Сколько стоит узаконить перепланировку в Москве
Если несущие конструкции не затронуты, административный путь по квартире обходится примерно в 45-130 тысяч рублей, по нежилому помещению в многоквартирном доме — в 90-300 тысяч. Суд добавляет сверху от 80 тысяч. Сами по себе эти цифры значат мало: больше половины суммы приходится на две позиции — техническое заключение и проект, а их цена зависит от конкретного дома и конкретной стены. Ниже разбираем смету по этапам, показываем, что в этом списке покупать не нужно, и считаем, сколько теряет собственник, который решил не связываться.
Все вилки в статье — ориентир по Москве для проверки чужих предложений. Итог считается по объекту, после просмотра выписки из ЕГРН и плана помещения. Наши цены — в разделе цены.
Из чего вообще складывается сумма
Сумма собирается из трех групп расходов, и путать их нельзя — они ведут себя по-разному.
- Государственные платежи Фиксированные и известны заранее: пошлина за кадастровый учет изменений, выписки из ЕГРН, документы БТИ, при судебном пути — пошлина за иск. Обычно 3-10 тысяч рублей на весь проект.
- Работа подрядчиков Техническое заключение, проект перепланировки, технический план, при судебном пути — экспертиза и представитель. Это 80-90 процентов сметы, и здесь разброс в разы.
- Расходы по ситуации Нотариальное согласие смежного собственника, общее собрание, обследование помещения, согласование с органом охраны наследия. Возникают не у всех, но итог меняют заметно.
Отдельно о том, за что платить не нужно. Рассмотрение заявления Мосжилинспекцией, решение о согласовании и оформление акта о завершенной перепланировке — бесплатные государственные услуги. Если в счете подрядчика есть строка «согласование в жилинспекции» с суммой, это плата за его работу по сборке и подаче пакета, а не пошлина, и формулировка должна быть именно такой. Как устроена сама процедура, мы разбирали в статье про согласование через Мосжилинспекцию.
Смета административного пути по этапам
Речь про случай, когда работы уже сделаны и их надо узаконить через жилинспекцию. Механику мы описали в материале как узаконить уже сделанную перепланировку, здесь только деньги.
| Этап | Кто делает | Ориентир, руб. | От чего зависит цена |
|---|---|---|---|
| Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости | Росреестр | 700 физлицу, 1 640 организации | Тариф фиксированный |
| Поэтажный план и экспликация | МосгорБТИ | 2 000–7 000 | Площадь, число этажей, срочность |
| Обследование помещения | Проектная организация | 5 000–20 000 | Обязательно при ранее выполненных работах |
| Техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ, несущие не затронуты | Проектная организация — член СРО | 15 000–45 000 | Серия дома, объем работ |
| То же, но несущие конструкции затронуты | Автор проекта дома или уполномоченная организация | 40 000–120 000 | Расчеты усиления, наличие автора проекта |
| Проект перепланировки, квартира | Проектная организация — член СРО | 20 000–60 000 | Число разделов, инженерные системы |
| Проект перепланировки, нежилое помещение | Проектная организация — член СРО | 40 000–150 000 | Пожарные и санитарные разделы, отдельный вход |
| Типовой проект из каталога | Мосжилинспекция | бесплатно | Доступен не для всех домов |
| Нотариальное согласие смежного собственника | Нотариус | 1 500–3 000 | Если меняется конфигурация соседнего помещения |
| Общее собрание собственников | Инициатор и управляющая организация | 0–100 000 | Если затронуто общее имущество дома |
| Рассмотрение заявления и решение о согласовании | Мосжилинспекция | бесплатно | 20 рабочих дней, решение действует 18 месяцев |
| Приведение работ в соответствие с проектом | Подрядчик | договорная | Если факт разошелся с согласуемым |
| Технический план | Кадастровый инженер | 8 000–35 000 | Вид объекта, площадь, число образуемых объектов |
| Государственная пошлина за кадастровый учет изменений | Росреестр | 1 000 физлицу, 2 000 организации | Подпункт 22.3 пункта 1 ст. 333.33 НК |
| Акт приемочной комиссии | Мосжилинспекция | бесплатно | 10 рабочих дней по московскому регламенту |
| Выписка из ЕГРН после внесения изменений | Росреестр | 700 физлицу, 1 640 организации | Для проверки результата |
Складываем типовые наборы.
