. Суд в такой конфигурации отнимет полгода и закончится отказом. Что из оснований лечится доработкой, разобрано в материале про частые причины приостановки по техпланам.
Что именно обжалуется
Предметов три, и они не взаимозаменяемы.
- Решение о приостановлении Обжалуется, пока процедура идет. Смысл есть, когда приостановка блокирует сделку или ввод и ждать три месяца до отказа дороже, чем судиться. Параллельно устранять остальные причины никто не запрещает.
- Решение об отказе Классический предмет. Появляется, когда срок приостановления истек и причины не устранены. Отдельных оснований у отказа нет, поэтому по существу вы все равно спорите с тем перечнем пунктов статьи 26, который был в уведомлении о приостановлении.
- Бездействие органа регистрации Самостоятельный предмет, про который часто забывают: непринятие решения в срок по статье 16, ненаправление уведомления, невозобновление процедуры после представления документов об устранении, неисполнение решения суда или комиссии. Требование формулируется как признание бездействия незаконным и обязание совершить конкретное действие.
Уведомление о приостановлении само по себе не оспаривается: это документ, которым доводится решение. Оспаривается решение. В просительной части иска правильно указывать реквизиты решения, а уведомление прикладывать как доказательство его содержания и даты. Как вытащить из уведомления реквизиты решения, разобрано в статье как читать уведомление о приостановлении.
Куда подавать: КАС или арбитраж
Это первая развилка, и ошибка здесь стоит месяца. Дело вернут, а срок в три месяца будет идти.
| Кто заявитель | Характер спора | Суд и процессуальный кодекс |
|---|---|---|
| Гражданин, не имеющий статуса ИП | Любой: квартира, дом, гараж, нежилое помещение в личной собственности | Суд общей юрисдикции, глава 22 КАС РФ |
| Юридическое лицо | Объект используется в предпринимательской или иной экономической деятельности | Арбитражный суд, глава 24 АПК РФ |
| Индивидуальный предприниматель | Объект связан с его предпринимательской деятельностью | Арбитражный суд, глава 24 АПК РФ |
| Индивидуальный предприниматель | Объект к бизнесу отношения не имеет: жилой дом, дача | Суд общей юрисдикции, глава 22 КАС РФ |
| Некоммерческая организация, ТСЖ, ЖСК | Спор экономический по содержанию | Арбитражный суд |
| Любой заявитель | Спор о праве на объект, а не о законности процедуры | Исковое производство, а не глава 22 КАС или глава 24 АПК |
Разделительная линия проходит не по организационно-правовой форме, а по экономическому характеру спора. Ориентир практический — назначение объекта и то, как он используется. Склад, офис, торговое помещение, паркинг под сдачу — арбитраж. Квартира и личный дом — КАС, даже если собственник предприниматель.
Отдельно про третью строчку снизу. Если в основе спора лежит право — на объект уже зарегистрировано право другого лица, границы наложились на чужой учтенный объект, есть спор с соседом или с застройщиком, — то обжалование решения регистратора не тот инструмент. Пункт 56 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 прямо говорит, что зарегистрированное право не оспаривается путем требований, рассматриваемых по правилам публичного производства. Такой спор идет в исковом порядке, и ответчиком будет не Росреестр.
Сроки: три месяца и точка отсчета
Норма в обоих кодексах сформулирована одинаково.
Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом. (часть 4 статьи 198 АПК РФ)
Статья 219 КАС РФ дает тот же трехмесячный срок для административного искового заявления. Точка отсчета — день, когда вам стало известно, а не дата решения: на практике это дата получения уведомления в личном кабинете или в МФЦ. Сохраняйте подтверждение сразу, через полгода восстановить будет нечем.
| Параметр | КАС РФ, суд общей юрисдикции | АПК РФ, арбитражный суд |
|---|---|---|
| Срок обращения | 3 месяца, ч. 1 ст. 219 | 3 месяца, ч. 4 ст. 198 |
| Пропуск срока | Не основание для отказа в принятии иска, ч. 5 ст. 219; но без уважительной причины — основание для отказа в удовлетворении, ч. 8 ст. 219 | Восстанавливается судом при уважительной причине |
| Срок рассмотрения | 1 месяц со дня поступления, ч. 1 ст. 226 | Не более 3 месяцев со дня поступления, включая подготовку, ч. 1 ст. 200 |
| Кто доказывает законность решения | Орган, ч. 11 ст. 226 | Орган, ч. 5 ст. 200 |
| Кто доказывает нарушение своего права | Заявитель, ч. 11 ст. 226 | Заявитель, ч. 1 ст. 198 |
Сроки в таблице законные, а не фактические. Административное дело редко укладывается в месяц, арбитражное — в три, особенно если назначается экспертиза: на ее время производство приостанавливается. Планируйте от полугода до года с учетом апелляции. Во сколько обходится такой простой, мы посчитали в материале сколько стоит бизнесу месяц приостановки.
