Доверенность на кадастрового инженера: когда нужна, когда нет и сколько стоит
Начнем с того, о чем почти не пишут. В самом частом случае доверенность на кадастрового инженера не нужна вообще. Если вы собственник объекта и заказали технический план, инженер подает документы в Росреестр без доверенности — по части 2.1 статьи 36 221-ФЗ. Нотариус в этой схеме не участвует, и около 3 000 руб. остаются у вас. Ниже разбираем, когда доверенность все-таки нужна, что в ней писать и во сколько она обойдется по московским тарифам 2026 года.
Три маршрута подачи документов
Технический план, межевой план и акт обследования сами по себе в ЕГРН ничего не меняют. Их надо подать в орган регистрации прав вместе с заявлением, и подающих может быть трое.
| Маршрут | Кто подает | Что нужно | Сколько стоит |
|---|---|---|---|
| Инженер по договору подряда | Инженер, который выполнял работы, своей усиленной квалифицированной электронной подписью | Условие о подаче без доверенности в договоре плюс документ о приемке работ | Ничего сверх цены работ |
| Собственник сам | Правообладатель через личный кабинет Росреестра или госуслуги | УКЭП, а по ряду заявлений она не нужна вовсе | Только госпошлина |
| Представитель по доверенности | Юрист, сотрудник компании, родственник | Нотариальная доверенность плюс удостоверение ее равнозначности в электронном виде | Около 3 000 руб. нотариусу за две страницы |
Разница не в удобстве, а в деньгах и в сроке. Первый маршрут бесплатный и начинается в день готовности документа. Третий требует визита к нотариусу, то есть переноса подачи на день-два. Как устроена сама процедура, мы разобрали на странице электронной подачи документов в Росреестр.
Когда инженер подает без доверенности
Норма, о которой молчат почти все сайты по теме, — часть 2.1 статьи 36 221-ФЗ:
«Договор подряда на выполнение кадастровых работ может содержать условие об обязанности кадастрового инженера — индивидуального предпринимателя, указанного в статье 32 настоящего Федерального закона, или работника юридического лица, указанного в статье 33 настоящего Федерального закона, представлять без доверенности документы, подготовленные в результате выполнения кадастровых работ, в орган регистрации прав…»
Дальше идет закрытый перечень из четырех случаев. За его пределами норма не работает и доверенность понадобится.
Случай 1. Межевой план на образование участка
Заказчик — собственник исходного участка либо обладатель права пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования на государственный или муниципальный участок, из которого образуется новый.
Случай 2. Межевой план на уточнение границ
Заказчик — собственник уточняемого участка либо обладатель права пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования, аренды или безвозмездного пользования сроком более пяти лет. Перечень прав здесь шире, чем в первом случае, и это не оговорка законодателя. Уточнение границ права не меняет, поэтому к нему допущен и долгосрочный арендатор.
Случай 3. Акт обследования
Заказчик — собственник прекратившего существование объекта, принявший наследство наследник либо собственник земельного участка, если собственник объекта ликвидирован или умер. Про сам документ мы писали в материале про акт обследования кадастрового инженера.
Случай 4. Технический план
Самый массовый случай. Инженер подает технический план на учет и регистрацию прав без доверенности, если заказчик — собственник объекта, собственник участка, лицо, которому участок предоставлен для строительства на ином праве, либо лицо, использующее земли без предоставления и установления сервитута.
Исключение в норме одно — случаи по статье 19 218-ФЗ, когда заявление подает орган власти, выдавший разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Там технический план уходит в реестр вместе с выпиской из реестра разрешений, и доверенность не требуется в принципе. Как это устроено, разобрано в статье про технический план для ввода в эксплуатацию.
Переведем на человеческий. Собственник нежилого помещения заказал техплан после перепланировки — доверенность не нужна. Собственник участка ставит на учет построенный дом — не нужна. Арендатор заказал техплан части помещения для регистрации аренды — он не собственник, и под норму не попадает.
