Объект снят с кадастрового учета: что это значит и можно ли вернуть
Запись «объект снят с кадастрового учета» означает, что в ЕГРН внесены сведения о прекращении существования объекта. Кадастровый номер стал архивным, запись о праве собственности погашена, сделки с объектом невозможны. Причин ровно пять, и четыре из них не ошибка: объект снесли, объект преобразовали при разделе или объединении, объект сняла администрация как ранее учтенный, сведения о нем носили временный характер и были исключены по истечении срока. Пятая — ошибка или устранение дубля. Вернуть прежнюю запись можно только в двух случаях, во всех остальных объект ставится на учет заново и получает новый номер. Ниже — как понять, что именно произошло с вашим объектом, и что делать дальше.
Что означает статус записи
Сведения в ЕГРН делятся на актуальные и архивные. Порядок ведения реестра устанавливает Росреестр, это прямо предусмотрено статьей 7 закона о регистрации недвижимости. Когда объект снимается с учета, запись о нем не стирается: она переводится в архив вместе с датой снятия, а связанные с ней записи о правах и обременениях погашаются.
| Статус | Что значит | Можно ли совершать сделки |
|---|---|---|
| Актуальная запись | Объект существует, сведения действуют | Да |
| Архивная запись, объект снят с учета | Объект прекратил существование либо преобразован | Нет |
| Погашенная запись о праве | Право прекращено, в том числе вместе с объектом | Нет |
| Сведения временного характера | Объект был учтен, но право не зарегистрировано | Не применяется с марта 2022 года |
Выписку на снятый объект Росреестр выдает, и это важно: в ней видно и дату снятия, и последние характеристики. Именно с нее начинается разбор. Что и в каком разделе смотреть, мы разбирали в материале про чтение выписки из ЕГРН.
Архивный кадастровый номер
Номер снятого объекта никуда не девается из реестра и никогда не присваивается другому объекту. Если на том же месте построят новое здание, оно получит собственный номер. Поэтому фраза «восстановить кадастровый номер» юридического смысла не имеет: восстанавливают запись, а не номер, и делают это только когда снятие было незаконным.
Пять причин, по которым объект оказывается снятым
1. Объект снесен или погиб
Самый очевидный случай. Здание демонтировали, оно сгорело или обрушилось, кадастровый инженер подтвердил это актом обследования, собственник подал заявление. Вместе со зданием снимаются все помещения и машино-места в нем, права на них прекращаются в том же деле. Порядок целиком, вместе с уведомлениями в орган строительного надзора и налоговыми последствиями, описан в статье про снятие здания с учета после сноса.
Если вы владелец помещения и обнаружили, что ваш объект снят, а здание стоит, сначала проверьте по выписке судьбу самого здания. Снятие помещения при живом здании возможно либо при преобразовании, либо при гибели той части здания, где помещение находилось.
2. Объект преобразован при разделе или объединении
Самая частая и при этом самая безобидная причина. По части 3 статьи 41 закона о регистрации снятие с учета исходного объекта происходит одновременно с постановкой на учет объектов, образованных из него. Помещение разделили на два, два объединили в одно, из здания образовали помещения — исходный объект после этого перестает быть самостоятельной вещью и уходит в архив.
Признак этой причины простой: в выписке на снятый объект или в реестровом деле есть отсылка к образованным объектам, а на том же месте в реестре живут новые номера. Ничего восстанавливать не нужно, права перешли на новые объекты. Как устроена сама процедура, показано на странице технического плана на раздел помещения.
Сюда же примыкает еще один автоматический случай. По части 8 статьи 40 закона о регистрации объект незавершенного строительства снимается с учета одновременно с регистрацией права на построенное здание. Собственник ничего отдельно не подает, а потом удивляется, что незавершенки в реестре нет. Так и задумано.
3. Объект снят администрацией как ранее учтенный
Механизм работает для объектов, которые числятся в ЕГРН как ранее учтенные и права на которые не зарегистрированы. По части 8 статьи 69.1 закона о регистрации орган местного самоуправления, установив в ходе работы по выявлению правообладателей, что здание или сооружение прекратило существование, подает заявление о снятии с учета сам. Акт обследования кадастрового инженера не готовится, основанием служит акт осмотра, который составляет уполномоченный орган по утвержденной форме.
Правообладателя, если он известен, орган обязан уведомить не позднее чем за тридцать дней до подачи заявления. На практике уведомление уходит по адресу из старых документов и до собственника не доходит, поэтому снятие становится сюрпризом. Что такое ранее учтенный объект и как он попадает в эту процедуру, мы разбирали в отдельной статье.
4. Сведения носили временный характер
Причина, которая объясняет большую часть «внезапных» снятий по старым объектам. Часть 7 статьи 72 закона о регистрации установила, что временный характер сведений об объектах, поставленных на учет до 1 января 2017 года, сохраняется до государственной регистрации права на такой объект, но не позднее 1 марта 2022 года. По истечении этого срока сведения исключаются из ЕГРН в порядке ведения реестра.
