Снятие объекта с кадастрового учета: когда и как это делается
Снятие с кадастрового учета — это внесение в ЕГРН записи о том, что объект прекратил существование. После нее кадастровый номер становится архивным, а сам объект перестает числиться за собственником. Процедура нужна в трех ситуациях: объект снесен или погиб, объект преобразован в новые объекты, либо он попал в реестр по ошибке. Основной документ для первого случая - акт обследования кадастрового инженера, срок в органе регистрации 5 или 10 рабочих дней, отдельной госпошлины за снятие Налоговый кодекс не устанавливает. Ниже — когда снятие обязательно, когда оно происходит само собой без вашего заявления, и что будет с налогом на имущество, если снесенное здание так и останется в ЕГРН.
Когда снятие обязательно
Обязанность снять объект с учета прямо в законе не прописана в виде штрафной нормы. Но без снятия вы продолжаете владеть объектом, которого нет, и платить за него налог. Практических случаев, когда снятие действительно нужно, четыре.
- Объект снесен Здание, сооружение или объект незавершенного строительства демонтированы по решению собственника, по решению суда или по решению органа власти. Сюда же попадает снос ради нового строительства на том же участке.
- Объект погиб или уничтожен Пожар, обрушение, паводок, взрыв газа. Юридически это то же прекращение существования, разница только в комплекте подтверждающих документов.
- Объект прекратил существование при преобразовании Здание разделено на помещения, два помещения объединены в одно, из помещения выделены новые. Исходный объект после этого перестает быть самостоятельной вещью.
- Объект учтен ошибочно или задвоен В ЕГРН две записи об одном и том же здании, либо на учет попал объект, который недвижимостью никогда не был.
Когда снятие бессмысленно
Половина обращений ко нам со словами «нам надо снять объект с учета» заканчивается тем, что снимать ничего не нужно. Снятие не подходит, если объект физически стоит и продолжает использоваться, а изменились только его характеристики.
| Что произошло | Что кажется нужным | Что нужно на самом деле |
|---|---|---|
| Перепланировка или переустройство | Снять и поставить заново | Учет изменений по техплану, кадастровый номер сохраняется |
| Реконструкция с надстройкой этажа | Снять старое здание, поставить новое | Учет изменений основных сведений, объект тот же |
| Площадь в ЕГРН не сходится с фактической | Снять с учета и переучесть | Исправление реестровой ошибки либо учет изменений |
| Продажа объекта | Снять с себя | Регистрация перехода права, учет не трогается |
| Здание заброшено, но стоит | Снять как несуществующее | Ничего, оснований нет: объект существует |
| Изменилось назначение с жилого на нежилое | Снять и поставить как нежилое | Учет изменений на основании решения о переводе |
Разница принципиальная. Кадастровый номер — это идентификатор вещи. Пока вещь существует, номер живет, даже если у нее поменялись площадь, этажность и назначение. Прекращение существования — это гибель вещи, а не изменение ее описания. Если вы попытаетесь снять с учета работающее здание, регистратор откажет, а вы потеряете месяц. Что делать при расхождении характеристик, мы разбирали в материале про техническую и реестровую ошибку.
Основания для снятия с учета
Само снятие — это разновидность кадастрового учета. По части 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ кадастровый учет — это внесение в ЕГРН сведений, которые подтверждают существование объекта либо прекращение его существования. Вторая половина этой фразы и есть снятие с учета.
