С 2025 года перепланировка считается завершённой только после внесения изменений в ЕГРН — ФЗ №608-ФЗ. Подготовим технический план, проведём кадастровый учёт и доведём дело до выписки ЕГРН с актуальными данными. Если Росреестр приостановит — устраним замечания за свой счёт.
Главные нововведения, которые касаются всех собственников нежилых помещений в Москве.
Действует обновлённая редакция Приказа Росреестра №П/0082. Технические планы готовятся строго по актуальной форме.
Подача документов в Мосжилинспекцию — только через mos.ru. Бумажные заявления не принимаются. Нужна электронная подпись (УКЭП).
Для нежилых помещений в МКД обязательно экспертное заключение о соответствии проекта строительным нормам (ППМ №841). Без него mos.ru не пропустит заявку.
Регистраторы стали внимательнее проверять квалификацию работ. Участились приостановки с переквалификацией перепланировки в реконструкцию.
Введена госпошлина за кадастровый учёт изменений (ФЗ №176-ФЗ): 2 000 ₽ для юрлиц, 1 000 ₽ для физлиц. До 2025 года было бесплатно.
Перепланировка нежилого помещения считается юридически завершённой только после внесения изменений в ЕГРН. Акт приёмочной комиссии больше не финал процесса.
Закон разделяет четыре разных понятия. Кликните по типу, чтобы понять, какой документ нужен в вашем случае.
Изменение конфигурации помещения, которое требует внесения в технический паспорт. Сюда входит установка, перенос или демонтаж перегородок, изменение формы и площади помещений, устройство или закладка проёмов, изменение конструкции полов в части, влияющей на нагрузки.
Граница между перепланировкой и реконструкцией — самая опасная зона. С 2025 года регистраторы Росреестра стали гораздо внимательнее проверять, не выходят ли заявленные работы за рамки перепланировки. Грамотный кадастровый инженер закрывает этот риск в заключении к техплану.
В каком состоянии сейчас ваша ситуация? Кликните — расскажем, что делать дальше.
В Москве для нежилых помещений действует не один регламент, а два, и применяются они в разных ситуациях. Кадастровый инженер должен правильно определить, в какую категорию попадает объект.
Магазины и салоны на первых этажах жилых домов, офисы во встроенных и встроенно-пристроенных помещениях, аптеки, кафе, отделения банков, медицинские центры.
Бизнес-центры, торговые центры, складские и производственные корпуса, отдельные офисные здания, апартаменты в нежилых комплексах.
Самая частая «сложная» ситуация. Помещение перепланировано без согласования. Узаконить можно двумя путями.
Когда выполненные работы не нарушают строительных, санитарных и пожарных норм и могли быть согласованы при плановом обращении.
Когда МЖИ отказала в административном узаконивании. Часть работ формально нарушает нормы, но не создаёт угрозы.
Кликните по этапу, чтобы увидеть подробности. Сроки указаны для нормального режима без форс-мажоров.
Полный пакет собирается из нескольких источников. Кадастровый инженер начнёт работу только при наличии всех документов — это требование Приказа П/0082.
Проект перепланировки
От организации с допуском СРОЭкспертное заключение
Новое требование с апреля 2025 для МКДТехническое заключение о конструкциях
При работах с несущими стенамиРешение МЖИ о согласовании
Или подтверждение по 432-ППАкт приёмочной комиссии
Или решение суда об узакониванииПравоустанавливающие документы
На помещениеВыписка из ЕГРН
Не старше 30 днейПоэтажный план БТИ
Из ГБУ МосгорБТИХИТ НК берёт на себя сбор недостающего: при заключении договора согласуем перечень, и то, чего нет на руках, запрашиваем самостоятельно.
Приостановка — не отказ. Это уведомление о недочётах с 3-месячным сроком на устранение. Самые частые причины в 2026 году.
В техплане и в проекте перепланировки разная площадь — из-за более точных обмеров или толщины стен. Если разница не объяснена в заключении — приостановка.
Иногда собственник обращается «заранее, пока приёмка идёт». Без акта на руках техплан подготовить можно, но Росреестр учёт не проведёт.
Свежая ошибка после апреля 2025. Многие инженеры по привычке подают пакет «как раньше», без экспертного заключения по 508-ПП — и получают приостановку.
Самый болезненный сценарий. Регистратор считает, что работы выходят за рамки перепланировки. Лечится либо письменными доказательствами, либо процедурой получения разрешения на строительство.
Невнимательность кадастрового инженера в графической части. Лечится переделкой техплана за счёт исполнителя.
Если объект в ипотеке, нужно письменное согласие банка-залогодержателя. Без него — приостановка.
