Москва и Московская область · для юрлиц
Технический план для раздела помещений на самостоятельные объекты
от 5 днейсрок подготовки
от 18 000 ₽стоимость от
Гарантиядоработок в договоре
Ответьте на три вопроса — поймём, что вам нужно делать.
ФЗ №176-ФЗ от 12.07.2024 повысил пошлины за постановку на учёт каждого образуемого объекта при разделе.
Действующая XML-схема техплана. Старые форматы Росреестр отклоняет автоматически. Особенно строго проверяет описание изолированности при разделе.
Подача через ЕИС Росреестра с УКЭП. Учёт всех образуемых объектов проходит одной операцией — раньше каждый объект требовал отдельной подачи.
Крупное помещение (торговое, офисное, складское) делится на 2–6 самостоятельных объектов с собственными кадастровыми номерами. Проверяем условия изолированности, готовим один техплан на все образуемые помещения сразу.
Многоэтажное офисное или торговое здание делится на самостоятельные помещения по этажам или блокам. Графика включает поэтажные планы всех этажей. Часто требует устройства новых входов.
Самый простой случай раздела: складской комплекс с автономными секциями, у каждой свои ворота с улицы и инженерия. Раздел без перепланировки — за 5–7 дней.
Сложный случай: общая лестница и лифт могут вести в несколько образуемых помещений. Решаем через квалификацию лестницы как части одного помещения с автономным входом для других, либо устройство второй лестницы.
Каждый образуемый объект должен быть изолированным и обособленным сам по себе. Часто требует возведения новых перегородок, устройства входов, перекладки инженерии. Цикл — 3–6 месяцев.
Достаточно общей стены между помещениями одного собственника. Без перепланировки или с минимальной. Цикл — 1–2 месяца. Если у вас обратная задача — смотрите страницу про объединение.
У каждой будущей части уже есть отдельный вход с улицы или из общего коридора. Своя инженерия и санузел. Несущие конструкции не нарушаются. Готовим техплан без перепланировки за 5–10 дней.
Один общий вход на всё пространство. Общая инженерия. Лестница ведёт в несколько частей. Сначала проект перепланировки, согласование, СМР, акт приёмочной комиссии — потом техплан. Цикл — 3–6 месяцев.
Изучаем выписку ЕГРН, поэтажный план БТИ, фото объекта. Оцениваем выполнимость раздела и нужна ли перепланировка.
Подписываем договор с гарантией доработок. Фиксируем количество образуемых объектов и срок.
Если нужна перепланировка — готовим проект через организацию с допуском СРО. Согласуем с МЖИ.
Выполнение работ и подписание акта приёмочной комиссии. Этап нужен только при перепланировке.
Обмеры всех образуемых помещений, координирование границ в МСК-77.
Один документ описывает прекращение исходного объекта и образование всех новых сразу.
Учёт всех образуемых объектов одной операцией. Контролируем статус ежедневно.
Получаете выписки с новыми кадастровыми номерами на каждый образуемый объект.
Отметьте, что у вас уже есть. Подскажем, что делать дальше.
Правоустанавливающие
Договор купли-продажи, свидетельство, решение судаВыписка ЕГРН
На исходный объект, не старше 30 днейПоэтажный план БТИ
Актуальный, из ГБУ МосгорБТИСогласие сособственников
При долевой собственности по ст. 252 ГК РФПроект перепланировки
Если требуется устройство входов или СМРАкт приёмочной комиссии
После выполнения перепланировкиСогласие залогодержателя
Если объект в залоге у банкаРеквизиты юрлица
ЕГРЮЛ + доверенность на инженераУ одного из образуемых помещений нет отдельного входа или есть зависимость от соседа. Главная причина приостановок при разделе.
Единственный санузел в одной из частей обслуживает соседей. Лестница ведёт в несколько помещений. Регистратор квалифицирует как нарушение обособленности.
Поэтажный план БТИ давно не обновлялся, а в помещении проводились перепланировки. Реальное состояние не соответствует документу.
Раздел невозможен, пока перепланировка не согласована и не принята комиссией. Попытка обойти этап — отказ Росреестра.
При долевой собственности раздел требует письменного согласия всех владельцев по ст. 252 ГК РФ. Без него — отказ или раздел через суд.
Объект в залоге, а письменного согласия залогодержателя на раздел и переоформление залога нет.
Раздел складского комплекса 3000 м² на 5 секций по 600 м² для продажи разным покупателям. У каждой секции свои ворота и санузел.
Без перепланировки. Один техплан описывает все 5 образуемых объектов. Подача одной операцией, учёт за 7 дней с первого раза.
Раздел офисного помещения 480 м² на 4 самостоятельных кабинета. Изначально один общий вход — потребовалось устройство коридора.
Сначала проект перепланировки и согласование с МЖИ. Первая приостановка — расхождение с БТИ после СМР, обновили план. Вторая — формальная по описанию изолированности, доработали заключение. Доплат собственник не делал.
Раздел 4-этажного офисного здания 2400 м² на 4 самостоятельных помещения по этажам. Общая лестница и лифт, объект в залоге у банка.
Три итерации: квалификация лестницы как общедомового имущества с автономными входами на этажи, согласие банка с переоформлением залога на 4 объекта, корректировка описания изолированности после замечаний. Все доработки бесплатно по договору.
| Тип объекта | Стоимость |
|---|---|
| Раздел помещения до 200 м² (2 объекта) | от 18 000 ₽ |
| Раздел помещения 200–500 м² | от 25 000 ₽ |
| Раздел помещения 500–1000 м² | от 35 000 ₽ |
| Раздел здания целиком | от 45 000 ₽ |
| Раздел с проектом перепланировки | от 60 000 ₽ |
| Каждый дополнительный образуемый объект | от 4 000 ₽ |
| Сопровождение подачи в Росреестр | от 5 000 ₽ |
ФЗ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 41 — образование объектов недвижимости при разделе, особенности кадастрового учёта.
Статья 252 ГК РФ — раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел доли в натуре. Согласие всех сособственников или раздел через суд.
Приказ Росреестра №П/0082 от 15.03.2022 — форма технического плана. Один документ описывает прекращение исходного объекта и образование всех новых.
ФЗ №176-ФЗ от 12.07.2024 — госпошлины за постановку на учёт каждого образуемого объекта с 01.01.2025.
Статья 26 ЖК РФ — основания и порядок проведения переустройства и перепланировки для объектов в составе МКД.
Источники: ФЗ №218-ФЗ ст. 41, ГК РФ ст. 252, Приказ Росреестра №П/0082, ФЗ №176-ФЗ, ЖК РФ ст. 26
Опишите объект и количество образуемых помещений — посчитаем срок и стоимость