| Основание | Документ-основание | Норма |
|---|---|---|
| Снос здания, сооружения, объекта незавершенного строительства | Акт обследования | ст. 23, ч. 1 ст. 23 |
| Гибель или уничтожение объекта | Акт обследования | ст. 23 |
| Прекращение существования помещения при гибели здания | Отдельный документ не нужен | ч. 7 ст. 40 |
| Раздел, объединение, образование новых объектов | Технический план на образуемые объекты | ч. 3 ст. 41 |
| Снятие всех помещений после регистрации права на здание | Заявление собственника | ч. 7.1 ст. 40 |
| Ранее учтенный объект, прекративший существование | Акт осмотра органа местного самоуправления | ч. 8 ст. 69.1 |
| Объект учтен незаконно или задвоен | Решение суда либо исправление ошибки | ст. 61, судебный порядок |
Снос и гибель
Для зданий, сооружений и незавершенки основанием служит акт обследования. Кадастровый инженер выезжает на место, убеждается, что объекта нет, и подтверждает это документом в форме XML со своей усиленной квалифицированной подписью. К акту подшиваются решение о сносе, уведомление о завершении сноса, документы о пожаре или о чрезвычайной ситуации. Что именно входит в акт и какие документы к нему требуются, мы разложили в отдельной статье про акт обследования, чтобы не повторяться здесь.
Преобразование объекта
Это самый массовый случай в коммерческой недвижимости и одновременно тот, где чаще всего делают лишние движения. Разберем его подробно.
Раздел и объединение: снятие происходит без отдельного заявления
Часть 3 статьи 41 218-ФЗ говорит прямо: снятие с кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты осуществляются одновременно с кадастровым учетом и регистрацией прав на все объекты, образованные из таких объектов.
По-человечески это значит следующее. Вы подаете один пакет: заявление и технический план на образуемые помещения. Регистратор сам, в рамках этого же дела, гасит запись об исходном помещении и вносит записи о новых. Отдельного заявления о снятии исходного объекта не требуется, отдельной пошлины за него нет, отдельного акта обследования тоже нет: прекращение здесь оформляется не актом, а техпланом на новые объекты.
Логика простая. Акт обследования подтверждает, что вещи больше нет физически. При разделе помещения стены и площадь никуда не делись, изменилась только юридическая нарезка. Поэтому инженеру нечего фиксировать актом, он описывает новые объекты в техплане.
Что бывает, если исходный объект не сняли
Вариантов сбоя два, и оба приводят к одному результату.
Первый — в заявлении не указано образование объектов из исходного, а техплан подготовлен так, будто новые помещения возникают на пустом месте. Регистратор видит, что контур нового помещения ложится на контур уже учтенного, и приостанавливает по пункту 50 части 1 статьи 26 218-ФЗ. Формулировка в уведомлении будет про совпадение местоположения помещения с местоположением другого помещения, сведения о котором уже есть в ЕГРН. Разбор этого основания с вариантами выхода лежит на странице приостановки по пункту 50.
Второй — раздел оформили, а преобразуемое помещение осталось в ЕГРН как действующее, потому что заявление подавалось не на образование, а на постановку. Тогда в реестре одновременно живут и старое помещение, и два новых. Площади задваиваются, суммарная площадь помещений в здании превышает площадь самого здания, и любая следующая операция с этими объектами упирается в противоречие со сведениями ЕГРН по пункту 49.
Задвоение лечится сложнее, чем предотвращается. Регистратор не снимет лишний объект по телефонной просьбе: нужно либо исправление реестровой ошибки, либо решение суда о снятии объекта с учета, если запись затрагивает права третьих лиц. Проще один раз подать корректный пакет на образование, чем потом полгода разбирать последствия. Порядок работы с разделом мы описывали на странице технического плана на раздел помещения.
То же правило действует при объединении. Два смежных помещения объединяются в одно, техплан готовится на образуемое помещение, оба исходных снимаются с учета внутри того же дела. Подробности процедуры — на странице технического плана на объединение помещений.
Кто подает заявление
Перечень заявителей закрытый, он в статье 15 218-ФЗ. Смотреть нужно ту часть, которая соответствует вашей ситуации.
- Права на объект зарегистрированы в ЕГРН Заявление подает собственник здания, сооружения или объекта незавершенного строительства. Снятие с учета и регистрация прекращения права идут одновременно, это пункт 4 части 1 статьи 15.
- Права на объект в ЕГРН не зарегистрированы Проводится только кадастровый учет, заявитель — собственник объекта по пункту 2 части 2 статьи 15. Типичная ситуация для старых построек, которые числятся в реестре как ранее учтенные.