- Квартира, несущие не затронуты Обследование, техзаключение, проект, техплан, пошлина, выписки — 45 000–130 000 рублей.
- Квартира, затронуты несущие конструкции Заключение уходит к автору проекта дома, добавляются расчеты усиления — 100 000–230 000 рублей, и это если проем в принципе разрешат.
- Нежилое помещение в многоквартирном доме Проект тяжелее, разделов больше, техплан сложнее — 90 000–300 000 рублей. Порядок для таких объектов разобран в статье про перепланировку нежилого помещения в Москве.
Строительные работы в смету узаконивания мы не включаем сознательно: если ремонт уже сделан, платить за него второй раз не придется. Но когда жилинспекция согласует не все, часть конструкций приходится демонтировать или восстанавливать, и эта строка легко перекрывает остальную смету. Поэтому разбор по стоп-листу делается до заказа проекта, а не после.
Три позиции, которые определяют итог
Техническое заключение о состоянии конструкций
В этом документе проектная организация отвечает за то, что выполненные работы не создают угрозы и несущая способность дома не снизилась. Цена скачет в разы по одной причине — из-за того, кто вправе его выдать.
Если перегородки ненесущие, проемы сделаны в них, а стояки на месте, заключение готовит любая проектная организация — член СРО. Это нижняя часть вилки. Как только затронуты несущие конструкции, заключение может выдать только автор проекта дома или уполномоченная им организация — для типовых московских серий это конкретные институты с собственным прайсом, торговаться там не с кем.
Вывод практический. Прежде чем собирать бюджет, определите, есть ли в перечне работ хоть одно касание несущей стены или плиты. Одна ниша в несущей панели переводит смету из вилки 15-45 тысяч в вилку 40-120 тысяч и добавляет к сроку месяц.
Проект перепланировки
Проект разрабатывает организация — член СРО, и цена зависит не от площади, а от количества разделов. Перенос перегородки — один раздел. Перенос мокрой зоны, устройство отдельного входа, изменение схемы вентиляции, объединение помещений с разными назначениями — каждый пункт добавляет раздел, согласование со смежными службами и деньги.
В Москве есть бесплатная альтернатива — каталог типовых проектных решений для типовых серий домов. Ограничение честное: подходит он далеко не всем, и обследование помещения все равно потребуется. Но проверять каталог до заказа проекта стоит всегда, иногда это экономит несколько десятков тысяч.
Технический план
Это наша часть работы. В смете она далеко не главная по деньгам, зато главная по последствиям. Технический план готовится по факту выполненных работ, прикладывается к уведомлению о завершении и становится основанием для изменения сведений в ЕГРН. Из чего складывается его цена, разобрано в статье сколько стоит технический план, что именно в нем меняется после ремонта — в материале про технический план после перепланировки, заказать работу можно на странице технический план после перепланировки.
Экономия здесь обходится дороже всего: ошибка всплывает на последнем шаге, когда остальное уже оплачено. Самое частое основание приостановки - пункт 63 части 1 статьи 26 закона о регистрации, количество помещений в техплане не совпало с актом приемочной комиссии. Второе - пункт 34, образованное помещение не изолировано и не обособлено. Доработка обычно бесплатна, а задержка стоит денег, и ее цену мы считали в материале про то, сколько стоит бизнесу месяц приостановки.
Судебный путь: что добавляется к смете
В суд идут в двух случаях. Жилинспекция отказала, и по части 4 статьи 29 Жилищного кодекса остается требовать сохранения помещения в перепланированном состоянии. Или работы выполнены давно, документов не осталось, административный путь заведомо закрыт. Суд не отменяет расходов административного пути, а добавляется к ним — техническое заключение, техплан и пошлина за кадастровый учет нужны в обоих случаях.
