+7 (495) 115-24-76

Регистрация договора купли-продажи
Одним из наиболее распространенных договоров, на основании которых производится регистрации прав, является договор купли-продажи. Купля-продажа любого объекта недвижимости представляет собой переход права собственности от Продавца к Покупателю. Данное обстоятельство в соответствии с законодательством необходимо отражать в ЕГРП путем подачи соответствующего заявления в Росреетр. Основанием для внесения изменений в графу о новом правообладателе объекта недвижимости является соответствующий договор купли-продажи, который подписывается каждой из Сторон и который должны содержаться все необходимые и значимые условия сделки, в том числе цену сделки, подробное описание объекта недвижимости, порядок приема-передачи объекта и другие. Количество экземпляров договора обычно соответствует количеству лиц, подписывающих договор. После подписания договор вместе с необходимым пакетом документов подается в МФЦ (как правило, для физических лиц) или в Управление Росреестра (для юридических лиц). В течение установленного срока (10 рабочих дней) будет осуществляться государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимого имущества от Продавца к новому собственнику, при которой тщательно будут проверяться основания для осуществления сделки купли-продажи, отсутствия ограничений для ее проведения, а также сведения о сторонах сделки и ее предмете.

Зачастую переход права собственности не регистрируется, так как в результате проверки документов, поданных в Росреестр, выясняется, что существуют препятствия в осуществлении сделки купли-продажи. К наиболее часто встречающимся относятся: у Продавца не было права собственности на объект недвижимости; в договоре купли-продажи содержатся существенные ошибки; представлен неполный пакет документов; в кадастре недвижимости нет сведений о данном объекте недвижимости; сделка может быть совершена только при условии соблюдения определенных ограничений (получение согласия третьего лица, например, залогодержателя при ипотеке недвижимости) и другие. Перечень таких оснований является закрытым, и он перечислен в статье 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В таком случае обратившемуся за государственной регистрацией перехода права собственности будет выдано уведомление об отказе в государственной регистрации данного права, который он может обжаловать в судебном порядке. Следует различать основания для отказа в регистрации и основания для ее приостановки. В первом случае данные обстоятельства являются неопределимыми на данном этапе регистрации, в результате чего, регистратор не может осуществить переход права. В случае приостановки регистрации у регистратора возникают сомнения в подлинности поданных документов или в основаниях для осуществления регистрации, для чего у заявителя есть месяц по предоставлению запрашиваемых сведений и документов для исправления указанных недостатков.

Внесение изменений в ЕГРП (выдача повторного свидетельства о праве)
Несомненным достоинством системы ЕГРП является возможность восполнить сведения, которые были ранее внесены в данную государственную систему заявителем или иным лицом. Особенно это актуально при возникновении чрезвычайных обстоятельств и уничтожении документов. Повторное свидетельство выдается в случае порчи или утраты ранее выданного свидетельства о праве, в результате изменения характеристик объекта недвижимого имущества (его площади, др.), а также данных правообладателя (паспортных данных, организационно-правовой формы юридического лица).

В первом случае заявителю выдается свидетельство, аналогичное утраченному, сведения об объекте имущества или его собственнике не меняются.

Во втором случае повторное свидетельство о праве будет содержать изменения, в отношении которых заявитель представил необходимые документы. Например, у объекта недвижимости изменилось назначение с жилого на нежилое, в связи с чем, в ЕГРП необходимо представить документы, подтверждающие сведения о переводе такого помещения из жилого фонда в нежилой.

Кроме того, правообладатель может отразить в ЕГРП свои измененные данные, например, адрес места жительства, или сообщить о том, что его организационно-правовая форма изменилась с одного вида акционерного общества на другое.

В таких случаях пакет необходимых документов всегда разный, однако он должен подтверждать основания для внесения данных сведений. В результате заявитель получает или свидетельство с измененными сведениями, или уведомление о приостановке внесения изменений, так как регистратору необходимо представление дополнительных документов или он в рамках своих полномочий самостоятельно может запросить недостающие документы (например, кадастровую выписку из кадастровой палаты).

В случае если нет оснований для приостановки регистрации изменений в ЕГРП и регистрации таких изменений, заявитель получит отказ на том основании, что представленные документы не подтверждают необходимость или правомерность их внесения.

Ипотека (залог недвижимого имущества)
Ипотека относится к числу наиболее часто встречающихся обременений недвижимости вне зависимости от вида объекта недвижимости (земельный участок, здание, помещение, квартира и др.) наряду с арендой.