- Собственник объекта ликвидирован или умер, наследников нет Заявление подает собственник земельного участка, на котором объект был расположен, либо уполномоченный орган власти.
- Собственник умер, наследство принято Заявление подает наследник, принявший наследство.
- Помещения в здании принадлежат разным лицам Если снимаются все помещения сразу, заявление подает уполномоченный представитель собственников, это часть 7.3 статьи 40.
Представитель действует по доверенности, и в ней должно быть прямо указано полномочие на кадастровый учет. Доверенность «на представление интересов в государственных органах» регистратора не устроит: это пункт 2 части 1 статьи 26 и приостановка по ненадлежащему лицу.
Документы, сроки и пошлина
| Документ | Когда нужен |
|---|---|
| Заявление о кадастровом учете и регистрации прекращения права | Всегда |
| Акт обследования в форме XML с подписью инженера | Снос, гибель, уничтожение здания, сооружения, незавершенки |
| Документ, удостоверяющий личность, доверенность | При личной подаче и при подаче представителем |
| Решение собственника о сносе | Плановый демонтаж, прикладывается к акту обследования |
| Уведомление о завершении сноса с отметкой органа | Снос объектов капитального строительства |
| Справка МЧС, акт о пожаре, документ о чрезвычайной ситуации | Гибель объекта |
| Решение суда | Снос самовольной постройки, снятие незаконно учтенного объекта |
| Технический план на образуемые объекты | Раздел, объединение, образование помещений |
Сроки считаются в рабочих днях от даты приема документов и установлены частью 1 статьи 16 218-ФЗ. Если права на объект зарегистрированы, снятие идет вместе с регистрацией прекращения права — 10 рабочих дней напрямую и 12 через МФЦ. Если права не зарегистрированы, проводится только учет — 5 и 7 рабочих дней соответственно.
Госпошлина
Пошлина за кадастровый учет появилась с 2025 года, и здесь важно читать формулировку буквально. Подпункт 22.2 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ устанавливает пошлину за кадастровый учет создаваемых, созданных и образованных объектов недвижимости. Подпункт 22.3 — за учет в связи с изменением сведений об объекте. Подпункт 22.4 — за одновременный учет и регистрацию права.
Учета в связи с прекращением существования объекта среди платных действий нет. За само снятие с учета пошлина не установлена. Не установлена она и за регистрацию прекращения права: это не возникновение, не переход и не ограничение права, за которые берут деньги по подпункту 22.
Оговорка для случая преобразования. Когда вы делите помещение, снятие исходного объекта бесплатно, но за кадастровый учет и регистрацию прав на образуемые помещения пошлина платится в полном размере, по числу новых объектов. Расчет по подпунктам 22.2 и 22.4 мы разбирали в статье про порядок постановки на кадастровый учет.
Снятие здания вместе с помещениями
Здание снесли, а в ЕГРН у него сорок помещений с зарегистрированными правами. Подавать сорок заявлений не нужно.
Часть 7 статьи 40 218-ФЗ: при снятии здания или сооружения с кадастрового учета в связи с прекращением их существования одновременно снимаются с учета и прекращаются права на все помещения и машино-места в них. Регистратор делает это в рамках того же дела, автоматически. Акт обследования на каждое помещение не готовится, он готовится один — на здание.
Рядом стоят еще четыре нормы, которые закрывают смежные ситуации.
- Часть 6 статьи 40 При учете изменений здания после реконструкции одновременно проводится учет помещений и машино-мест, в том числе в связи с прекращением их существования. Акт обследования на исчезнувшие помещения не требуется. Это про случай, когда внутри здания снесли перегородки и часть помещений перестала существовать как объекты.
- Часть 7.1 статьи 40 Если право собственности на здание зарегистрировано за одним лицом, все помещения и машино-места в нем можно снять с учета по заявлению этого собственника. Акт обследования не нужен. Норма выручает, когда здание когда-то было нарезано на помещения, а теперь собрано в одних руках и нужно вернуться к учету единым объектом.
- Часть 7.2 статьи 40 При регистрации права на квартиру комнаты в ней снимаются с учета без отдельного заявления.