| Дополнительный расход | Размер | Комментарий |
|---|---|---|
| Государственная пошлина, суд общей юрисдикции | 3 000 физлицу, 20 000 организации | Иск неимущественного характера, пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК |
| Государственная пошлина, арбитражный суд | 15 000 физлицу, 50 000 организации | Ст. 333.21 НК, по спорам между организациями |
| Судебная строительно-техническая экспертиза | 40 000–120 000 | Назначается почти всегда при споре о безопасности |
| Представитель в суде | 50 000–150 000 | Зависит от числа заседаний |
| Апелляционная жалоба | 3 000 физлицу, 15 000 организации | Если первая инстанция отказала |
| Дополнительные обследования и расчеты | от 20 000 | Когда экспертиза поставила вопросы |
Итого судебная надбавка — от 80 000 до 300 000 рублей поверх административной сметы и от шести до двенадцати месяцев календаря. Отказ жилинспекции при этом не потеря, а нужный документ — без него иск подавать не с чем.
Экспертизу оплачивает вперед сторона, которая ее заявила. Если суд назначает ее сам, расходы распределяются между сторонами, и долю заранее предсказать нельзя. Закладывайте верхнюю границу вилки.
Сравнение двух путей по деньгам и срокам
| Параметр | Административный путь | Судебный путь |
|---|---|---|
| Государственные платежи | 2 000–5 000 руб. | 5 000–25 000 руб. с учетом пошлины за иск |
| Работа подрядчиков | 40 000–290 000 руб. | те же плюс 90 000–290 000 руб. |
| Итог по квартире без несущих | 45 000–130 000 руб. | 130 000–400 000 руб. |
| Итог по нежилому в МКД | 90 000–300 000 руб. | 200 000–650 000 руб. |
| Срок | 2–4 месяца | 8–16 месяцев с учетом апелляции |
| Кто подает документы в Росреестр | орган согласования, 5 рабочих дней после акта | собственник, основание — решение суда |
| Предсказуемость результата | высокая, если прошли стоп-лист | ниже: исход зависит от экспертизы |
Вывод простой. Судебный путь дороже втрое и дольше вчетверо, поэтому идти в суд сразу, минуя жилинспекцию, экономически бессмысленно почти всегда. И даже когда административное решение заведомо будет отрицательным, отказ все равно придется получить — суд спросит, обращались ли вы в орган согласования.
Что удорожает смету
- Затронуты несущие конструкции Меняется исполнитель технического заключения, добавляются расчеты усиления, появляется авторский надзор и журнал производства работ, а в приемочную комиссию входит представитель проектной организации. Плюс 40-120 тысяч и месяц срока.
- Нежилое помещение в многоквартирном доме Проект собирается из большего числа разделов, чаще требуется согласие собственников дома, а при отдельном входе затрагивается фасад и общее имущество. Плюс к проекту и плюс к срокам, иногда — общее собрание.
- Объект культурного наследия или здание в защитной зоне Добавляются задание и разрешение органа охраны наследия, проектная документация по сохранению объекта, часто государственная историко-культурная экспертиза. Отдельный бюджет от 150 тысяч рублей и отдельный календарь, к жилищным срокам отношения не имеющий.
- Уже есть предписание или протокол Работать приходится в назначенный инспекцией срок, а срочность в проектировании и обследовании стоит денег. Параллельно идет административное дело, и сделка по объекту в это время фактически заморожена.
- Образуются новые помещения Это уже не изменение характеристик, а образование объектов, и пошлина считается по каждому помещению отдельно, разница бывает кратной — разбор ставок в статье про госпошлину за кадастровый учет. Механика описана в материалах про раздел помещения и объединение помещений.
- Работы оказались реконструкцией Пристройка, надстройка, изменение высоты или этажности — уже не перепланировка. Понадобятся разрешение на строительство и разрешение на ввод, и это совсем другая смета.
Что можно не покупать
- Технический паспорт БТИ как отдельную цель Юридическое значение имеет запись в ЕГРН, а не паспорт. Для проекта нужны поэтажный план и экспликация — их и берите, это дешевле. Подробности — в статье про поэтажный план и экспликацию.
- Срочное согласование Сроки рассмотрения в жилинспекции установлены регламентом, подрядчик их не сокращает. Ускорить можно только свою часть — обследование, проект, техплан.
