Комплексные кадастровые работы: что это для собственника
Комплексные кадастровые работы — это межевание и обмеры сразу по всему кадастровому кварталу, которые заказывает и чаще всего оплачивает государство, а не вы. В их рамках уточняют границы участков, исправляют реестровые ошибки и ставят на учет здания, которых в ЕГРН нет. Собственник в этой истории не заказчик, а заинтересованное лицо — границы его участка и контур его здания могут измениться без его заявления. Повлиять на результат можно только в один короткий промежуток, через согласительную комиссию. Ниже разбираем, как устроен механизм, где смотреть извещение и что делать, если по итогам работ ваш участок усох.
Что это за механизм
Правила лежат в главе 4.1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», статьи с 42.1 по 42.10. По статье 42.1 это кадастровые работы, которые выполняются одновременно в отношении всех объектов, расположенных на территории одного кадастрового квартала или нескольких смежных кварталов.
Ключевое слово — одновременно и в отношении всех. Обычный инженер приходит на один участок по договору с собственником. Исполнитель комплексных работ приходит на квартал целиком и описывает все, что в нем есть, независимо от того, просил его кто-нибудь об этом или нет.
Смысл затеи в наполнении реестра. В ЕГРН до сих пор лежат ранее учтенные участки без координат и здания без контуров — наследие старого кадастра, где границы описывались словами и рисунками. Поштучно исправлять это дорого, поэтому государство идет кварталами.
Чем отличается от обычных кадастровых работ
| Признак | Обычные кадастровые работы | Комплексные кадастровые работы |
|---|---|---|
| Основание | Договор подряда с правообладателем | Контракт заказчика с исполнителем по главе 4.1 221-ФЗ |
| Заказчик | Собственник, арендатор, застройщик | Орган власти субъекта или местного самоуправления, при внебюджетном финансировании — сами правообладатели |
| Кто платит | Заказчик работ | Бюджет либо заинтересованные физические и юридические лица |
| Охват | Один объект или несколько по заданию | Все объекты кадастрового квартала |
| Результат | Межевой план, технический план, акт обследования | Карта-план территории на весь квартал |
| Согласование границ | Акт согласования с каждым смежником | Через согласительную комиссию, коллективно |
| Кто подает документы в Росреестр | Правообладатель или инженер по доверенности | Орган, утвердивший карту-план |
| Срок учета | 5 рабочих дней, 7 через МФЦ | 15 рабочих дней |
Кто заказчик и за чей счет
Статья 42.2 221-ФЗ знает два источника финансирования.
- Бюджетные средства - федеральный бюджет, бюджеты субъектов, бюджеты муниципальных районов, муниципальных и городских округов. Заказчиком выступает уполномоченный орган исполнительной власти субъекта или уполномоченный орган местного самоуправления. Это основной вариант, и именно по нему собственник получает работы бесплатно.
- Средства физических и юридических лиц, заинтересованных в выполнении таких работ. Тогда заказчиками являются сами правообладатели объектов, за чей счет работы и делаются. Закон прямо допускает, чтобы от их имени выступали садоводческие товарищества, гаражные кооперативы и иные сообщества правообладателей.
Второй вариант появился, чтобы садовое товарищество или гаражный кооператив могли скинуться и привести квартал в порядок, не дожидаясь бюджетной программы. Для коммерческой застройки он редок — собрать согласие всех правообладателей промзоны сложнее, чем заказать межевание по своему участку. Есть и территория, куда комплексные работы не заходят вовсе: по статье 42.1 они не выполняются в границах территорий, по которым принято решение о комплексном развитии.
Что делают в рамках комплексных работ
Перечень закрытый и шире, чем принято думать. В квартале одновременно делается четыре вещи.
- Уточнение местоположения границ земельных участков, сведения о которых не соответствуют установленным требованиям к описанию. По-человечески — участок в ЕГРН есть, а координат у него нет или они грубые. После работ координаты появляются.
- Установление или уточнение местоположения зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства Линейные объекты из перечня выведены. Если ваш склад стоит в ЕГРН без контура, по итогам работ контур у него появится.
- Образование земельных участков, предусмотренных документами территориального планирования и проектами межевания, — в первую очередь участков общего пользования, проездов, проходов, территорий общего пользования в СНТ.
- Исправление реестровых ошибок в сведениях ЕГРН о местоположении границ и контуров. Это отдельный и самый недооцененный пункт, потому что ошибку, которую вы исправляли бы по заявлению об исправлении реестровой ошибки за свой счет, здесь исправят в общем порядке.