Чем подтверждаются полномочия вместо доверенности
Ответ в части 2.1-1 той же статьи. Полномочия подтверждают:
- Договор подряда на выполнение кадастровых работ.
- Справка с места работы, если инженер — работник юридического лица.
- Документы, свидетельствующие о приемке заказчиком результатов кадастровых работ и его согласии с содержанием подготовленных документов.
Третий пункт на практике — подписанный акт сдачи-приемки. Без него комплект неполный, и регистратор вправе усомниться в полномочиях подавшего. Это прямая дорога к приостановке по пункту 2 части 1 статьи 26 218-ФЗ - заявление подало ненадлежащее лицо. Акт подписывается до подачи, а не после записи в ЕГРН.
Норма диспозитивная, и это главное
Обратите внимание на формулировку. Договор «может содержать» такое условие, а не «должен содержать». Если в вашем договоре этого пункта нет, работает общее правило и подать за вас инженер сможет только по доверенности.
Проверьте договор до подписания. Ищите фразу про представление документов в орган регистрации прав без доверенности. Если ее нет, просите добавить — это одна строка, которая экономит поход к нотариусу и около 3 000 руб. Что еще смотреть в документе, собрано в материале про договор на подготовку технического плана, наш образец — на странице договора.
Передоверить подачу инженер не может
Есть ограничение, которое ломает схему «пусть подаст наш курьер». В письме Росреестра от 03.04.2024 № 13-00305/24 сказано, что кадастровый инженер
«должен исполнить данное ему поручение лично и не вправе передоверить исполнение такой обязанности третьим лицам, в том числе на основании нотариально удостоверенной доверенности».
Подает лично тот инженер, который выполнял работы, и подписывает заявление своей УКЭП. Не компания, не другой сотрудник, не курьер. Поэтому в договоре имеет смысл видеть фамилию конкретного инженера, а не только название организации, — как его проверить до заказа, мы описали в статье про проверку кадастрового инженера.
Когда собственник подает сам
Второй бесплатный маршрут — подать самому. По части 1 статьи 18 218-ФЗ заявление в электронной форме подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя.
Но часть 1.2 той же статьи делает исключение. Через единый портал госуслуг или личный кабинет Росреестра без подписания УКЭП правообладателя можно подать:
- Заявление о кадастровом учете в связи с изменением основных сведений об объекте недвижимости.
- Заявление о кадастровом учете и регистрации права собственности на созданный или реконструированный объект индивидуального жилищного строительства либо садовый дом.
- Заявления по земельным участкам, образуемым путем перераспределения земель, а также при разделе участка на два и более.
- Заявление о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости.
- Иные случаи, прямо установленные законом.
Практический вывод. Собственник построенного дома доходит до записи в ЕГРН вообще без электронной подписи и без нотариуса. Техплан делает инженер, заявление уходит через госуслуги с подтвержденной учетной записи. То же самое по ранее учтенному объекту и по изменению характеристик. Что можно и чего нельзя этим способом, разобрано в материале про технический план через госуслуги.
Заявление без УКЭП — это про заявление, а не про техплан. Сам техплан все равно приходит электронным документом с подписью инженера, бумажный не примут. Почему так, мы объясняли в статье про технический план в XML.
Когда доверенность все-таки нужна
- В договоре подряда нет условия из части 2.1 статьи 36 Самая частая причина: норма диспозитивная, и многие подрядчики не включают этот пункт в шаблон.
- Заказчик работ не собственник Арендатор заказывает техплан части помещения, подрядчик — за застройщика, управляющая компания — за собственников. Под перечень из четырех случаев это не подпадает.
- Подает не инженер, а кто-то третий Юрист компании, сотрудник, родственник. Тогда доверенность нужна именно на того, кто пойдет подавать.
- Собственник не может прийти сам либо собственников несколько, а идет один.