Данное право представляет собой право третьего лица, которое обременяет объект недвижимого имущества. При ипотеке у залогодержателя есть право обратить взыскание на имущество в случае неисполнения обязательства определенного лица. Зачастую с помощью ипотеки кредитор (например, банк) страхует свои риски при выдаче займа или кредита должнику и требует с последнего, чтобы он предоставил ему имущество (например, квартиру), которое он возьмет в залог (ипотеку). В случае если должник не возвращает кредитору кредит или займ, то кредитор может продать заложенное недвижимое имущество или иным образом его реализовать.

В ЕГРП данное право регистрируется в качестве обременения недвижимого имущества и означает, что переход права на него не может осуществляться без согласия залогодателя. Это означает, что собственник не может не подарить, не продать заложенное имущество. Снятие обременения также происходит только или по заявлению последнего, или по совместному заявлению собственника и залогодателя или на основании оригинала закладной с надписью о погашении обязательства должника перед кредитором.

Регистрация договора дарения
С помощью данного вида сделки совершается наиболее часто переход права собственности между близкими людьми, так как из ее правовой природы она не может нести в себе коммерческого интереса. Дарение представляет собой двустороннюю безвозмездную сделку, в результате которой у одаряемого возникает право собственности на недвижимое имущество, которое ранее принадлежало дарителю. Правила регистрации перехода права собственности по процедуре аналогичны купле-продаже. В обоих случаях стороны договора подают заявление в Росреестр и прикладывают оригиналы договора дарения. Однако в данном случае ключевым моментом является безвозмездность сделки, что должны подтвердить ее стороны. Например, в договоре или иных представленных документах (акте приема-передачи имущества, к примеру) не должно содержаться условий, что одаряемый обязан передать дарителю определенную денежную сумму или совершить в его пользу какие-либо действия.

Кроме того, имущество должно быть принято в дар одаряемым. В случае если дар принимает недееспособное лицо, то письменное согласие на принятие дара дает его опекун. Кроме того, в законодательстве содержатся ограничения на круг лиц, между которыми на может совершаться (в Гражданском кодексе РФ содержится запрет на дарение между коммерческими организациями).

Как и при купле-продаже, после принятия заявления дарителя и одаряемого регистратор может как зарегистрировать дарение, так и приостановить его регистрацию, а может и вовсе отказать.

Регистрация ранее возникших прав
Система регистрации прав на недвижимое имущество не сразу приобрела современный вид с единым органом, осуществляющим такую регистрацию в виде Росреестра. До вступления в силу упомянутого федерального закона от 21.0.1997 № 122-ФЗ в силу – до 31.01.1998 года – участники гражданского оборота (как обычные граждане, так и государственные органы, хозяйственные общества и предприятия) совершали сделки с недвижимым имуществом и регистрировали права на него. Во многих регионах нашей страны на местном и региональном уровне повсеместно принимались нормативные правовые акты, регламентирующие такую деятельность. В связи с этим, сформировалась система органов, которые проводили регистрационные действия со всеми видами сделок с недвижимостью. Одним из ярких примеров такого правотворчества можно назвать акты города Москвы. Сделки с жилыми помещениями осуществлял Комитет муниципального жилья, в отношении нежилых помещений регистрацию вело Москомиущество. За оборот земельных участков отвечал Москомзем, а права на гаражи регистрировались в Бюро технической инвентаризации г. Москвы.

Для стабильности гражданского оборота все права, которые были ранее зарегистрированы до 31.01.1998, признаются юридически действительными, т.е. их правообладатели обладают теми же полномочиями, что и лица, чьи права зарегистрированы в ЕГРП после указанной даты. Кроме того, дополнительной регистрации данных прав не требуется.

Особое внимание следует уделить правам на земельные участки, так как земельное законодательство приравняло силу документов, выданных до 31.01.1998, и удостоверяющих права на землю (к таким относятся государственные акты, свидетельства о праве собственности и другие) к записям в ЕГРП.

Кроме того, все права, возникшие до 31.01.1998, но не подлежащие регистрации, также признаются действительными. Так обстояло дело с регистрацией прав на гаражи.

Вместе с тем, в случае если правообладатель планирует в дальнейшем вовлекать принадлежащее ему недвижимое имущество в оборот, то ему будет необходимо внести в ЕГРП запись о ранее зарегистрированных своих правах. Это ему понадобится для совершения любых сделок с объектом недвижимого имущества, для установления обременения на свое имущество. Внесение в ЕГРП такой записи происходит одновременно с записью о регистрации перехода права к новому собственнику в результате соответствующей сделки или установления обременения.

