Документы БТИ для сделки и для банка
Базовый комплект документов БТИ под сделку — единый документ поэтажного плана с экспликацией. В Росреестре его не спрашивают вообще, спрашивают вокруг сделки: банк при ипотеке, оценщик для отчета, иногда страховая и сам покупатель. Право, площадь и обременения подтверждает выписка из ЕГРН, и почти все справки бюро она заменяет. Не заменяет ровно одного — чертежа планировки, по которому видно, переносили ли стены. Ниже — по участникам: кто что просит, что можно не заказывать и что делать, если сделка назначена, а на плане красные линии.
Что реально просят: сводка по участникам
Обязательного по закону перечня документов БТИ для купли-продажи не существует. Выписка из ЕГРН, договор и правоустанавливающие документы — этим требования закона к сделке исчерпываются. Остальное просят участники по своим внутренним правилам.
| Кто просит | Что просит | Можно ли заменить |
|---|---|---|
| Банк при ипотеке | Поэтажный план и экспликация, иногда техпаспорт | Нет, выписка планировку по комнатам не показывает |
| Оценщик | Поэтажный план и экспликация | Нет, это документы о характеристиках объекта оценки |
| Нотариус | Правоустанавливающие документы, согласия, корпоративные решения | Сведения ЕГРН запрашивает сам, документы БТИ не нужны |
| Покупатель | Поэтажный план с экспликацией | Частично, графическим разделом выписки |
| Страховая | Материал стен, перекрытия, износ | Часто хватает анкеты и отчета оценщика |
| Росреестр | Ничего из перечисленного | Нужен только технический план |
Что выдает бюро и по каким каналам — в разборе какие документы можно получить в БТИ. Как читать сам чертеж и таблицу — в материале поэтажный план и экспликация.
Банк при ипотеке
По статье 9 Закона об ипотеке в договоре указываются «предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства», а предмет определяется «наименованием, местом нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием». По-человечески: банку надо понять, что он берет в залог и сколько это стоит. Первое закрывает выписка из ЕГРН, второе — отчет об оценке. Документы БТИ попадают в пакет через оценку.
Что обычно входит в ипотечный пакет по объекту
- Свежая выписка об объекте недвижимости, часто не старше месяца.
- Правоустанавливающий документ продавца.
- Отчет об оценке от аккредитованного банком оценщика.
- Поэтажный план и экспликация — в банк или оценщику, дальше в составе отчета.
- Технический паспорт, не всегда.
Зачем банку планировка
Чтобы сверить три картинки: чертеж из бюро, фотографии в отчете об оценке и данные ЕГРН. Расхождение означает либо перепланировку без согласования, либо устаревшие сведения в реестре, и для банка это одинаково плохо. По статье 29 Жилищного кодекса собственника можно обязать вернуть помещение в прежнее состояние, а при неисполнении суд вправе решить вопрос о продаже с публичных торгов. Залог, который могут заставить перестраивать, банк берет с дисконтом или не берет вовсе.
Вторая причина прозаичнее: расхождение площади ломает расчет стоимости, а с ним и сумму кредита. Почему это происходит — в статье площадь в ЕГРН не сходится.
Когда банк дополнительно просит технический паспорт
Поэтажный план показывает геометрию и молчит о конструктиве. Паспорт добавляет материал стен и перекрытий, год постройки, износ, инженерные системы, и просят его по старому фонду, где перекрытия могут оказаться деревянными. Про сам документ есть материал нужен ли сейчас технический паспорт, а разницу с техпланом мы разбирали в статье технический паспорт и технический план.
Про свежесть документа. Календарного срока действия у поэтажного плана нет, но банк смотрит на дату обследования в штампе. Распространенная внутренняя планка — пять лет. Документ, выданный вчера по архивным сведениям двадцатилетней давности, свежим для банка не считается.
Оценщик и отчет об оценке
Тут требование написано в законе прямо. Статья 11 Закона об оценочной деятельности обязывает включать в отчет «перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки». Поэтажный план и экспликация — ровно эти документы. Что оценщик делает с комплектом:
- Сверяет площадь по экспликации с площадью в выписке из ЕГРН.
- Сверяет чертеж с тем, что видит на осмотре. Несовпадение идет в отчет отдельным абзацем, часто с прямой формулировкой о перепланировке.
- Берет из экспликации разбивку на основную и вспомогательную площадь, по ней считают коммерческие объекты.
