Исправление площади здания и помещения в ЕГРН
Расхождение площади лечится по-разному в зависимости от того, откуда оно взялось, и подобрать лекарство до диагноза не получится. Причин ровно пять: изменились правила подсчета, объект реально перестроили, ошибся инженер в техплане, ошибся регистратор при вводе данных, площадь разошлась с разрешением на строительство больше чем на пять процентов. Первая и третья исправляются как реестровая ошибка без пошлины, вторая — учетом изменений, четвертая — бесплатным заявлением за три рабочих дня, пятая вообще не исправляется в Росреестре. Начинаем с диагностики и только потом выезжаем на обмеры.
Когда это нужно
- Купили помещение, а в выписке площадь на несколько метров меньше, чем по факту и чем в договоре.
- Банк считает залог по площади из ЕГРН, и разница в десяток метров заметно меняет сумму кредита.
- Арендодатель выставляет счет по фактической площади, а арендатор смотрит в выписку и видит другую цифру.
- Налог на имущество считается от кадастровой стоимости, которая привязана к площади, и переплата идет годами.
- Готовите сделку, и покупатель требует привести реестр в соответствие с фактом до подписания.
- Пришло уведомление о приостановке с пунктом 61 части 1 статьи 26: площадь по техплану разошлась с разрешением на строительство.
Пять причин расхождения
Причина 1. Изменились правила подсчета, объект тот же
Самый частый случай. Объект никто не трогал, а цифра другая, потому что за последние тридцать лет площадь считали минимум по трем методикам. Действующие правила установлены приложением № 2 к приказу Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 и применяются с 1 января 2021 года. До этого работал приказ Минэкономразвития от 01.03.2016 № 90, а еще раньше площади брались из документов БТИ с другой логикой.
- Балконы и лоджии в площадь квартиры по действующим правилам не входят вовсе, а БТИ учитывало их с понижающим коэффициентом.
- Антресоли и галереи в нежилом здании сейчас входят, в старых обмерах часто не учитывались.
- Техподполье и неэксплуатируемый чердак сейчас не входят, раньше иногда попадали в общую цифру.
- Помещение сейчас обмеряется между внутренними поверхностями стен и перегородок, а в проектной документации часто считалось по осям. На здании средней этажности разница набирается десятками метров.
- Площадь под скатом кровли в мансарде учитывается только выше определенной высоты, и пороги отличаются для жилых и нежилых зданий.
Причина 2. Была перепланировка, площадь реально изменилась
Здесь ошибки нет ни у кого. В ЕГРН верная цифра на дату последнего обмера, а объект после этого изменился: снесли перегородку, заложили проем, присоединили тамбур, разбили зал на кабинеты. Случай лечится обычным учетом изменений, нужен новый техплан и документы, подтверждающие законность работ.
Причина 3. Ошибка в техплане, то есть реестровая
Инженер ошибся в расчете, и его ошибка добросовестно воспроизведена реестром. Типовые промахи известны наперечет: помещение посчитано по осям вместо внутренних поверхностей, в площадь квартиры включена лоджия, не учтена антресоль, площадь многосветного пространства посчитана дважды, при разбивке сложного контура на простые фигуры потеряна одна из них. Исправляется новым техпланом с обоснованием, порядок — на странице исправления реестровой ошибки.
Причина 4. Описка при внесении, то есть техническая ошибка
Регистратор при наборе переставил цифры или промахнулся мимо клавиши. В техплане 521,4, в ЕГРН 512,4. Частый вариант — съехала запятая, и помещение вместо 84,5 стало 845. Узнается моментально: достаточно положить рядом выписку и технический план. Исправляется по заявлению за 3 рабочих дня, бесплатно, кадастровый инженер не нужен.
Причина 5. Расхождение с разрешением на строительство более 5 процентов
Эта причина стоит особняком, потому что объекта в ЕГРН еще нет. Регистратор сравнивает площадь по техплану с площадью по разрешению на строительство, и если разница больше пяти процентов, дело останавливается. Заключением кадастрового инженера пункт не снимается. Единственный выход — вносить изменения в разрешение через выдавшую его администрацию и получать корректное разрешение на ввод.
Как отличить и чем лечится
| Причина | Признак, по которому узнается | Чем исправляется | Срок и пошлина |
|---|---|---|---|
| Изменились правила подсчета | Сведения из техпаспорта БТИ или из документа до 2021 года, расхождение равно площади лоджии, антресоли, подполья | Новый техплан плюс заявление об исправлении реестровой ошибки | 5 рабочих дней, пошлины нет |
| Перепланировка или реконструкция | Планировка в натуре отличается от плана этажа в ЕГРН, есть проект и акт приемочной комиссии | Техплан на учет изменений плюс документы о переустройстве | 5 рабочих дней, через МФЦ 7, пошлина по подпункту 22.3 |
| Ошибка в техплане | Выписка совпадает с техпланом, объект не перестраивали, пересчет по П/0393 дает другое число | Новый техплан с обоснованием | 5 рабочих дней, пошлины нет |
| Описка при внесении | Выписка расходится с техпланом, цифры переставлены или съехала запятая | Заявление об исправлении технической ошибки | 3 рабочих дня, бесплатно |
| Расхождение с разрешением более 5 процентов | Объекта в ЕГРН еще нет, пришло уведомление с пунктом 61 | Изменение разрешения на строительство и новое разрешение на ввод | недели, зависит от регламента администрации |
Как определить свою причину
- Объект уже стоит на кадастровом учете? Если нет и вы получили уведомление с пунктом 61 — это причина пятая, дорога в администрацию за изменением разрешения. Дальше читать не нужно.
- Положите рядом выписку и техплан, по которому вносились сведения Цифры не совпадают — техническая ошибка, заявление, три рабочих дня, бесплатно. Копию техплана при отсутствии на руках можно запросить из реестрового дела.