Реальные примеры — включая ситуации с приостановками от Росреестра. Доводим каждое дело до выписки ЕГРН.
Арендатор расширял офис — объединял с соседним open-space, переносил санузел и кухню. Работы согласованы по 432-ПП через УК бизнес-центра. После приёмки нужен был техплан для внесения изменений в ЕГРН.
Подключились на финальном этапе. Кадастровый инженер выехал на объект, провёл обмеры и координирование, подготовил техплан с развёрнутым заключением, в котором обосновал квалификацию работ как перепланировки (не реконструкции).
Учёт прошёл с первого раза, без приостановок, за 6 рабочих дней. Выписка ЕГРН с новыми параметрами — через 10 дней от момента обращения.
Собственник готовил магазин к продаже. Покупатель заказал выписку ЕГРН и обнаружил расхождение с БТИ — перепланировка делалась 6 лет назад прежним владельцем, без согласования. Узаконили административно через МЖИ, получили акт. После этого — к нам за техпланом.
Приостановка №1. Регистратор запросил документы об экспертном заключении — требование с апреля 2025. Получили заключение через партнёрскую аккредитованную организацию, переподали — бесплатно по договору.
Приостановка №2. Возникли вопросы к площади — разница 1,8 м² с проектом. Обосновали в дополненном заключении точностью обмеров и толщиной перегородок, переподали.
После двух приостановок учёт прошёл с третьего раза. От первой подачи до выписки ЕГРН — 26 дней. Все доработки — за счёт ХИТ НК. Магазин продан через две недели после получения выписки.
Собственник перепрофилировал офисное помещение в ресторан. Полный комплекс работ: новые перегородки, перенос кухни, новые мокрые зоны, изменение системы вентиляции. Сложный объект с существенным изменением планировки и назначения.
Приостановка №1. Расхождение площади с проектом из-за изменения толщины внутренних перегородок (заложили звукоизоляцию). Скорректировали обмеры, обосновали в заключении.
Приостановка №2. Регистратор усомнился в квалификации работ — увидел демонтаж части стены и спросил, не реконструкция ли. Подготовили развёрнутое обоснование со ссылками на техническое заключение о ненесущем характере конструкций.
Приостановка №3. Несоответствие назначения в техплане и в документах согласования смены ВРИ. Скорректировали техплан, переподали.
Сложный объект с тремя приостановками доведён до кадастрового учёта за 38 дней от первой подачи. Все три приостановки устранены силами ХИТ НК — собственник не доплачивал. На руках — выписка ЕГРН с новой площадью, конфигурацией и назначением «общественное питание».
Точная цена — после изучения документов и объекта.
| Тип работ | Площадь | Стоимость |
|---|---|---|
| Техплан после перепланировки | до 200 м² | от 15 000 ₽ |
| Техплан после перепланировки | 200–500 м² | от 25 000 ₽ |
| Техплан после перепланировки | свыше 500 м² | от 35 000 ₽ |
| Срочная подготовка (1–2 дня) | до 300 м² | от 25 000 ₽ |
| Сопровождение подачи в Росреестр | — | от 5 000 ₽ |
* Госпошлина за кадастровый учёт изменений — 2 000 ₽ для юрлиц (с 01.01.2025, ФЗ №176-ФЗ) — оплачивается отдельно.
ФЗ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — общий порядок кадастрового учёта.
ФЗ №608-ФЗ от 19.12.2023 — перепланировка считается завершённой только после внесения изменений в ЕГРН.
ФЗ №176-ФЗ от 12.07.2024 — госпошлина за кадастровый учёт изменений с 01.01.2025 (2 000 ₽ для юрлиц).
Приказ Росреестра №П/0082 от 15.03.2022 — форма технического плана. Действует в редакции от 24.07.2025, изменения с 01.02.2026.
ППМ №508-ПП в редакции ППМ №841-ПП от 18.04.2025 — перепланировка нежилых в МКД, обязательное экспертное заключение.
ППМ №432-ПП — перечень работ без разрешения на строительство в отдельно стоящих зданиях.
ППМ №94-ПП — изменение фасада нежилых зданий.
Статья 7.21 КоАП РФ — штраф за самовольную перепланировку: 40 000–50 000 ₽ для юрлиц.
Источники: ФЗ №218-ФЗ, ФЗ №608-ФЗ, ФЗ №176-ФЗ, Приказ №П/0082, ППМ №508-ПП, ППМ №432-ПП, ППМ №841-ПП, ППМ №94-ПП, КоАП РФ ст. 7.21
Опишите ситуацию — посчитаем сроки и стоимость под ваш конкретный случай