Договор на подготовку технического плана: что проверить до подписания
Договор на технический план — это договор подряда на выполнение кадастровых работ по статье 36 закона о кадастровой деятельности. Закон задает всего несколько жестких рамок: письменная форма, публичность, твердая смета, объем работ определяет заказчик. Остальное стороны пишут сами, и в этом остальном прячется разница между договором, который доводит объект до записи в ЕГРН, и договором, который заканчивается файлом на флешке и фразой «дальше не наша зона». Разбираем по элементам: что обязано быть в тексте, чего в типовом бланке нет, как писать ответственность и что делать, если исполнитель сорвал работу.
Какой это договор по закону
Норма-основание одна: статья 36 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «Договор подряда на выполнение кадастровых работ». Подрядчик — индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, он выполняет работы и передает заказчику подготовленные документы, заказчик принимает результат и оплачивает. Четыре вещи закон решил за стороны заранее.
- Форма письменная Счет на оплату и переписка в мессенджере договором не являются.
- Договор публичный, часть 3 статьи 36 Подрядчик не вправе произвольно отказать обратившемуся и назначать разным заказчикам разные условия без объективных причин. Вычитку текста публичность не заменяет.
- Цена определяется твердой сметой, часть 4 Смета становится частью договора с момента подтверждения ее заказчиком. Пока вы ее не подтвердили, согласованной цены нет.
- Объем работ определяет заказчик, часть 2 Норма звучит мягко, а работает жестко: если вы не описали, что должно получиться на выходе, подрядчик сделает то, что счел нужным, и будет прав.
Все, что статья 36 не урегулировала, достраивается главой 37 Гражданского кодекса о подряде: сроки, приемка, качество, ответственность за недостатки, право заказчика выйти из договора. При чтении чужого бланка это надо держать в голове — пункт, которого в договоре нет, не исчезает, он заполняется нормой кодекса, и не всегда в вашу пользу.
Если заказчик — физическое лицо и техплан нужен для личных нужд, поверх подряда ложится законодательство о защите прав потребителей. Для собственника коммерческого помещения и для застройщика этой надстройки нет, защищает только текст договора.
Четыре элемента, без которых договора нет
Предмет
Самая частая дыра. «Выполнение кадастровых работ по адресу такому-то» позволяет сдать почти любой документ и считать обязательство исполненным. Предмет называет три вещи: вид работ, вид объекта, основание.
Рабочая формулировка выглядит так: подготовка технического плана нежилого помещения в связи с образованием помещения в результате раздела помещения с кадастровым номером таким-то. Или: подготовка технического плана здания в связи с созданием объекта на основании разрешения на ввод в эксплуатацию. От основания зависят состав приложений и набор сведений в заключении инженера, какие бывают виды работ — в статье виды технических планов.
Если объектов несколько, в предмете стоит их количество: договор «на техплан по зданию», по которому образуется здание и двенадцать помещений, — это тринадцать документов и другая цена (сколько стоит технический план).
Твердая смета как часть договора
Из части 4 статьи 36 следуют три вещи. Смета — приложение с подписью обеих сторон, а не письмо «выйдет примерно столько». Твердая цена означает, что риск ошибки в расчете несет подрядчик: недооценил объем обмеров — его просчет. Меняется цена только при изменении объема работ и только дополнительным соглашением.
Отдельной строкой в смете стоят возмещаемые расходы: пошлина, выписки из ЕГРН, доверенность, архивные документы. Это не стоимость работ инженера, и когда все свалено в строку «под ключ», вы не можете ни проверить расчет, ни сравнить предложения.
Сроки
Срок указывается в рабочих днях с привязкой к событию, а не календарной датой «до 30 числа». Событий два: поступление аванса и передача заказчиком полного комплекта документов, и пока не наступило позднее из них, срок не течет. Дробить его надо минимум на три этапа — выезд и обмеры, подписанный XML, подача и сопровождение до записи в ЕГРН. Что растягивает эти сроки — в статье сроки подготовки, а почему нельзя тянуть с подачей готового файла — в статье есть ли у техплана срок действия.
Отдельно пропишите, что срок приостанавливается на период ожидания документов от заказчика и ответов органов власти. Без этой оговорки исполнитель попадает в просрочку из-за чужой задержки и защищается тем, что перестает работать.