Развилка с апелляционной комиссией: выбирать приходится один раз
Это место, где чаще всего теряют оба инструмента сразу, поэтому объясним прямо.
Если решение о приостановлении уже обжаловано в суд, апелляционная комиссия заявление не примет. Если она узнает о судебном обжаловании после принятия заявления, но до вынесения решения, — прекратит рассмотрение и сообщит об этом. Досудебный порядок при этом не обязателен: в суд можно идти сразу. Но пойти в оба места одновременно нельзя.
Теперь про арифметику, которая делает выбор почти автоматическим. Срок подачи в комиссию — пятнадцать рабочих дней с даты решения о приостановлении. Срок обращения в суд — три месяца с даты, когда стало известно о нарушении. Это значит, что комиссия закрывается примерно через три недели, а суд остается доступен еще два с лишним месяца. Отсюда рабочая последовательность.
- Первые три дня Разбираем уведомление по пунктам и делим основания на устранимые доработкой и спорные. Если спорных нет, обжалование не нужно вовсе.
- До конца второй недели Если спорные основания есть и они про оценку документа — подаем в комиссию. Иск в суд в этот момент не подаем, иначе комиссия заявление не примет.
- Параллельно Устраняем то, что действительно надо устранить. Приостановка на время рассмотрения в комиссии не замирает.
- После решения комиссии Если заявление отклонено, идем в суд: решение комиссии обжалуется одновременно с самим решением о приостановлении.
- Если срок в комиссию пропущен или спор не про оценку документа Идем в суд сразу, не тратя три недели.
Как готовится заявление в комиссию и что в нем писать, разобрано в материале заявление в апелляционную комиссию. Общая логика первых действий — в статье Росреестр приостановил: первые действия.
Как сформулировать требование, чтобы решение было исполнимым
Здесь чаще всего проигрывают выигранное дело: суд признает решение незаконным, но если вторая часть требования сформулирована неисполнимо, заявитель получает бумагу, с которой в Росреестре ничего не происходит.
Обе процессуальные конструкции устроены одинаково. По части 3 статьи 227 КАС РФ в резолютивной части указывается признание решения незаконным, обязанность устранить нарушение, срок устранения и обязанность сообщить об исполнении суду и заявителю. По части 5 статьи 201 АПК РФ резолютивная часть содержит указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя. Часть 9 статьи 227 КАС дает на сообщение об исполнении один месяц со дня вступления решения в законную силу, если суд не установил иной срок.
Из этого вытекают три правила формулировки.
- Требование всегда двухчастное Первая часть — признать решение незаконным с точными реквизитами. Вторая — обязать орган совершить конкретное действие.
- Вторая часть формулируется как обязание повторно рассмотреть документы, а не как обязание внести запись Суд не подменяет регистратора: он не проводит правовую экспертизу за него и не оценивает документы, которые регистратор еще не видел. Требование «обязать зарегистрировать» суд нередко удовлетворяет в редакции «обязать повторно рассмотреть заявление», и это нормальный результат.
- Обязание осуществить учет или регистрацию по ранее представленным документам уместно там, где перечень оснований исчерпан и рассматривать больше нечего Закон такой сценарий предусматривает прямо.
Часть 2 статьи 27 218-ФЗ описывает, что происходит дальше:
В случае если решением суда, вступившим в законную силу, отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан незаконным и на орган регистрации прав возложена обязанность осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня поступления решения суда уведомляет заявителя о получении такого решения и сроке осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Перевод на человеческий: три рабочих дня — это срок на уведомление, а не на запись. Орган сообщает, что решение получено, и называет срок, в который проведет процедуру. Запись появляется позже, и если не появляется — это уже бездействие, которое обжалуется отдельно, либо исполнительное производство.
Решение суда в Росреестр само обычно не попадает. Заверенную копию с отметкой о вступлении в законную силу мы подаем в подразделение сами, и с этого дня отсчитываем три рабочих дня.
Чем доказывать
Обязанность доказать законность решения лежит на Росреестре: это часть 11 статьи 226 КАС и часть 5 статьи 200 АПК. Но заявитель обязан доказать, что решением нарушены именно его права, и что срок обращения соблюден. На практике это означает, что пассивная позиция «пусть они доказывают» не работает.
Заключение кадастрового инженера
Главное содержательное доказательство по спорам о техническом плане. Работает в двух видах.