По-человечески это значит следующее. Объект поставили на кадастровый учет, а право на него так и не зарегистрировали. Реестр ждал пять лет и затем исключил запись. Образование новых объектов из такого временного объекта закон прямо запрещал, поэтому и распорядиться им было нельзя. Похожий по логике механизм действует для частей объектов при аренде, он разобран в материале про временный характер сведений о части помещения.
5. Устранен дубль или исправлена ошибка
В ЕГРН оказались две записи об одном и том же объекте: например, здание попало в реестр и из материалов БТИ, и по техническому плану. Одну из записей гасят как ошибочную. Сюда же относится снятие объекта по решению суда, когда учет признан незаконным, и случаи, когда с учета снимают то, что объектом недвижимости не является, — навес, замощение, некапитальную постройку.
Основанием служит статья 61 закона о регистрации либо судебный акт. Разбор механики исправления — в статье про техническую и реестровую ошибку.
Как выяснить, почему объект снят
- Закажите выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах на снятый объект по его кадастровому номеру. В ней будет дата снятия с учета и последние характеристики.
- Закажите выписку о переходе прав на объект. Она показывает всю цепочку записей о правах и дату погашения последней. Расхождение дат между погашением права и снятием объекта само по себе подсказывает причину.
- Проверьте адрес и участок Запросите сведения об объектах в пределах того же земельного участка. Если рядом с архивным номером появились новые, это преобразование, а не гибель.
- Запросите копии документов реестрового дела Дело хранится в органе регистрации, копии документов из него предоставляются по запросу правообладателю и его представителю. Именно там лежит основание: акт обследования, акт осмотра администрации, заявление, решение суда.
- Обратитесь в орган регистрации письменно, если по документам картина не складывается. Ответ с указанием основания снятия пригодится и для налоговой, и для суда.
- Если снимала администрация, запросите в ней копию акта осмотра и документы о направлении вам уведомления. Отсутствие уведомления — самостоятельный довод при обжаловании.
Можно ли вернуть объект
Отдельной процедуры «восстановления объекта» в законе нет. Есть три разных механизма, и выбор между ними зависит от того, существует ли объект физически и было ли снятие законным.
| Ситуация | Механизм | Документ | Результат |
|---|---|---|---|
| Снят не тот объект, перепутаны номера, описка | Исправление технической ошибки, статья 61 | Заявление об исправлении | Запись восстанавливается, номер прежний |
| Снятие проведено незаконно, но ошибкой не считается | Обжалование решения органа регистрации в суде | Решение суда об обязании восстановить запись | Запись восстанавливается по решению суда |
| Объект существует, снятие было законным | Постановка на учет заново | Технический план, заявление | Новый кадастровый номер, право регистрируется заново |
| Объект действительно погиб | Возврата нет | Заявление в налоговый орган | Прекращение начислений |
Когда работает исправление ошибки
Техническая ошибка — это описка, опечатка или подобная ошибка органа регистрации, из-за которой сведения в ЕГРН разошлись с документами. Она исправляется в течение трех рабочих дней со дня обнаружения или получения заявления. Реестровая ошибка — ошибка в техническом плане, акте обследования или ином документе, поступившем в орган регистрации, срок исправления пять рабочих дней со дня получения документов.
Ограничение у статьи 61 жесткое: исправление не должно влечь прекращение, возникновение или переход зарегистрированного права. Если восстановление записи затрагивает права третьих лиц, исправление проводится только по решению суда. Практический вывод — чем позже вы заметили снятие, тем выше вероятность судебного пути. Как готовится такое заявление, показано на странице исправления реестровой ошибки.
Когда объект придется ставить заново
Ситуация типовая для временных объектов и для старых построек, снятых администрацией. Объект стоит, используется, но в реестре его нет. Тогда работает обычная постановка на учет: кадастровый инженер выезжает, делает обмеры, готовит технический план, объект получает новый кадастровый номер, и право регистрируется заново. Порядок и комплект документов описаны в материале про постановку на кадастровый учет.
Основная сложность здесь не в техплане, а в правоустанавливающих документах. Запись о праве погашена вместе с объектом, и новый объект нужно на кого-то оформить. Если старые документы на здание сохранились, право регистрируется по ним одновременно с учетом. Если документов нет либо участок под объектом не оформлен, дорога идет через суд с иском о признании права собственности, и это уже не кадастровая работа. До подачи имеет смысл проверить, что в ЕГРН с земельным участком: без границ участка дело встанет по пункту 21.2 статьи 26, разбор — на странице приостановки из-за отсутствия границ участка.
Последствия снятия
Право собственности
Запись о праве погашается одновременно с записью об объекте. Это не произвол регистратора, а следствие статьи 235 Гражданского кодекса: право собственности прекращается при утрате имущества. Нет вещи — нет и права на нее. Если же вещь есть, а записи нет, право фактически сохраняется, но подтвердить его выпиской вы не сможете, пока объект не вернется в реестр.
