Снятие здания с кадастрового учета после сноса
Снос здания — это две процедуры подряд, а не одна. Сначала градостроительная: решение о сносе, отключение от сетей, уведомление о планируемом сносе, работы, уведомление о завершении сноса. Потом кадастровая: осмотр кадастрового инженера, акт обследования, заявление в Росреестр. Снятие с учета проходит за 5 рабочих дней, а вместе с регистрацией прекращения права — за 10, и госпошлины за это действие Налоговый кодекс не устанавливает. Параллельно идет третья линия, про которую вспоминают последней: заявление в налоговую инспекцию, потому что налог на имущество прекращается с первого числа месяца гибели объекта, а не с даты записи в ЕГРН. Ниже — весь маршрут по шагам, с нормами, сроками и местами, где дело обычно встает.
Весь маршрут в одной таблице
| Шаг | Что происходит | Документ на выходе | Срок |
|---|---|---|---|
| 1 | Принимается решение о сносе | Решение собственника, застройщика, суда или органа власти | Не установлен |
| 2 | Обследование объекта и подготовка проекта организации работ по сносу | Материалы обследования, проект работ по сносу | По договору |
| 3 | Запрос условий отключения от сетей | Условия отключения, затем акт об отключении | Условия не более 10 рабочих дней, бесплатно |
| 4 | Уведомление о планируемом сносе | Уведомление с приложениями | Не позднее чем за 7 рабочих дней до начала работ |
| 5 | Орган размещает уведомление в ГИСОГД и извещает стройнадзор | Запись в информационной системе | 7 рабочих дней |
| 6 | Работы по сносу | Акты подрядчика, документы об обращении с отходами | По договору |
| 7 | Уведомление о завершении сноса | Уведомление, размещаемое органом в ГИСОГД | Не позднее 7 рабочих дней после завершения |
| 8 | Выезд кадастрового инженера, осмотр, подготовка акта обследования | Акт обследования в XML с подписью инженера | На практике от 2 до 5 рабочих дней |
| 9 | Заявление в орган регистрации прав | Выписка, кадастровый номер становится архивным | 5 рабочих дней, с прекращением права 10 |
| 10 | Заявление о гибели объекта в налоговый орган | Уведомление о прекращении исчисления налога | 30 дней, с возможностью продления еще на 30 |
Шаги с первого по седьмой — это Градостроительный кодекс, восьмой и девятый — закон о регистрации недвижимости, десятый — Налоговый кодекс. Три ведомства, и ни одно не сообщает о сносе двум остальным за вас.
Градостроительная процедура сноса
Решение о сносе и проект работ
По статье 55.30 Градостроительного кодекса снос проводится на основании решения собственника или застройщика, решения суда либо решения органа власти. Форма решения свободная, но оно понадобится дважды: в приложении к уведомлению и в приложении к акту обследования.
До начала работ застройщик или технический заказчик организует обследование объекта и готовит проект организации работ по сносу. Проект разрабатывает специалист, сведения о котором внесены в национальный реестр специалистов в области архитектурно-строительного проектирования. Проект не требуется для объектов, перечисленных в пунктах 1-3 части 17 статьи 51 кодекса, — это гаражи на участках для личных нужд, объекты на садовых участках, строения вспомогательного использования и некапитальные постройки.
Отключение от сетей
Часть 1 статьи 55.31 Градостроительного кодекса требует сносить объект уже отключенным от сетей инженерно-технического обеспечения. Условия отключения ресурсоснабжающая организация выдает в срок не более десяти рабочих дней и без взимания платы, а сам факт отключения подтверждается актом, который подписывает эксплуатирующая сети организация.
Этот акт нужен не Росреестру, а вам. Он закрывает вопрос о начислениях за ресурсы по снесенному объекту и пригодится, если поставщик продолжит выставлять счета на адрес, которого больше нет.
Два уведомления
Дальше статья 55.31 задает две контрольные точки.
- Уведомление о планируемом сносе подается не позднее чем за семь рабочих дней до начала работ. К нему прикладываются результаты и материалы обследования объекта и проект организации работ по сносу. Орган в течение семи рабочих дней размещает уведомление и приложения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности и извещает орган регионального строительного надзора.
- Уведомление о завершении сноса подается не позднее семи рабочих дней после завершения работ. Его орган тоже размещает в ГИСОГД в семидневный срок.
