Проект перепланировки и техническое заключение: кто их делает
Это два разных документа, и путают их постоянно. Проект описывает то, что будет сделано, и его разрабатывает проектная организация — член саморегулируемой организации в области архитектурно-строительного проектирования. Техническое заключение описывает то, что есть сейчас, и отвечает на вопрос, выдержит ли дом задуманное; при работах по индивидуальному проекту его оформляет автор проекта дома, а если сведений об авторе нет — организация, отобранная Мосжилинспекцией. Технический план не заменяет ни первое, ни второе: его делаем мы и уже после работ. Ниже разобрано, что входит в каждый документ, сколько это стоит по времени и деньгам и что проверить до подачи в инспекцию.
Два документа, которые путают
Заказчик часто приходит со словами «сделайте мне проект», имея в виду весь комплект сразу. На деле в согласовании участвуют три независимых документа, и делают их три разных специалиста.
| Документ | О чем он | Кто готовит | Когда нужен |
|---|---|---|---|
| Проект перепланировки | что будет сделано: планировочные, конструктивные и инженерные решения | проектная организация — член СРО | до работ, прикладывается к заявлению о согласовании |
| Техническое заключение | что есть сейчас: состояние несущих конструкций, допустимость и безопасность работ | автор проекта дома либо организация, отобранная Мосжилинспекцией | до работ или постфактум, вместе с проектом |
| Технический план | что получилось: границы, площади, план этажа для реестра | кадастровый инженер | после работ, для внесения изменений в ЕГРН |
Разница в предмете. Проектировщик отвечает за замысел и за безопасность решения, обследователь — за состояние конструкций дома, кадастровый инженер — за то, что реестр опишет помещение так, как оно выглядит в натуре. Заменить один документ другим нельзя: инспекция не примет технический план вместо проекта, а Росреестр не примет проект вместо технического плана.
Проект перепланировки: состав
Для Москвы требования к составу заданы приложением 3 к постановлению Правительства Москвы № 508-ПП. Пункт 1 формулирует общее правило: проект в зависимости от проектируемых работ в текстовом и графическом выражении должен содержать планировочные, архитектурные, конструктивные и технологические решения, решения по инженерному оборудованию, меры по охране окружающей среды и противопожарной безопасности, организацию производства работ и доступность для маломобильных групп населения.
Перевод на практику. Толщина папки зависит не от площади помещения, а от набора работ. Минимальный комплект по пункту 3 приложения выглядит так.
- Пояснительная записка с обоснованием решений и реквизитами исходных документов.
- Исходные материалы органа технического учета: поэтажный план и экспликация до работ. Где их брать, разобрано в материале про поэтажный план и экспликацию.
- План этажа в масштабе 1:100 или 1:50 с указанием сносимых и возводимых перегородок, закладываемых и пробиваемых проемов.
- Решения по инженерному оборудованию: водоснабжение и канализация, отопление, вентиляция, электрика — по тем разделам, которых касаются работы.
- Узлы, детали и расчеты, когда они нужны для обоснования решения.
- Рабочие чертежи на производство работ.
- Заключение о техническом состоянии конструкций — то самое техническое заключение, о котором ниже.
Дополнительные разделы добавляются по ситуации. Если меняется внешний облик здания, по пункту 4 приложения нужны ситуационный план, чертежи фасадов с фотофиксацией и фотомонтажом, схема генплана прилегающей территории. Если затрагивается общее имущество, по пункту 5 прикладываются техническая документация, решение общего собрания собственников и документы на земельный участок.
Кто вправе разрабатывать проект
Подготовка проектной документации по статье 48 Градостроительного кодекса - вид работ, к которому допускаются члены саморегулируемой организации; право члена СРО выполнять такие работы закреплено статьей 55.8 Градостроительного кодекса. В московском порядке это отражено прямо: по пункту 6 приложения 3 к 508-ПП в пояснительную записку включаются реквизиты выданных саморегулируемой организацией свидетельств о допуске к работам по подготовке проектной документации и обязательство проектной организации.