- Подача на бумаге через МФЦ за другого человека Часть 8 статьи 18 218-ФЗ: при личном обращении представитель физического лица предъявляет нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия.
- Нужны действия шире подачи Забрать документы и выписку, подписать заявление о приостановлении или возобновлении.
Что писать в доверенности
Доверенность на подачу — документ короткий, но в нем легко недобрать полномочий и получить приостановку уже после визита к нотариусу.
На кого
Фамилия, имя, отчество и паспортные данные конкретного человека, а не «на ООО»: заявление подписывает физлицо, и регистратор сверяет его с доверенностью. Если подавать будет инженер, в доверенность идет именно он, с учетом письма 13-00305/24 о запрете передоверия. Представителей можно указать несколько, каждый следующий добавляет 300 руб.
Какие полномочия
Перечисляем по пунктам, а не фразой «представлять интересы».
- Подавать заявления о кадастровом учете и регистрации прав, в том числе одновременно.
- Представлять и получать любые документы, включая технический план, межевой план, акт обследования.
- Подавать заявления об исправлении ошибок, о приостановлении и о возобновлении учета и регистрации по инициативе заявителя.
- Получать уведомления о приостановлении, решения об отказе и выписки из ЕГРН.
- Уплачивать госпошлину и подавать заявления о ее возврате.
- Расписываться и совершать иные связанные с поручением действия.
Отдельно пропишите право подписи заявления в электронной форме, если представитель будет подавать через личный кабинет своей УКЭП. И укажите объект — кадастровый номер или адрес. Доверенность сразу на все объекты нотариус оформит, но регистратор к такой формулировке придирчив.
Срок
По статье 186 ГК РФ доверенность без указания срока действует год со дня совершения. Для подачи на учет этого обычно хватает, но приостановка длится до трех месяцев, а после возобновления добирается остаток срока. Ставьте три года, разница в тарифе нулевая.
Электронный слепок: как это называется правильно
Бумажная доверенность в электронное дело Росреестра не уедет, и ее скан с вашего принтера тоже. Нужно нотариальное действие, которое на практике называют электронным слепком, а официально — удостоверение равнозначности электронного документа документу на бумажном носителе. Это статья 103.8 Основ законодательства о нотариате:
«Удостоверение равнозначности электронного документа документу на бумажном носителе означает подтверждение тождественности содержания изготовленного нотариусом электронного документа содержанию документа, представленного нотариусу на бумажном носителе».
Нотариус сканирует бумажную доверенность и подписывает получившийся файл своей квалифицированной электронной подписью. Росреестр подтвердил это в письме от 04.12.2025 № 13-01691/25: «Изготовленный нотариусом электронный документ имеет ту же юридическую силу, что и документ на бумажном носителе, равнозначность которому удостоверена нотариусом».
Не путайте со статьей 103.9: она про обратное действие, когда электронный файл надо превратить в бумагу с печатью. Ответ «слепок» нотариуса не всегда устраивает, говорите «равнозначность электронного документа бумажному, статья 103.8».
В самой статье 103.8 есть ограничение. Не допускается удостоверение равнозначности в отношении сделок, заключенных в простой письменной форме, и документов, удостоверяющих личность заявителя. Нотариальная доверенность под этот запрет не попадает, так что маршрут рабочий.
Сколько это стоит в Москве в 2026 году
Сумма складывается из федерального тарифа по статье 22.1 Основ законодательства о нотариате и регионального тарифа нотариальной палаты субъекта. Московские тарифы на 2026 год утверждены решением Правления Московской городской нотариальной палаты от 11.11.2025, протокол № 66.
