Зачем регистрировать незавершенку: залог, продажа, налоги
Пока недострой не внесен в ЕГРН, его юридически не существует. На участке стоит бетон, но вещи, которую можно заложить, продать, унаследовать или защитить в суде, нет. С точки зрения права это улучшения земельного участка и груда стройматериалов. Запись в реестре превращает это в недвижимую вещь со своим кадастровым номером — и вместе с правами приносит обязанности, прежде всего налог. Ниже мы разбираем шесть ситуаций, в которых регистрация окупается, и одну, в которой с ней лучше подождать.
Сама процедура, документы и сроки описаны в соседнем материале про постановку объекта незавершенного строительства на кадастровый учет. Здесь речь только о деньгах и рисках.
Что дает запись в ЕГРН
Пункт 1 статьи 130 ГК РФ относит к недвижимым вещам «объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». Недострой назван прямо, наравне со зданием.
Но признание вещи недвижимой в кодексе и возможность ею распорядиться — разные вещи. Оборот построен на записи в реестре: ипотека регистрируется, переход права регистрируется, арест накладывается на объект с кадастровым номером. Пока номера нет, сделка обслуживает не объект, а материалы, права по договору или обещание построить.
Залог: без записи ипотеки не будет
Это самая дорогая из всех причин. Абзац первый пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» говорит, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, «права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество». Никакого исключения для стройки нет. Нет записи — нет предмета ипотеки.
Пункт 2 той же статьи закрывает вопрос с обратной стороны: правила закона об ипотеке применяются «к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке». То есть заложить недострой можно и нужно, но только после того, как он стал объектом с кадастровым номером.
Для кредитования стройки работает еще статья 76 того же закона. При предоставлении кредита или целевого займа на сооружение жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и заготовленными для строительства материалами и оборудованием. И отдельно: по завершении строительства ипотека на дом не прекращается. Банк, который дал деньги под недострой, автоматически держит в залоге готовое здание.
Как это выглядит на практике. Банк открывает кредитную линию под проект, первый транш выдает под залог участка, а следующие — под залог объекта незавершенного строительства. Условием выдачи транша в кредитном договоре стоит регистрация ОНС и ипотеки на него. Застройщик приходит к инженеру в тот момент, когда деньги уже нужны, и техплан становится узким местом графика — а сколько стоит бизнесу каждая неделя простоя, мы считали в отдельном материале про цену месяца приостановки. Между тем сама регистрация ипотеки стоит 1 000 рублей для физлица и 4 000 для организации — на фоне транша это ничто.
Если стройка кредитуется, порядок правильный такой. Сначала ставим объект на учет и регистрируем право, потом регистрируем ипотеку, потом получаем транш. Закладывать нечего ровно до первого этапа, и ускорить его нельзя ничем, кроме заранее подготовленного технического плана. Состав работ и сроки — на странице технического плана объекта незавершенного строительства.
Продажа: три схемы и почему две из них плохие
Продать можно только то, что существует как объект права. Если недострой не зарегистрирован, у сделки остается два обходных пути, и оба хуже прямой продажи.
| Схема | Что продается по документам | Что получает покупатель | Риски |
|---|---|---|---|
| Продажа зарегистрированного объекта незавершенного строительства | Недвижимая вещь с кадастровым номером | Право собственности, запись в ЕГРН, возможность заложить и достроить | Минимальные, проверяются выпиской |
| Продажа стройматериалов и конструкций | Движимое имущество | Материалы, но не объект и не права на него | Объект остается за продавцом, стороннее взыскание на него сохраняется, покупатель не может зарегистрировать право |
| Уступка прав по договору или продажа доли в юрлице | Права требования или доля участия | Позицию в чужом договоре либо компанию вместе со всеми ее обязательствами | Цена дисконтируется, нужна полная проверка контрагента, банк такую схему под кредит обычно не берет |
Разница видна в цене. Зарегистрированный недострой покупатель проверяет за десять минут по выписке из ЕГРН - кадастровый номер, площадь застройки, степень готовности, обременения, участок под объектом. Незарегистрированный он проверить не может никак, и дисконт за неопределенность платит продавец. Что именно смотреть в выписке перед сделкой, мы описали в материале про проверку объекта в ЕГРН перед покупкой.
