Ввод в эксплуатацию после реконструкции
Реконструированный объект вводят по той же статье 55 Градостроительного кодекса, что и новый, но итог в реестре другой. Здание уже стоит на кадастровом учете, поэтому разрешение на ввод становится основанием не для постановки на учет, а для внесения изменений в сведения ЕГРН. Кадастровый номер сохраняется, право собственности заново не регистрируется, ипотека и аренда никуда не исчезают. Ниже — чем процедура отличается от ввода новостройки, что меняется в реестре и что происходит с обременениями, что делать, если появились новые помещения или площадь, наоборот, уменьшилась.
Чем ввод после реконструкции отличается от ввода нового объекта
Разница задана частью 10 статьи 55 ГрК РФ. Норма перечисляет, основанием для чего служит ввод объекта в эксплуатацию: «для государственного кадастрового учета созданного объекта капитального строительства и (или) государственной регистрации права на данный объект или на расположенные в нем помещения, машино-места, государственного кадастрового учета в связи с изменением сведений Единого государственного реестра недвижимости о реконструированном объекте капитального строительства».
Последние слова и есть весь смысл. Новый объект создается и потому ставится на учет. Реконструированный объект уже существует и в реестре, и юридически, поэтому его сведения меняются. Процедура называется государственным кадастровым учетом изменений, и от постановки на учет она отличается почти всем, кроме комплекта документов на ввод.
| Что сравниваем | Новый объект | После реконструкции |
|---|---|---|
| Что происходит в реестре | Постановка на учет и регистрация права | Учет изменений сведений об объекте |
| Кадастровый номер | Присваивается впервые | Сохраняется прежний |
| Право собственности | Регистрируется впервые | Остается, запись о праве не погашается |
| Обременения | Отсутствуют | Сохраняются: ипотека, аренда, сервитут, аресты |
| Технический план | На созданный объект | На измененный объект, с указанием его кадастрового номера |
| С чем сверяются сведения | Разрешение на строительство и на ввод | Разрешения плюс действующие сведения ЕГРН |
| Выписка на выходе | Новая запись | Та же запись с новыми характеристиками |
Практическое следствие простое: собственник ничего не «переоформляет». Ни свидетельств, ни новых договоров, ни повторной регистрации права. Меняется описание объекта внутри уже существующей записи. Если реконструкция большого комплекса идет очередями, ее тоже можно вводить по частям — условия разобраны в статье про ввод объекта в эксплуатацию этапами.
Порядок: от разрешения на строительство до записи в ЕГРН
- Проверяем вид разрешенного использования участка и градостроительный регламент. Если после реконструкции назначение объекта меняется, ВРИ должен это допускать, иначе учет встанет по пункту 22.
- Проект реконструкции, при необходимости экспертиза.
- Разрешение на строительство на реконструкцию по статье 51 ГрК РФ. Площадь и этажность из него становятся эталоном для будущей сверки.
- Работы, строительный контроль, исполнительная документация, заключение органа государственного строительного надзора, если надзор велся.
- Выезд, обмеры, координирование контура, технический план на реконструированный объект. Готовится он до подачи заявления на ввод, а не после получения разрешения.
- Заявление о выдаче разрешения на ввод с комплектом по части 3 статьи 55 — состав разобран в материале про документы для разрешения на ввод.
- Решение органа вносится записью в реестр разрешений на ввод, застройщик получает выписку.
- Орган направляет документы в Росреестр сам, не позднее пяти рабочих дней, по статье 19 218-ФЗ. Собственнику в МФЦ идти не нужно.
- Кадастровый учет изменений, обновленная выписка из ЕГРН.
Общая механика ввода и сроки по каждому шагу описаны в статье про порядок ввода объекта в эксплуатацию, состав работ инженера — в материале про технический план для ввода, а особенности самого техплана после реконструкции — в статье технический план после реконструкции.