Чего комплексные работы не делают. Они не легализуют самовольную постройку, не согласовывают перепланировку, не меняют вид разрешенного использования и не регистрируют права. Учет по карте-плану идет без одновременной регистрации прав — для образуемых участков общего пользования это прямо сказано в пункте 7 части 5 статьи 14 218-ФЗ, а уточнение границ и контуров относится к изменению основных сведений об объекте. Как соотносятся варианты процедуры, разобрано в материале про одновременный кадастровый учет и регистрацию права.
Как узнать, что по вашей территории идут работы
Извещение о начале работ — единственный момент, когда собственника официально предупреждают, и дальше все сроки считаются от него.
По статье 42.7 221-ФЗ заказчик в течение десяти рабочих дней со дня заключения контракта направляет извещение о начале работ. Его размещают в печатных СМИ, на официальных сайтах заказчика и органа регистрации прав, на информационных щитах в границах территории работ, направляют на адреса электронной почты правообладателей, если они есть в ЕГРН, и через единый портал государственных услуг. Органы размещают полученное извещение не более чем в течение трех рабочих дней, и оно должно висеть не менее тридцати дней.
В извещении указывают местоположение территории работ по кадастровым кварталам, планируемый период выполнения и график, данные заказчика и исполнителя с контактами, а также разъяснение, что правообладатели вправе представить исполнителю документы на свои объекты в течение тридцати рабочих дней.
Где смотреть на практике.
- Раздел о кадастровых работах на сайте администрации муниципального образования и на сайте профильного органа субъекта.
- Региональная страница Росреестра, там публикуются извещения по подведомственной территории.
- Информационные щиты в границах квартала, для СНТ и гаражных кооперативов это до сих пор рабочий канал.
- Электронная почта, указанная в ЕГРН. Если в реестре висит почта десятилетней давности, письмо уйдет в пустоту, и это ваш риск. Проверить, какие ваши контакты знает реестр, можно по выписке — как ее читать, разобрано в материале про выписку из ЕГРН.
Тридцать рабочих дней на представление документов — это ваш шанс отдать исполнителю правоустанавливающие документы, старый межевой план, схему из проекта, съемку, акт согласования с соседями. Все, что вы дадите, инженер обязан учесть при подготовке проекта карты-плана. Все, что не дадите, он будет определять по картматериалам и фактическому использованию.
Согласительная комиссия
Порядок согласования границ описан в статье 42.10 221-ФЗ. Комиссию создает орган местного самоуправления, а в городах федерального значения — орган исполнительной власти, в течение двадцати рабочих дней со дня заключения контракта или получения уведомления о начале работ.
Состав смешанный. В комиссию входят по одному представителю от органа власти субъекта, от федеральных органов, распоряжающихся федеральным имуществом, от органа управления лесами, от органов местного самоуправления, от органа регистрации прав, от саморегулируемой организации кадастровых инженеров и от органа, уполномоченного в градостроительной деятельности, а также представители товариществ собственников или заказчика внебюджетных работ. Председатель — глава муниципального образования или уполномоченное им лицо.
Сроки подачи возражений
Извещение о заседании комиссии публикуется и размещается не менее чем за пятнадцать рабочих дней до дня заседания. Одновременно на официальных сайтах выкладывается проект карты-плана территории. С этого момента начинается окно, в которое можно возразить.
- Со дня опубликования извещения о заседании и до дня самого заседания.
- Плюс в течение тридцати пяти календарных дней со дня проведения первого заседания комиссии.
Возражение подается в письменной форме. В нем указываются фамилия, имя, отчество и адрес правообладателя, реквизиты документа, удостоверяющего личность, обоснование причин несогласия и кадастровый номер участка. К возражению прикладываются копии документов, подтверждающих право на участок, и документов, определявших его границы при образовании.
Границы, по которым возражения не поступили, считаются согласованными. Не пришли на заседание, не написали возражение в отведенные тридцать пять дней — карта-план уйдет на утверждение с теми границами, которые нарисовал исполнитель. Молчание здесь равно согласию, и это главная ловушка механизма.
По итогам комиссия составляет протокол заседания, заключение о результатах рассмотрения возражений и акт согласования местоположения границ. Документы оформляются на бумажном носителе и хранятся у органа, сформировавшего комиссию. Границы, по которым возражения поступили и не были сняты, признаются спорными, кроме случаев, когда спор уже разрешен судом. В течение двадцати рабочих дней со дня истечения срока представления возражений комиссия направляет окончательный проект карты-плана на утверждение.
Наличие заключения комиссии не мешает обратиться в суд. Земельные споры о местоположении границ, не урегулированные комиссией, разрешаются в судебном порядке.