- Часть 8 статьи 40 Объект незавершенного строительства снимается с учета одновременно с регистрацией права на построенное здание, отдельное заявление не подается. Достроили — незавершенка гасится сама.
Объекта нет, а в ЕГРН он числится
Ситуация встречается постоянно: здание снесли пять лет назад, документы о сносе где-то есть, а в реестре оно живет. Пока запись висит, у нее три последствия.
Первое — налог. Второе — участок под снесенным зданием невозможно нормально использовать: регистратор видит на нем учтенный объект и приостанавливает учет нового строения. Третье — объект попадает в выписку при проверке контрагентом, и сделка по участку встает на пустом месте.
Кто платит налог за снесенное здание
Платит тот, за кем в ЕГРН числится право. Сам по себе снос налог не прекращает, потому что налоговая берет данные из реестра.
Для организаций порядок в пункте 4.1 статьи 382 НК РФ. Исчисление налога прекращается с первого числа месяца гибели или уничтожения объекта, а не с даты снятия с кадастрового учета. Основание — заявление о гибели или уничтожении объекта налогообложения, которое подается в любой налоговый орган по выбору налогоплательщика. Форма заявления утверждена приказом ФНС от 16.07.2021 № ЕД-7-21/668@. Документы, подтверждающие гибель, приложить можно, но закон их не требует — при их отсутствии инспекция запросит сведения сама.
Для физических лиц норма зеркальная, это пункт 2.1 статьи 408 НК РФ. Исчисление налога прекращается с первого числа месяца гибели или уничтожения, заявление подается в любую инспекцию или через МФЦ, срок рассмотрения 30 дней с возможностью продления еще на 30.
Заявление в налоговую и снятие с кадастрового учета — две разные процедуры, и делать нужно обе. Налоговая прекратит начисление с месяца гибели, но запись в ЕГРН от этого не исчезнет, и право собственности на несуществующее здание останется за вами со всеми последствиями для участка. Если же вы сняли объект с учета, но не подали заявление в инспекцию, начисление прекратится по сведениям из ЕГРН — то есть с более поздней даты, чем фактический снос.
Ранее учтенные объекты и акт осмотра
Отдельный механизм работает для ранее учтенных объектов, у которых нет зарегистрированных прав. По части 8 статьи 69.1 218-ФЗ орган местного самоуправления, выявив в ходе работы по установлению правообладателей, что здание прекратило существование, обязан обратиться в орган регистрации с заявлением о снятии его с учета. Акт обследования кадастрового инженера в этом случае не готовится: снятие проводится на основании акта осмотра, который составляет сам уполномоченный орган по установленной форме.
Практический вывод для собственника участка: если на вашей земле в реестре висит чужой давно снесенный сарай без правообладателя, писать имеет смысл не только в Росреестр, но и в местную администрацию, потому что у нее есть прямой инструмент.
Почему приостанавливают дела о снятии
Снятие с учета выглядит простой процедурой, но приостановки по ней бывают. Три типовых.
Не представлены документы
Пункт 5 части 1 статьи 26. К акту обследования не подшито уведомление о завершении сноса, нет решения собственника о сносе, нет документа о пожаре. Лечится подачей недостающего в то же дело, разбор основания — на странице приостановки по пункту 5.
Форма и содержание акта
Пункт 7 части 1 статьи 26. Акт подготовлен по устаревшей XML-схеме, не заполнен обязательный реквизит, в заключении инженера нет обоснования, подпись просрочена. Самое частое основание по всем кадастровым документам вообще, разбор — на странице приостановки по пункту 7.
Заявление подано не всеми
Пункт 41 части 1 статьи 26 относится не к прекращению существования объекта, а к прекращению рассмотрения уже поданного заявления. Если вы передумали и решили отозвать документы из Росреестра, заявление о прекращении учета и регистрации должны подать все лица, которые обращались с первоначальным заявлением. Подал один из двух — дело приостановят по пункту 41, и по части 8 статьи 26 срок такой приостановки не более одного месяца. Не собрали подписи за месяц — получите отказ по уже поданному делу. Разбор — на странице приостановки по пункту 41.