Что меняется в ЕГРН и что остается прежним
Главное, что остается, — кадастровый номер. Статья 5 218-ФЗ: каждый объект, сведения о котором внесены в реестр, «имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер». Номер привязан к объекту, а не к его параметрам, и реконструкция его не затрагивает. Новый номер появился бы только при создании нового объекта: например, если из здания в ходе работ образуются новые помещения, номера получат именно они.
Меняются характеристики: площадь, этажность, контур на участке, материал стен, назначение, состав помещений и машино-мест, год реконструкции. Детальный разбор по каждой характеристике мы делали в статье про техплан после реконструкции, здесь важнее другое — как читать результат. После внесения изменений закажите выписку и сверьте площадь, этажность и назначение с техпланом. Что смотреть в выписке, разобрано в материале выписка из ЕГРН: как читать.
Год постройки сохраняется прежний, а год реконструкции вносится отдельной характеристикой. Собственник видит в выписке старый год постройки и решает, что изменения не внесли. Это не ошибка реестра.
Права и обременения: ипотека, аренда, сервитут
Поскольку объект не прекращает существование, все записи о правах и ограничениях в его разделе реестра живут дальше. Погашать и регистрировать заново ничего не нужно. Но у каждого обременения есть своя практическая сторона.
Ипотека Запись об ипотеке не погашается, залог сохраняется на том же объекте. Реконструкция меняет предмет залога, поэтому почти все кредитные договоры требуют согласия банка на работы, а после ввода — дополнительного соглашения к договору об ипотеке с новым описанием объекта и, нередко, переоценкой. Технически регистрации это не мешает: учет изменений проходит и без допсоглашения. Мешает это отношениям с банком, и разбираться лучше до стройки, а не после.
Аренда здания или помещения целиком Договор действует, запись об аренде сохраняется. Проблема возникает в цифрах: в договоре указана площадь до реконструкции, в реестре — после. Дальше расхождение всплывает при расчете арендной платы, при переуступке и при проверках. Решается дополнительным соглашением — когда именно оно требуется, разобрано в статье про допсоглашение к договору аренды.
Аренда части помещения Самый чувствительный случай. Сведения о части привязаны к конкретной конфигурации и плану этажа. Если реконструкция изменила геометрию, старое описание части перестает соответствовать объекту, и часть приходится описывать заново. Статья 44 218-ФЗ допускает регистрацию аренды как в отношении уже учтенной части, так и одновременно с ее кадастровым учетом. Порядок и состав работ — в материале про технический план части помещения.
Сервитут Сохраняется. Проверять нужно одно: не наехал ли новый контур здания на зону, в границах которой установлен сервитут, и не перекрыл ли реконструированный объект доступ, ради которого сервитут устанавливался.
Арест или запрет на регистрационные действия учет изменений блокирует. Пока запись о запрете висит в реестре, документы после ввода в эксплуатацию до записи не дойдут, даже если разрешение получено и техплан безупречен. Проверьте раздел реестра по объекту до подачи, а не после.
Реконструкция с образованием новых помещений
Частый сценарий: здание надстроили или пристроили корпус, и внутри появились помещения, которых раньше в реестре не было. Здесь одновременно происходят две вещи — учет изменений здания и постановка на учет новых помещений. Оба действия проводятся по одному комплекту документов, в основе которого технический план и разрешение на ввод.
Три условия, без которых помещения не пройдут.
- Изолированность и обособленность У помещения должен быть собственный вход, оно не должно быть проходным и не должно включать места общего пользования. Иначе прилетит пункт 34. Подробности — в статье про раздел помещения.
- Соответствие разрешению на ввод Количество помещений в техплане сверяется с разрешением построчно. Появившееся по факту, но не отраженное в разрешении помещение дает приостановку.
- Отсутствие наложений Если новые помещения образуются из ранее учтенных, преобразуемые объекты снимаются с учета одновременно, иначе контуры наложатся.