Несоблюдение данного требования является одним из наиболее частых оснований для отказа в регистрации права собственности и иных прав в ЕГРП.

Регистрация договора аренды
Основная особенность аренды состоит в том, что в ЕГРП при регистрации договора аренды вносятся две записи: одна – о государственной регистрации договора аренды, а другая – о регистрации обременения (ограничения) существующего вещного права (например, собственности) арендой.

Большое значение имеет срок договора аренды, так как государственной регистрации подлежат только договоры, заключенные на один год и более.

Не следует забывать, что помимо договора аренды, регистрации подлежат дополнительные соглашения к нему (например, о продлении срока действия договора).

Возможна регистрация также права аренды не только на отдельный объект недвижимого имущества, а также на его часть (например, часть земельного участка или часть здания). Однако для идентификации предмета договора к такому договору прилагается кадастровый паспорт с указанием части, которая сдается в аренду.

При окончании аренды при прекращении или расторжении договора аренды на недвижимое имущество необходимо дополнительно подавать заявление о погашении аренды на данный объект. Для этого дополнительно следует представлять документы, подтверждающие возврат имущества, которое являлось объектом аренды, арендодателю. Таким документом обычно является акт приема-передачи, подписанный обеими сторонами. Однако в случае уклонения другой стороны от подписания соответствующего акта возможно предоставление иных документов, их список не определен. Иногда это акт вскрытия или акт обследования объекта имущества, подписанный арендодателем и другими, присутствующими лицами. В ЕГРП также вносятся сведения об уступке прав по договору аренды на основании договора об уступке прав. Его регистрация удостоверяется путем совершения специальной регистрационной надписи на всех подлинниках договора.

Отказ и приостановка регистрации права в Росреестре
По общему правилу, государственный регистратор в результате рассмотрения поданных в ЕГРП документов обязан вынести решение или о проведении государственной регистрации и внесения записи в ЕГРП, или о ее приостановлении, или об отказе.

Для того чтобы государственная регистрация состоялась в случае ее приостановления, заявитель собирает и направляет в Росреестр недостающие документы в дополнение к ранее поданным документам. В этом случае государственный регистратор при вынесении решения о приостановлении учитывает, что у заявителя есть возможность исправить выявленные недостатки в такой срок.

При получении заявителем уведомления об отказе в государственной регистрации требуется повторная подача заявления на осуществление аналогичных регистрационных действий и оплата государственной пошлины в установленном размере. В таком случае на устранение причин такого отказа обычно требуется больше времени, чем один месяц, и оно требует значительно больше усилий от заявителя. В подавляющем числе отказ в государственной регистрации права или обременения впоследствии становится предметом судебного разбирательства.

Приостановление в государственной регистрации возникает по различным основаниям, однако государственный регистратор до принятия такого решения обязан использовать данные ему полномочия по запросу дополнительных сведений, в том числе с помощью механизмов межведомственного взаимодействия (например, в кадастровую палату, в федеральную миграционную службу) В случае, если ответы на данные запросы не получены в срок, то регистратор может продлить приостановление регистрации, но не более двух раз, на срок, не превышающий один месяц.

Заявитель может самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением о приостановлении государственной регистрации на срок до трех месяцев. В данном случае, если к этому времени, по мнению заявителя, будут устранены все недостатки, то путем подачи всех необходимых документов и заявления о возобновлении государственной регистрации регистратор возобновляет срок течения государственной регистрации. Такая ситуация предусмотрена для тех случаев, когда необходимо издание новых документов (например, акта органа государственной власти или распоряжения, являющегося основанием для возникновения прав или обременения) занимает длительное время. Важным обстоятельством является то, что такие заявления должны написать все лица, которые участвуют в сделке или подавали заявление на совершение данного регистрационного действия. В противном случае срок приостановления регистрации не будет продлен.

Регистрация сервитута в ЕГРП
Сервитут представляет собой обременение (ограничение) права на недвижимое имущество. Наиболее распространены сервитуты на земельные участки. Заявителем в данном случае может быть собственник, лицо, у которого есть право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения либо безвозмездного пользования или аренды со сроком более одного года, или лицо, в пользу которого устанавливается сервитут, при условии подписании с ним соглашения о сервитуте.

По общему правилу сервитут подлежит обязательной регистрации в ЕГРП, однако в случае если срок соглашения о сервитуте составляет менее трех лет, и лицо, с которым заключается такое соглашение имеет одно из упомянутых выше прав со сроком более года, согласно, он не регистрируется. В этом случае разрешается также не ставить на кадастровый учет часть земельного участка, которая составляет сферу действия сервитута