Главная / Кадастровый учет / Внесение изменений в ЕГРН
Внесение изменений в ЕГРН
Внесением изменений в ЕГРН называют три разные процедуры, и путаница между ними стоит месяца простоя. Если объект физически изменился — выросла площадь, переставлены перегородки, надстроен этаж, — это кадастровый учет изменений, и без нового технического плана его не проведут. Если сменились фамилия, паспорт или название организации, меняется запись о праве, и кадастровый инженер в этом не участвует. Если объект не менялся, а в реестре неверные сведения, это исправление ошибки, со своим порядком и нулевой пошлиной. Разбираем ситуацию до выезда и ведем дело до новой записи в реестре.
Когда это нужно
- Сделали перепланировку нежилого помещения: снесли перегородки, присоединили тамбур, разбили зал на кабинеты. Площадь в выписке осталась старой, и при продаже или залоге это всплывет.
- Провели реконструкцию: надстроили этаж, пристроили объем, изменили высоту здания. Разрешение на ввод получено, а в ЕГРН объект прежний.
- Перевели помещение из жилого в нежилое и пробили отдельный вход. Решение о переводе есть, а характеристики в реестре не обновлены.
- Банк отказал в залоге, потому что площадь по выписке не совпадает с фактической, и просит привести реестр в порядок до сделки.
- Арендатор требует, чтобы в ЕГРН была актуальная планировка, иначе договор аренды части помещения зарегистрировать не получится.
- Нужно поменять наименование объекта или уточнить адрес, и непонятно, кто это делает и какой документ нужен.
Какая процедура ваша
В законе словосочетания внесение изменений в ЕГРН как единой процедуры нет. Есть статья 13 218-ФЗ, которая делит внесение сведений на три порядка: по заявлению, межведомственный и уведомительный. Практика раскладывается в такую таблицу.
| Что изменилось | Механизм | Нужен техплан | Срок в Росреестре |
|---|---|---|---|
| Площадь или планировка после перепланировки | Учет изменений | Да | 5 рабочих дней, через МФЦ 7 |
| Этажность, контур, высота после реконструкции | Разрешение на ввод, затем учет изменений | Да | 5 рабочих дней после поступления документов |
| Назначение с жилого на нежилое | Решение о переводе, затем учет изменений | Да, если проводились работы | 5 рабочих дней, через МФЦ 7 |
| Адрес объекта | Постановление о присвоении адреса, затем межведомственный порядок | Нет | до 15 рабочих дней на внесение |
| Фамилия, паспорт, название организации | Изменение записи о праве | Нет | 7 рабочих дней, через МФЦ 9 |
| В ЕГРН значение не совпадает с документом-основанием | Техническая ошибка | Нет | 3 рабочих дня |
| Ошибка допущена в самом техплане | Реестровая ошибка | Да, новый план | 5 рабочих дней |
Частая и дорогая подмена. Собственник видит в выписке площадь меньше фактической и подает заявление об исправлении технической ошибки, хотя площадь выросла после перепланировки. Регистратор отвечает, что ошибки нет, сведения соответствуют документу-основанию. Месяц потерян, а нужен был учет изменений с техническим планом. Как отличить одно от другого, разобрано в статье про техническую и реестровую ошибку.
Что входит в работу
- Разбор по выписке из ЕГРН: определяем механизм и говорим, нужен ли технический план вообще. Примерно каждое пятое обращение заканчивается тем, что инженер не требуется, и это честнее сказать сразу.
- Проверка документа-основания. Для перепланировки это решение о согласовании и акт приемочной комиссии, для реконструкции — разрешение на ввод, для перевода назначения — решение органа власти. Без него учет изменений не пройдет.
- Выезд на объект, обмеры по фактической планировке, съемка контура при изменении внешних габаритов. Площадь считаем по приказу Росреестра от 23.10.2020 № П/0393.
- Подготовка технического плана по приказу Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 в виде XML с заключением кадастрового инженера и подписью УКЭП.