Карта-план территории и ее учет
Карта-план — это итоговый документ по всему кварталу, аналог межевого плана, но на сотни объектов сразу. Требования к нему установлены статьей 24.1 218-ФЗ. Документ состоит из текстовой и графической частей.
В текстовую часть входят пояснительная записка с основаниями работ, сведения об объектах недвижимости, акт согласования местоположения границ и заключение согласительной комиссии по возражениям. В графическую — схема геодезических построений, схемы границ участков на картографической основе, чертежи и схемы объектов. Готовится карта-план в форме электронного документа, заверенного усиленной квалифицированной подписью кадастрового инженера, а также на бумажном носителе.
Утвержденную карту-план уполномоченный орган направляет в Росреестр. Кадастровый учет по ней проводится в течение пятнадцати рабочих дней — это отдельный срок в части 1 статьи 16 218-ФЗ, длиннее обычных пяти дней, потому что сведений в документе на порядок больше. Сравнение всех сроков собрано в материале про сроки кадастрового учета.
Заявление подает орган, утвердивший карту-план, а не собственник. Госпошлину за этот учет собственнику платить не приходится.
Что собственник получает бесплатно и в чем подвох
Плюсы реальные, и отмахиваться от них не стоит.
- Границы ранее учтенного участка появляются в ЕГРН без вашего заявления и без оплаты кадастровых работ.
- Контур здания или сооружения устанавливается или уточняется, и объект перестает висеть в реестре пустышкой.
- Реестровые ошибки в координатах исправляются в общем порядке, без отдельной процедуры и без вашего участия.
- Снимается препятствие, из-за которого встает половина техпланов, — отсутствие границ участка под зданием. Что это за приостановка, разобрано на странице по пункту 21.2 статьи 26.
Теперь подвох. Исполнитель не обходит каждый участок с собственником и не подписывает индивидуальный акт согласования. Он работает по документам, картоснове и съемке. Если ваши документы до него не дошли, а заборы стоят не там, где исторически проходила граница, в карту-план попадет не ваша версия.
Второе ограничение прямо написано в статье 42.8 221-ФЗ. Уточненная площадь участка не должна быть меньше площади по ЕГРН более чем на десять процентов и не должна превышать ее на величину предельного минимального размера, а если такой размер не установлен — более чем на десять процентов. При уменьшении площади более чем на десять процентов требуется письменное согласие правообладателя. То есть усохнуть на девять процентов ваш участок может без всякого вашего согласия.
Третье — контур здания. Его устанавливают по внешним обмерам и съемке, без доступа внутрь. Для коммерческого объекта это означает риск расхождения между новым контуром в ЕГРН и площадью, которая там же записана. Как такие расхождения выглядят и чем грозят, мы разбирали в материале о том, что делать, когда площадь в ЕГРН не сходится.
Результат не в вашу пользу — что делать
Порядок действий зависит от того, на каком этапе вы спохватились.
- Работы идут, карта-план еще не утвержден Подаете письменное возражение в согласительную комиссию с приложением правоустанавливающих документов и документов, определявших границы при образовании участка. Это самый дешевый и самый быстрый путь. Срок — до дня заседания плюс тридцать пять календарных дней после первого заседания.
- Возражение подано, комиссия его не сняла Граница признается спорной, и спор разрешается в суде. Заключение комиссии подавать в суд не мешает.
- Карта-план утвержден и учтен, вы узнали об этом из выписки Смотрите, что именно поменялось. Если изменение противоречит вашим документам и произошло из-за ошибки в самой карте-плане, это реестровая ошибка, и ее исправляют по статье 61 218-ФЗ. Порядок описан в материале про исправление реестровой ошибки.
- Ошибки нет, а есть спор с соседом о том, где проходит граница Готовится межевой план на уточнение границ, и дальше либо согласование со смежником, либо иск об установлении границ.
- Изменился контур или площадь здания Нужен новый технический план с обоснованием в заключении кадастрового инженера, со ссылкой на выполненные обмеры. Что входит в такую работу, описано на странице технического плана здания.
Как это пересекается с вашими собственными работами
Самая неприятная ситуация — когда вы заказали межевание или технический план, а по кварталу параллельно идут комплексные работы. Сведения из двух источников приходят в реестр вразнобой, и ваш документ рискует уехать в приостановку из-за противоречий со сведениями ЕГРН по пункту 49 части 1 статьи 26. Разбор этого основания лежит на странице о противоречиях с ЕГРН.
Что мы делаем в такой ситуации.
- Проверяем по сайту администрации и региональной странице Росреестра, не объявлены ли по кварталу комплексные работы, до начала своих.