Уведомления не подаются при сносе объектов, указанных в пунктах 1-3 части 17 статьи 51 кодекса, и при сносе самовольной постройки в порядке статьи 55.32 — там действует собственная процедура, которую мы разбирали в материале про снос самовольной постройки.
Из всей градостроительной части Росреестру нужен ровно один документ — уведомление о завершении сноса. Именно оно подшивается в приложение к акту обследования и подтверждает, что процедура пройдена, а не просто приехал экскаватор. Снесли без уведомлений — в приложении к акту будет пусто, и дело встанет по пункту 5 части 1 статьи 26, то есть не представлены необходимые документы.
Как это устроено в Москве
В городе уведомления о планируемом сносе и о завершении сноса принимает Мосгосстройнадзор — Комитет государственного строительного надзора города Москвы. Подача только электронная, через портал mos.ru, в разделе услуг для застройщиков и бизнеса. Плата не взимается, результат приходит электронным документом.
В Московской области уведомления подаются через региональный портал государственных услуг в орган местного самоуправления по месту нахождения участка. Сроки и состав приложений регион не меняет, они заданы статьей 55.31 напрямую.
Кадастровая процедура
Она начинается там, где заканчивается снос. Инженер выезжает на место, осматривает его, убеждается, что объекта нет, и готовит акт обследования в форме XML со своей усиленной квалифицированной подписью. Что входит в акт, какие документы к нему подшиваются и почему заключение инженера решает судьбу дела, мы подробно разложили в статье про акт обследования кадастрового инженера, повторяться не будем.
Кто подает заявление и что в нем указывается
Если право на здание зарегистрировано в ЕГРН, заявление подает собственник, и одновременно со снятием с учета регистрируется прекращение права. Если права не зарегистрированы, проводится только кадастровый учет. Когда собственник ликвидирован или умер без наследников, обратиться может собственник земельного участка либо уполномоченный орган власти. Полный перечень заявителей и нюансы доверенности мы разбирали в материале про снятие объекта с кадастрового учета.
Подать пакет можно через личный кабинет на сайте Росреестра с подписью заявителя либо через МФЦ. Сроки считаются в рабочих днях от даты приема: 5 дней на учет, 10 дней на учет вместе с прекращением права, через МФЦ на два дня больше. После записи кадастровый номер становится архивным — что это меняет для собственника, разобрано в статье про объект, снятый с кадастрового учета.
Госпошлина
За кадастровый учет в связи с прекращением существования объекта пошлина статьей 333.33 Налогового кодекса не установлена. Не установлена она и за регистрацию прекращения права: это не возникновение, не переход и не обременение. Платите вы только за работу инженера и, если снос плановый, за сопровождение уведомлений. Как устроены платные регистрационные действия в остальных случаях, показано в разборе госпошлины за кадастровый учет и регистрацию.
Главный денежный вопрос: с какой даты прекращается налог
Здесь у собственников теряются самые заметные деньги, причем на ровном месте.
Пункт 4.1 статьи 382 Налогового кодекса для организаций говорит прямо: исчисление налога прекращается с первого числа месяца гибели или уничтожения объекта. Не с даты снятия с кадастрового учета, не с даты внесения записи в ЕГРН, а с месяца, в котором объект физически перестал существовать. Для этого в налоговый орган по своему выбору подается заявление о гибели или уничтожении объекта налогообложения по форме, утвержденной ФНС. Подтверждающие документы можно приложить, но закон их не требует: при их отсутствии инспекция запрашивает сведения сама.
Пункт 2.1 статьи 408 Налогового кодекса повторяет то же правило для физических лиц. Заявление подается в любую инспекцию или через МФЦ, рассматривается 30 дней, срок может быть продлен еще на 30, если инспекция направила запрос и не получила ответ.
| Событие | От какой даты считается | Что нужно сделать |
|---|---|---|
| Прекращение налога на имущество | Первое число месяца гибели или уничтожения объекта | Заявление в налоговый орган |
| Прекращение права собственности в ЕГРН | Дата внесения записи | Заявление в орган регистрации с актом обследования |
| Архивный статус кадастрового номера | Дата внесения записи | То же заявление |
| Земельный налог и арендная плата за участок | Не прекращаются | Участок существует, снос его не затрагивает |
Разрыв между двумя датами бывает в полгода и больше: здание снесли в марте, документы собрали к августу, запись внесли в сентябре. Если вы подали только заявление в Росреестр, инспекция увидит сведения из ЕГРН и прекратит начисление с более поздней даты. Разницу придется возвращать через уточнение, а по налогу на имущество организаций с кадастровой стоимостью торгового или офисного здания это ощутимые суммы. Подавайте оба заявления, и налоговое — не дожидаясь снятия с учета.