- Цифры совпали. Объект перестраивали после подготовки того техплана? Сравните план этажа из ЕГРН с фактической планировкой. Конфигурация другая — причина вторая, учет изменений.
- Откуда в ЕГРН взялась цифра? Если сведения перенесены из техпаспорта БТИ или внесены по документу до 2021 года — скорее всего причина первая. Посчитайте площадь лоджий, антресолей, техподполья и сравните с величиной расхождения.
- Цифра из современного техплана, объект не менялся, а пересчет по П/0393 дает другое число? Это причина третья, ошибка инженера. Нужен новый техплан с обоснованием.
Что входит в работу
- Диагностика по выписке и техплану. Разбираем, какая из пяти причин ваша, и говорим, нужен ли инженер вообще. При технической ошибке не нужен, и мы скажем об этом сразу.
- Поднимаем документ, из которого площадь попала в реестр, и смотрим, по какой методике она считалась.
- Выезд и контрольный обмер. Пересчет площади по действующим правилам, с ведомостью расчета по каждому помещению.
- Подготовка нового технического плана по приказу Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 в XML с подписью УКЭП.
- Заключение с конкретным обоснованием: какое значение стоит сейчас, откуда оно, в чем ошибка, какое значение правильное и как оно получено.
- Подача заявления по нужному основанию и ведение дела до исправленной записи.
- Проверка новой выписки и, если площадь влияла на кадастровую стоимость, подсказка по дальнейшим шагам.
Что нужно от вас
| Документ | Зачем он нужен |
|---|---|
| Выписка из ЕГРН | Текущее значение площади, запрашиваем сам |
| Технический план или техпаспорт, по которому вносились сведения | Источник неверной цифры, без него не обосновать ошибку |
| Поэтажный план и экспликация | Помогают понять, что входило в старый расчет |
| Проект перепланировки и акт приемочной комиссии | Если работы проводились |
| Разрешение на строительство и на ввод | Если расхождение всплыло при постановке на учет |
| Доступ на объект | Контрольный обмер делается на месте |
Сроки и цены
| Что делаем | Срок | Цена |
|---|---|---|
| Диагностика причины по документам | ответ в течение рабочего дня | бесплатно |
| Контрольный обмер и пересчет площади | от 7 рабочих дней | от 18 000 руб. |
| Новый технический план с обоснованием | от 7 рабочих дней | от 18 000 руб. |
| Подача и сопровождение до записи в ЕГРН | по срокам Росреестра | от 12 000 руб. |
| Исправление реестровой ошибки | 5 рабочих дней | госпошлина не установлена |
| Исправление технической ошибки | 3 рабочих дня | госпошлина не установлена |
| Учет изменений площади после перепланировки | 5 рабочих дней, через МФЦ 7 | госпошлина по подпункту 22.3 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ |
Когда расхождение законно и трогать ничего не нужно
Не всякая разница между выпиской и рулеткой требует исправления. Если помещение обмеряли по внутренним поверхностям, а вы меряете по осям или включаете в расчет лоджию, разница появится на пустом месте. То же самое с площадью здания, которую иногда пытаются получить как сумму площадей помещений — она так не считается. Правила расчета по каждому виду объекта разобраны в материале про площадь в техническом плане, а сам приказ — в статье разбор приказа П/0393.
Если Росреестр приостановит
Срок приостановки по части 2 статьи 26 218-ФЗ - до устранения причин, но не более трех месяцев. По площади срабатывают три пункта.
- Пункт 61 - площадь отличается от разрешения на строительство более чем на 5 процентов. Заключением инженера не снимается.
- Пункт 49 - новое значение площади противоречит другим сведениям ЕГРН, которые остались прежними.
- Пункт 7 - в заключении нет обоснования, почему верным считать новое число.
Пришло уведомление — пришлите его на разбор. Порядок работы с приостановками собран в разделе о приостановке учета и регистрации.
Вопросы
- Площадь в ЕГРН меньше фактической, можно просто подать заявление
- Заявление без нового документа не работает: регистратор не выезжает на объект и не пересчитывает площадь. Исключение — техническая ошибка, когда выписка расходится с техпланом. Там достаточно заявления и трех рабочих дней.
- Сколько стоит исправить площадь
- Госпошлины за исправление ошибки нет. При учете изменений после перепланировки пошлина есть, она установлена подпунктом 22.3 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ. Работа инженера оплачивается отдельно, стоимость и срок — от 18 000 руб. и от 7 рабочих дней.
- Пересчитают ли кадастровую стоимость после исправления
- Стоимость считает бюджетное учреждение по своим правилам, и новое значение площади уходит к нему из ЕГРН. Автоматического пересчета задним числом не происходит, поэтому вопрос о перерасчете налога решается отдельно.
- Можно ли провести перепланировку как исправление ошибки, чтобы не платить пошлину
- Нет. Регистратор сверит новый техплан с предыдущим и увидит другую конфигурацию помещений, а не другую цифру при той же планировке. Итог — приостановка и потерянный месяц.
- Разница всего полметра, это ошибка
- Скорее всего нет. Небольшое расхождение чаще объясняется округлением и допустимой погрешностью измерений. Смотреть нужно не на абсолютную величину, а на источник цифры и на методику расчета.
- Как понять, ошибка это или изменение объекта
- Сравните выписку с техпланом, по которому объект ставили на учет. Значения совпадают, а объект фактически другой — было физическое изменение. Значения расходятся — это ошибка, и дальше смотрите, где она сидит. Развернутый разбор с примерами лежит в статье площадь в ЕГРН не сходится с фактической.
Расскажите, что за объект
Посмотрим документы, скажем срок и цену. Если задача не наша — подскажем, к кому идти.