- Нотариальную доверенность на все случаи жизни Для подачи технического плана и уведомления доверенности в простой письменной форме от организации обычно достаточно. Нотариальное согласие смежного собственника — другая история, оно действительно требуется, когда меняется конфигурация соседнего помещения.
- Индивидуальный проект, если подходит типовой Проверьте каталог типовых решений до заказа проекта.
- Выписки из ЕГРН пачкой Хватает одной свежей до начала работ и одной после изменений. Что в них смотреть — в статье про выписку из ЕГРН.
- Пакет «под ключ» без расшифровки Комплексная услуга нормальна, ненормальна одна строка с одной суммой в договоре. Требуйте разбивку по этапам с делением на работу подрядчика и возмещаемые расходы — тогда видно, что будет, если часть этапов отпадет.
Вопрос, который экономит больше всего Спросите подрядчика, что будет, если по поданному пакету придет приостановка или отказ. Ответ «доработаем бесплатно, если причина на нашей стороне» и ответ «доработка оплачивается отдельно» отличаются на стоимость целого этапа. Это условие должно стоять в договоре, а не в переписке.
Цена бездействия
Самый частый аргумент против узаконивания звучит так — это дорого, а живу мы и так. Считаем обратную сторону.
Штраф По части 2 статьи 7.21 КоАП РФ - от 2 000 до 2 500 рублей для граждан и от 40 000 до 50 000 для юридических лиц. Для собственника квартиры это наименьшая из проблем, для арендатора-организации уже ощутимо.
Предписание и приведение в прежнее состояние По части 3 статьи 29 Жилищного кодекса собственник обязан вернуть помещение в прежнее состояние в срок, который установит орган согласования. Это и есть главный расход. Демонтаж возведенных перегородок, восстановление снесенных, возврат мокрой зоны на место, восстановление гидроизоляции — работы дороже узаконивания с нулевым результатом. По квартире это обычно 150-400 тысяч рублей, по нежилому помещению с отдельным входом больше. Если предписание не исполнено, по части 5 статьи 29 дело идет в суд и заканчивается продажей помещения с публичных торгов. Подробный разбор ответственности и сроков давности — в статье как узаконить уже сделанную перепланировку.
Ипотека и срыв сделки Банк запрашивает выписку с планом, оценщик выезжает и фотографирует факт, расхождение попадает в отчет об оценке. Дальше отказ, требование узаконить до сделки или кредит с обязательством узаконить в срок. Покупатель за собственные средства тоже видит план в выписке, и разговор заканчивается либо торгом, либо выходом из сделки, когда аванс уже внесен. Что проверять до подписания, мы описали в статье про проверку объекта в ЕГРН перед покупкой или арендой.
Любая процедура с метрами Раздел, выдел доли, наследство, оформление части помещения под аренду — если площадь в реестре не сходится с фактом, регистратор остановит процедуру. Сценарий разобран в материале про то, что делать, когда площадь в ЕГРН не сходится с фактической.
Узаконить или продать со скидкой
Это главный расчет, ради которого такие статьи обычно и читают. Сравниваем три варианта на одной квартире.
Квартира, рыночная цена без замечаний — 18 миллионов рублей. Перепланировка сделана без согласования, несущие не затронуты, работы проходимые.
| Вариант | Расходы и потери | Итог для собственника |
|---|---|---|
| Узаконить и продать по рынку | Смета узаконивания 45 000–130 000 руб., срок 2–4 месяца | около 17,9 млн руб. |
| Продать как есть с дисконтом | Дисконт по таким объектам на практике 3–7 % цены, это 540 000–1 260 000 руб. | 16,7–17,5 млн руб. |
| Не делать ничего и получить предписание | Штраф плюс восстановление 150 000–400 000 руб. | минус 150 000–400 000 руб. |
Разница между первой и второй строкой — от 400 тысяч до миллиона с лишним в пользу узаконивания, и это при консервативной оценке дисконта. Чем дороже объект, тем сильнее перекос: смета узаконивания почти не зависит от цены квартиры, а дисконт считается в процентах от нее.
Для коммерческой недвижимости расчет жестче. К дисконту добавляется невозможность зарегистрировать долгосрочную аренду по фактической нарезке, отказ банка брать объект в залог и простой площадей на время разбирательств.