- Если работы объявлены, связываемся с исполнителем и передаем ему наши материалы в тот самый тридцатидневный срок. Тогда карта-план и наш межевой или технический план будут описывать объект одинаково.
- Если карта-план уже на согласовании, смотрим проект и при расхождении готовим возражение для заказчика от имени собственника.
- Если сведения уже внесены, сверяем свежую выписку с нашими обмерами и решаем, что это — реестровая ошибка, спор о границах или повод корректировать наш документ.
Бывает и обратное. Если у участка нет границ в ЕГРН и здание из-за этого не встает на учет, а по кварталу вот-вот пойдут комплексные работы, иногда разумнее дождаться их и сэкономить на межевании — но только если вы контролируете процесс и не пропускаете окно возражений. Про саму ловушку — в материале про участок без границ в ЕГРН.
Что делаем мы
Мы работаем по Москве и Московской области и заходим в комплексные кадастровые работы со стороны собственника. Это значит, что мы проверяем проект карты-плана по вашему объекту, сверяем его с правоустанавливающими документами и фактическими обмерами и готовим возражение в согласительную комиссию, пока окно открыто.
Если карта-план уже учтен и границы или площадь изменились не в вашу пользу, присылайте выписку из ЕГРН — разберем, реестровая это ошибка или спор о границах, и скажем, что снимается заявлением, а что только судом. По исправлению сведений смотрите условия работы с реестровой ошибкой.
Частые вопросы
- Могут ли изменить границы моего участка без моего согласия
- Да, в пределах, установленных статьей 42.8 221-ФЗ. Площадь может уменьшиться не более чем на десять процентов без вашего согласия. Уменьшение больше чем на десять процентов требует письменного согласия правообладателя. Если вы не подали возражение в отведенный срок, границы считаются согласованными.
- Сколько это стоит собственнику
- При бюджетном финансировании — нисколько. Работы оплачивает заказчик, госпошлину за учет по карте-плану собственник не платит, заявление подает орган, утвердивший карту-план. Если работы финансируются за счет внебюджетных источников, платят сами правообладатели, которые выступают заказчиками.
- Как узнать, что по моему кварталу идут комплексные работы
- Извещение размещают на сайте администрации и профильного органа субъекта, на региональной странице Росреестра, в печатных СМИ, на информационных щитах в границах территории и через портал госуслуг. Оно висит не менее тридцати дней. Плюс исполнитель направляет извещение на адреса электронной почты правообладателей, если они есть в ЕГРН.
- Успею ли я возразить, если пропустил заседание комиссии
- Да, если не прошло тридцать пять календарных дней со дня первого заседания. Возражение подается письменно, с обоснованием причин несогласия, кадастровым номером участка и копиями правоустанавливающих документов.
- Заменяют ли комплексные работы технический план на мое новое здание
- Нет. В рамках комплексных работ устанавливают или уточняют местоположение зданий и сооружений, уже существующих на местности, но самовольную постройку они не узаконивают и разрешительные документы не заменяют. Для постановки нового объекта на учет нужен технический план и обычный порядок.
- Что делать, если после комплексных работ здание и участок перестали сходиться
- Взять свежую выписку и сверить контур здания с границами участка. Если контур вышел за границы, это блокирует любые дальнейшие действия с объектом. Дальше либо исправление реестровой ошибки, либо новый межевой или технический план с обоснованием — конкретный путь зависит от того, в каком именно документе сидит расхождение.
Нормативная база
- Статья 42.1 221-ФЗ — объекты комплексных кадастровых работ
- Статья 42.2 221-ФЗ — финансирование комплексных кадастровых работ и заказчики
- Статья 42.3 221-ФЗ — основания выполнения работ и исполнители
- Статья 42.4 221-ФЗ — результат комплексных кадастровых работ
- Статья 42.6 221-ФЗ — порядок выполнения комплексных кадастровых работ
- Статья 42.7 221-ФЗ — порядок извещения о начале работ
- Статья 42.8 221-ФЗ — уточнение местоположения границ и предельные отклонения площади
- Статья 42.10 221-ФЗ — порядок согласования границ и согласительная комиссия
- Статья 24.1 218-ФЗ — требования к карте-плану территории
- Статья 14 218-ФЗ — основания учета и регистрации, учет без регистрации прав
- Статья 16 218-ФЗ — сроки осуществления учета и регистрации
- Статья 26 218-ФЗ — основания приостановления
Нужен технический план или приостановили в Росреестре
Пришлите документы или уведомление — посмотрим и скажем, что с этим делать, срок и цену.