Обязательная оценка по статье 8 того же закона касается в основном имущества государства и муниципалитетов: в обычной ипотеке оценщик — условие банка, а не требование закона. Значит, перечень документов задает банк, и его можно обсуждать.
Нотариус: что запрашивает сам, а что просит принести
Здесь чаще всего платят за лишнее. По статье 47.1 Основ законодательства о нотариате нотариус сам запрашивает сведения из ЕГРН и «не вправе требовать представления таких сведений от обратившихся», срок — три рабочих дня со дня обращения. Выписку нести и оплачивать не нужно.
Принести нотариус просит правоустанавливающий документ, паспорта сторон, для организаций — устав, решение об одобрении сделки и доверенности, согласие супруга, разрешение опеки при несовершеннолетнем собственнике. Документов БТИ в этом списке нет. Их запрашивают, когда предмет сделки описан неоднозначно: часть здания, помещение без внятной привязки к этажу, домовладение с несколькими литерами.
Сама нотариальная форма нужна не всегда: по статье 42 Закона № 218-ФЗ - при отчуждении долей, по статье 54 - при сделках с имуществом подопечных и несовершеннолетних.
Покупатель: что попросить у продавца
Даже без ипотеки поэтажный план с экспликацией стоит запросить: стоит он немного, а закрывает риск, разбираться с которым после перехода права будет уже новый собственник. Проверку по реестру мы разбирали в статье как проверить объект в ЕГРН перед покупкой или арендой, здесь — про бумажную часть.
- Просите комплект на весь этаж, а не на одно помещение. По соседним контурам видно, не прирезан ли кусок общего коридора.
- Сверьте сумму площадей по экспликации с площадью в выписке: пара десятых — округление, метры — сигнал.
- Сверьте чертеж с объектом ногами: стены, проемы, санузел, вентиляционные короба.
- Смотрите на дату обследования в штампе, а не на дату выдачи документа.
- Проверьте красный цвет на чертеже и отметку о непредъявлении разрешительных документов.
Какие строки важны в выписке — в материале выписка из ЕГРН: как читать.
Страховая компания
Страхование предмета залога не прихоть банка. Статья 31 Закона об ипотеке обязывает залогодателя страховать имущество за свой счет от рисков утраты и повреждения, а если он этого не делает — страхует кредитор и взыскивает расходы.
Страховщика интересует не планировка, а конструктив: материал стен и перекрытий, год постройки, износ, инженерные системы. Этого нет в поэтажном плане, это есть в техническом паспорте. Обычно хватает анкеты, выписки и отчета оценщика, документ из бюро просят по старым зданиям. Если перепланировка не узаконена, при страховом случае расхождение факта с документами становится поводом для спора о выплате.
Что заменяет выписка из ЕГРН, а что нет
Половина заказов в бюро делается по инерции, потому что «так всегда просили». Где замена проходит.
| Что нужно показать | Выписка из ЕГРН | Документ БТИ |
|---|---|---|
| Площадь, назначение, этаж, номер помещения | Достаточно | Не нужен |
| Права, обременения, аресты | Только выписка | Не показывает вообще |
| Расположение помещения на этаже | Схематично, в графическом разделе | Нужен, если требуется читаемый чертеж |
| Планировка по комнатам, перегородки, проемы | Нет | Поэтажный план |
| Назначение и площадь каждого помещения, высоты | Нет | Экспликация |
| Основная и вспомогательная площадь | Нет | Экспликация |
| Материал стен, перекрытия, износ | Частично и не всегда | Технический паспорт |
| Состояние объекта на прошлую дату | Нет | Архивные сведения бюро |
Нужны цифры и правовой статус — хватит выписки. Нужна планировка или конструктив — замены нет. И ни один из этих документов не меняет запись в реестре, там работает только технический план: разницу мы разбирали в статье технический план, поэтажный план и экспликация.
Как по документам видно неузаконенную перепланировку
Красные линии
Красным на поэтажном плане техник наносит изменения, на которые ему не предъявили разрешительные документы: приезжает, видит планировку, не совпадающую с инвентарным делом, рисует фактическое положение стен и проемов красным, и на листе появляется отметка о непредъявлении разрешения на переустройство и перепланировку.
Это не штраф и не запрет на продажу. Но документ становится письменным доказательством того, что планировку меняли без согласования, и видят его все: банк, оценщик, покупатель. Ипотеку по такому объекту обычно не одобряют. Есть и административная сторона: часть 2 статьи 7.21 КоАП за самовольную перепланировку помещения в многоквартирном доме предусматривает штраф для граждан от двух до двух с половиной тысяч рублей, для должностных лиц от четырех до пяти тысяч, для организаций от сорока до пятидесяти тысяч.