Защита от сноса и от разговора про самострой
Регистрация не легализует самовольную постройку. Если объект возведен без прав на участок, без разрешения или с нарушением ВРИ, статья 222 ГК РФ работает независимо от записи в реестре, а Росреестр такой объект на учет и не возьмет. Порядок легализации разобран в статье про самовольную постройку.
Зато запись в ЕГРН снимает два других спора.
- Спор о том, что это вообще такое Администрация периодически заявляет, что на участке нет никакого объекта, а есть некапитальные конструкции, которые надо убрать по требованию о демонтаже. Кадастровый учет означает, что орган регистрации уже проверил объект на признаки недвижимости по пункту 19 части 1 статьи 26 и признал его таковым. Это сильный документ в споре, и получить его заранее дешевле, чем доказывать то же самое экспертизой в процессе. Как разбирается сам пункт, написано на странице приостановки по пункту 19.
- Спор о законности Для регистрации требуется действующее разрешение на строительство и подходящий ВРИ участка. Пройденный учет означает, что и то и другое было на месте.
Земля под объектом: аренда, продление, изъятие
Для застройщика на публичном участке это второй по значимости блок после залога. Логика Земельного кодекса устроена так, что права на участок подтягиваются к правам на объект.
Подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ разрешает предоставить участок в аренду без торгов собственнику расположенного на нем объекта незавершенного строительства, однократно, для завершения строительства. Срок такого договора — до трех лет, подпункт 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.
Ключевое слово здесь — «собственнику». Без записи в ЕГРН вы не собственник объекта, а лицо, у которого закончился договор аренды. Оснований требовать нового договора без торгов у вас нет, и участок уходит на аукцион вместе со всем, что на нем построено.
Обратная сторона тоже есть, и о ней молчат. Статья 239.1 ГК РФ позволяет изъять зарегистрированный объект незавершенного строительства у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов, если договор аренды публичного участка прекращен. Требование заявляет орган, уполномоченный распоряжаться участком, и по пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ на это у него шесть месяцев со дня истечения срока прежнего договора. Защита прописана в пункте 3 статьи 239.1: требование не удовлетворяется, если собственник докажет, что сроки нарушены из-за действий или бездействия органов власти либо сетевых организаций.
То есть регистрация дает право на однократное продление, а заодно делает объект видимым для процедуры изъятия. Работает это в вашу пользу при одном условии — если вы действительно строите и успеваете в срок. Стоять с зарегистрированным недостроем на публичном участке годами не получится.
И еще одна деталь, которую упускают. Пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ дает исключительное право на приобретение участка в собственность или в аренду только собственникам зданий и сооружений. Объекты незавершенного строительства там не названы. Недострой дает аренду для завершения стройки, но не дает выкупа участка — выкуп появляется после ввода объекта в эксплуатацию.
Налоги: что появляется вместе с записью
Здесь регистрация впервые работает против собственника, и считать надо заранее.
Физические лица
Подпункт 5 пункта 1 статьи 401 НК РФ прямо называет объект незавершенного строительства объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц. Налог начинает начисляться с даты регистрации права, а до нее обязанности платить нет — именно потому, что объекта для налоговой не существует.
Ставка зависит от проектируемого назначения. По подпункту 1 пункта 2 статьи 406 НК РФ до 0,1 процента кадастровой стоимости применяется к незавершенке «в случае, если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом». Все остальное — строящийся склад, магазин, автосервис — попадает под ставку до 0,5 процента по подпункту 3. Вот зачем проектируемое назначение в ЕГРН должно быть указано корректно.
Налоговые вычеты по площади и льготы для отдельных категорий граждан к незавершенке не применяются: в перечнях объектов, к которым они относятся, ее нет.
