Технический план квартиры
Квартире технический план нужен не всегда, а в момент, когда сведения о ней в ЕГРН перестали совпадать с реальностью. Снесли перегородку, объединили две квартиры, перенесли кухню, обнаружили в выписке чужую площадь — во всех этих случаях в реестр вносятся изменения, и делается это по техническому плану. Готовит его кадастровый инженер, подписывает электронной подписью и отдает в виде XML-файла. Работаем по Москве и Московской области.
Когда квартире нужен технический план
- Сделали перепланировку, получили решение о согласовании и акт приемочной комиссии. Пока изменения не внесены в ЕГРН, перепланировка юридически не закончена.
- Перепланировка сделана давно и без согласования, сейчас ее узакониваете.
- Объединяете две квартиры в одну или делите одну на две. Здесь не просто меняются метры — образуются новые объекты со своими кадастровыми номерами.
- Площадь в выписке из ЕГРН не совпадает с фактической, и из-за этого встала сделка, ипотека или наследство.
- Квартира числится ранее учтенной, в реестре по ней почти нет сведений, а банк или нотариус просит актуальные данные.
- После пожара, залива или аварийных работ изменилась конфигурация помещения.
Самый частый случай — первый. Люди искренне считают, что финал перепланировки это акт приемочной комиссии. Часть 3 статьи 28 Жилищного кодекса говорит другое: перепланировка помещения в многоквартирном доме считается завершенной со дня внесения изменений в сведения ЕГРН о границах и площади помещения. Пока в реестре стоят старые метры, работы не завершены, даже если акт подписан и лежит в папке.
Кто что делает в Москве и в области
Кадастровый инженер не согласует перепланировку. Это делает орган власти, и от региона зависит какой.
| Ситуация | Куда идти | Роль технического плана |
|---|---|---|
| Квартира в многоквартирном доме в Москве | Мосжилинспекция, заявление подается через mos.ru | Готовится после приемки, по решению о согласовании и акту |
| Квартира в многоквартирном доме в Московской области | Администрация муниципального образования | То же самое, порядок подачи свой у каждого муниципалитета |
| Перепланировка уже сделана, согласования не было | Сначала узаконивание, потом техплан | Без документов-оснований техплан подавать бессмысленно |
| Объединение или раздел квартир | Тот же орган, но процедура сложнее | Техплан на образуемые помещения, старые снимаются с учета |
| Изменения в ЕГРН по итогам работ | Росреестр | Документ, на основании которого меняется запись |
В Москве есть приятная деталь, о которой до сих пор пишут неправильно: после утверждения акта собственнику не нужно идти в Росреестр или МФЦ. Документы направляет сама Мосжилинспекция — заявление, акт, решение о согласовании и технический план. Механизм закреплен статьей 19 218-ФЗ. Как устроена работа инспекции целиком, разобрано в материале про согласование через Мосжилинспекцию.
Что входит в работу
- Проверка сведений ЕГРН по квартире и по дому до выезда. Смотрим площадь, назначение, кадастровый номер, наличие обременений.
- Сверка ваших документов: решение о согласовании, проект, акт приемочной комиссии. Если чего-то не хватает, говорим об этом до выезда.
- Выезд и обмеры квартиры по факту, включая все помещения, ниши и встроенные шкафы.
- Расчет площади по приказу Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 и построение плана этажа с обозначением квартиры.
- Сверка того, что получилось, с актом и решением о согласовании построчно: номер помещения, этаж, количество комнат, площадь.
- Технический план в XML по приказу Росреестра № П/0082 с заключением кадастрового инженера, подписанный УКЭП.
- Сопровождение до записи в ЕГРН и работа с уведомлением, если учет приостановят.
Что нужно от вас
| Документ | Зачем нужен | Кто добывает |
|---|---|---|
| Паспорт собственника | Данные заявителя | Вы |
| Документ о праве на квартиру | Подтверждает, что заказчик вправе распоряжаться объектом | Вы, либо смотрим по выписке |
| Выписка из ЕГРН на квартиру | Исходные сведения для сверки | Запрашиваем сам |
| Решение о согласовании перепланировки | Документ-основание для техплана | Вы, выдает Мосжилинспекция или администрация |
| Акт приемочной комиссии | Второй документ-основание, без него техплан висит в воздухе | Вы |
| Проект перепланировки | Сверяем по нему фактическое исполнение | Вы, делает проектная организация |
| Поэтажный план и экспликация БТИ | Полезны по старым домам, обязательными не являются | Вы |
| Доступ в квартиру | Для обмеров | Вы |
Проект перепланировки и техническое заключение о состоянии конструкций мы не делаем — это работа проектировщика. Наша часть начинается, когда работы закончены и приняты.