Признаки без красного цвета
Опаснее обратная ситуация: красных линий нет, потому что техник после ремонта на объект не приезжал. План выглядит чистым и описывает планировку, которой давно нет. Пять признаков, по которым это ловится.
- Сумма площадей по экспликации не совпадает с площадью в ЕГРН. Классика при сносе перегородок и переносе санузла.
- Дата обследования в штампе заметно старше свежего ремонта в помещении.
- По чертежу санузел или кухня в одном месте, по факту в другом. Мокрые зоны переносят чаще всего, и согласовать это сложнее всего.
- В выписке нет записи об изменении характеристик, а продавец уверяет, что все узаконено. По статье 28 Жилищного кодекса перепланировка считается завершенной «со дня внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения». Нет записи — нет узаконенной перепланировки, даже если акт приемочной комиссии на руках.
- Два смежных помещения с разными кадастровыми номерами, между ними пробит проем, и по факту это одно пространство. Юридически объекты остались разными, продавать их придется разными.
Что делать покупателю
- Не подписывать аванс до сверки плана с объектом: после подписания переговорная позиция слабее.
- Оценить масштаб: перенос перегородки и проем в несущей стене отличаются по деньгам в разы.
- Посчитать стоимость легализации и вычесть ее из цены. Порядок цифр по Москве — в статье сколько стоит узаконить перепланировку.
- Зафиксировать выбранный вариант в договоре: продавец узаконивает до сделки, цена снижается либо часть расчета уходит на депозит до внесения изменений в ЕГРН.
- При ипотеке согласовать позицию с банком до оценки: отказ по оплаченному отчету обходится дороже.
Что делать продавцу
- Заказать архивный поэтажный план заранее и посмотреть на него самому. Половина продавцов узнает о красных линиях от покупателя.
- Решить: узаконивать или продавать с дисконтом. Легализация занимает месяцы, при жестких сроках дисконт лучше сорванной сделки.
- Цепочка проходится целиком: проект, согласование, работы, акт приемочной комиссии, технический план, запись в ЕГРН. Порядок — в статьях как узаконить перепланировку и акт приемочной комиссии, по городу — в материале про Мосжилинспекцию.
- Не пропускать последний шаг: технический план после перепланировки закрывает работу в реестре, без него акт остается бумагой.
- Новое обследование в бюро заказывать только после записи в ЕГРН, тогда план перерисуют без красного цвета.
Типовая ошибка порядка действий: заказать обследование бюро первым шагом в надежде, что «перерисуют и все». Техник зафиксирует факт и нанесет его красным, потому что разрешительных документов у вас нет. Вы заплатите за документ, который сделает проблему видимой, и не решите ее.
На кадастровом учете несогласованная перепланировка вылезает приостановкой: чаще всего по пункту 63, когда помещения в техплане не совпадают с актом приемочной комиссии, и по пункту 49 о противоречиях с ЕГРН. Разбор — в статье приостановка после перепланировки нежилого помещения.
Как заказать в Москве и сколько это займет
Технический учет в Москве организован постановлением Правительства Москвы от 17.03.2017 № 106-ПП, документы по городу выдает МосгорБТИ. Заказ идет через личный кабинет на сайте учреждения, его офисы, центры «Мои документы» и портал mos.ru. Все решает одна развилка: архивные сведения или выезд техника.
| Вариант | Кто может заказать | Реальный срок | Когда годится для сделки |
|---|---|---|---|
| Архивный комплект плана с экспликацией | Любое лицо по документу, удостоверяющему личность | До 7 рабочих дней | Объект не менялся, обследование свежее пяти лет |
| Тот же комплект по ускоренному тарифу | Так же | От следующего рабочего дня, с коэффициентом к цене | Сведения уже есть в базе учреждения |
| Документ с обследованием | Собственник, представитель по доверенности, арендатор с согласия собственника | Выезд плюс изготовление, на практике 2-4 недели | Объект менялся, банк требует актуальные данные |
Ускорение работает, только если нужные сведения уже лежат в базе учреждения: при неполном архивном деле коэффициент срок не сократит. Для обследования критичен доступ во все помещения, один запертый кабинет переносит выезд, а с ним и сделку. В Московской области единого оператора нет, архивные дела разбросаны по районам, закладывайте на областной объект две-три недели сверх названного срока.