Что это значит для заказчика. Частный проектировщик без организации, дизайнер интерьеров и подрядчик-ремонтник проект для инспекции сделать не могут, каким бы грамотным ни был чертеж. Проверять членство организации нужно до оплаты — по реестру той СРО, которая указана в договоре. Логика здесь такая же, как при проверке кадастрового инженера: документ подписывает не человек с опытом, а лицо с подтвержденным правом его подписывать.
Техническое заключение: два разных документа под одним названием
Под словами «техническое заключение» в Москве скрываются два разных документа, и заказывать нужно тот, который соответствует вашей ситуации.
- Заключение о состоянии несущих конструкций Готовится до работ и входит в состав проекта по пункту 3.7 приложения 3. Отвечает на вопрос, допустимо ли задуманное вмешательство: выдержит ли плита проем, не потеряет ли пилон несущую способность, какое усиление требуется.
- Заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ Готовится постфактум, когда перепланировка уже сделана, и подается вместе с заявлением об оформлении акта на ранее выполненные работы. Это документ для легализации, и без него административный путь не работает. Как устроена сама легализация, описано в статье про то, как узаконить уже сделанную перепланировку, а чем грозит бездействие — в материале про самовольную перепланировку.
Обязательным заключение становится, когда работы затрагивают безопасность и конструктивную прочность дома. Перечень таких работ дан в пункте 2 приложения 1 к 508-ПП: устройство проемов в несущих стенах и перекрытиях, перенос и разборка несущих конструкций, устройство уборных и ванных, установка газового и силового оборудования. Если перегородки ненесущие, проемы делаются в них, а стояки остаются на месте, обследование конструкций проводится в упрощенном объеме.
Кто вправе выдать заключение
Здесь лежит особый случай, который удивляет заказчиков сильнее всего. Пункт 3.7 приложения 3 к 508-ПП требует, чтобы при переустройстве по индивидуальному проекту заключение о техническом состоянии конструкций оформляла проектная организация — автор проекта дома. Не любая организация с допуском, а именно институт, по чьей документации дом построен.
Если сведений об авторе проекта нет либо речь о доме исторической застройки, заключение готовит проектная организация, отобранная Мосжилинспекцией в установленном порядке.
Практическое следствие простое. Как только в перечне работ появляется хоть одно касание несущей стены или плиты перекрытия, выбор исполнителя исчезает: для типовых московских серий это конкретные проектные институты со своим прайсом и своей очередью. Торговаться там не с кем, и заложить нужно и деньги, и срок. Если несущие конструкции не затронуты, заключение делает проектная организация — член СРО, и рынок тут нормальный конкурентный.
Когда можно обойтись без индивидуального проекта
Индивидуальный проект нужен не всегда. Город ведет каталог типовых проектных решений перепланировки для распространенных серий домов. Если ваша квартира попадает в серию, а задуманные работы совпадают с типовым решением, проект брать из каталога можно бесплатно — остается оформить заявление. Ограничение честное: под каталог подходит небольшая доля случаев, для нежилых помещений он не применяется, а обследование помещения все равно потребуется.
Второй вариант экономии — разделить работы. Часть из них может вообще не требовать согласования, если планировка не меняется, границы остаются прежними и инженерные системы не затрагиваются. Граница между тем, что согласуют, и тем, что делают свободно, разобрана в материале про то, что считается перепланировкой, а что переустройством.
Обратный случай — когда проекта мало. Если работы меняют параметры здания, это уже не перепланировка, а реконструкция: нужны разрешение на строительство и разрешение на ввод, и разбирается это в статьях про перепланировку нежилого помещения в Москве и разрешение на ввод.