Порядок сдачи и приемки
Если не написано, как происходит приемка, работа считается принятой молчанием. Рабочая схема: исполнитель направляет комплект и акт, у заказчика 5 рабочих дней на мотивированные замечания, замечания устраняются в согласованный срок. И отдельной строкой — подписание акта не прекращает обязанность сопровождать документ в Росреестре. Иначе акт становится точкой, после которой исполнитель не должен ничего.
Что считать результатом работ и в каком комплекте
Результатом кадастровых работ по статье 37 221-ФЗ признается сам технический план. Существует он в виде электронного документа с усиленной квалифицированной подписью инженера, и если в договоре написано просто «технический план», вам отдадут PDF и формально не нарушат ничего. Комплект перечисляется поименно.
- XML-файл технического плана по действующей XML-схеме — почему бумажный вариант не примут, объяснено в статье технический план в XML.
- Файл открепленной электронной подписи инженера к этому XML.
- Печатное представление со схемами, планами этажей и заключением инженера.
- Приложения: копии документов-оснований, декларация, сведения о геодезической основе.
- Результат предварительной автоматизированной проверки файла.
- Расписка о приеме документов, а по итогу — выписка из ЕГРН.
Архив с XML и подписью должен открываться у вас, а не на одном компьютере исполнителя. Что внутри самого документа — в статье состав технического плана.
Порядок оплаты и аванс
По статье 711 Гражданского кодекса заказчик платит после окончательной сдачи результата, если работа выполнена надлежащим образом и в срок, а аванс или задаток подрядчик вправе требовать только в случаях и размере, указанных в законе или договоре. Переводим: стопроцентная предоплата — не обычай рынка, а условие, которое исполнитель добился включить в договор. После полной оплаты рычага не остается, а самая тяжелая часть работы начинается после подачи документов.
| Платеж | Доля | Момент |
|---|---|---|
| Аванс | 30-50 процентов | После подписания договора, до выезда на объект |
| Второй платеж | 30-40 процентов | После передачи XML с подписью и результата предварительной проверки |
| Окончательный расчет | Остаток, не меньше 20 процентов | После записи в ЕГРН и получения выписки |
| Возмещаемые расходы | По факту | По документам, отдельной строкой вне стоимости работ |
Остаток, привязанный к записи в ЕГРН, — самый недооцененный пункт договора: он в одну строку превращает исполнителя из продавца файла в человека, которому интересен результат.
Четыре условия, которых в типовом договоре нет, а надо
Этого в скачанном из интернета бланке не будет никогда. Каждое условие опирается на норму, поэтому спорить с ним исполнителю трудно.
| Условие | Как обычно написано | Как надо |
|---|---|---|
| Граница услуги | Исполнитель передает технический план, обязательства прекращаются подписанием акта | Исполнитель сопровождает документ до внесения сведений в ЕГРН, включая ответы на уведомления регистратора и досылку документов |
| Доработки при приостановке | Не упоминается вовсе | Причины, относящиеся к форме и содержанию техплана, исполнитель устраняет безвозмездно в такой-то срок; причины, связанные с документами заказчика и решениями органов власти, оплачиваются отдельно по дополнительной смете |
| Предварительная проверка файла | Не упоминается или продается как платная опция | Исполнитель передает заказчику результат предварительной автоматизированной проверки в личном кабинете кадастрового инженера до подачи документов |
| Подача без доверенности | Заказчик самостоятельно подает документы в орган регистрации прав | Исполнитель обязан представить без доверенности заявление о кадастровом учете и прилагаемые документы в порядке части 2.1 статьи 36 221-ФЗ |
Предварительная автоматизированная проверка Часть 9 статьи 36 дословно: «По требованию заказчика кадастровых работ кадастровый инженер обязан представить ему результат предварительной автоматизированной проверки межевого плана, технического плана, карты-плана территории или акта обследования посредством электронного сервиса "Личный кабинет кадастрового инженера"». Это обязанность, а не услуга. Проверка ловит форматные ошибки и пересечения до подачи, и тот, кто продает ее отдельно, берет деньги за то, что обязан сделать бесплатно.
