Технический план многоквартирного дома
Многоквартирный дом не ставится на кадастровый учет отдельно от квартир. Дом, все жилые и нежилые помещения, машино-места и помещения общего имущества вносятся в ЕГРН одновременно, одним пакетом — это прямое требование части 4 статьи 40 218-ФЗ. Отсюда две вещи, которые определяют экономику проекта: объем работ считается по количеству объектов внутри дома, а одна ошибка в любом из них останавливает учет всего дома. Готовим комплекты технических планов на многоквартирные дома и паркинги в Москве и Московской области и ведем их до записей в реестре.
Когда нужен комплект на дом
- Дом построен, идет подготовка комплекта к разрешению на ввод в эксплуатацию.
- Объект вводится этапами, и на каждый этап нужен свой комплект.
- Дом введен, но учет приостановлен, и пакет нужно довести до конца.
- После ввода изменились характеристики помещений: корректировалось разрешение, уточнялись площади, менялась нумерация.
- Паркинг или кладовые оформляются как самостоятельные объекты внутри уже учтенного дома.
- Наружные сети застройщик оформляет на себя, и по ним нужны отдельные технические планы на сооружения.
Кто подает документы в Росреестр
Не застройщик. Это неверный ответ, который стоит проектам недель ожидания.
Заявление подает орган, выдавший разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Часть 1 статьи 19 218-ФЗ обязывает его направить в орган регистрации прав заявление о кадастровом учете в электронной форме не позднее пяти рабочих дней с даты принятия решения о выдаче разрешения. Технический план едет в этом же пакете как приложение к разрешению.
| Этап | Кто действует | Что происходит |
|---|---|---|
| Подготовка комплекта техпланов | Застройщик и кадастровый инженер | Обмеры, техплан на здание и на все помещения и машино-места |
| Заявление на ввод | Застройщик | Техплан подается в составе комплекта на разрешение на ввод |
| Решение о выдаче разрешения | Орган, выдающий разрешение | Запись в реестре разрешений, выписка застройщику |
| Заявление о кадастровом учете | Орган, выдавший разрешение | Электронное заявление в Росреестр в течение 5 рабочих дней |
| Кадастровый учет | Росреестр | Дом, помещения и машино-места получают кадастровые номера |
| Регистрация права участника долевого строительства | Застройщик или дольщик | Отдельное заявление после передачи объекта по акту |
Что входит в комплект
Комплект на многоквартирный дом — это не один документ на четыреста страниц, а пакет XML-файлов, каждый со своей подписью кадастрового инженера.
- Технический план на здание Контур дома по внешним границам наружных стен с координатами характерных точек, этажность с учетом подземных этажей, материал наружных стен, год завершения строительства, площадь по правилам приказа Росреестра от 23.10.2020 № П/0393.
- Техпланы на жилые помещения Каждая квартира с планом этажа, границами, площадью и номером на этаже.
- Техпланы на нежилые помещения Коммерция на первых этажах, кладовые, технические помещения, не отнесенные к общему имуществу.
- Техпланы на машино-места Границы каждого места по разметке, координаты в плоскости этажа и обязательная проверка минимально допустимых размеров 5,3 на 2,5 метра по приказу Росреестра от 23.07.2021 № П/0316. Разбор требований — в материале про машино-место.
- Помещения общего имущества Колясочные, лестничные клетки, электрощитовые, технические этажи и подвалы, предназначенные для обслуживания более одного помещения.
- Наружные сети, если они оформляются на застройщика. Это уже не часть пакета на дом, а самостоятельные сооружения со своими техпланами.
| Объект | Дом на 100 квартир | Дом на 400 квартир с паркингом |
|---|---|---|
| Технический план на здание | 1 | 1 |
| Жилые помещения | 100 | 400 |
| Нежилые помещения и кладовые | 5-15 | 40-120 |
| Машино-места | нет | 150-400 |
| Помещения общего имущества | 5-10 | 15-40 |
Цифры в таблице показывают порядок величин, а не смету конкретного проекта. Главная трудоемкость на большом доме сидит не в обмерах, а в сверке: каждое помещение сопоставляется с проектом и с разрешением на ввод по трем параметрам — номер, этаж, площадь. На доме в четыреста квартир это больше тысячи сверок, и ровно здесь рождаются приостановки.
Госпошлина: где застройщики теряют деньги
Пункт 1 статьи 333.34-1 Налогового кодекса устанавливает правило, которое знают далеко не все. Если одновременно с учетом здания ставятся на учет все расположенные в нем помещения и машино-места, включая общее имущество, пошлина платится только за здание. За учет помещений и машино-мест не платится ничего.
Ключевое слово в норме — «всех». Поставите здание и половину помещений, а вторую половину донесете через месяц, и норма не сработает: по пункту 2 той же статьи пошлина возьмется за каждый объект отдельно. Разница на среднем доме получается не в проценты, а в разы, и зависит она не от сложности работ, а от того, как собран и подан пакет. Полный разбор размеров и подпунктов — в материале про госпошлину за кадастровый учет и регистрацию.