| Нотариальное действие | Федеральный тариф | Региональный тариф Москвы 2026 | Итого |
|---|---|---|---|
| Доверенность от физического лица, один представитель | 200 руб. | 2 300 руб. | 2 500 руб. |
| То же, каждый следующий представитель | - | +300 руб., не более 2 900 руб. | до 3 100 руб. |
| Доверенность от юридического лица | 200 руб. | 3 700 руб., с представителями до 4 600 руб. | от 3 900 руб. |
| Доверенность в порядке передоверия, физическое лицо | 200 руб. | 3 300 руб., до 4 200 руб. | от 3 500 руб. |
| Доверенность в порядке передоверия, юридическое лицо | 200 руб. | 4 200 руб., до 4 800 руб. | от 4 400 руб. |
| Равнозначность электронного документа бумажному, страницы 1-14 | 50 руб. за страницу | 200 руб. за страницу | 250 руб. за страницу |
| То же, страницы 15-34 и с 35-й | 50 руб. | 180 и 150 руб. | 230 и 200 руб. за страницу |
Типовой случай. Доверенность от физлица на одного представителя, две страницы: 200 + 2 300 = 2 500 руб. Слепок двух страниц 2 × (50 + 200) = 500 руб. Итого около 3 000 руб. Это платеж нотариусу, в стоимость кадастровых работ он не входит — наши цены на странице цен на кадастровые работы.
Если на другом сайте вы видите доверенность физлица за 2 000 руб. и равнозначность за 170 руб. за страницу — это тарифы 2025 года, с 1 января 2026 они выросли. Сверяйте цифры с действующим решением палаты на сайте Московской городской нотариальной палаты.
Юридическим лицам: маршрут другой
Для доверителей-организаций схема с нотариальной доверенностью в PDF работает не так, как раньше. В письме Росреестра от 06.03.2025 № 14-2022-ТГ/25 сказано, что с 01.09.2024 представление в орган регистрации прав доверенности в формате PDF, подписанной сертификатом УКЭП нотариуса, не допускается. По контексту письма речь о доверенностях от юридических лиц, и вместо PDF требуется машиночитаемая доверенность — МЧД в формате XML.
МЧД — не нотариальное действие. Ее оформляет само юрлицо, нотариус не нужен, и платить за нее никому не надо. Но сделать ее нужно заранее, потому что регистрация занимает время, а номер доверенности указывается в заявлении.
Формулировка письма шире его контекста, и на практике нотариусы и регистраторы читают ее по-разному. Если подает представитель организации, уточните маршрут у нотариуса и в Росреестре до подачи. Цена ошибки — приостановка по пункту 2 части 1 статьи 26 и потерянный месяц.
Частые ошибки
Миф про статью 36.2 218-ФЗ
Самая живучая ошибка на чужих сайтах. Пишут, что без специальной записи в ЕГРН о возможности электронной подачи Росреестр вернет документы, и ссылаются на статью 36.2 218-ФЗ.
Посмотрите на название статьи целиком. Это правила внесения в ЕГРН записи о возможности представления заявления о регистрации перехода и прекращения права собственности на объект, принадлежащий физическому лицу. Речь только про отчуждение — продажу, дарение, мену. На кадастровый учет и первичную регистрацию права статья 36.2 не распространяется. Поставить на учет дом или внести изменения после перепланировки можно без всякой записи.
Ошибки в самом документе
- Доверенность на компанию вместо человека Заявление подписывает физическое лицо, и без фамилии у регистратора возникает вопрос о полномочиях.
- Узкие полномочия «Уполномочиваю подать документы» — и все. Пришла приостановка, а представитель не может ни дослать документы, ни получить решение. Собственник в отъезде, срок идет.
- Бумажная доверенность при электронной подаче Принесли инженеру бумагу и выяснили, что в электронное дело она не прикладывается. Заказывайте равнозначность за тот же визит.
- Доверенность там, где она не нужна Человек платит 3 000 руб., а потом оказывается, что часть 2.1 статьи 36 закрывала вопрос бесплатно.
Что делаем мы
В нашем договоре подряда условие из части 2.1 статьи 36 221-ФЗ есть по умолчанию. Поэтому в типовом случае, когда заказчик работ является собственником объекта или участка, доверенность не нужна. Инженер, который делал техплан, подает его сам своей УКЭП, и подача с ведением дела до записи в ЕГРН входит в стоимость работ.