Сроки и цены
| Что делаем | Срок | Цена |
|---|---|---|
| Технический план квартиры после согласованной перепланировки | от 5 рабочих дней | от 12 000 руб. |
| Технический план на объединение двух квартир | от 7 рабочих дней | от 22 000 руб. |
| Технический план на раздел квартиры | от 7 рабочих дней | от 25 000 руб. |
| Технический план для исправления площади в ЕГРН | от 7 рабочих дней | от 18 000 руб. |
| Подача документов и сопровождение до записи в ЕГРН | от 5 рабочих дней | от 12 000 руб. |
Сроки государственных процедур от нас не зависят и заданы законом. Мосжилинспекция рассматривает заявление о согласовании 20 рабочих дней, решение действует 18 месяцев, акт после работ оформляется за 10 рабочих дней, а доступ комиссии в квартиру нужно обеспечить в течение 5 рабочих дней со дня подачи заявления о приемке. Кадастровый учет изменений по части 1 статьи 16 218-ФЗ занимает 5 рабочих дней при подаче в орган регистрации и 7 через МФЦ. Госпошлина за учет изменений для физического лица собрана вместе с остальными размерами в разборе госпошлины за кадастровый учет.
Как проходит работа
- Смотрим документы Присылаете решение о согласовании, акт и планировку. Мы говорим, что попадет в технический план и где он может разойтись с актом.
- Договор Фиксируем объект, состав работ и результат — запись в ЕГРН, а не папка с бумагами.
- Выезд и обмеры Нужен доступ в квартиру. Занимает это обычно одно посещение.
- Камеральная часть Считаем площадь, рисую план этажа, пишем заключение, собираем XML и подписываем.
- Сверка с актом Показываем вам площади до того, как файл уйдет дальше. Расхождение проще поймать здесь, чем в уведомлении Росреестра.
- Подача В Москве после приемки пакет направляет инспекция, в остальных случаях подаем сами или через МФЦ.
- Результат Свежая выписка из ЕГРН с новой площадью и актуальным планом помещения.
Где обычно затык
Первый — перепланировка сделана, а согласования нет. Техплан в такой ситуации не первый шаг, а последний: сначала нужно пройти процедуру узаконивания, получить решение и акт, и только потом вносить изменения в реестр. Порядок описан в статье о том, как узаконить уже сделанную перепланировку. Подавать техплан без документов-оснований бессмысленно — приостановка придет гарантированно.
Второй — работы, которые вообще не согласуют. Перенос мокрой зоны на жилую комнату соседей снизу, демонтаж несущей стены, присоединение общего коридора или части лоджии к отапливаемому контуру. Ни техплан, ни заключение инженера этого не легализуют, и честнее узнать об этом до, а не после ремонта.
Третий — расхождение по площади, которое вскрывается в сделке. Причин две: либо реальная перепланировка, либо ошибка в самом реестре. Это разные процедуры с разными документами, и разница разобрана в материале про то, что делать, когда площадь в ЕГРН не сходится с фактической.
Если Росреестр приостановит
Приостановка означает, что регистратор нашел в пакете конкретный пункт части 1 статьи 26 218-ФЗ и дал срок на устранение — по общему правилу до трех месяцев. Первым делом читаем мотивировку: регистратор обязан назвать норму, а не ограничиться общей фразой. Если хотите, пришлите уведомление, разберем его на странице разбора приостановки.
Вопросы
- Нужен ли технический план, если я просто поменял обои и сантехнику?
- Нет. Пока не менялись границы помещения, его площадь и конфигурация, сведения в ЕГРН остаются верными. Замена оборудования на том же месте перепланировкой не является.
- Я снес шкаф и перенес дверной проем в ненесущей стене. Это перепланировка?
- Перенос проема в перегородке меняет конфигурацию помещения, значит, да. Смотреть нужно не на объем работ, а на то, изменился ли план квартиры по сравнению с тем, что в реестре.
- Акт приемочной комиссии есть. Зачем еще техплан?
- Акт подтверждает, что работы выполнены и приняты. Он не вносит сведения в реестр. Изменить площадь и план помещения в ЕГРН можно только по техническому плану, и до этого момента перепланировка по закону не завершена.
- Сколько действует технический план?
- Срока годности у него нет. Но он описывает объект на дату работ, и если после этого в квартире что-то изменилось, документ перестает соответствовать факту. Практически это значит, что лежать без подачи годами ему не стоит.
- Можно сделать техплан по старому поэтажному плану БТИ, без выезда?
- Нет, если в квартире были работы. Инженер описывает то, что есть, и подписывает это своей подписью. Копия старого документа в лучшем случае даст приостановку, в худшем — проблемы в сделке.
- Объединяю две квартиры. Получится одна с новым номером?
- Да. При объединении образуется новый объект со своим кадастровым номером, а два прежних снимаются с учета. Сделать это можно не всегда: помещения должны быть смежными и соединяться без затрагивания общего имущества дома.
- Чем эта услуга отличается от техплана нежилого помещения?
- Требования к документу одни и те же, отличается согласовательная часть и набор документов-оснований. Для нежилых объектов смотрите технический план помещения, а общий порядок по результатам работ — на странице техплан после перепланировки.
Расскажите, что за объект
Посмотрим документы, скажем срок и цену. Если задача не наша — подскажем, к кому идти.