Что нужно от застройщика
| Документ | Зачем нужен |
|---|---|
| Разрешение на строительство и все изменения к нему | Базовые параметры объекта, с которыми сверяется факт |
| Проектная документация, разделы АР и КР | Основа для планов этажей и нумерации помещений |
| Исполнительная документация и исполнительные съемки | Фактические отметки и отклонения от проекта |
| Разрешение на ввод в эксплуатацию | Документ-основание для техплана |
| Ведомость помещений с нумерацией | Нумерация должна быть одна во всех документах |
| Схема разметки машино-мест | Границы каждого места и проверка размеров |
| Документы на земельный участок | Контур дома должен лежать внутри границ участка |
| Доступ на объект для обмеров | Включая паркинг, технические этажи и кровлю |
Сроки и цены
| Что делаем | Срок | Цена |
|---|---|---|
| Технический план на здание многоквартирного дома | от 20 рабочих дней | от 150 000 руб. |
| Техпланы на жилые помещения, за объект | от 5 рабочих дней | от 12 000 руб. |
| Техпланы на нежилые помещения и кладовые, за объект | от 5 рабочих дней | от 18 000 руб. |
| Техпланы на машино-места, за объект | от 7 рабочих дней | от 6 000 руб. за место |
| Комплект на дом под ключ с сопровождением до записей в ЕГРН | от 20 рабочих дней | от 150 000 руб. |
| Техпланы на наружные сети, за объект | от 10 рабочих дней | от 25 000 руб. |
Сроки самого Росреестра заданы частью 1 статьи 16 218-ФЗ и от объема пакета не зависят: кадастровый учет — 5 рабочих дней при подаче в орган регистрации. Приостановка по общему правилу дается на срок до трех месяцев, и при возобновлении отсчет не начинается заново, добирается только неистекший остаток.
Как проходит работа
- Разбор документов до выезда Смотрим разрешение на строительство, проект и ведомость помещений. Расхождения, которые видно на бумаге, дешевле снять здесь.
- Полевые работы Обмеры здания, всех помещений, машино-мест и общего имущества, координирование контура здания.
- Камеральная обработка Расчет площадей, планы этажей, нумерация, сборка XML по каждому объекту, подписание УКЭП.
- Построчная сверка с разрешением на ввод Этажность, количество помещений, количество машино-мест, площади. Это тот шаг, который снимает большинство будущих приостановок.
- Передача комплекта в состав документов на ввод Дальше пакет уходит в орган, выдающий разрешение.
- Контроль подачи Отслеживаем, ушло ли заявление в Росреестр в установленный пятидневный срок и в полном ли составе.
- Сопровождение до записей в ЕГРН При приостановке разбираем мотивировку, готовим доработку и доп. документы.
Где обычно затык
Первый и главный — расхождение техплана с разрешением на ввод. Разрешение выдано на определенное количество этажей, помещений и машино-мест, а по факту цифра другая: объединили две кладовые, перенумеровали квартиры, отыграли назад одно машино-место. Регистратор сверяет построчно, и лечится это либо приведением техплана к разрешению, либо корректировкой самого разрешения в органе, который его выдал. Как собирается комплект на ввод, разобрано в материалах про порядок ввода объекта в эксплуатацию и про разрешение на ввод.
Второй — паркинг. Наложения границ соседних машино-мест и нарушение минимально допустимых размеров дают приостановку на весь дом, а не на одно место. Поэтому разметку мы проверяем до того, как она нанесена краской, а не после.
Третий — сети и участок. Контур дома, выходящий за границы земельного участка, и попытка учесть внутридомовые коммуникации как самостоятельные сооружения дают два разных, но одинаково обидных основания. Внутренние сети относятся к общему имуществу дома и отдельного кадастрового номера не получают.
Если Росреестр приостановит
Приостановка по многоквартирному дому отличается от обычной одним: она блокирует весь пакет. Пока не снят один пункт, кадастровых номеров нет ни у дома, ни у четырехсот квартир, а значит, не идет и регистрация прав дольщиков. Поэтому уведомление разбирается в первые дни, а не в конце срока. Если нужна внешняя команда на эту работу, смотрите снятие приостановки под ключ.
Вопросы
- Можно поставить на учет дом, а квартиры оформить позже?
- Нет. Часть 4 статьи 40 218-ФЗ требует одновременного учета дома и всех помещений, машино-мест и общего имущества. Либо в реестр заходит весь объект, либо не заходит ничего.
- Кто отвечает, если приостановку вызвала ошибка администрации?
- Юридически заявителем является орган, выдавший разрешение на ввод, но простой оплачивает застройщик. Практический вывод простой — не ждать, а получать недостающий документ и подавать его дополнительно.
- Нужен ли отдельный техплан на кладовые?
- Да, если они не отнесены к общему имуществу и продаются как самостоятельные объекты. Тогда каждая кладовая описывается как нежилое помещение со своими границами и площадью.
- Права дольщиков регистрируются вместе с учетом?
- Нет. Создание многоквартирного дома, построенного по договорам участия в долевом строительстве, относится к случаям кадастрового учета без одновременной регистрации прав. Права появляются позже, после передачи объектов по актам.
- Дом вводится этапами. Комплект тоже делится?
- Да, на каждый этап готовится свой комплект под свое разрешение на ввод. Требование одновременности при этом сохраняется внутри этапа. Общие правила — на странице техплан для ввода в эксплуатацию.
- Машино-места можно оформить отдельным пакетом после дома?
- Технически да, но это дороже: льгота по пошлине работает только при одновременной подаче всего. Подробности по самим объектам — на странице технический план машино-места.
- Чем ваш комплект отличается от того, что делает подрядчик застройщика?
- Составом контроля. Мы не ограничиваемся обмерами и выдачей файлов, а сверяем комплект с разрешением на ввод построчно и ведем пакет до записей в ЕГРН, включая работу с уведомлением о приостановке. Как устроен процесс на стороне дома, детально разобрано в статье про постановку многоквартирного дома на кадастровый учет.
Расскажите, что за объект
Посмотрим документы, скажем срок и цену. Если задача не наша — подскажем, к кому идти.