Если ваш случай под норму не подпадает, скажем сразу и подскажем формулировку полномочий, чтобы вы сходили к нотариусу один раз, а не два. Подать чужой документ, подготовленный другим инженером, мы тоже можем — условия на странице подачи документов в Росреестр, стоимость от 10 000 руб. Остальные цены — на странице цен, текст договора — на странице договора.
Частые вопросы
- Нужна ли доверенность, если я собственник и заказал технический план?
- В большинстве случаев нет. По пункту 4 части 2.1 статьи 36 221-ФЗ кадастровый инженер подает технический план на учет и регистрацию без доверенности, если заказчик работ — собственник объекта или участка. Условие одно: такой пункт должен быть в договоре подряда, норма диспозитивная. Проверьте договор до подписания.
- Можно ли сделать доверенность на компанию, а не на инженера?
- Нотариус оформит, но подавать все равно будет конкретный человек своей электронной подписью, и регистратор сверит его с доверенностью. К тому же по письму Росреестра от 03.04.2024 № 13-00305/24 инженер обязан исполнить поручение лично и не вправе передоверить подачу. Пишите фамилию.
- Могу ли я подать документы сам, если у меня нет электронной подписи?
- По ряду заявлений да. Часть 1.2 статьи 18 218-ФЗ разрешает подать через госуслуги или личный кабинет Росреестра без УКЭП заявление об изменении основных сведений об объекте, об учете и регистрации права на построенный дом или садовый дом, о внесении сведений о ранее учтенном объекте и ряд заявлений по участкам. В остальных случаях нужна УКЭП или поход в МФЦ с паспортом.
- Что такое электронный слепок доверенности и зачем он нужен?
- Это разговорное название нотариального действия по статье 103.8 Основ законодательства о нотариате — удостоверения равнозначности электронного документа документу на бумажном носителе. Нотариус изготавливает электронную копию доверенности и подписывает ее своей подписью. Без этого доверенность в электронное дело Росреестра не попадет. В Москве 250 руб. за страницу.
- Сколько стоит доверенность на подачу документов в Росреестр в Москве?
- Двухстраничная доверенность от физлица на одного представителя в 2026 году обходится примерно в 3 000 руб.: 2 500 руб. за удостоверение и 500 руб. за равнозначность двух страниц. От юридического лица дороже, от 3 900 руб. Это платеж нотариусу, в цену кадастровых работ он не входит.
- Правда ли, что без специальной записи в ЕГРН документы за меня не подадут?
- Нет. Запись по статье 36.2 218-ФЗ касается только регистрации перехода и прекращения права собственности физлица, то есть сделок по отчуждению. На кадастровый учет и первичную регистрацию права она не распространяется, и поставить объект на учет через представителя можно без нее.
Нормативная база
- Статья 36 221-ФЗ — договор подряда, части 2.1 и 2.1-1
- Статья 18 218-ФЗ — представление заявления, части 1, 1.2 и 8
- Статья 19 218-ФЗ — заявление от органа власти
- Статья 26 218-ФЗ — основания приостановления
- Статья 36.2 218-ФЗ — запись о возможности электронной подачи
- Статья 103.8 Основ законодательства о нотариате — равнозначность электронного документа бумажному
- Статья 22.1 Основ законодательства о нотариате — федеральные тарифы
- Письмо Росреестра от 03.04.2024 № 13-00305/24 — о личном исполнении поручения
- Письмо Росреестра от 06.03.2025 № 14-2022-ТГ/25 — о доверенностях в PDF и МЧД
- Письмо Росреестра от 04.12.2025 № 13-01691/25 — об удостоверении равнозначности
- Региональные тарифы нотариусов Москвы на 2026 год
Нужен технический план или приостановили в Росреестре
Пришлите документы или уведомление — посмотрим и скажем, что с этим делать, срок и цену.