- Заключение в составе технического плана Если обоснование там развернутое, со ссылками на нормы и на листы документа, суд видит, что регистратор не рассмотрел представленное, а не то, что его не было. Поэтому заключение пишется в расчете на спор сразу, а не переделывается потом. Как оно должно выглядеть — в материале про заключение кадастрового инженера.
- Отдельное заключение специалиста к иску Готовится под конкретное основание: инженер построчно разбирает мотивировку регистратора — какая норма указана, что она требует, что фактически есть в техническом плане. Это письменное доказательство и одновременно скелет правовой позиции.
Судебная экспертиза
Назначается по статье 82 АПК РФ или статье 77 КАС РФ, когда нужны специальные знания и спор упирается в факт, а не в толкование нормы. Типовые поводы по нашей теме.
| Основание приостановки | Что решает экспертиза | Вид экспертизы |
|---|---|---|
| Пункт 19 — объект не является объектом недвижимости | Есть ли прочная связь с землей, заглубленный фундамент, возможно ли перемещение без несоразмерного ущерба | Строительно-техническая |
| Пункт 34 — помещение не изолировано и не обособлено | Обеспечен ли самостоятельный доступ, отделено ли помещение ограждающими конструкциями | Строительно-техническая |
| Пункт 50 — наложение границ помещений | Есть ли фактическое пересечение контуров, в чьих координатах ошибка | Землеустроительная или кадастровая |
| Пункт 49 — противоречия со сведениями ЕГРН | Соответствуют ли фактические характеристики объекта сведениям реестра, есть ли реестровая ошибка | Кадастровая |
Ходатайство готовится вместе с иском: с предложенной экспертной организацией, кругом вопросов и суммой на депозит суда. Вопросы формулирует инженер, а не юрист. Вопрос вида «соответствует ли технический план требованиям законодательства» дает бесполезное заключение, потому что он правовой, а не экспертный.
Что еще собрать
- Уведомления о приостановлении и об отказе целиком, со всеми страницами.
- Расписка о приеме документов с перечнем вложений — доказательство того, что именно было подано.
- Полный комплект поданных документов в том виде, в каком он ушел в Росреестр, включая XML и сведения о подписи.
- Свежая выписка из ЕГРН на объект и на участок под ним, переписка с подразделением.
- Документы о последствиях: сорванный договор аренды, приостановленное финансирование, штрафы. На законность решения они не влияют, но подтверждают нарушение права, а это ваша часть доказывания.
Расходы
| Статья расходов | Суд общей юрисдикции, КАС | Арбитражный суд, АПК |
|---|---|---|
| Госпошлина за оспаривание решения органа | Физические лица — 3 000 руб., организации — 15 000 руб., пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ | Физические лица — 10 000 руб., организации — 50 000 руб., пп. 7 п. 1 ст. 333.21 НК РФ |
| Судебная экспертиза | Вносится на депозит суда стороной, заявившей ходатайство | То же |
| Заключение специалиста до иска | Оплачивается заявителем, относится к судебным издержкам при выигрыше | То же |
| Представитель | Взыскивается с проигравшей стороны в разумных пределах, ст. 112 КАС | То же, ст. 110 АПК |
| Пошлина за регистрацию, уплаченная Росреестру | Не возвращается при отказе, п. 4 ст. 333.40 НК РФ | То же |
Две цифры, которые стоит сопоставить до подачи. Пошлина в арбитраже для организации — 50 000 рублей, это уже сравнимо со стоимостью переделки технического плана и повторной подачи. И пошлина, уплаченная Росреестру за процедуру, не возвращается ни при каком исходе дела: выигрыш дает повторное рассмотрение документов, а не деньги обратно. Порядок цен на работы — в материале сколько стоит технический план.
Альтернатива: иск о признании права собственности
Иногда спорить с отказом бессмысленно, а объект нужно оформить. Тогда работает другой инструмент — исковое требование о признании права собственности, и заявляется оно не против Росреестра.
Опора здесь — постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010. Пункт 58 дает право лицу, считающему себя собственником находящегося в его владении имущества, обратиться в суд с иском о признании права собственности. Пункт 59 уточняет, что иск подлежит удовлетворению при представлении доказательств возникновения права. Решение суда, которым право признано, само становится основанием для внесения записи в ЕГРН.
Когда этот путь уместен.
- Застройщик исчез или ликвидирован, объект построен и принят, но документы для регистрации в обычном порядке собрать не у кого.
- Право возникло в силу закона или по давности владения, и подтвердить его перед регистратором стандартным комплектом невозможно.
- Самовольная постройка, которую узаконивают по статье 222 ГК РФ. Это отдельная процедура со своими условиями, мы разбирали ее в материале как узаконить самовольную постройку.