Налог
При реальной гибели объекта исчисление налога на имущество прекращается с первого числа месяца гибели, это пункт 4.1 статьи 382 для организаций и пункт 2.1 статьи 408 Налогового кодекса для физических лиц. Работает норма только после заявления о гибели объекта налогообложения в инспекцию.
Обратная сторона встречается реже, но бьет больнее. Если объект сняли ошибочно, а вы продолжаете им пользоваться, начисления прекратятся автоматически по сведениям из ЕГРН. После восстановления записи инспекция пересчитает налог за прошлые периоды.
Сделка
Продать, подарить или внести в уставный капитал снятый объект нельзя. Регистратор откажет, нотариус договор не удостоверит. Если объект снят в момент, когда сделка уже в работе, договор придется переделывать под новый объект и новый номер. Перед покупкой статус объекта проверяется за пять минут, порядок проверки мы описывали в материале про проверку объекта в ЕГРН перед сделкой.
Ипотека и залог
Гибель заложенной вещи прекращает залог по пункту 1 статьи 352 Гражданского кодекса, если залогодатель не воспользовался правом заменить предмет залога. Обязательство перед банком при этом не исчезает: кредит остается, а утрата обеспечения обычно дает банку право потребовать досрочного исполнения. Поэтому о сносе или гибели заложенного здания банк и страховую компанию уведомляют до начала работ, а не после снятия с учета.
Аренда и части объектов
Если снято здание, договоры аренды помещений в нем прекращаются вместе с предметом. Если снята часть помещения, учтенная для аренды, это штатное завершение процедуры при расторжении договора, а не потеря объекта. Разница между этими случаями разобрана в статье про снятие части помещения с учета после расторжения договора.
Что делаем мы
Мы разбираем ситуации со снятыми объектами по Москве и Московской области. Сначала мы поднимаем выписки и документы реестрового дела и определяем, по какому основанию объект ушел в архив, — без этого любые действия будут наугад. Дальше либо готовим заявление об исправлении ошибки, либо собираем позицию для обжалования, либо выезжаем на объект и ставим его на учет заново по техническому плану.
Условия по учетным действиям — на странице постановки на кадастровый учет, по снятию — на странице снятия с кадастрового учета. Если по объекту уже пришло уведомление о приостановке, присылайте его на разбор.
Частые вопросы
- Здание снято с кадастрового учета, но оно стоит. Что делать
- Сначала выяснить основание по выписке и документам реестрового дела. Если это ошибка органа регистрации — заявление об исправлении по статье 61. Если снятие законное, например по истечении срока временного характера сведений, объект ставится на учет заново по техническому плану и получает новый кадастровый номер.
- Можно ли вернуть прежний кадастровый номер
- Только если восстанавливается сама запись, то есть при исправлении ошибки или по решению суда. Архивный номер другому объекту не присваивается, и при повторной постановке на учет объект получает новый.
- Сохраняется ли право собственности после снятия объекта с учета
- Запись о праве погашается вместе с записью об объекте. Если объект действительно погиб, право прекращается по статье 235 Гражданского кодекса. Если объект существует, право сохраняется, но подтверждается не выпиской, а правоустанавливающими документами, и его придется регистрировать заново.
- Почему объект сняли, хотя я ничего не подавал
- Три типовые причины. Объект был преобразован при разделе или объединении, и снятие прошло внутри того же дела. Объект снят администрацией как ранее учтенный по акту осмотра. Сведения о нем носили временный характер и были исключены по истечении срока, установленного частью 7 статьи 72 закона о регистрации.
- Можно ли продать объект, снятый с кадастрового учета
- Нет. Объекта в реестре нет, регистрировать переход права не к чему. Сделку можно провести только после восстановления записи или после повторной постановки объекта на учет.
- Кто отвечает за убытки, если объект сняли незаконно
- Орган регистрации прав отвечает за убытки, причиненные его действиями, по статье 66 закона о регистрации. Но взыскание идет в суде и требует доказать и незаконность действий, и размер убытков, поэтому на практике сначала добиваются восстановления записи.
Нормативная база
- Статья 7 218-ФЗ — состав и правила ведения ЕГРН
- Статья 40 218-ФЗ — прекращение существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства
- Статья 41 218-ФЗ — особенности учета и регистрации при образовании объекта недвижимости
- Статья 61 218-ФЗ — порядок исправления ошибок в ЕГРН
- Статья 69.1 218-ФЗ — выявление правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости
- Часть 7 статьи 72 218-ФЗ — временный характер сведений
- Статья 235 ГК РФ — основания прекращения права собственности
- Пункт 4.1 статьи 382 НК РФ — прекращение исчисления налога на имущество организаций
- Пункт 2.1 статьи 408 НК РФ — прекращение исчисления налога на имущество физических лиц
- Приказ Росреестра от 24.05.2021 № П/0217 — форма и состав сведений акта обследования
Нужен технический план или приостановили в Росреестре
Пришлите документы или уведомление — посмотрим и скажем, что с этим делать, срок и цену.