Здание снесли давно, а в ЕГРН оно числится
Обращение частое. Корпус разобрали несколько лет назад, на его месте парковка, а в выписке объект живой, налог идет, и новое строительство на участке не согласуется.
Процедура та же, разница только в комплекте приложений к акту. Порядок работы такой.
- Берем свежую выписку на объект и на земельный участок. Нужно убедиться, что снимается тот самый кадастровый номер, что в ЕГРН нет дублирующей записи и что в здании не числятся помещения с чужими правами. Что смотреть в выписке, мы разбирали в материале про чтение выписки из ЕГРН.
- Поднимаем все, что осталось от сноса Договор подряда на демонтаж, акты выполненных работ, документы об обращении со строительными отходами, акты об отключении от сетей, переписка с ресурсоснабжающими организациями, справки БТИ, старые фотографии с привязкой к местности.
- Проверяем, подавались ли уведомления Если снос шел после 4 августа 2018 года, уведомления должны быть. Если их нет, подать их задним числом формально не получится, и тогда основную нагрузку несет заключение инженера.
- Инженер выезжает и осматривает место В заключении он указывает дату осмотра, что обнаружено на месте, чем подтверждается факт сноса и почему оставшиеся фундамент или подземная часть не образуют объект недвижимости.
- Подаем заявление и ведем дело до записи. Параллельно уходит заявление в налоговую с указанием фактического месяца гибели объекта.
Если объект числится в ЕГРН как ранее учтенный и права на него не зарегистрированы, есть второй путь. По части 8 статьи 69.1 закона о регистрации орган местного самоуправления, установив, что здание прекратило существование, подает заявление о снятии сам, приложив акт осмотра, и акт обследования кадастрового инженера тут не нужен. Правообладателя, если он известен, уведомляют не позднее чем за тридцать дней до подачи. Подробности — в статье про ранее учтенный объект.
Снос части здания и снос здания с помещениями внутри
Снесли часть здания, а само здание осталось
Это не снятие с учета, а изменение объекта. Здание продолжает существовать, значит, его кадастровый номер живет, а в ЕГРН вносятся новые площадь, этажность и контур. Основанием служит технический план на здание, а не акт обследования. Если демонтаж части был частью реконструкции, работает общий порядок с разрешительными документами, который мы описывали в материале про технический план после реконструкции.
С помещениями внутри снесенной части все зависит от того, как оформлена работа.
| Ситуация | Документ | Что с помещениями |
|---|---|---|
| Часть здания демонтирована в рамках реконструкции | Технический план на здание | Снимаются с учета одновременно с учетом изменений здания, акт обследования не требуется |
| Часть здания погибла, здание остается | Акт обследования на помещения | Прекращение существования помещений подтверждает инженер |
| Здание снесено целиком | Акт обследования на здание | Снимаются вместе со зданием в том же деле |
Здание с помещениями снесено целиком
По части 7 статьи 40 закона о регистрации при снятии здания или сооружения с учета в связи с прекращением существования одновременно снимаются с учета все помещения и машино-места в нем, а права на них прекращаются. Регистратор делает это внутри того же дела. Сорок заявлений от сорока собственников не нужно, акт обследования готовится один — на здание.
Проверять перед сносом нужно другое. Если здание как объект в ЕГРН отсутствует, а числится только набор помещений, снимать придется каждое по отдельности, и одним актом обследования дело не обойдется.
Почему приостанавливают дела по сносу
- Нет уведомления о завершении сноса или решения о сносе Пункт 5 части 1 статьи 26. Лидер по делам о сносе коммерческих объектов, разбор — на странице приостановки по пункту 5.
- Акт собран по устаревшей XML-схеме или заключение без обоснования Пункт 7, разбор — на странице приостановки по пункту 7.