Организации
Объект незавершенного строительства не является основным средством, пока стройка не закончена, поэтому в расчет налога по среднегодовой стоимости он не попадает. Исключение — подпункт 4 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ, где объекты незавершенного строительства названы среди имущества, налоговая база по которому определяется как кадастровая стоимость. Работает это только там, где субъект федерации принял соответствующий закон и объект попал в региональный перечень, поэтому проверять надо по закону конкретного региона, а не по общим статьям.
Земельный налог
Отдельная история, о которой вспоминают поздно. Пункт 15 статьи 396 НК РФ устанавливает для участков, приобретенных под жилищное строительство, коэффициент 2 к сумме налога в течение трех лет с даты регистрации прав на участок, а после трех лет — коэффициент 4, и так до регистрации прав на построенный жилой дом или помещение в нем.
Ловушка в том, что регистрация объекта незавершенного строительства коэффициент не снимает. Закон говорит о правах на построенный дом, а недострой домом не является. Экономия на земельном налоге появляется только после достройки и ввода.
| Налог | До регистрации ОНС | После регистрации ОНС | Норма |
|---|---|---|---|
| Налог на имущество физических лиц | Не начисляется | Начисляется с даты регистрации права, ставка до 0,1 % для будущего жилого дома и до 0,5 % для прочих объектов | пп. 5 п. 1 ст. 401, п. 2 ст. 406 НК РФ |
| Налог на имущество организаций | Не начисляется | По среднегодовой стоимости не начисляется, по кадастровой — только если объект включен в региональный перечень | пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ |
| Земельный налог при жилищном строительстве | Коэффициент 2 первые три года, далее 4 | Без изменений, коэффициент снимается только регистрацией прав на построенный дом | п. 15 ст. 396 НК РФ |
| Госпошлина за учет и регистрацию права | - | 6 000 руб. для физлица, 66 000 руб. для организации | пп. 22.4 п. 1 ст. 333.33 НК РФ |
Разбор всех пошлин по кадастровым действиям, включая возврат при прекращении дела, лежит в материале про госпошлину за кадастровый учет и регистрацию.
Раздел имущества и наследство
Незарегистрированный недострой не делится и не наследуется, потому что делить и наследовать нечего. В наследственную массу входит имущество, принадлежавшее наследодателю на день открытия наследства, а принадлежность недвижимости подтверждается записью в ЕГРН. Нотариус не выдаст свидетельство о праве на наследство на объект, которого в реестре нет.
Дальше только суд. Наследники доказывают, что объект возводился наследодателем на его участке и с разрешением на строительство, и просят включить недострой в наследственную массу. Это год разбирательств, экспертиза за свой счет и реальный шанс проиграть.
То же самое при разделе имущества супругов. Зарегистрированный недострой — обычный объект совместной собственности, его можно оценить, разделить в долях или компенсировать деньгами. Незарегистрированный превращается в спор о том, чьи это вложения и на чьи деньги куплены материалы.
Когда регистрировать невыгодно
Честный ответ — такие ситуации есть, и мы их называем до начала работ.
- До ввода в эксплуатацию осталось два-три месяца Регистрировать незавершенку, чтобы через квартал снять ее с учета, смысла мало. Снятие произойдет автоматически, одновременно с учетом здания, но пошлину вы заплатите дважды, и техплан тоже понадобится второй — на готовый объект. Логика перехода описана в статье про постановку недостроя на учет.
- Стройка идет для себя, кредита нет, продажа не планируется Тогда регистрация дает только налог на имущество и никаких встречных плюсов.
- Участок предоставлен на условиях, не допускающих капитальное строительство Подача закончится приостановкой по пункту 23 части 1 статьи 26, и деньги за техплан уйдут впустую. Разбор — на странице приостановки по пункту 23.
- Разрешение на строительство истекло, а новое не получено Документа-основания для технического плана нет, подавать не с чем, и общий порядок постановки объекта на учет здесь не поможет.
Во всех остальных случаях расчет простой. Регистрация стоит пошлину плюс работу инженера. Отсутствие регистрации стоит невыданного транша, дисконта при продаже, проигранного спора о продлении аренды или года судов при наследовании. Порядок величин несопоставим.