- Спор о праве с другим лицом, когда запись в ЕГРН уже сделана за кем-то еще.
Отличий от обжалования отказа три. Ответчик — не Росреестр, а лицо, которое оспаривает ваше право или от которого оно должно было перейти; Росреестр привлекается третьим лицом. Пошлина считается от цены иска, а не в фиксированном размере, и на дорогом объекте это заметные деньги. Зато результат прямой: вступившее в силу решение о признании права — основание для записи, а не повод для повторного рассмотрения.
Важное условие, о котором забывают. Технический план объекту все равно нужен, причем зачастую до иска: суд признает право на конкретный объект с конкретными характеристиками, и они берутся из технического плана. Без него в решении не будет ни площади, ни описания, и запись сделать не по чему. Что представляет собой этот документ и как он готовится, описано в материале что такое технический план.
Что делаем мы
Разбираем уведомление и говорим прямо, есть ли в нем судебная перспектива. Готовим заключение кадастрового инженера под конкретное основание — то самое, которое ложится в основу позиции по делу. Формулирую вопросы для экспертизы и участвую в ней как специалист. Параллельно переделываем технический план, если документы все равно придется подавать заново. Работаем по Москве и области, в том числе по чужим документам. Посмотрите, как устроен разбор уведомления и снятие приостановки под ключ.
Пришлите уведомление о приостановлении или отказ — скажем, стоит ли идти в суд, в какой именно и что придется доказывать. Если судебной перспективы нет, скажем и это, вместе с расчетом по переделке.
Частые вопросы
- Обязательно ли сначала обращаться в апелляционную комиссию?
- Нет, досудебный порядок не обязателен. Но пути альтернативные: если решение уже обжаловано в суд, комиссия заявление не примет, а начатое рассмотрение прекратит. Выбор делается один раз.
- С какого дня считать три месяца на обращение в суд?
- Со дня, когда вам стало известно о нарушении права, — часть 4 статьи 198 АПК РФ и часть 1 статьи 219 КАС РФ. Практически это дата получения уведомления. Сохраните подтверждение получения: при споре о пропуске срока доказывать придется вам.
- Может ли суд сам внести запись в ЕГРН?
- Нет. По делам об оспаривании решений суд признает решение незаконным и обязывает орган устранить нарушение, чаще всего повторно рассмотреть документы. Запись вносит регистратор. Иначе устроен иск о признании права собственности: там решение суда само служит основанием для записи.
- Мы ИП и оформляем жилой дом. Арбитраж или обычный суд?
- Суд общей юрисдикции по КАС, если объект не связан с предпринимательской деятельностью. Статус ИП сам по себе в арбитраж не отправляет, значение имеет экономический характер спора.
- Обязательна ли судебная экспертиза?
- Нет. Она нужна там, где спор упирается в факт: капитальность объекта, изолированность помещения, наложение границ. Если спор чисто правовой — регистратор сослался на неприменимую норму или потребовал документ, не предусмотренный законом, — экспертиза лишняя трата.
- Вернут ли госпошлину за регистрацию, если суд выигран?
- Нет. Пункт 4 статьи 333.40 НК РФ исключает возврат пошлины за кадастровый учет и регистрацию при отказе. Судебные расходы и пошлина по самому делу взыскиваются с проигравшей стороны, а вот пошлина, уплаченная Росреестру за процедуру, сгорает.
Нормативная база
- Статья 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ - основания и сроки приостановления.
- Статья 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ - отказ и последствия решения суда, часть 2.
- Статья 31.2 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ - обжалование решения о приостановлении, в том числе запрет на параллельное рассмотрение при обращении в суд.
- Статья 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ - уведомление заявителя о приостановлении и об отказе.
- Статья 198 АПК РФ - право на обращение и трехмесячный срок.
- Статья 200 АПК РФ - срок рассмотрения и обязанность органа доказывать законность решения.
- Статья 201 АПК РФ - содержание решения, обязанность устранить нарушение прав.
- Статья 219 КАС РФ - срок обращения с административным исковым заявлением и последствия его пропуска.
- Статья 226 КАС РФ - срок рассмотрения и распределение обязанности доказывания.
- Статья 227 КАС РФ - решение суда, резолютивная часть и срок сообщения об исполнении.
- Статья 333.19 НК РФ - госпошлина по делам судов общей юрисдикции.
- Статья 333.21 НК РФ - госпошлина по делам арбитражных судов.
- Статья 333.40 НК РФ - возврат и зачет государственной пошлины.
- Постановление Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 - защита права собственности, пункты 56, 58 и 59 об иске о признании права.
Нужен технический план или приостановили в Росреестре
Пришлите документы или уведомление — посмотрим и скажем, что с этим делать, срок и цену.