- Сверка нового техплана с текущими сведениями ЕГРН построчно. Год постройки, материал стен, этажность и кадастровый номер участка должны совпасть с реестром либо изменение должно быть обосновано в заключении.
- Подача заявления об учете изменений через личный кабинет, оплата пошлины по подпункту 22.3 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ.
- Ведение дела до новой записи в ЕГРН и проверка выписки по каждому изменившемуся значению.
Что нужно от вас
| Документ | Когда нужен | Кто его дает |
|---|---|---|
| Свежая выписка из ЕГРН | Всегда, с нее начинается разбор | Запрашиваем сам |
| Решение о согласовании перепланировки | Перепланировка и переустройство помещения | Орган согласования, в Москве Мосжилинспекция |
| Акт приемочной комиссии | После завершения работ по перепланировке | Орган согласования по статье 28 ЖК РФ |
| Разрешение на ввод в эксплуатацию | Реконструкция | Орган, выдавший разрешение на строительство |
| Решение о переводе помещения | Смена назначения с жилого на нежилое и обратно | Орган местного самоуправления, в Москве Департамент городского имущества |
| Проект перепланировки и техническое заключение | Если работы затрагивали конструкции | Проектная организация |
| Доверенность с полномочием на кадастровый учет | Если заявление подаем мы | Нотариус |
| Доступ на объект | Всегда, обмеры делаются на месте | Заказчик |
Если работы не согласовывались, сначала придется их узаконить, и только потом идти в Росреестр. Порядок для Москвы описан в материале про технический план после перепланировки, а услуга собрана на странице техплан после перепланировки.
Сроки и цены
| Что делаем | Срок | Цена |
|---|---|---|
| Разбор ситуации по выписке и документам | ответ в течение рабочего дня | бесплатно |
| Технический план на учет изменений помещения | от 5 рабочих дней | от 16 000 руб. |
| Технический план на учет изменений здания | от 7 рабочих дней | от 24 000 руб. |
| Подача и сопровождение до записи в ЕГРН | по срокам Росреестра | от 12 000 руб. |
| Учет изменений в Росреестре | 5 рабочих дней, через МФЦ 7 | госпошлина по подпункту 22.3 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ |
| Изменение записи о правообладателе | 7 рабочих дней, через МФЦ 9 | госпошлина по подпункту 27 |
Сроки установлены статьей 16 218-ФЗ и считаются в рабочих днях от даты приема документов. Право при учете изменений никуда не переходит, собственник остается прежним, поэтому регистрация права не нужна — это отдельный случай учета без регистрации по части 5 статьи 14. Разбор ставок пошлины лежит в материале про госпошлину за учет и регистрацию.
Как проходит работа
- Выписка и разбор Берем свежую выписку и смотрим, что записано сейчас. Без этого шага половина заявлений подается не по тому основанию.
- Определяем механизм По таблице выше становится понятно, нужен ли техплан, какая пошлина и какой документ-основание придется добыть.
- Собираем документ-основание Это самая долгая часть, если акта приемочной комиссии или решения о переводе еще нет. Подскажем, куда обращаться и что в заявлении писать.
- Выезд и обмеры Фиксируем фактическую планировку и сравниваем ее с планом этажа из ЕГРН.
- Подготовка техплана Разделы формы, заключение с обоснованием изменения, сборка XML по актуальной схеме, подпись УКЭП.
- Подача Заявление об учете изменений через личный кабинет. Вид заявления выбирается в самом бланке, и это тот пункт, где чаще всего ставят не ту галочку.
- Сопровождение Отслеживаем статус. При приостановке разбираем уведомление и подаем доработку в то же дело.
- Проверка результата Сверяем новую выписку с техпланом по каждому значению. Расхождение на этом этапе лечится как техническая ошибка за три рабочих дня.