Не уверены, во что обойдется ваш случай? Пришлите выписку из ЕГРН и фотографии фактической планировки — посмотрим, проходит ли объект административный путь, и скажем, из каких строк соберется смета именно у вас. Контакты.
Что делаем мы
Мы не проектная организация и не беремся за проект с техническим заключением — это работа архитекторов и конструкторов. Наша часть начинается там, где заканчивается стройка.
- Смотрим выписку из ЕГРН и план помещения, сравниваем с фактом и говорим, изменение это характеристик или образование новых объектов. От этого зависят пошлина, сроки и риски.
- Готовим технический план по факту работ, с планом этажа, расчетом площади, заключением инженера и подписью УКЭП. Состав документа разобран в статье про технический план.
- Сверяем техплан с актом приемочной комиссии построчно до подачи и сопровождаем до записи в ЕГРН.
- Если уведомление о приостановке уже пришло, разбираем его и снимаем причины — страница разбор уведомления о приостановке.
Смета твердая и разбита по строкам: отдельно работа, отдельно возмещаемые расходы. Актуальные суммы — в разделе цены, порядок работы — на странице как мы работаем.
Частые вопросы
- Сколько стоит узаконить перепланировку в квартире, если я просто снес кладовку?
- Даже на самой простой работе набор документов не меняется: обследование, техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ, технический план и пошлина. По Москве это 45 000–80 000 рублей.
- Правда ли, что если несущие стены не трогали, можно обойтись эскизом?
- Эскиз в Москве применяется в узком случае — когда при согласованной перепланировке появились незначительные отклонения от проекта, не связанные с общим имуществом, несущими конструкциями и границами санузлов. Для работ, которые вообще не согласовывались, эскиза недостаточно.
- Сколько стоит узаконить перепланировку через суд?
- Судебный путь не заменяет административные расходы, а добавляется к ним. Пошлина — 3 000 рублей физлицу и 20 000 организации в суде общей юрисдикции, 15 000 и 50 000 в арбитраже. Экспертиза — 40 000–120 000, представитель — 50 000–150 000. Надбавка от 80 000 до 300 000 рублей.
- Можно ли уложиться в 30 тысяч, как обещают по телефону?
- Спросите, что входит в эту сумму. Обычно это либо только технический план, либо только подача документов, а проект и техническое заключение оплачиваются отдельно и втрое дороже. Сравнивайте перечни работ, а не итоговые цифры.
- Кто платит, если Росреестр приостановил учет?
- Зависит от причины и от договора. Если ошибка в техническом плане, доработку делает инженер бесплатно. Если причина внешняя — расхождение в акте, документы не дошли от органа согласования, — расходы будут, и их размер оговаривается заранее. Что делать в первые дни после уведомления, описано в статье про первые действия после приостановки.
- Госпошлина за узаконивание перепланировки существует?
- Отдельной пошлины за согласование нет, услуги Мосжилинспекции бесплатны. Платится только пошлина за кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте — 1 000 рублей физлицу и 2 000 организации. Если образуются новые помещения, ставки другие и считаются за каждый объект.
Нормативная база
- Статья 25 Жилищного кодекса РФ - виды переустройства и перепланировки.
- Статья 26 Жилищного кодекса РФ - основание перепланировки, документы, срок решения.
- Статья 28 Жилищного кодекса РФ - завершение перепланировки и акт приемочной комиссии.
- Глава 4 Жилищного кодекса РФ - статья 29 о последствиях самовольной перепланировки.
- Статья 7.21 КоАП РФ - ответственность за самовольную перепланировку.
- Статья 333.33 Налогового кодекса РФ - пошлины за кадастровый учет и регистрацию прав.
- Статья 333.19 Налогового кодекса РФ - пошлины в судах общей юрисдикции.
- Статья 333.21 Налогового кодекса РФ - пошлины в арбитражных судах.
- Статья 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ - основания приостановления, включая пункт 63.
- Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП - порядок перепланировки помещений в многоквартирных домах Москвы.
- Инструкция портала mos.ru - как согласовать перепланировку, сроки и состав комиссии.
Нужен технический план или приостановили в Росреестре
Пришлите документы или уведомление — посмотрим и скажем, что с этим делать, срок и цену.