Подача без доверенности Часть 2.1 статьи 36 позволяет включить в договор условие об обязанности инженера представлять без доверенности заявление и документы в орган регистрации прав. Работает норма не всегда, а в перечисленных в ней случаях: для технического плана заказчиком должен быть собственник объекта, собственник земельного участка либо лицо, получившее участок для строительства на ином праве. Полномочия подтверждает сам договор, нотариальная доверенность не нужна; условия применения Росреестр разъяснял письмом от 26.07.2021 № 13/1-5668-АБ/21. Если ваш случай под норму не подходит, в договоре нужна доверенность, а в смете — расходы на нее.
Разбор всех четырех случаев этой нормы, того, чем подтверждаются полномочия вместо доверенности, и тарифов нотариуса, если она все же нужна, — в статье доверенность на кадастрового инженера.
Как формулировать ответственность
Слово «ответственность» в договоре чаще всего означает абзац ни о чем: стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством. Сверх кодекса это не дает ничего. Рабочая ответственность собирается из четырех блоков.
- Качество результата Статья 723 Гражданского кодекса дает заказчику выбор: безвозмездное устранение недостатков, соразмерное уменьшение цены или возмещение своих расходов на устранение, если такое право прописано в договоре. Третий вариант работает только при прямой оговорке, поэтому ее и надо вписать. Пункт 4 той же статьи: условие об освобождении подрядчика от ответственности недействительно, если недостаток возник из-за его виновных действий.
- Срок предъявления претензий По статье 724 Гражданского кодекса при отсутствии гарантийного срока требования по недостаткам предъявляются в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи результата, а при установленном гарантийном сроке — в течение него. Для кадастровых работ разумно писать гарантию не меньше года с момента записи в ЕГРН: ошибки всплывают не при подаче, а при следующей сделке, и что с ними делать — в статье ошибка в техническом плане.
- Неустойка за просрочку 0,1 процента от цены этапа за каждый день с потолком в 10 процентов. Симметричная неустойка за просрочку оплаты — нормальная практика.
- Выход из договора Статья 717 Гражданского кодекса разрешает заказчику отказаться от договора до сдачи результата, уплатив часть цены пропорционально выполненному и возместив убытки в пределах разницы между ценой всей работы и уплаченной суммой. Попытка исполнителя заменить это право на штраф за расторжение — повод торговаться.
Отдельно проведите границу вины. Приостановка по пункту 7 части 1 статьи 26 — форма и содержание документа - брак исполнителя, доработка по ней бесплатная. Приостановка по пункту 5, потому что у вас нет разрешения на ввод, или по пункту 61, потому что площадь разошлась с разрешением больше чем на пять процентов, — другая работа и другие деньги. Договор, где эта граница проведена текстом, стоит дороже договора без нее, подробнее — в статье кто отвечает за приостановку.
Красные флаги в чужих договорах
| Что написано | Что это значит на практике |
|---|---|
| Исполнитель вправе привлекать третьих лиц без согласования | Работу отдадут на субподряд, фамилию инженера вы не узнаете и по реестру его не проверите |
| Результат работ — технический план в электронном виде, без перечня файлов | Можно отдать PDF и закрыть договор |
| Обязательства исполнителя прекращаются с момента передачи документации заказчику | Приостановка — целиком ваша проблема, доработка пойдет по новому договору и по новой цене |
| Ответственность ограничена суммой договора и не включает упущенную выгоду | Простой объекта и сорванная сделка не возмещаются; по статье 723 ограничение оспоримо, но судиться придется вам |
Проверьте и самого исполнителя: статус в реестре, СРО, страховку, статистику приостановлений - как проверить кадастрового инженера. Варианты подрядчиков разобраны в статье где заказать технический план в Москве.
Что делать при споре с исполнителем
Порядок одинаковый и для «сорвал срок», и для «сделал так, что Росреестр приостановил».
- Зафиксируйте факт: уведомление о приостановлении, переписка, акт, платежки. Регистратор обязан назвать конкретную норму - как читать уведомление.
- Направьте письменную претензию со ссылкой на статью 723 Гражданского кодекса и конкретным требованием: безвозмездно устранить недостатки в такой-то срок. Способ — указанный в договоре, плюс дублирование на почтовый адрес. Срок приостановления идет параллельно, общий его предел — три месяца, тянуть некуда.