Где обычно затык. Первое — акт приемочной комиссии, который орган согласования по части 3 статьи 28 ЖК РФ направляет в Росреестр сам, и параллельная подача того же комплекта собственником создает путаницу в деле. Второе — реконструкция, у которой площадь разошлась с разрешением на строительство больше чем на пять процентов: это уже не задача инженера, а поход в администрацию за изменением разрешения. Третье — работы, сделанные без согласования, когда узаконивание занимает больше времени, чем весь кадастровый учет.
Что изменить заявлением в Росреестр нельзя
- Кадастровую стоимость. Она попадает в ЕГРН из бюджетного учреждения по результатам оценки и меняется через установление стоимости в размере рыночной или через оспаривание.
- Вид разрешенного использования земельного участка и категорию земель. Это компетенция органа местного самоуправления и правил землепользования и застройки.
- Границы земельного участка. Их уточняют межевым планом, и без границ под зданием любая операция упирается в пункт 21.2 части 1 статьи 26.
- Площадь просто потому, что вы измерили ее заново. Либо было физическое изменение, либо ошибка в документе, третьего закон не знает.
- Адрес объекта — только через постановление о присвоении или уточнении адреса. Назначение с жилого на нежилое — только через решение о переводе.
Если Росреестр приостановит
Основания перечислены в части 1 статьи 26 218-ФЗ. Срок приостановки — до устранения причин, но не более трех месяцев. При учете изменений набор рабочих пунктов уже, чем при постановке с нуля, и лидеры стабильны.
- Пункт 49 - первое место с большим отрывом. В техплане год постройки, материал стен, этажность или назначение не совпадают с тем, что уже записано в реестре.
- Пункт 7 - форма и содержание документа: незаполненный реквизит, отсутствие обоснования в заключении, устаревшая XML-схема.
- Пункт 63 - количество помещений в техплане не совпадает с актом приемочной комиссии.
- Пункт 22 - назначение объекта не соответствует виду разрешенного использования участка.
Пришло уведомление — пришлите его на разбор, скажем, из-за чего оно на самом деле и что успеваем сделать в оставшийся срок. Порядок работы с приостановками собран в разделе о приостановке учета и регистрации.
Вопросы
- Сколько стоит внести изменения в ЕГРН
- Складывается из госпошлины и работы инженера. Пошлина за учет изменений характеристик установлена подпунктом 22.3 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ, за изменение записи о правообладателе — подпунктом 27. Исправление ошибок бесплатно. Стоимость техплана — от 16 000 руб..
- Нужен ли техплан, если я поменяла фамилию
- Нет. Меняется запись о правообладателе, а не объект. Сведения придут в Росреестр по межведомственному обмену. Если ждать некогда, подается отдельное заявление о внесении изменений в запись о праве.
- Сколько по времени вносят изменения
- Учет изменений характеристик — 5 рабочих дней напрямую и 7 через МФЦ. Изменение записи о праве — 7 и 9. Техническая ошибка — 3 рабочих дня, реестровая — 5. Плюс время на подготовку техплана, если он нужен.
- Что будет, если не вносить изменения после перепланировки
- В реестре останется старая планировка и старая площадь. При продаже, залоге, регистрации долгосрочной аренды или разделе расхождение всплывет, и учет приостановят по пункту 49. Отдельно идут последствия по Жилищному кодексу за самовольную перепланировку, вплоть до требования вернуть помещение в прежнее состояние.
- Можно ли подать заявление через госуслуги
- Заявление подается через личный кабинет правообладателя на сайте Росреестра и требует усиленной квалифицированной подписи. Без нее остаются МФЦ и выездной прием. Технический план в любом случае идет XML-файлом с подписью инженера, бумажный вариант не примут.
- Объекта в ЕГРН еще нет, а не изменился — это та же услуга
- Нет, это постановка на кадастровый учет, другая процедура и другая пошлина. Разница между тремя механизмами подробно разобрана в статье про внесение изменений в ЕГРН.
Расскажите, что за объект
Посмотрим документы, скажем срок и цену. Если задача не наша — подскажем, к кому идти.