Сделка горит, а документы старые
Ситуация штатная: дата назначена, план из архива десятилетней давности, банк просит актуальный. Порядок действий.
- Выясняем, кто требует и под какую задачу. Часто «нужен свежий план» означает «оценщику нужна планировка», и тогда хватает архивного комплекта плюс акта осмотра оценщика.
- Заказываем архивный комплект по ускоренному тарифу: если сведения в базе есть, документ приходит за один-два рабочих дня.
- Параллельно берем свежую выписку об объекте недвижимости с графическим разделом.
- Сверяем архивный план с объектом. Совпало — есть чем аргументировать перед банком.
- Не совпало — обследование ситуацию не спасет, а ухудшит: появятся красные линии. Тогда обсуждаем со сторонами сделку без ипотеки, дисконт или отложенный расчет.
- Решили узаконивать — переносим дату сразу. Согласование, работы, акт, технический план после перепланировки и запись в реестре в неделю не укладываются.
Что не работает — расчет на то, что банк не заметит. Планировку сверяет оценщик на осмотре, фотографии уходят в отчет, и расхождение всплывает, когда отчет уже оплачен.
Что делаем мы
Мы работаем с той частью задачи, которая касается реестра: разбираем комплект перед сделкой и говорим, что в нем не сойдется у банка. Готовим технический план на помещение, в том числе после перепланировки, и ведем дело до записи в ЕГРН, а не до сдачи файла. Если учет уже приостановили, разбираем уведомление и снимаем причину. Порядок работы — на странице как мы работаем, цены — в прайсе. Документы БТИ выдает бюро, мы их не изготавливаем, но какой документ нужен под вашу задачу, скажем до того, как вы за него заплатите.
Частые вопросы
- Обязательны ли документы БТИ для купли-продажи квартиры или помещения?
- Нет. Закон их для сделки не требует, Росреестр при регистрации перехода права не запрашивает. Просят банк, оценщик и иногда страховая по своим правилам. Без ипотеки сделка проходит на выписке из ЕГРН и правоустанавливающих документах.
- Где официальный сайт БТИ по Москве и можно ли заказать онлайн?
- Документы технической инвентаризации по городу выдает МосгорБТИ, заказ идет через личный кабинет на его сайте и через портал mos.ru. Архивный комплект оформляется полностью онлайн, результат приходит электронным документом с усиленной квалифицированной подписью. Бумага и курьер — отдельные платные услуги.
- Банк просит техпаспорт, а у меня только поэтажный план с экспликацией. Подойдет?
- Зависит от задачи. Нужна планировка — подойдет. Нужны материал стен, перекрытия и износ — нет, этих сведений в поэтажном плане не бывает. Спросите у кредитного менеджера, какие характеристики требуются: это экономит и деньги, и неделю срока.
- На плане красные линии. Сделку можно провести?
- Продать объект закон не запрещает, но ипотеку по нему обычно не одобряют, а покупатель получает основание торговаться. Красный цвет убирается через согласование, акт приемочной комиссии, технический план и запись в ЕГРН, и лишь потом заказывается новое обследование бюро.
- Нотариус требует выписку из ЕГРН. Надо ее заказывать?
- Нет. По статье 47.1 Основ законодательства о нотариате нотариус запрашивает сведения ЕГРН сам и не вправе требовать их от обратившихся, срок — три рабочих дня со дня обращения.
Нормативная база
- Статья 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ - содержание договора об ипотеке, описание и оценка предмета.
- Статья 31 Федерального закона № 102-ФЗ - страхование заложенного имущества.
- Статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ - требования к содержанию отчета об оценке.
- Статья 47.1 Основ законодательства РФ о нотариате - запрос сведений ЕГРН нотариусом.
- Статья 26 Федерального закона № 218-ФЗ - основания приостановления учета и регистрации.
- Статья 28 Жилищного кодекса РФ - завершение перепланировки и момент внесения изменений в ЕГРН.
- Статья 29 Жилищного кодекса РФ - последствия самовольной перепланировки.
- Статья 7.21 КоАП РФ - ответственность за самовольную перепланировку.
- Постановление Правительства Москвы от 17.03.2017 № 106-ПП - организация технического учета в Москве.
- Памятка «Как оформить документы БТИ» на mos.ru - порядок обращения и перечень услуг.
Нужен технический план или приостановили в Росреестре
Пришлите документы или уведомление — посмотрим и скажем, что с этим делать, срок и цену.