- Параллельно спасайте срок Если исполнитель не отвечает, забирайте документ и отдавайте на доработку другому инженеру: деньги взыщете потом, а пропущенный срок обернется отказом. Что делать в первые дни — в статье Росреестр приостановил, первые действия.
- Обратитесь к страхованию ответственности По статье 29.2 221-ФЗ у каждого инженера есть договор обязательного страхования со страховой суммой не менее 2 500 000 рублей и сроком не менее года. Страховым случаем признается возникновение обязанности возместить убытки, установленной решением суда либо признанной инженером с согласия страховщика. Без признания долга дорога идет через суд, но полис делает взыскание реальным.
- Подайте жалобу в СРО Организация контролирует своих членов и применяет меры дисциплинарного воздействия вплоть до исключения. Денег жалоба не вернет, зато результаты попадают в реестр. Название СРО берется из карточки инженера в государственном реестре кадастровых инженеров.
- Идите в суд Требования: возврат уплаченного, расходы на переделку у другого исполнителя, неустойка по договору, убытки от простоя объекта. Доказательства — уведомления о приостановлении с конкретными пунктами статьи 26. Спор с исполнителем не мешает отдельно оспаривать решение регистратора, об этом — в статье обжалование приостановки и отказа в суде.
Что делаем мы
Мы пишем в договор фамилию инженера и реестровый номер, твердую смету отдельным приложением, условие о подаче по части 2.1 статьи 36 и обязанность довести объект до записи в ЕГРН, а не до передачи файла. Доработку по причинам, относящимся к форме и содержанию техплана, делаем бесплатно. Чужой договор тоже разбираем. Условия — на странице договор, обязательства по результату — на странице гарантии, цены — в разделе цены.
Нужен техплан по Москве или области — посмотрите условия подготовки технического плана. Если приостановка уже пришла, а спор с прежним исполнителем в разгаре, пришлите уведомление на разбор: скажем, чья это зона ответственности и что можно успеть в оставшийся срок.
Частые вопросы
- Можно ли прописать в договоре, что инженер сам подаст документы в Росреестр?
- Да, и без нотариальной доверенности — по части 2.1 статьи 36 221-ФЗ. Норма работает в перечисленных в ней случаях: для техплана заказчиком должен быть собственник объекта, собственник участка или лицо, получившее участок для строительства на ином праве. В остальных случаях нужна доверенность.
- Кто платит за доработку, если Росреестр приостановил учет?
- Зависит от причины, и границу надо провести в договоре. Ошибки формы и содержания документа — зона исполнителя, доработка бесплатная. Отсутствие разрешения на ввод, расхождение площади с разрешением на строительство, отсутствие границ участка в ЕГРН — другая работа, она оплачивается отдельно.
- Нормально ли платить сто процентов вперед?
- Нет. По статье 711 Гражданского кодекса аванс возможен только в случаях и размере, указанных в договоре, а оплата по общему правилу идет после сдачи результата. Держите последнюю часть суммы привязанной к записи в ЕГРН.
- Что делать, если исполнитель пропал после приостановки?
- Направьте претензию по адресу из договора, параллельно отдайте документ на доработку другому инженеру, чтобы не пропустить срок приостановления, и уже потом взыскивайте. У инженера есть обязательная страховка не менее чем на 2 500 000 рублей, а жалоба в его СРО попадает в реестр.
Нормативная база
- Статья 36 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ - публичность договора, твердая смета, часть 2.1 о подаче без доверенности, часть 9 о предварительной автоматизированной проверке
- Статья 37 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ - результат кадастровых работ, что именно передается заказчику
- Статья 29.2 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ - обязательное страхование, страховая сумма и страховой случай
- Статья 711 Гражданского кодекса РФ - оплата работы, аванс и задаток
- Статья 717 Гражданского кодекса РФ - отказ заказчика от договора подряда
- Статья 723 Гражданского кодекса РФ - ответственность подрядчика за качество работы
- Статья 724 Гражданского кодекса РФ - сроки обнаружения недостатков результата
- Статья 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ - основания и сроки приостановления
- Письмо Росреестра от 26.07.2021 № 13/1-5668-АБ/21 - о применении части 2.1 статьи 36 221-ФЗ
Нужен технический план или приостановили в Росреестре
Пришлите документы или уведомление — посмотрим и скажем, что с этим делать, срок и цену.