Комплект для Мосжилинспекции
Перечень документов к заявлению установлен административным регламентом - приложением 2 к 508-ПП. Заявитель прикладывает:
- правоустанавливающий документ на переустраиваемое или перепланируемое помещение, его вид и реквизиты;
- проект переустройства и перепланировки, включая заключение о техническом состоянии конструкций;
- технический паспорт жилого помещения либо техническую документацию на нежилое помещение;
- документы, подтверждающие согласие собственника помещения на работы;
- иные документы по ситуации: доверенности, выписки из уставов, решение общего собрания собственников, согласование органа охраны объектов культурного наследия.
Какие именно бумаги и где заказывать, разобрано отдельно в материале про то, какие документы БТИ нужны для перепланировки. Порядок подачи и сроки рассмотрения — в статье про согласование в Мосжилинспекции.
Сколько стоит и сколько занимает
Государственная услуга бесплатна: и решение о согласовании, и акт приемочной комиссии инспекция оформляет без оплаты. Платите вы только подрядчикам.
| Этап | Срок | От чего зависит цена |
|---|---|---|
| Обследование помещения | 1-3 дня | площадь, этажность, доступность конструкций |
| Техническое заключение без касания несущих | от 1 недели | конкурентный рынок, цена умеренная |
| Техническое заключение с касанием несущих | от 3-4 недель | монополия автора проекта дома, очередь института |
| Проект перепланировки | 1-3 недели | количество разделов, а не площадь |
| Технический план после работ | 3-7 рабочих дней | число образуемых помещений, сложность обмера |
Главный вывод по деньгам: смету двигает не метраж, а два фактора — затронуты ли несущие конструкции и сколько инженерных разделов придется прорабатывать. Развернутая раскладка с вилками сумм собрана в материале про то, сколько стоит узаконить перепланировку в Москве.
Что проверить в проекте до подачи
Проверка занимает полчаса и экономит месяц. Смотрим мы обычно это.
- Реквизиты СРО. Есть ли в пояснительной записке сведения о свидетельстве о допуске и обязательство проектной организации, и живо ли членство по реестру СРО.
- Исходные данные. Поэтажный план и экспликация в проекте должны быть актуальными и совпадать с тем, что сейчас в ЕГРН. Если реестр и документы БТИ уже расходятся, это отдельная задача, разобранная в материале про несходящуюся площадь в ЕГРН.
- Состав разделов. Все ли затрагиваемые системы описаны. Перенос мокрой зоны без раздела по водоснабжению и канализации — типовая причина отказа.
- Заключение о состоянии конструкций. Кем выдано и совпадает ли это с требованием пункта 3.7, если работы касаются несущих.
- Количество образуемых помещений. Цифра в проекте должна совпадать с тем, что потом окажется в акте и в техническом плане. Расхождение дает приостановку по пункту 63 части 1 статьи 26 закона о регистрации.
- Изолированность и обособленность образуемых помещений. Отдельный вход, отсутствие проходных схем, исключение мест общего пользования. Иначе прилетит пункт 34, и это уже не лечится на стадии техплана.
Последние два пункта — то, ради чего нас зовут смотреть проект до подачи. Проектировщик рисует красиво и по нормам, но думает категориями строительства, а не реестра. Помещение, идеальное на чертеже, может оказаться непригодным для кадастрового учета.
Проект и технический план — разные документы
Их путают чаще всего, поэтому отдельно. Проект — взгляд вперед: чертеж будущего состояния, адресованный органу согласования. Технический план — взгляд назад: описание фактически получившегося объекта, адресованное Росреестру. Разные авторы, разные требования, разная форма.
Технический план готовит кадастровый инженер по приказу Росреестра от 15.03.2022 № П/0082, формируется он в XML и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью инженера. Бумажный проект в ЕГРН не загрузишь. Подробности — в статьях про то, что такое технический план, его состав и круг лиц, имеющих право его готовить.
Связь между документами при этом жесткая. Проект и акт приемочной комиссии становятся документами-основаниями для технического плана, а заключение кадастрового инженера объясняет регистратору, почему площади изменились именно так. Поэтому расхождение между проектом и фактом всплывает не на стройке, а на последнем шаге, когда все остальное уже оплачено.