Право собственности на новые помещения регистрируется отдельно, и вот здесь запись действительно новая — у каждого помещения свой кадастровый номер и свой раздел реестра.
Когда площадь уменьшилась
Реконструкция не всегда прирост. Демонтаж пристройки, разборка верхнего этажа, снос части здания — это тоже изменение параметров объекта, то есть реконструкция со всеми ее требованиями: проект, разрешение на строительство, разрешение на ввод, технический план.
Что учесть.
- Допуск в пять процентов работает в обе стороны. Площадь, уменьшившаяся сильнее, чем предусматривало разрешение на строительство, дает ту же приостановку, что и превышение.
- Помещения, которые перестали существовать, снимаются с кадастрового учета одновременно с учетом изменений здания. Оставить их в реестре нельзя: они будут висеть как действующие объекты с зарегистрированными правами.
- Если сносилась не часть здания, а отдельно стоящий объект на том же участке, это не реконструкция, а прекращение существования. Нужен акт обследования и снятие с учета — порядок описан в статье про снятие здания с учета после сноса, состав работ — на странице акта обследования.
Реконструкция объекта, арендованного у города
Ситуация для Москвы типовая: здание в собственности города, арендатор вкладывается в реконструкцию. Три момента, которые решают исход.
Согласие арендодателя Реконструкция арендованного здания — это неотделимые улучшения. Статья 615 ГК РФ обязывает арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, а статья 623 ГК РФ связывает право на возмещение стоимости неотделимых улучшений с согласием арендодателя на их проведение. Без письменного согласия собственника арендатор рискует и деньгами, и самой возможностью оформить результат.
Кто становится собственником Результат реконструкции принадлежит собственнику здания, то есть городу. Арендатор получает измененный объект аренды и, при согласованных улучшениях, право требовать возмещения по правилам договора. Записей о праве арендатора на пристройку в реестре не появится.
Земельный участок Если участок тоже арендован, договор должен допускать строительство и реконструкцию. Участок, предоставленный для целей, не предусматривающих капитального строительства, дает приостановку по пункту 23, и снять ее силами кадастрового инженера невозможно — это вопрос к условиям договора с городом, который решается до начала работ.
После ввода в договор аренды здания вносятся изменения: новая площадь, новое описание объекта, пересчитанная арендная плата. Учет изменений в ЕГРН и изменение договора — разные процедуры, и вторая не происходит сама собой.
Приостановки при вводе после реконструкции
Три основания ловят почти все такие объекты, и все три бумажные — они возникают из расхождения между документами, а не из качества обмеров.
- Пункт 61 Площадь по техплану отличается больше чем на пять процентов от площади в разрешении на строительство. Заключением инженера не снимается, изменения в разрешение вносит застройщик — разбор в статье про расхождение площади с разрешением.
- Пункт 62 Этажи, помещения или машино-места не совпадают с разрешением на ввод. Либо правим техплан, либо получаем скорректированное разрешение.
- Пункт 49 Противоречия со сведениями ЕГРН. У реконструкции он работает не по изменяемым характеристикам, а по тем, которые меняться не должны: кадастровый номер участка, адрес, год постройки. Новая площадь старой не противоречит — она ее заменяет, и в самой норме есть оговорка про случаи, когда сведения изменяются заявленным образом.
Построчный разбор всех трех с формулировками из закона — в статье про техплан после реконструкции, общая картина по вводу — в материале про приостановку при вводе объекта в эксплуатацию. Срок приостановления — до устранения причин, но не более трех месяцев, при возобновлении добирается неистекший остаток.
Если реконструкция уже сделана без разрешения
Ввести такой объект в эксплуатацию в обычном порядке нельзя: разрешение на ввод выдается по разрешению на строительство, а его нет. Технический план по факту без правоустанавливающего документа получает приостановку по пункту 5 - у регистратора просто нет основания для записи. Юридически результат работ попадает под статью 222 Гражданского кодекса. Пути легализации, условия судебного признания права и что делать с пристройкой, которую сделали десять лет назад, разобраны в статьях про техплан после реконструкции и про самовольную постройку.