Как это решается на практике
| Ситуация | Решение |
|---|---|
| Стройка кредитуется, банк требует залог | Регистрировать сразу после фундамента, не дожидаясь готовности выше нуля |
| Объект продается недостроенным | Регистрировать до выхода на сделку, иначе покупатель дисконтирует цену |
| Аренда публичного участка заканчивается, объект не достроен | Регистрировать до истечения договора, иначе однократное продление без торгов недоступно |
| Проект заморожен на неопределенный срок | Регистрировать, чтобы зафиксировать права на объект и на участок |
| До ввода два-три месяца, кредита и сделки нет | Достроить и поставить на учет сразу здание |
Что делаем мы
Мы готовим технические планы на объекты незавершенного строительства по Москве и Московской области и доводим дело до записи в ЕГРН. Перед работой мы смотрим, зачем вам регистрация — под транш, под сделку или под спор с администрацией, — и от этого зависит, насколько подробно придется обосновывать степень готовности и признаки капитальности. Если регистрация вам сейчас невыгодна, скажем об этом прямо.
Сроки и цены — на странице технического плана объекта незавершенного строительства. Если подача уже приостановлена, присылайте уведомление на разбор: ответим, что снимается правкой техплана, а что требует действий со стороны администрации.
Частые вопросы
- Можно ли взять кредит под залог недостроя без его регистрации
- Нет. Пункт 1 статьи 5 закона об ипотеке требует, чтобы права на закладываемое имущество были зарегистрированы. Незавершенка может быть предметом ипотеки по пункту 2 той же статьи, но только после постановки на учет и регистрации права собственности.
- Надо ли платить налог за незарегистрированный недострой
- Нет. Объектом налогообложения по подпункту 5 пункта 1 статьи 401 НК РФ является объект незавершенного строительства как объект права, а он возникает с момента регистрации. До этого начислять налог не на что. Земельный налог при этом платится в обычном порядке, а при жилищном строительстве — с повышающим коэффициентом.
- Снимет ли регистрация недостроя повышающий коэффициент по земельному налогу
- Нет. Пункт 15 статьи 396 НК РФ связывает прекращение коэффициента с регистрацией прав на построенный жилой дом или помещение в нем. Объект незавершенного строительства домом не является, поэтому коэффициент 2, а после трех лет 4, продолжает применяться до окончания стройки.
- Что будет с недостроем, если аренда участка закончилась
- Если объект зарегистрирован, у вас есть право однократно получить участок в аренду без торгов для завершения строительства на срок до трех лет — подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. Если не зарегистрирован, такого права нет. При этом зарегистрированный объект может быть изъят через публичные торги по статье 239.1 ГК РФ, если строительство так и не завершено.
- Можно ли продать недострой по договору купли-продажи стройматериалов
- Формально можно, но покупатель получит материалы, а не объект и не права на него. Зарегистрировать право на построенное он не сможет, а взыскание кредиторов продавца на объект сохранится. Для сделки на нормальных условиях объект сначала регистрируют.
Нормативная база
- Статья 130 ГК РФ — недвижимые и движимые вещи
- Статья 222 ГК РФ — самовольная постройка
- Статья 239.1 ГК РФ — отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением аренды публичного участка
- Статья 5 Федерального закона № 102-ФЗ — имущество, которое может быть предметом ипотеки
- Статья 76 Федерального закона № 102-ФЗ — ипотека строящихся жилых домов
- Статья 39.6 ЗК РФ — предоставление участков в аренду без торгов
- Статья 39.8 ЗК РФ — сроки договора аренды публичного земельного участка
- Статья 401 НК РФ — объект налогообложения по налогу на имущество физических лиц
- Статья 406 НК РФ — налоговые ставки
- Статья 378.2 НК РФ — объекты, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость
- Статья 396 НК РФ — порядок исчисления земельного налога и повышающие коэффициенты
- Статья 40 218-ФЗ — учет и регистрация прав при создании здания, сооружения, объекта незавершенного строительства
Нужен технический план или приостановили в Росреестре
Пришлите документы или уведомление — посмотрим и скажем, что с этим делать, срок и цену.