Где заканчивается зона проектировщика
Границу мы проводим честно и одинаково для всех заказчиков.
- Зона проектировщика: обследование конструкций, техническое заключение, проект, авторский надзор во время работ, внесение изменений в проект, если на объекте пришлось отступить. Этого мы не делаем и делать не вправе.
- Зона органа согласования: решение о согласовании, приемка, акт приемочной комиссии и направление документов в Росреестр.
- Наша зона: обмер по факту, расчет площадей по действующим правилам, план этажа, XML, электронная подпись, сопровождение до записи в ЕГРН и снятие приостановки, если она прилетела.
Пересечение у нас одно, но важное — проверка проекта на кадастровую проходимость до того, как по нему начнут ломать стены.
Что делаем мы
Проекты и технические заключения мы не делаем, честно отправляем к проектировщикам. Наша часть начинается после работ: технический план после перепланировки, а если помещение делилось или объединялось - раздел и объединение помещений. Готовый проект посмотрим бесплатно и скажем, пройдет ли он кадастровый учет и что в нем поправить до подачи. Пришло уведомление о приостановке — присылайте на разбор.
Частые вопросы
- Чем проект перепланировки отличается от технического заключения?
- Проект описывает будущее состояние помещения и обосновывает решения, техническое заключение описывает текущее состояние конструкций и подтверждает, что вмешательство допустимо и безопасно. В Москве заключение входит в состав проекта по пункту 3.7 приложения 3 к 508-ПП, но готовить его может другая организация.
- Может ли кадастровый инженер сделать проект перепланировки?
- Нет. Подготовка проектной документации — работа проектной организации, являющейся членом СРО в области архитектурно-строительного проектирования. Кадастровый инженер готовит технический план по факту выполненных работ, это другой документ с другими требованиями.
- Обязательно ли заказывать заключение у автора проекта дома?
- Обязательно, если работы ведутся по индивидуальному проекту и затрагивают несущие конструкции: этого требует пункт 3.7 приложения 3 к 508-ПП. Если сведений об авторе проекта нет или дом относится к исторической застройке, заключение готовит проектная организация, отобранная Мосжилинспекцией.
- Сколько действует проект перепланировки?
- У самого проекта срока действия нет, ограничен срок решения о согласовании, которое на нем основано. Если решение истекло, а работы не завершены, проект обычно остается пригодным, но исходные данные и сведения ЕГРН придется обновить.
- Нужен ли проект, если я только переношу перегородки?
- В Москве заявление и согласование нужны и в этом случае, а вместо индивидуального проекта иногда подходит типовое проектное решение из городского каталога. Для нежилых помещений каталог не применяется, там проект разрабатывается всегда.
Нормативная база
- Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП об организации переустройства и перепланировки
- Приложение 3 к 508-ПП — требования к составу проекта переустройства и перепланировки
- Приложение 1 к 508-ПП — требования к проведению переустройства и перепланировки
- Приложение 2 к 508-ПП — административный регламент государственной услуги
- Приложение 4 к 508-ПП — журнал производства работ, акты на скрытые работы, авторский надзор
- Статья 48 Градостроительного кодекса — архитектурно-строительное проектирование
- Статья 55.8 Градостроительного кодекса — право члена СРО осуществлять подготовку проектной документации
- Глава 4 Жилищного кодекса — переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме
- Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 — требования к техническому плану
- Статья 26 Федерального закона № 218-ФЗ — основания приостановления кадастрового учета
- Инструкция mos.ru: как согласовать перепланировку
Состав документов и требования проверены по действующим редакциям на сентябрь 2026 года. Есть готовый проект — пришлите, посмотрим на предмет кадастровых рисков до того, как начнутся работы.
Нужен технический план или приостановили в Росреестре
Пришлите документы или уведомление — посмотрим и скажем, что с этим делать, срок и цену.