- Характеристики в акте не сходятся со сведениями реестра Снесли пристройку, а снимают здание целиком, либо по кадастровому номеру в ЕГРН числится другой объект. Это пункт 49, противоречия со сведениями ЕГРН.
- Заявление подано ненадлежащим лицом Обратился арендатор, подрядчик по демонтажу или представитель, у которого в доверенности нет полномочия на кадастровый учет. Пункт 2, разбор — на странице приостановки по пункту 2.
Уведомление уже пришло — начинайте с чтения мотивировки, а не с переделки акта. Алгоритм первых дней описан в материале про первые действия после приостановки.
Что делаем мы
Мы ведем снос по Москве и Московской области от начала до конца: помогаем собрать комплект для уведомлений, подаем их в Мосгосстройнадзор, после завершения работ выезжаем на осмотр, готовим акт обследования и доводим дело до записи в ЕГРН. Отдельно проверяем, что числится в реестре по объекту и по участку, потому что примерно в каждом третьем случае выясняется, что снимать нужно не здание, а набор помещений, либо что в ЕГРН висит дубль.
Условия и сроки — на странице снятия с кадастрового учета, по документу-основанию — на странице акта обследования. Пришло уведомление о приостановке по делу о сносе — присылайте, разберем пункты и скажем, что закрывается доработкой акта, а что требует документа от органа власти.
Частые вопросы
- Можно ли снять здание с учета, если уведомления о сносе не подавались
- Формально закон не делает подачу уведомлений условием действительности акта обследования. Но подтверждать снос будет нечем, и дело приостановят по пункту 5. Тогда все держится на заключении инженера и на косвенных документах: договоре на демонтаж, актах об отключении от сетей, документах об отходах.
- Сколько времени занимает снятие с учета после сноса
- Подготовка акта обследования на практике от двух до пяти рабочих дней после осмотра. В Росреестре 5 рабочих дней, если права не зарегистрированы, и 10, если снятие идет вместе с прекращением права. Через МФЦ на два дня дольше. Градостроительная часть до этого занимает больше, чем сама регистрационная.
- Нужно ли снимать с учета помещения в снесенном здании отдельно
- Нет. По части 7 статьи 40 закона о регистрации помещения и машино-места снимаются с учета одновременно со зданием, права на них прекращаются в том же деле. Отдельные заявления и отдельные акты обследования не требуются.
- С какого месяца перестает начисляться налог на снесенное здание
- С первого числа месяца гибели или уничтожения объекта. Но норма работает только после заявления в налоговый орган: пункт 4.1 статьи 382 для организаций, пункт 2.1 статьи 408 для физических лиц. Без заявления инспекция прекратит начисление по сведениям из ЕГРН, то есть с более поздней даты.
- Прекращается ли земельный налог после сноса здания
- Нет. Участок остается, его кадастровый учет и права на него снос не затрагивает. Прекращается только налог на имущество по снесенному объекту.
- Что делать, если после сноса на участке остался фундамент
- Снятию с учета он сам по себе не мешает. В заключении инженер обязан объяснить, почему оставшиеся конструкции не являются тем объектом, который числится в ЕГРН, и не образуют новый объект недвижимости. Без этого обоснования регистратор вправе усомниться в прекращении существования.
Нормативная база
- Статья 55.30 ГрК РФ — общие положения о сносе объектов капитального строительства
- Статья 55.31 ГрК РФ — осуществление сноса объекта капитального строительства
- Статья 23 218-ФЗ — требования к акту обследования
- Статья 16 218-ФЗ — сроки осуществления учета и регистрации
- Статья 26 218-ФЗ — основания приостановления
- Статья 40 218-ФЗ — прекращение существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства
- Статья 69.1 218-ФЗ — выявление правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости
- Пункт 4.1 статьи 382 НК РФ — прекращение исчисления налога на имущество организаций
- Пункт 2.1 статьи 408 НК РФ — прекращение исчисления налога на имущество физических лиц
- Статья 333.33 НК РФ — размеры государственной пошлины
- Приказ Росреестра от 24.05.2021 № П/0217 — форма и состав сведений акта обследования
Нужен технический план или приостановили в Росреестре
Пришлите документы или уведомление — посмотрим и скажем, что с этим делать, срок и цену.