Что делаем мы
Мы сопровождаем ввод реконструированных объектов по Москве и Московской области до записи в ЕГРН. Мы выходим после завершения работ, координирую контур, считаем площадь по приказу П/0393 и собираем технический план на измененный объект. До подачи заявления сверяем его с разрешением на строительство, с разрешением на ввод и с действующей выпиской из ЕГРН — именно эта сверка снимает большую часть приостановок. Состав услуги и сроки — на странице технического плана для ввода в эксплуатацию.
Если учет уже приостановили, присылайте уведомление — разберем пункты и скажем, что правится техпланом, а что требует корректировки разрешения. Работа под ключ — на странице снятия приостановки.
Частые вопросы
- Меняется ли кадастровый номер здания после реконструкции
- Нет. Номер неизменяем, это прямо следует из статьи 5 218-ФЗ. Реконструкция меняет характеристики объекта, а не сам объект. Новые номера получают только вновь образованные помещения, если они появились.
- Нужно ли заново регистрировать право собственности
- Нет. Запись о праве не погашается и заново не вносится. После учета изменений в выписке будут новые характеристики объекта и тот же собственник с той же датой регистрации права.
- Сохраняется ли ипотека после реконструкции
- Да, запись об ипотеке не погашается. Отдельно от реестра решается вопрос с банком: большинство кредитных договоров требуют согласия залогодержателя на реконструкцию, а после ввода — дополнительного соглашения с новым описанием предмета залога.
- Кто подает документы в Росреестр после получения разрешения на ввод
- Орган, принявший решение о выдаче разрешения. Он направляет документы в электронной форме не позднее пяти рабочих дней по статье 19 218-ФЗ. Собственнику идти в МФЦ не нужно, а самостоятельная подача при наличии разрешения только создает дублирующее обращение.
- Что делать, если после реконструкции площадь стала меньше
- Оформляется так же, как прирост: проект, разрешение на строительство, разрешение на ввод, технический план. Допуск в пять процентов действует в обе стороны, а помещения, которые перестали существовать, снимаются с учета одновременно с внесением изменений по зданию.
- Можно ли реконструировать здание, арендованное у города
- Можно при письменном согласии арендодателя и при условии, что договор аренды участка допускает строительство. Собственником результата остается город, арендатор получает измененный объект аренды и право на возмещение согласованных неотделимых улучшений по правилам договора и статьи 623 ГК РФ.
Нормативная база
- Статья 55 Градостроительного кодекса - разрешение на ввод, в том числе часть 10 об учете изменений сведений о реконструированном объекте
- Статья 51 Градостроительного кодекса - разрешение на строительство, в том числе на реконструкцию
- Статья 1 Градостроительного кодекса - понятие реконструкции, пункт 14
- Статья 5 218-ФЗ - кадастровый номер и его неизменяемость
- Статья 19 218-ФЗ - направление документов в Росреестр органом, выдавшим разрешение на ввод
- Статья 44 218-ФЗ - кадастровый учет части объекта и регистрация обременений
- Статья 26 218-ФЗ - основания приостановления, в том числе пункты 22, 34, 49, 61 и 62 части 1
- Статья 615 Гражданского кодекса - пользование арендованным имуществом
- Статья 623 Гражданского кодекса - улучшения арендованного имущества и их возмещение
- Статья 222 Гражданского кодекса - самовольная постройка
- Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 - форма технического плана и требования к его подготовке
- Приказ Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 - правила определения площади здания, сооружения, помещения и машино-места
Нужен технический план или приостановили в Росреестре
Пришлите документы или уведомление — посмотрим и скажем, что с этим делать, срок и цену.