Если уведомление уже пришло, начинать нужно с чтения мотивировки, а не с переделки документов. Алгоритм мы описывали в материале про первые действия после приостановки.
Что делаем мы
Мы снимаем объекты с кадастрового учета по Москве и Московской области: выезд инженера, акт обследования, сбор документов о сносе, подача пакета и ведение дела до записи в ЕГРН. Перед выездом мы проверяем выписку и историю объекта, потому что примерно в каждом пятом обращении выясняется, что снимать нужно не то, что просит заказчик, или что отдельное заявление вообще не требуется.
Если объект преобразуется, а не гибнет, работа идет через технический план на образуемые объекты. Условия и сроки — на странице снятия с кадастрового учета, по документу-основанию — на странице акта обследования. Пришло уведомление о приостановке — присылайте, разберем пункты и скажем, что снимается доработкой, а что требует документа от администрации.
Частые вопросы
- Сколько стоит снять здание с кадастрового учета
- Государственной пошлины за снятие нет. Платите вы только за работу кадастрового инженера по акту обследования и, если снос плановый, за сопровождение уведомлений в орган строительного надзора. При преобразовании объекта пошлина появляется, но не за снятие исходного объекта, а за учет и регистрацию прав на новые.
- Нужно ли подавать отдельное заявление на снятие помещения при разделе
- Нет. По части 3 статьи 41 218-ФЗ исходный объект снимается с учета одновременно с постановкой образованных. Подается один пакет с техпланом на новые помещения. Отдельное заявление и акт обследования в этом случае не нужны.
- Здание сгорело, документов о сносе нет. Что прикладывать к акту обследования
- Документы, подтверждающие гибель объекта: справку или акт органа МЧС о пожаре, документ о чрезвычайной ситуации, при необходимости заключение о техническом состоянии. Решение о сносе тут неприменимо, объект погиб, а не демонтирован по воле собственника.
- С какого момента перестает начисляться налог на снесенное здание
- С первого числа месяца гибели или уничтожения объекта, а не с даты снятия с кадастрового учета. Для организаций это пункт 4.1 статьи 382 НК РФ, для физлиц — пункт 2.1 статьи 408. Но чтобы норма сработала, нужно подать в налоговую заявление о гибели или уничтожении объекта налогообложения.
- Можно ли снять с учета объект, если он стоит, но не используется
- Нет. Основание для снятия — прекращение существования, то есть гибель, уничтожение или снос. Заброшенное, аварийное и отключенное от сетей здание юридически существует. Признание аварийным дает основание для сноса, но само по себе снятие не влечет.
- Кто снимает объект с учета, если собственник ликвидирован
- Собственник земельного участка, на котором объект был расположен, либо орган государственной власти или местного самоуправления. Такие полномочия прямо предусмотрены статьей 15 218-ФЗ для случаев ликвидации юридического лица и смерти гражданина без наследников.
Нормативная база
- Статья 23 218-ФЗ — требования к акту обследования
- Статья 15 218-ФЗ — лица, по заявлению которых осуществляются учет и регистрация
- Статья 16 218-ФЗ — сроки осуществления учета и регистрации
- Статья 26 218-ФЗ — основания приостановления
- Статья 40 218-ФЗ — прекращение существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства
- Статья 41 218-ФЗ — особенности учета и регистрации при образовании объекта недвижимости
- Статья 69.1 218-ФЗ — выявление правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости
- Статья 333.33 НК РФ — размеры государственной пошлины
- Пункт 4.1 статьи 382 НК РФ — прекращение исчисления налога на имущество организаций
- Пункт 2.1 статьи 408 НК РФ — прекращение исчисления налога на имущество физических лиц
- Приказ Росреестра от 24.05.2021 № П/0217 — форма и состав сведений акта обследования
Нужен технический план или приостановили в Росреестре
Пришлите документы или уведомление — посмотрим и скажем, что с этим делать, срок и цену.